Pozdravljeni.
Podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:
- Zanima me, kdo ima prednost na razpisih za javno najemna stanovanja v lasti sklada ? So to mlade družine ali pa starejši nad 60 let? Kdo konkretno?
- Katere pogoje mora izpolnjevati posameznik, da lahko kandidira (in tudi uspe) na razpisih republiškega sklada za najem stanovanja?
Stanovanjski sklad RS oddaja stanovanja v najem na podlagi javnih razpisov, ki se objavljajo skladno z veljavno zakonodajo in internimi akti Sklada. Oddaja javnih najemnih stanovanj Stanovanjskega sklada RS poteka v okviru dveh ločenih javnih razpisov, in sicer Javnega razpisa za oddajo stanovanj ter Javnega razpisa za oddajo oskrbovanih stanovanj. Gre torej za različni ciljni skupini upravičencev ter različne pogoje in namen uporabe stanovanj. Prednostna kategorija Javnega razpisa za oddajo javnih stanovanj so najemniki denacionaliziranih stanovanj, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1) imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji; 2) prosilec je poslovno popolnoma sposobna oseba; 3) najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, nima v lasti primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, razen lastnega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino ali za nedoločen čas in za najemnino, ki se lastniku doplačuje v skladu s 167.d členom Stanovanjskega zakona – SZ-1. Prosilci morajo dokazati, da gre za denacionalizirano stanovanje (z odločbo o denacionalizaciji, najemno pogodbo ipd.). Naslednja prednostna kategorija javnih najemnih stanovanj so prosilci in uporabniki, prijavljeni z njim na razpis, ki ustrezno dokažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Znotraj prednostne skupine prvo reševanje stanovanjskega vprašanja imajo prednost prosilci v sledečem vrstnem redu: mlade družine, družine z otroki, družine s starejšimi otroki, mlade osebe in ostali. Znotraj teh kategorij imajo prednost družine z več otroki, s tem, da se trije otroci ali več otrok štejejo enako. Znotraj teh prednostnih kategorij pa lahko uveljavljajo prednost dohodkovnega kriterija tisti prosilci, pri katerih vsi obdavčeni dohodki po ZDoh-2 vseh uporabnikov stanovanja v bruto zneskih v letu 2023 v povprečju niso presegali meje povprečne bruto plače v letu 2023, ki je znašala 26.651,40 EUR na uporabnika – družinskega člana oz. na drugega uporabnika navedenega v prijavi. Podrobneje so prednostne kategorije opredeljene v Javnem razpisu za oddajo stanovanj, ki je dostopen na povezavi https://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/dokumentacija.
Do najema oskrbovanega stanovanja po Javnem razpisu za oddajo oskrbovanih stanovanj v najem so upravičene popolno poslovno sposobne osebe, starejše od 65 let, ki jim zdravstvene, ekonomske in psihofizične sposobnosti omogočajo, da z redno organizirano pomočjo drugega in z organiziranim zdravstvenim varstvom ohranijo samostojnost v bivalnem okolju in zato popolnega institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših občanov ne potrebujejo – sposobnost samostojnega bivanja. Oskrbovana stanovanja niso namenjena osebam, ki potrebujejo polno domsko oziroma institucionalno oskrbo. Prednostna kategorija Razpisa za oddajo oskrbovanih stanovanj so najemniki denacionaliziranih stanovanj, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1) imajo stalno prebivališče v Republiki Sloveniji; 2) prosilec je poslovno popolnoma sposobna oseba, 3) najemnik denacionaliziranega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v zunajzakonski skupnosti, nima v lasti primernega stanovanja ali stanovanjske stavbe, razen lastnega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki jo mora po zakonu oddajati v najem za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino ali za nedoločen čas in za najemnino, ki se lastniku doplačuje v skladu s 167.d členom Stanovanjskega zakona – SZ-1. Prosilci morajo dokazati, da gre za denacionalizirano stanovanje (z odločbo o denacionalizaciji, najemno pogodbo ipd.). Naslednja prednostna kategorija so prosilci in uporabniki, prijavljeni z njim na razpis, ki ustrezno dokažejo, da jim sedanje bivališče zaradi arhitektonskih ovir, neustreznosti stanovanjskih prostorov in bivalnega okolja ali oddaljenosti od zdravstvenega doma in ostalih objektov urbanega središča ni primerno ali pa je manj primerno za bivanje starejših – npr. ni dvigala, ni ločene sobe, ni primerne kopalnice…). Dodatno lahko uveljavljajo prednost dohodkovnega kriterija tisti prosilci (razen najemniki denacionaliziranih stanovanj), pri katerih vsi obdavčeni dohodki po ZDoh-2 vseh uporabnikov stanovanja v bruto zneskih v letu 2023 v povprečju niso presegali meje povprečne bruto plače v letu 2023, ki je znašala 26.651,40 eur na uporabnika – zakonski/zunajzakonski partner prosilca oz. na drugega uporabnika navedenega v prijavi. Podrobneje so prednostne kategorije opredeljene v Javnem razpisu za oddajo oskrbovanih stanovanj, ki je na povezavi https://www.oskrbovana.ssrs.si/dokumentacija.
- Zakaj mora prosilec, ki se prijavi na razpis republiškega slada za najem javno najemnega stanovanja vplačati varščino? Koliko ta trenutno znaša?
Prosilci morajo ob oddaji prijave oziroma najkasneje do zadnjega dne vsakokratnega termina za oddajo prijav kot dokazilo za resnost najema, vplačati znesek v višini 500 eur. Ob podpisu najemne pogodbe najemnik plača varščino za najeto stanovanje v višini šestih mesečnih najemnin oziroma v višini treh mesečnih najemnin za oskrbovano stanovanje. Znesek v višini 500 eur, ki je bil vplačan kot dokazilo za resnost ponudbe ob prijavi za najem, se všteje v varščino.
Varščina so denarna sredstva, ki so ob morebitni izselitvi najemnika potrebna za vzpostavitev stanovanja v stanje ob vselitvi, ob upoštevanju običajne rabe stanovanja ter za poplačilo morebitnih neplačanih najemnin in stroškov povezanih z najemno pogodbo ali stanovanjem. Varščina se vrne ali poračuna ob prenehanju najemnega razmerja. Podrobnejši pogoji v zvezi s plačilom in vračilom varščine se opredelijo v najemni pogodbi.
- Koliko javno najemnih stanovanj upravlja republiški sklad v Ljubljani in koliko po celotni državi?
Stanovanjski sklad RS ima na današnji dan 5.446 najemnih stanovanj, od tega 3.166 t.i. neprofitnih najemnih stanovanj po celotni Sloveniji, ki se oddajajo na podlagi objave javnih razpisov občin oziroma javnih stanovanjskih skladov občin, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje. Poleg t.i. neprofitnih stanovanj ima Stanovanjski sklad RS še 2.280 stanovanjskih enot po celotni Sloveniji, namenjenih za tržni stroškovni najem, ki jih oddaja preko zgoraj navedenih javnih razpisov. Znotraj stroškovnega najema je Stanovanjski sklad RS prejel sredstva iz Načrta za okrevanje in odpornost za 585 stanovanj (Pod Pekrsko Gorco, Slovenj Gradec, Radlje ob Dravi, Ravne na Koroškem, Koper in Sveta Ana), zaradi česar se tudi ta stanovanja oddajo po neprofitni najemnini. V Ljubljani ima Stanovanjski sklad RS v lasti in brezplačni uporabi 351 neprofitnih najemnih stanovanj in 773 stanovanjskih enot namenjenih za stroškovni najem.
- Koliko stane povprečni najem dvosobnega, okoli 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani in koliko denimo v Mariboru?
- So cene za najem stanovanj v lasti državnega sklada enake povsod po Sloveniji? Če ne, zakaj ne?
Povprečne mesečne najemnine za najemna stanovanja Stanovanjskega sklada RS znašajo na m2 4,5 eur za neprofitni najem in 7,7 eur za stroškovni najem. Na višino posamezne najemnine vplivajo način pridobitve in vrednost stanovanja, lokacija in značilnosti stanovanj.
Stanovanjski sklad RS stanovanja v soseski Novo Brdo v Ljubljani oddaja po stroškovni najemnini. Od 498 stanovanj v soseski Novo Brdo, ki so bila dokončana v letu 2022, je dvosobnih stanovanj 186. Povprečna najemnina dvosobnega stanovanja v tej soseski znaša 451 eur mesečno. Ob tem je potrebno upoštevati, da najemnina vključuje tudi najem pripadajočih parkirnih mest. V soseski Pod Pekrsko gorco v Mariboru, kjer Stanovanjski sklad RS oddaja stroškovna stanovanja po neprofitni najemnini, je 191 dvosobnih stanovanj. Povprečna najemnina dvosobnega stanovanja v tej soseski znaša 372 eur mesečno z upoštevanjem najema pripadajočih delov stanovanja.
- Koliko je bilo letos objavljenih razpisov republiškega sklada za najem stanovanj in koliko vlog ste prejeli?
- Koliko prosilcem v povprečju uspe pridobiti javno najemno stanovanje? Koliko prosilcev je denimo uspešnih v Ljubljani in koliko denimo v Mariboru?
Stanovanjski sklad RS je v letu 2025, in sicer dne 9. 10. 2025, izvedel izbor najemnikov stanovanj na podlagi prijav za najem stanovanj iz ponudbe, odprte od 13. 6. 2025 do vključno 27. 6. 2025. V okviru izbora je bilo obravnavanih 1.005 popolnih prijav za 110 prostih stanovanj, pri čemer je bilo oddanih 96 stanovanj. V tem izboru je imel Stanovanjski sklad RS na voljo 22 stanovanj v Ljubljani in 15 stanovanj v Mariboru, vsa razpoložljiva stanovanja na obeh lokacijah pa so bila oddana. Poleg tega je Stanovanjski sklad RS dne 30. 10. 2025 izvedel izbor najemnikov oskrbovanih stanovanj na podlagi prijav za najem iz ponudbe, odprte od 30. 7. 2025 do vključno 29. 8. 2025. V izboru je bilo obravnavanih 24 popolnih prijav za 23 prostih oskrbovanih stanovanj, dodeljenih pa je bilo 12 oskrbovanih stanovanj. V okviru tega izbora so bila na voljo štiri oskrbovana stanovanja v Mariboru in eno v Ljubljani, pri čemer so bila vsa razpoložljiva oskrbovana stanovanja na obeh lokacijah oddana. Prav tako smo v letu 2025, in sicer dne 22. 5. 2025 ter 11. 12. 2025, izvedli izbora najemnikov v Skupnosti za mlade – Gerbičeva, v okviru katerih smo mladim, starim med 18 in 29 let, omogočili najem bivalnih enot oziroma postelj.
- Koliko prosilcev se bo prihodnje leto lahko vselilo v novozgrajena javno najemna stanovanja v Ljubljani? In koliko prosilcem boste prihodnje leto predali ključe stanovanj v lasti republiškega sklada drugje po državi?
Za leto 2026 Stanovanjski sklad RS predvideva zaključek vsaj dveh projektov, v okviru katerih bo na voljo okoli 86 novih javnih najemnih stanovanj (Partizan Jesenice: 46 stanovanj, Lendava – Ob Kobiljskem potoku (1. faza): 40 stanovanj). V prihodnjih letih pa je načrtovana postopna realizacija več večjih projektov po Sloveniji, s katerimi bo do konca desetletja zagotovljenih več sto dodatnih javnih najemnih in oskrbovanih stanovanj.
- Katere investicije na področju gradenj neprofitnih stanovanj načrtuje sklad v letu 2026 in kje? Prosim za konkretne podatke za posamezni stanovanjski projekt sklada!
Sklad pripravlja v letu 2026 preko 17 investicij lastne gradnje javnih najemnih stanovanj in javnih najemnih oskrbovanih stanovanj, po različnih krajih Slovenije. V gradnji so projekti na Jesenicah (46 stanovanj), 1. faza v Lendavi (40 stanovanj) in v Lukovici (82 stanovanj). V letu 2026 načrtujemo začetek gradnje stanovanjske soseske na Glincah v Ljubljani (262 stanovanj), 1. faze projekta Novo Pobrežje v Mariboru (182 stanovanj), 1. faze Ob Savi v Kranju (189 stanovanj), Novi trg v Celju (126 stanovanj), Mirna (54 stanovanj), Podbreznik – enklava E1 v Novem mestu (45 stanovanj), Lendava – 2. faza (40 stanovanj) in Mlaka – Tržič (8 stanovanj), ostali projekti so v fazi razvoja. Zaključek izgradnje posameznih projektov načrtujemo v letih od 2026 do 2029.
- Zanima me ocena sklada koliko javno najemnih stanovanj primanjkuje v Sloveniji in koliko od tega v glavnem mestu?
Po podatkih ankete Ministrstva za solidarno prihodnost o potrebah po dodatnem javnem najemnem stanovanjskem fondu (julij 2025), glede na izražene potrebe občin, v Sloveniji primanjkuje okoli 20.000 najemnih stanovanj. Za Osrednjeslovensko regijo ocenjena potreba po približno 6.500 dodatnih javnih najemnih stanovanjih (neprofitna stanovanja, stanovanja za starejše, bivalne enote ipd.). Čeprav anketa ne izkazuje podatkov ločeno za posamezne občine, na podlagi dosedanjih analiz in potreb, ki jih je izpostavila Mestna občina Ljubljana, ocenjujemo, da bi bilo za samo Ljubljano potrebnih približno 4.300 stanovanj (neprofitna, za starejše in bivalne enote). Gre za oceno, ki odraža trenutno zaznano povpraševanje in se lahko spreminja glede na novogradnje, prenove ter druge tržne in demografske dejavnike. Celotno poročilo je dostopno na spletni strani Ministrstva za solidarno prihodnost: Anketa o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah ter o načrtovanih stanovanjskih projektih, julij 2025 (PDF).
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS