Spoštovani,
pošiljamo vam odgovore na vaša vprašanja:
S pripadajočimi zemljišči in DDV naj bi bila po vaših navedbah celotna vrednost investicije 81 milijonov evrov (vključujoč podzemni del, zunanjo ureditev …) oziroma 2.800 evrov na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine (prosim za natančni znesek). Zanima me, kaj vse obsega ta cena, torej, ali poleg zemljišča obsega tudi gradbena dela, obrtniška in instalacijska, projektno dokumentacijo, nadzor, svetovalni nadzor inženiring, geoloških in drugih raziskav, izvedbo javnega natečaja, nadzor nad gradnjo, pridobivanje soglasij, izdelavo dokumentacije, priključke na elektrodistribucijski sistem…. Ali cena vključuje tudi komunalni prispevek in kakšen je bil? Kakšna bi bila torej cena na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine, če se ne bi všteval komunalni prispevek (če slučajno se?
Investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka, gradnje infrastrukture…), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave, opreme vključno z nepredvidenimi deli ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij, vse s pripadajočim DDV. Vrednost tako vključuje tudi komunalni prispevek za izgradnjo zgornjega ustroja komunalne infrastrukture.
Komunalni prispevek znaša za E2 2.517.789,34 EUR in za E3 1.470.402,48 EUR, kar predstavlja skupaj z zemljiščem in izgradnjo dela infrastrukture cca 20% investicijske vrednosti.
Cena ljubljanskega stanovanjskega sklada soseske je 1.980 evrov na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine. Torej – glede na veliko razliko, me zanima, od kje takšna razlika?
Strukture cene Javnega stanovanjskega sklada MOL ne poznamo, niti nimamo podatka o upoštevanju vrednosti zemljišč in komunalnega prispevka (skladno z zakonodajo so oproščeni plačila komunalnega prispevka).
Razlika je po naših ocenah, poleg zgoraj izpostavljenega, tudi zaradi zahtevnejše gradnje, izboljšane kvalitete bivanja, sledenja sodobni in trajnostni gradnji ter upoštevanja urbanističnih zahtev OPPN, ter zagotovitvi dodatnih zunanjih površin, ki služijo celotnem območju
(npr. faktor pozidanosti površin, tipologije objektov, osvetljenost, bogati medgeneracijski prostori, kvalitetnejši materiali z vidika vzdrževanja, večja podzemna etaža zaradi večjih stanovanj in normativa parkiranja, zahtevni pogoji temeljenja in nosilnosti tal, varovanje gradbene
jame, arheologija, univerzalna dostopnost za vse skupine ljudi, gradnja 25 oskrbovanih stanovanj, upoštevanje smernic zelene mobilnosti, uporaba prefabriciranih elementov zaradi kvalitetnejše in hitrejše gradnje, dodatne okoljevarnostne zahteve, energijske zahteve za skoraj
nič energijske stavbe, 30% manjša poraba energije kot je zahtevana z zakonodajo, predinštalacija za namestitev sončnih elektrarn, uporaba BIM tehnologije z poudarkom na vzdrževanju objektov, tehnične izboljšave …).
Pred časom ste omenjali sicer, da je vaša investicijska vrednost na kvadratni meter od vaše zadnje dokončane soseske (Zeleni gaj) višja za celo več kot 50 odstotkov (prosim za ceno na kvadratni meter) zato, ker je veliko več dodatnega prostora in infrastrukture, vključno z ribnikom in ureditvijo ježe za skupinske aktivnosti najemnikov. Zanima me, kakšna je bila investicija v omenjeno.
Predvidevamo, da je vpliv zgoraj opisanih vsebin vsaj 20% na vrednost GOI del. Polega tega so se v času razvoja in izvedbe posameznih projektov, v času med izgradnjo objektov F2 v soseski Zeleni gaj in soseski Novo Brdo, stroški gradnje zvišali. Ponudba za izvedbo GOI del za 4 objekte območja F2, Zeleni gaj je bila v letu 2015, celo 40% cenejša od ocenjene projektantske vrednosti GOI del, zaradi takratnega stanja v gradbeništvu in deficita gradbenih del.
Omenili ste tudi, da so bila gradbeno obrtniška dela za okoli 30 odstotkov dražja kot v Zelenem gaju v skladu indeksom rasti gradbenih cen GZS. Zanima me, ali mi lahko to dodatno pojasnite, za kateri indeks rasti cen gre in od kdaj do kdaj so te zrasle za 30 odstotkov, saj rast cen kljub inflacijskem obdobju pri gradbenih delih na splošno po dostopnih podatkih v času pričetka gradnje in sklenjenih pogodb z izvajalcem gradbenih del ni bila takšna. Prosim za natančnejše pojasnilo, zakaj je po vašem mnenju razlika s ceno gradnje stanovanj ljubljanskega sklada Novo Brdo tako visoka – predvsem glede na to, da sta se soseski gradili skoraj istočasno.
Indekse za obračun razlike v ceni gradbenih storitev mesečno izračunava GZS-Zbornica gradbeništva in industrije gradbenega materiala, vključno z indeksi razlike v ceni za stanovanjsko gradnjo. Podatek o rasti cen 30% je od leta 2015 do 2021. Druge primerjave med gradnjami obeh skladov na Novem Brdu so opisane v predhodnih odgovorih.
Kakšna je cena projektiranja in cena gradbeno obrtniških del v najnovejši soseski Novo Brdo?
Projektiranje in stroški nadzora so cca 5% vrednosti GOI del, vrednost GOI del je cca 64 mio EUR z DDV.
Kdaj ste kupovali zemljišča in koliko je znašal strošek nakupa zemljišč?
Nakupi zemljišča za celotno območje (Zeleni gaj in Novo Brdo) so bili izvršeni v pretežnem delu v letu 2003 ter manjšem (zaokrožitve) v letih 2004 in 2009. Strošek zemljišča, ki odpade na območje Novo Brdo (E2 in E3) je okvirno 9 mio EUR.
Ali je že znana metodologija za izračun najemnin v soseski? Če da, kakšna je, če ne – zakaj je še ni in kdaj bo.
Metodologija za oblikovanje najemnin za stanovanja v soseski Novo Brdo je še v obravnavi. Najemnine bodo znane z objavo razpisa za oddajo stanovanj.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS