Spoštovani,
zahvaljujemo se vam za izkazani interes za področje delovanja Stanovanjskega sklada RS (v nadaljevanju: Sklad).
Uvodoma bi želeli podati pojasnila, čemu odgovori Sklada na videz odstopajo od odgovora, ki ste ga prejeli s strani Ministrstva za solidarno prihodnost.
Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 29. 7. 2025; v nadaljevanju: SZ-1G) je začel veljati 13. 8. 2025, a se začne uporabljati šele 1. 12. 2025 (52. člen SZ-1G). V njegovih prehodnih določbah je tudi določeno, da se postopki oddaje neprofitnih najemnih stanovanj, ki so se začeli pred začetkom uporabe SZ-1G, dokončajo po prejšnjih predpisih (42. člen SZ-1G).
Postopek oddajanja neprofitnih stanovanj v lasti Sklada vodijo po pooblastilu za Sklad občine oz. njihovi javni stanovanjski skladi. Ti morajo pri pripravi besedila razpisa (torej vključno s pogoji, ki jih mora izpolnjevati izbrani prosilec) upoštevati tako zakonska kot tudi podzakonska določila.
Postopek in pogoji oddajanja stanovanj, ki so v lasti Sklada in se oddajajo po stroškovni najemnini, trenutno ni podvržen določilom zakonodaje, ki ureja oddajanje neprofitnih stanovanj. Besedilo zadnjega razpisa, ki ga je Sklad objavil in glede katerega vam podajamo v nadaljevanju pojasnila, je bilo objavljeno pred sprejemom SZ-1G.
Kakšni so pogoji v razpisih SSRS za javna najemna stanovanja glede državljanstva prosilca in državljanstva članov družine prosilca, ki se prijavlja na razpis?
Posredovana vprašanja se navezujejo na dodeljevanje stanovanj Sklada na podlagi Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem, ki je objavljen na spletni strani https://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/dokumentacija. Na Javni razpis za oddajo stanovanj v najem se lahko prijavijo popolno poslovno sposobne fizične osebe, ki imajo v času vložitve prijave državljanstvo Republike Slovenije ali dovoljenje za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji in najemniki denacionaliziranih stanovanj, ki izpolnjujejo določene pogoje navedene v razpisu. Morebitni ostali člani oziroma uporabniki stanovanja morajo imeti v času vložitve prijave vsaj dovoljenje za začasno prebivanje v Republiki Sloveniji. Prosilci izkažejo izpolnjevanje pogoja dovoljenja za prebivanje zase in za uporabnike, s katerimi se prijavijo na razpis, s predložitvijo dokazila izdanega s strani pristojnega organa. Ob tem dodajamo, da Stanovanjski zakon (87. člen) določa postopek oddajanja javnih najemnih stanovanj v najem, in sicer je mogoče oddajati javna najemna stanovanja na podlagi objave javnih razpisov za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Sklad tovrstnih razpisov ne izvaja neposredno, temveč v primeru izpraznitve primernega najemnega stanovanja, ki je v njegovi lasti, najprej opravi zamenjave med lastnimi najemniki; če to ni mogoče, razpolagalno pravico prenese na občino oziroma njen javni stanovanjski sklad, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje. Navedeno je predvideno tudi za nove projekte. Kot primer dobre prakse navajamo sodelovanje z Mestno občino Novo mesto, kjer je Sklad kot investitor in lastnik z občino sklenil dogovor za 103 nova stanovanja na lokaciji Podbreznik. Na tej podlagi je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Novo mesto objavil javni razpis za najem stanovanj za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Gre za primer učinkovitega sodelovanja države in občine ter krepitev javne stanovanjske politike.
Kakšni so drugi pogoji, ki prinašajo prednost pri prijavi oziroma dodelitvi stanovanja v najem?
V primeru večjega števila prosilcev za posamezno stanovanje ima prednost pri izboru najemnikov prosilec iz višje prednostne kategorije znotraj prednostne skupine. Če je prednostnih prosilcev za posamezno stanovanje po upoštevanju navedenih prednostnih skupin in kategorij še vedno več, je med njimi izveden naključen računalniški izbor na način, opisan v protokolu izbora najemnikov, ki je objavljen na spletni strani Sklada. Z navedenim načinom izbora se zagotavlja pravičnost in transparentnost dodeljevanja stanovanj. Prednostna kategorija na podlagi Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem, ki ga izvaja Sklad, so najemniki denacionaliziranih stanovanj, za katero veljajo dodatni pogoji in obrazci, dostopni v razpisni dokumentaciji. Naslednja prednostna kategorija so prosilci in uporabniki, prijavljeni z njim na ta razpis, ki ustrezno dokažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Znotraj prednostne skupine prvo reševanje stanovanjskega vprašanja imajo prednost prosilci v sledečem vrstnem redu: mlade družine, družine z otroki, družine s starejšimi otroki, mlade osebe in ostali. Znotraj teh kategorij imajo prednost družine z več otroki, s tem, da se trije otroci ali več otrok štejejo enako. Znotraj teh prednostnih kategorij pa lahko uveljavljajo prosilci tudi prednost dohodkovnega kriterija. V razpisu so za najem namenjena tudi stanovanja prilagojena gibalno oviranim osebam oziroma imajo možnost te prilagoditve in so na spletni strani v času zbiranja prijav označena z GOO oziroma je navedeno, da se za stanovanje lahko prijavijo samo gibalno ovirane osebe. Za takšno stanovanje se lahko prijavi samo gibalno ovirana oseba oziroma prosilec z gibalno oviranim uporabnikom, ki predloži zahtevano dokazilo ob prijavi (npr. izvid zdravnika specialista, iz katerega je razvidna potrebnost trajne uporabe invalidskega vozička ali drugega tehničnega pripomočka za hojo ali odločba ZPIZ, iz katere je razvidna najmanj 70% zmanjšana zmožnost premikanja) ali slepota – izvid »Očesno stanje« o razvrstitvi slepe osebe v 3., 4. ali 5. stopnjo slepote. Znotraj te prednostne kategorije imajo prednost prosilci, ki ne presegajo dohodkovnega kriterija.
Koliko javnih najemnih stanovanj upravlja SSRS in kje? Koliko jih je še v gradnji in predvidoma kdaj bodo dokončana?
Sklad ima na današnji dan 3.151 neprofitnih najemnih stanovanj po celotni Sloveniji, ki se oddajajo na podlagi objave javnih razpisov občin oziroma javnih stanovanjskih skladov občin, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje. Poleg neprofitnih stanovanj ima Sklad še 2.278 stanovanjskih enot po celotni Sloveniji, namenjenih za stroškovni najem, ki jih oddaja preko Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem. Grafična razporeditev stanovanj in projektov je javnosti dostopna tudi na naši spletni strani https://ssrs.si/. V izvedbi, razvoju in pripravi pred gradnjo je 21 projektov na lokacijah po celi Sloveniji (Jesenice, Kranj, Lukovica, Lendava, Ljubljana, Maribor, Novo mesto, Škotin, Tržič, Mirna, Kobilje, Rogaška Slatina) za pridobitev okvirno 1900 stanovanjskih enot. Razvoj lastnih investicij Sklada je odvisen od sodelovanja lokalnih skupnosti, vezano na prostorske akte in komunalno ter prometno urejanje območij, državnih organov vezano na pridobivanje mnenj nosilcev urejanja prostora (npr. problematika poplavne varnosti in pridobivanje vodnih soglasij, prometna ureditev in priključevanje na državne ceste…) ter predvsem zagotovitve ustreznih virov financiranja in kadrovske okrepitve Sklada.
Kako so določene najemnine (tržne/neprofitne, v katerem primeru kakšna)? Prosim za primer najemnine za stanovanje SSRS, npr. v Ljubljani in v enem manjšem kraju.
Višina najemnin za stanovanja, ki jih Sklad oddaja na podlagi Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem, so dostopne na naši spletni strani. Sklad je prejel sredstva iz Načrta za okrevanje in odpornost za gradnjo 585 stanovanj (Pod Pekrsko Gorco, Slovenj Gradec, Radlje ob Dravi, Ravne na Koroškem, Koper in Sveta Ana), zaradi česar se ta stanovanja oddajo po neprofitni najemnini. Stanovanjski sklad RS torej oddaja 3.736 stanovanj po neprofitni najemnini ter 1.693 stanovanj po tako imenovani stroškovni najemnini. Povprečne mesečne najemnine za najemna stanovanja Sklada so 4,43 eur na m2 za neprofitni najem in 7,43 eur za tržni najem. Na višino posamezne najemnine vplivajo način pridobitve, vrednost stanovanja, lokacija in značilnosti stanovanj.
Neprofitna najemnina se obračunava skladno z Uredbo o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21 v nadaljevanju: uredba). Način izračuna najemnine določa 2. člen uredbe. Osnova za izračun neprofitne najemnine je vrednost stanovanja, ki se izračuna v skladu z enačbo, določeno z zakonom, ki ureja stanovanjska najemna razmerja.
V nadaljevanju primer višine najemnine za 2-sobno stanovanje v Ljubljani in Lenartu v Slovenskih goricah:
2-sobno stanovanje v Ljubljani, uporabna površina: 49,3 m2
Mesečna najemnina: 559,00 EUR
2-sobno stanovanje v Lenartu v Slovenskih goricah, uporabna površina: 48,3 m2
Mesečna najemnina: 335,00 EUR
V nadaljevanju primer višine najemnine za 2-sobno stanovanje v Ljubljani in Lenartu v Slovenskih goricah (neprofitna najemnina):
2-sobno stanovanje v Ljubljani, uporabna površina po točkovalnem zapisniku: 58,73 m2
Neprofitna mesečna najemnina: 287,10 EUR
2-sobno stanovanje v Lenartu v Slovenskih goricah, uporabna površina po točkovalnem zapisniku: 58,96 m2
Neprofitna mesečna najemnina: 283,56 EUR
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS