Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja, ki smo jih prejeli vam podajamo naslednje odgovore:

Kolikšna je bila vrednost opravljenih gradbenih del projektov stanovanjske gradnje republiškega stanovanjskega sklada v letu 2022 in kolikšna bo predvidoma ta vrednost v letu 2023?

Vrednost opravljenih gradbenih  del  po sklenjenih gradbenih pogodbah z DDV (lastne investicije Sklada)  je bila v letu 2022 cca 18 mio EUR z DDV, v letu 2023 pa  je ocenjena na 20 mio EUR z DDV.

Ali lahko naštejete največje projekte, ki ste jih oziroma jih boste začeli izvajati v letu 2023. Ime projekta: Okvirna vrednost: Začetek gradnje.

Podajamo podatke o fazah posameznih projektov in ocenjenih investicijskih vrednosti z DDV za projekte, ki so v izvedbi v letu 2023:

• poteka zaključevanje projektov Pod Pekrska gorca 2. faza Maribor (26,2 mio EUR),  in Dolgi most, Ljubljana (8,45 mio EUR)
• v gradnji so projekti Nova Dolinska, Koper (začetek gradnje 2022; 18,62 mio EUR) in Podbreznik, Novo mesto (začetek gradnje 2023; 19,86 mio EUR)
• v pripravi so projekti v Jesenicah, Lukovici, Kranju, Lendavi, Novi Gorici in Ljubljani (projektiranje in pridobivanje gradbenih dovoljenj, gradnja v letih 2024 in naprej)

Obvestilo:

Posredovani podatki so pripravljeni na podlagi poslovnih odločitev, predvidevanj in načrtovanj poteka ter ugotovljene stopnje razvoja posamezne investicije (projekta). Pri investicijah v začetnih razvojnih fazah (pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja in pred začetkom gradnje) lahko pride do sprememb v nadaljnjih fazah razvoja, ki bistveno vplivajo na samo investicijo oziroma njen potek in predvidene finančne plane  (kot npr.: spremembe  števila, razporeditve in načina izgradnje stanovanj, spremembe investicijskih vrednosti, časovnega poteka investicije in drugih okoliščin) ali do nastopa zakonskih sprememb in dopolnitev, uveljavitve nove zakonodaje ter nastopa drugih objektivnih okoliščin. Prav tako na časovno in finančno realizacijo načrtov lastnih investicij Sklada vplivajo posamezne aktivnosti in dejanja, na katere Sklad nima neposrednega vpliva in razen ustrezno pripravljenih projektov, dokumentacij ter dosledne izvedbe svojih obveznosti, zunanjih in poslovnih tveganj ne more izključiti (kot so npr.: dolgotrajen postopek za sprejem in spreminjanje ter dopolnjevanje občinskih podrobnih prostorskih načrtov, komunalna in prometna ureditev območij za gradnjo s strani občin, pridobivanje upravnih dovoljenj za gradnjo in uporabo objektov, postopki javnega naročanja, dolgi postopki odločanja v revizijskih postopkih na Državni revizijski komisiji pri izvedbi javnih naročil, tveganja iz naslova izvedbe del kot so morebitni stečaji izvajalcev in podobno). Na vsebinski, finančni in terminski potek investicij močno vpliva tudi globalno stanje posledice covid-19, vojna v Ukrajini, energetska kriza, splošna draginja) predvsem v izrednih in nekontroliranih podražitvah gradnje in posledično drugih storitev.  Predvidena dinamika razvoja in realizacije investicij je možna le ob pogoju zadostne kadrovske okrepitve Sklada.

Ocenjena investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave vključno z nepredvidenimi deli in dodatnimi vplivi podražitve in spremenjenih okoliščin pri izvedbi investicij ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko je na Novem Brdu oskrbovanih stanovanj, ali so vsa oddana v najem in kolikšna ne najemnina na kvadratni meter, kako je izračunana? Ali je najemnina neprofitna? Ali je najemnina za oskrbovano stanovanje višja ali enaka najemnini primerljivega klasičnega stanovanja na Brdu?

Stanovanjski sklad RS ima na lokaciji Novo Brdo Ljubljana, Pot rdečega križa 26, na voljo 25 oskrbovanih stanovanj, ki so na današnji dan vsa vseljena in prevzeta s strani najemnikov. Najemnina, ki jo skladno z najemno pogodbo poravnavajo najemniki, ni neprofitna, temveč gre za stroškovno najemnino, katera je primerljiva s klasičnim najemom stanovanj v soseski Novo Brdo.

Kakšne pogoj mora izpolnjevati prosilec, da je upravičen do najema oskrbovanega stanovanja? Ali drži, da ne sme imeti lastniškega stanovanja oziroma, če ga ima, da ga mora oddati JNS?

Oskrbovana stanovanja, ki jih oddaja Stanovanjski sklad RS, so namenjena prosilcem starejšim od 65 let. Prav tako pa lahko poleg prosilca v stanovanju bivajo kot uporabniki tudi zakonski/zunajzakonski partner najemnika ali druge osebe, starejše od 65 let. Pomembno je, da zdravstveno stanje prosilca in ostalih uporabnikov omogoča samostojnost bivanja ob organizirani pomoči, tako da oseba ne potrebuje popolnega institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših občanov. Poleg tega prosilec in zakonski/zunajzakonski partner prosilca oziroma druga oseba – uporabnik, starejša od 65 let ne sme/jo biti lastnik/i nepremičnega premoženja, ki je primerno za bivanje in presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, razen v primeru, da se v prijavi uveljavlja prednost z oddajo lastnega nepremičnega premoženja v najem v okviru Javne najemne službe. S pogoji za najem se lahko podrobneje seznanite tudi na spletni strani http://www.oskrbovana.ssrs.si/.

Glede na vaše podatke v enem od odgovorov novinarjem, ste prek JNS v Ljubljani dobili eno stanovanje, najemnina, ki jo dobi lastnik je 230 evrov. Za primerljivo veliko oskrbovano stanovanje na Novem Brdu je najemnina nekaj manj kot 700 evrov. Od kod takšna razlika v najemnini? Ali gre v obeh primerih za neprofitno najemnino in v čem se razlikujejo določila za izračun obeh najemnin?

Iz vprašanja je razvidno, da gre pri konkretni zadevi za konkretnega najemnika, ki je oddal svoje stanovanje v najem Javni najemni službi. Potrebno je poudariti, da omenjeno stanovanje nikakor ni primerljivo s stanovanjem, ki ga oddaja Sklad na Novem Brdu, tudi ne glede velikosti stanovanja in pripadajočih delov stanovanja. V primeru oskrbovanih stanovanj na Novem Brdu gre za sodobna in povsem nova stanovanja, ki so prilagojena bivanju starejših oseb. Z bivanjem v oskrbovanem stanovanju starejši ohranjajo svojo individualnost, intimnost in način življenja, ki so ga bili doslej vajeni v svojem domačem okolju. V objektu, kjer se nahajajo oskrbovana stanovanja, se nahaja tudi dvigalo, vsako stanovanje ima dodeljeno tudi določeno parkirno mesto v garaži objekta. Naj poudarimo, da so oskrbovana stanovanja arhitekturno prilagojena za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom. Glavna specifika oskrbovanih stanovanj je njihova prilagojenost nemoteni uporabi funkcionalno oviranim osebam. Iz te specifike izhaja večina želenih lastnosti oskrbovanih stanovanj. Posamezni prostori v stanovanjih so dimenzionirani na možnost gibanja z invalidskim vozičkom, kar pomeni, da so prostori nekoliko večji od enakih prostorov v običajnih stanovanjih. Razlika v višini najemnine med stanovanji poleg navedenih dejstev izhaja iz zakonskih določil. Za stanovanje oddano preko JNS namreč lastniki prejmejo najemnino, kjer se upošteva zakonsko dopustni faktor v višini 1,3 neprofitne najemnine. Prav zaradi zakonskih določb, Stanovanjskemu skladu RS ni dopustno, da ponudi in sklene pogodbo za višjo najemnino. Za nova stanovanja v soseski Novo Brdo pa so predvidene stroškovne najemnine, zato prihaja do razlik katere navajate.

Kako so opremljena oskrbovana stanovanja na Brdu in ali so stanovalcem v teh stanovanjih namenjeni še kakšni drugi skupni prostori?

Oskrbovana stanovanja na Novem Brdu niso opremljena, za opremo poskrbijo najemniki sami, enako kot za vsa ostala stanovanja na Novem Brdu. Najemnikom je namenjen tudi skupni prostor za druženje, ki je trenutno še v fazi priprave opremljanja glede na dejansko potrebo uporabnikov, katerega strošek bo kril Stanovanjski sklad RS.

Ali Sklad v oskrbovanih stanovanjih zagotavlja tudi povezljivost s storitvami oskrbe stanujočih, ali je to prepuščeno vsakemu posamezniku? Če ne, ali jim svetujete, kako in s kom naj se povežejo? Ali so alarmi za pomoč aktivirani in koliko teh »gumbov« za klic na pomoč je v posameznem stanovanju?

Za oskrbovana stanovanja Novo Brdo je Stanovanjski sklad RS z družbo Telekom Slovenije, d.d. podpisal dogovor o sodelovanju pri zagotavljanju E-oskrbe. Gre za možnost sklenitve individualne pogodbe s strani najemnika za namestitev opreme za izvajanje E-oskrbe. Stroške izvajanja plačuje najemnik. E-oskrba omogoča aktivno, bolj neodvisno ter varno bivanje na domu vsem, ki potrebujejo podporo pri samo​sto​njemu življenj​u v domačem okolju. ​ E-oskrba je inovativna in modularna rešitev, ki se enostavno in brez velikih vlaganj prilagaja potrebam uporabnika. Učinkovito podpira bivanje starejših, invalidov, bolnikov s kroničnimi boleznimi, bolnikov po težjih operativnih posegih in drugih pri samostojnejšem bivanju na njihovem domu. 24 ur na dan omogoča enostaven in hiter klic ​na pomoč v primeru padca ali nenadne slabosti ter organizacijo pomoči. V stanovanju uporabnika se namesti posebna oprema, ki omogoča hitro in enostavno proženje klica na pomoč s pritiskom na gumb na obesku ali na varovanem telefonu. Sodobna oprema lahko v nekaterih primerih tudi zazna potrebo po po​moči v primeru, ko uporabnik ne more pritisniti na gumb zaradi slabosti ali poškodbe. Pomoč organizira ​osebje v asistenčnem centru in o tem obvesti svojce. Vsak posameznik lahko glede na lastne potrebe in želje poišče ustrezno vrsto oskrbe pri različnih ponudnikih storitev.

Nekatera oskrbovana stanovanja na Brdu so v najvišjem nadstropju in imajo tudi terase. Te pa nimajo nadkritja, zato naj bi bile večji del leta neuporabe, saj so izpostavljene neposrednim vremenskim vplivom, tudi snegu in ledu, poleti pa močnemu soncu. Verjetno se strinjate, da ostareli stanovalci težko čistijo sneg in led s teras, postavljajo, zapirajo in odpirajo senčnike poleti, pospravljajo balkonske garniture, da bi jih zaščitili pred padavinami. Stanovalci naj bi našli arhitekturno rešitev, ki naj bi jo potrdili tudi projektanti. Zakaj izvedba teh nadkritij ni možna, ali boste poiskali kakšno drugo funkcionalno rešitev, ki bo stanovalcem oskrbovanih stanovanj, omogočala nemoteno uporabo teras?

Objekt  je zgrajen skladno s projektno dokumentacijo in ima pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje s klasifikacijo CC SI 11301 stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji.  OPPN predlaganih posegov in izvedb ne dovoljuje. S strani strokovnih služb Sklada je bila na podlagi  opravljene proučitve prejetega predloga sprejeta določitev, da med drugim tudi iz razlogov zahtevne izvedbe, posegov v fasadni ovoj in hidroizolacijo strehe, nevarnosti vetra, problemov čiščenja, veljavnosti garancij izvajalcev, visokega dodatnega stroška, ureditve dokumentacije s predlagano izvedbo ne soglaša. Želeli bi poudariti, da gre za najemna stanovanja,  zainteresirani prijavitelji so bili s tlorisi in pozicijo stanovanj seznanjeni z objavljeno razpisno dokumentacijo. Glede vzdrževanja terase v primeru zapadlega snega, se lahko na željo posameznega najemnika stanovanja po potrebi preko upravnika ali drugih služb dodatno organizira potrebno pomoč kot npr. pometanje/odmetavanje snega na sredino terase v primeru velike količine zapadlega snega, skladno z navodil pripravljenih s strani izvajalca.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

zanima me, ali ste z najemnikom, ki je prek oglasa na spletnem portalu stanovanje na Brdu želel oddati stanovanje, že zaključili postopek?

                Če da, kakšne posledice so ga doletele?

                Če ne, kakšni postopki so trenutno v teku in zakaj tako dolgo trajajo.

Na podlagi navedenega vam sporočamo, da je Stanovanjski sklad RS sprožil vse ustrezne postopke na podlagi zakonodaje in pravilnikov. Zadeva se redno spremlja in v določenih postopkih še ni zaključena, zato vam podrobnejših informacij ne moremo dati.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo odgovore:

1. Ali imate informacijo o tem, koliko stanovanj letno primanjkuje v Sloveniji?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za spremljanje in evidentiranje ter analizirane potreb po stanovanjih v Republiki Sloveniji. Skladno z določbami 6. alineje 141. člena Stanovanjskega zakona je to pristojnost države. Stanovanjsko področje od 14.2.2023 skladno z določbami ZDU-1O pokriva Ministrstvo za solidarno prihodnost. Podatki iz Ankete  Sklada 2020/2021 so na voljo na povezavi https://ssrs.si/o-nas/koristne-informacije/ .

2. Zakaj po vaše sklad po državi ni požel večjega zanimanja, niti več prijav na razpise?

Prosimo navedite katere razpise ste imeli v mislih.

3. Obljube so bile, da bo s pridobivanjem neprofitnih stanovanj sklad uspešen, pa se je na razpisse prijavilo le 30 ponudnikov, 6 je bilo uspešnih. Zakaj?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za pripravo zakonodaje in ni avtor določb o javni najemni službi ter ni podajal obljub o tem instrumentu. Ocene ciljev izhajajo iz gradiva Vlade RS ob sprejemanju SZ-1E.

S sprejetjem Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona SZ-1E, ki ureja javni najem stanovanj kot javno najemno službo, v okviru zakonskih pooblastil med povezane cilje leta 2022 spada tudi izvajanje novega ukrepa javne najemne službe uzakonjenega s SZ-1E.

4. Koliko je zaposlenih v vaši najemni službi in koliko denarja sta do sedaj porabili za delovanje?

V službi za javni najem je trenutno zaposlena ena oseba, za eno potekajo postopki nadomestne zaposlitve.

V proračunu RS za financiranje javne najemne službe leta 2021 je bilo zagotovljenih 360.000 EUR (ukrep št. 2550-21-0002 Izvajanje javnega najema stanovanj), ki so bila namenjena vzpostavitvi okolja za izvajanje javnega najema stanovanj in stroške za plače ter materialne stroške zaposlenih za delovanje službe. S pogodbo med Skladom in MOP o prenosu sredstev za sofinanciranje javnega najema stanovanj št. 007-7-2020 z dne 1. 12. 2021 so bili dogovorjeni pogoji za povračilo stroškov. Leta 2021 je bilo za stroške vzpostavljanja okolja za izvajanje javnega najema stanovanj Stanovanjskemu skladu RS povrnjenih 87.799 evrov. Razlika do višine 360.000 evrov je bila predmet povračila leta 2022. Dne 16. 5. 2022 je Sklad prejel nakazilo sredstev v višini 272.201 evrov.

5. Kakšni so po vaše pogoji oddajanja? Se vam ne zdi, da so morda administrtivno prezahtevni za ponudnike?

Z vzpostavitvijo javne najemne službe na naši strani v smislu izvajanja zakonodajnih določb smo zadovoljni, saj pri samem delu javne najemne službe ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa občutimo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument. Javna najemna služba ima zelo velik potencial glede na veliko število praznih stanovanj v Sloveniji. Ker Sklad ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitev zakonodaje, bo v prihodnje skušal s svojimi izkušnjami in ugotovitvami prispevati svoje ugotovitve v morebitnem postopku prenove ali analize instrumenta.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

V Podutiku načrtujete prvo leseno gradnjo najemnih stanovanj Glince/Podutik PE1. Ali je o te gradnji že na voljo več informacij? Kakšen tip lesene gradnje bo to, kolikšen bo delež lesa, ali bodo uporabljeni tudi drugi naravni materiali, denimo mineralna, lesna ali celulozna toplotna izolacija in lesena okna, lesena fasada ….

Na območju PE1 Glince/Podutik načrtuje SSRS gradnjo štirih večstanovanjskih objektov med seboj povezanih s podzemno garažo ter pripadajočo zunanjo, prometno in infrastrukturno ureditvijo. Stanovanja bodo namenjena javnemu najemu. Izbrani projektanti so zaključili z izdelavo idejne zasnove v več variantah. Klet objektov bo izvedena v armiranem betonu, etaže pa bodo imele leseno konstrukcijo. V variantah sta predvidena dva tipa nosilne lesene konstrukcije, odločitev o izbiri bo, po natančnih analizah vseh predlaganih rešitev, sledila ob koncu faze projektiranja idejnega projekta.

Materiali, ki se bodo upoštevali pri projektiranju in gradnji bodo sledili določilom Uredbe o zelenem javnem naročanju.

Kdo sodeluje pri pripravi projektne dokumentacije (arhitekturni biro, morda proizvajalec lesenih objektov, inštitucija) in kdo bo izvajalec lesene gradnje oziroma kdaj bo znan?

Projektant za projektiranje večstanovanjskih objektov Glince/Podutik v Ljubljani, OPPN 191 -faza IZ, IZP (DPP) IDP in DGD je bil izbran z javnim naročilom št. JN 24/2022.

Pogodbo za projektiranje je SSRS podpisal s podjetjem Protim Ržišnik Perc arhitekti in inženirji d.o.o. iz Šenčurja pri Kranju.

Ko bo izdelana projektna dokumentacija in pridobljeno gradbeno dovoljenje, bo SSRS izvedel javno naročilo za izbiro izvajalca gradnje skupaj s projektom za izvedbo.

Zakaj se lesene gradnje najemnih stanovanj lotevate šele zdaj, glede na to, da v bližnjih sosednjih državah, predvsem v Avstriji, izkušnje s takšno gradnjo najemnih in neprofitnih stanovanj obstajajo že vsaj dve desetletji?

SSRS že ima zgrajen objekt z delno leseno nosilno konstrukcijo in sicer je to večstanovanjski objekt v F3 Stanovanjska soseska Zeleni gaj (Brdo) v Ljubljani.

Objekt, ki ga načrtujete, bo prvi oziroma pilotni, od česa je odvisno, ali bodo pri gradnji SSRS leseni objekti v prihodnje postali pravilo in ne zgolj izjema.

V nadaljnjih fazah razvoja projekta bomo pridobili natančnejše informacije glede ugotovljenih prednosti in slabosti vezano za leseno gradnjo večstanovanjskih objektov.

Pridobljene izkušnje pa bodo osnova za nadaljnje odločitve in izvedbe drugih projektov.

Koliko bo gradnja lesenega objekta hitrejša od klasične gradnje primerljivega objekta?

Načeloma je gradnja lesene nosilne konstrukcije hitrejša od klasične gradnje primerljivega objekta.

Ali bo gradnja lesenega objekta dražja ali cenejša od primerljivega klasično grajenega objekta?

Gradnja lesene nosilne konstrukcije je dražja od klasične gradnje primerljivega objekta.

Koliko pomoči si obetate od države, ki naj bi gradnjo lesenih objektov spodbujala s subvencijami?

SSRS bo poskusil pridobiti tudi sredstva sofinanciranja s strani države, vsaj za pokritje razlike med gradnjo klasičnega in lesenega večstanovanjskega objekta.

Kakšna je časovnica pridobivanja dokumentacije in gradnja lesenega objekta v Podutiku oziroma kdaj naj bi bil končan?

V letu 2023 je predvidena pridobitev gradbenega dovoljenja in izvedba JN za pridobitev izvajalca, ki bo objekte zgradil. Predviden zaključek gradnje je v letu 2025.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Koliko ponudb zasebnih lastnikov za oddajanje stanovanja prek javne najemne službe ste dobili v letu 2022?
2. Koliko ponudb ste potrdili?

Na razpis se je odzvalo 30 ponudnikov, s šestimi je sklad sklenil najemne pogodbe, s preostalimi ponudniki pa sklad ni uspel skleniti najemne pogodbe, saj vloge niso bile ustrezne ali pa ni prišlo do uskladitve pričakovanj lastnikov glede višine najemnine po izdelanem točkovalnem zapisniku in zakonodaji

3. Koliko stanovanj, pridobljenih prek javne najemne službe je bilo oddanih v najem?

Na voljo za podnajem je bilo v letu 2022 pet stanovanj in sicer po eno v Ljubljani, Mariboru, Novi Gorici, Litiji in Črni na Koroškem ter hiša v Moravčah. Vsa stanovanja v sklopu javnem najemne službe so že oddana v podnajem. Mesečna neprofitna najemnina stanovanj in hiš se giblje od 114 eur do 304 eur mesečno, njihova kvadratura pa od 36 m2 do 106 m2.

4. Koliko so znašali stroški delovanja javne najemne službe v letu 2022?

Financiranje JNS je urejeno z določbo 148.f. člena SZ-1 in 6. člena Uredbe o izvajanju javnega najema. Dne 1. 12. 2021 je bila sklenjena Pogodba o prenosu sredstev za sofinanciranje javnega najema stanovanj 2550-21-550210 in dne 31. 3. 2022 Aneks št. 1 k osnovni pogodbi. Dne 6. 4. 2022 je bil posredovan na MOP zahtevek za nakazilo št. 007-7-2020 za leto 2021 v višini 272.201 evrov, ki je bil plačan dne 16. 5. 2022. Dne 29. 11. 2022 je bil sklenjen Aneks št. 2 k osnovni pogodbi in dne 30. 11. 2022  posredovan na MOP zahtevek za nakazilo št. 007-7-2020 za leto 2022 v višini 49.502 evra, ki je bil plačan 30. 12. 2022. Vsi stroški za pripravo in izvajanje JNS, ki niso zajeti s Pogodbo o prenosu sredstev za sofinanciranje javnega najema stanovanj in aneksoma št. 1 in 2 se financirajo iz lastnih sredstev Sklada.

5. Kot izhaja iz dokumentov, je bil cilj vlade v prvem letu delovanja JNS pridobiti 100 najemnih stanovanj. Če ta cilj ni bil dosežen, me zanima, kateri so po vaših opažanjih razlogi za to?

Pri izvajanju JNS se sklad srečuje s precej izzivi, saj si lastniki nepremičnin predstavljajo postopek in samo oddajo v javni najem ter podnajem bistveno enostavnejše kot v resnici to za njih je. Lastniki morajo za oddajo popolne ponudbe priložiti obvezno: gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico in dokazilo o lastništvu. Največjo težavo predstavlja uporabno dovoljenje, saj ga večina objektov, predvsem starejših nima, lastniki pa ne želijo izvesti postopkov skladno z zakonodajo o graditvi objektov za pridobitev takih dovoljenj. Ovira so tudi neurejene zemljiškoknjižne zadeve, neobstoječe energetske izkaznice, neurejeni podatki o površinah stanovanj v katastru stavb in neprimernost stanovanj za najem zaradi nevzdrževanosti (primernost stanovanja po določbah 10. člena SZ-1).

Pri samem delu javne najemne službe ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa občutimo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument. Največji izzivi se pojavljajo pri pridobitvi obvezne dokumentacije na strani ponudnikov, ki je potrebna skladno z zakonodajo za oddajo popolne ponudbe ter pri višini izračunane najemnine za lastnike – ponudnike.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vprašanja:

Na portalu javni naročil sem zasledila, da je javni stanovanjski sklad izbral izvajalca za sanacijo na objektih v Kopru. Gre za odpravo napak po sodbah na objektu Dolinska cesta 1h, 1i in 1j v Kopru.

Za kakšne napake gre in za kakšno sodbo?

Na nas so se namreč pred časom obrnili najemniki, češ, da je v objektu veliko vlage, za to me zanima, ali gre za to?

Omenjeno javno naročilo za izbiro izvajalca sanacijskih del, ki ga je Stanovanjski sklad RS objavil na portalu javnih naročil se nanaša na odpravo napak na objektu Dolinska cesta 1h, 1i in 1j v Kopru in sicer po sodbah:

1. opr. št. II P 1361/2007, ki se nanaša na odpravo napak vezanih na ureditev notranjega atrija (nadgradnja obstoječe strehe do nivoja zelene strehe)
2. opr. št. II P 1555/2019, ki se nanaša na odpravo napak na strehi objekta (nagubanost folije v vogalih, lokalno zastajanje vode, luknje v foliji – strešni kritini).

Sanacija po predmetnih sodbah ne zajema objektov oziroma del, katerih problematika je bila izpostavljena v vašem zadnjem vprašanju. Se pa oba objekta nahajata na isti lokaciji oz. področju, vendar vsebinsko in izvedbeno nista povezani.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo odgovore na spodnji dopis.

kdaj v drugi polovici februarja se bodo vseljevali prvi najemniki? Prosim vas za informacijo o datumu prvih vselitev.

Prve vselitve bodo možne takoj, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji za prevzem s strani najemnikov torej podpisana najemna pogodba in plačana varščina za stanovanje. Prve vselitve pričakujemo predvidoma konec meseca februarja 2023.

Kakšne so najemnine za oddana stanovanja? Mesečne najemnine se gibljejo med 228,05 EUR in 527,43 EUR.

Za kakšna stanovanja je bilo največ zanimanja? Prosilec je lahko z eno vlogo kandidiral za več stanovanj, s tem da navede eno stanovanje kot glavno željo in ostala kot dodatno željo. V povprečju se je prosilec z eno vlogo prijavil na 20 stanovanj.

Kako komentirate, da ste za 182 stanovanj prejeli kar 630 vlog, skoraj štirikrat več kot je bilo stanovanj na razpolago? 

V izboru najemnikov, ki je potekal 26.1.2023 je bilo obravnavanih 627 prijav.  Od tega je bilo kar 70% prijav prosilcev, ki so izkazali interes za najem stanovanja na lokaciji Pod Pekrsko gorco, in sicer 441 prosilcev in ne 630 prosilcev kot navajate. Večina preostalih prijav je bila za lokacijo Novo Brdo (v razpisu so bila 3 stanovanja), in sicer dobrih 22%, ostale prijave so bile za druge lokacije, ki so bile v aktualni ponudbi.

V izboru je bilo oddanih 191 stanovanj, od tega 176 stanovanj Pod Pekrsko gorco ter 3 v Ljubljani, po 2 stanovanji v Šoštanju, Murski Soboti in Novem mestu, ter po 1 stanovanje v Črnomlju, Slovenski Bistrici, Slovenj Gradcu, Brežicah, Cerknici in Kopru.

Je že znana objava razpisa za preostala stanovanja?

Razpis za najem preostalih stanovanj (Pod Pekrsko gorco – 2. faza s 158 najemnimi stanovanji) bo objavljen po zaključku vseh potrebnih postopkov ob zaključku gradnje, odprave napak in končnega prevzema stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam najprej podajamo pojasnilo in nato odgovore:

Pojasnilo: Zaradi omejitev dodatnega zaposlovanja za Stanovanjski sklad RS, ki so podane s strani ustanovitelja Republike Slovenije, ki jo predstavlja Vlada RS preko vsakokratnega ministrstva prisojnega za stanovanjske zadeve, predstavlja nezadostno število zaposlenih na Skladu že sedaj kritični dejavnik tveganja za delovanje Sklada. Na potrebe po dodatnih kadrovskih okrepitvah za izvajanje projektov in dejavnosti za katere je Sklad pridobil med drugim tudi posojili v višini 120 milijonov evrov je Sklad opozorila tudi Razvojna banka sveta Evrope (CEB), ki zahteva  pri vseh sofinanciranih projektih svojih partnerjev ustrezno kadrovsko podporo izvajanju – implementaciji projektov, spremljanju, monitoringu in poročanju. Sklad je na potrebo po dodatnih zaposlitvah za Stanovanjski sklad RS v okviru Zbirnega kadrovskega načrta (ZKN) za osebe javnega prava pristojne organe tudi v letu 2022 večkrat opozoril, vendar do danes nismo prejeli odobritve dodatnih zaposlitev. Za zmanjšanje poslovnih in operativnih tveganj poslovanja ter nemoteno delovanje Stanovanjskega sklada RS v skladu z načeli zakonitosti, preglednosti, učinkovitosti, uspešnosti in gospodarnosti ter za doseganje zastavljenih ciljev je potrebno nujno povečanje dovoljenega števila zaposlenih na Stanovanjskem skladu RS v letih 2023 in 2024 za dodatnih deset (10) oseb v Zbirnem kadrovskem načrtu za osebe javnega prava iz pristojnosti ministrstva pristojnega za stanovanjske zadeve, in sicer iz 45 na 55 oseb, saj sicer Stanovanjski sklad RS ne bo mogel učinkovito izpolnjevati zakonskih in pogodbenih obveznosti. Namen novih zaposlitev:  zagotovitev nemotenega in neprekinjenega izvajanja pristojnosti (dejavnosti, procesov, projektov, resolucij, programov, ukrepov in nalog) Stanovanjskega sklada RS določenih v 148. členu Stanovanjskega zakona, z Resolucijo o nacionalnem stanovanjskim programom za obdobje 2015-2025, Nacionalnim programom za Rome za obdobje 2021-2030 (NPUR 2021-2030 – cilj 5.2.2.1), Resolucijo o družinski politiki 2018–2028 »Vsem družinam prijazna družba« (ReDP18-28, Ur. l. RS, št. 15/2018 – deloma ukrepi 3.3.1, 3.9.1 in 3.9.2); Zakonom o centralnem kreditnem registru (Ur. list RS, št. 77/2016) – člansko delovanje Sklada v sistemu Banke Slovenije SISBON in SISBIZ; s Poslovno politiko Sklada za obdobje 2021-2025 in Poslovnim in finančnim načrtom Sklada za leti 2023 in 2024, ki sta še v postopku sprejemanja. Financiranje novih zaposlitev: Sklad ni posredni proračunski porabnik, ki bi se pretežno financiral iz proračuna RS in nima sistemskega  finančnega vira iz proračuna RS. Sklad kot osrednja državna institucija za financiranje stanovanjske oskrbe glede na finančna in druga sredstva, predvidena v proračunu države in Sklada, v okviru lastnih razpoložljivih sredstev, spodbuja stanovanjsko gradnjo, prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš, pri čemer ne opravlja pridobitne dejavnosti s ciljem maksimiranja dobička, temveč za dosego zastavljenih ciljev, zaradi katerih je bil ustanovljen. Število zaposlenih na Skladu ne vpliva na proračunsko porabo države, saj se vsa sredstva za plačila zaposlenim na Stanovanjskem skladu RS za izvajanje vseh nalog zagotavljajo izključno iz sredstev Sklada kot pravne osebe in ne iz proračuna RS. Za leto 2023 in 2024 bodo sredstva za plače zagotovljena v Poslovnim in finančnim načrtom Sklada za leti 2023 in 2024. Glede na navedeno povečanje števila zaposlitev za deset (10) oseb ne bi in ne bo obremenilo proračun države. Razlogi povečanja: bistveno povečanje števila projektov zagotavljanja javnih najemnih stanovanj, in sicer z lastnimi projekti Stanovanjskega sklada RS, projekti po programu zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter projekti po programu zagotavljanja bivanja za starejše in javnem pozivu za nakup zemljišč in stanovanj in posledično povečanje števila najemnih stanovanj, najemnih razmerij in vseh poslovnih procesov povezanih z dejavnostjo oddaje stanovanj; uresničevanje pogodbenih obveznosti gradnje, spremljanja gradnje, poročanja o projektih, oddaje in vzdrževanja stanovanj vezanih na posojili Razvojne banke sveta Evrope (CEB) – posojilna pogodba z dne 10.4.2019 in posojilna pogodba z dne 27.5.2022 za skupno 120 mio EUR za izgradnjo preko 1.700 javnih najemnih stanovanj. Obe pogodbi je potrdila Vlada RS in je podalo soglasje k njim ministrstvo za finance. Zahteva zagotovitev ustrezne kadrovske podpore izhaja iz pogodbenih zahtev CEB; uresničevanje obveznosti vezanih na odobrena nepovratna evropska sredstva v znesku 38.254.403,76 Skladu z odločbami o sofinanciranju za 11 projektov zagotavljanja javnih najemnih stanovanj po Javnem razpisu za dodelitev sredstev s področja komponente 16: Stanovanjska politika, investicija: Zagotavljanje javnih najemnih stanovanj z dne 11.4.2022. Zaključek gradnje 714 stanovanj ( od tega 136 za starejše) do konca leta 2024 ter ugotovitve Računskega sodišča RS v revizijskem poročilu Izvajanje stanovanjske politike v obdobju od 1. 1. 2015 do 30. 6. 2021 z dne 16.12.2022 (zlasti poglavje 2.2.1.2.d), ki izkazujejo, da je bilo obdobje v času od 1.1.2015 do 30.6.2021 minimalno in ni sledilo potrebam delovanja sklada zaradi česar so vsak dan večja tveganja poslovanja.

koliko kadrov manjka Stanovanjskemu skladu, zlasti upoštevajoč nove naloge nosilca stanovanjske gradnje? 

kakšne profile bi rabili? 

Načrt Vlade RS za povečanje stanovanjskega sklada v Republiki Sloveniji (v nadaljevanju Načrt) še ni javno podrobno predstavljen in sprejet ter z morebitnimi novimi dejavnostmi, nalogami, finančnimi sredstvi, razpoložljivimi kadrovskimi povečanji Stanovanjski sklad RS posledično še ni seznanjen s strani ustanovitelja oziroma pristojnega ministrstva za stanovanjske zadeve. Glede na navedeno Sklad še ne more oceniti koliko in kakšnih kadrov bi Sklad potreboval za izvajanje Načrta. Ko bo Načrt sprejet ga bo Sklad preučil in izvedel analize za potrebe njegove implementacije ter ocenil kakšne bi bile finančne posledice. Naj izpostavimo, da Sklad nima sistemskega financiranja in da vse stroške za plače  zaposlenih (odhodki za plače in druge stroške zaposlenih ter socialne prispevke) in administrativne stroške svojega delovanja (razen del določenih stroškov iz naslova izvajanja javne najemne službe po noveli SZ-1E) Sklad v celoti zagotavlja sam iz svojega delovanja in se ne financira iz proračuna Republike Slovenije, čeprav je v celoti v javni lasti in je glavni izvajalec stanovanjske politike države po ReNSP15-25, izvajalec ukrepov po resolucijah za družine, za mlade, za Rome, izvajalec po javnem pooblastilu po posebnih zakonskih določbah npr. za odpravo posledic po potresih itd

koliko so plače na SSRS (od-do) in ali so privlačne za potrebne kadre?

Podatke o izplačanih plačah in druge vrste objav v zvezi s plačami v javnem sektorju iz sistema ISPAP objavlja pristojno ministrstvo: Pregled in analiza podatkov ISPAP (MJU, portal plač javnega sektorja)

Podatki o plačah v Stanovanjskem skladu RS so na voljo na povezavi: Portal plač JS (gov.si)

Sklad se pri izvajanju povpraševanj za nadomestne zaposlitve ob odhodih zaposlenih oz. porodniških nadomeščanjih (delo za določen čas) srečuje s težavo, da se na razpise sicer prijavijo tudi določeni ustrezno usposobljeni in izkušeni kadri, vendar pa so plačne omejitve, omejitve nagrajevanja in napredovanja, odsotnost božičnic, odsotnost dodatkov ter omejitve iz javnih razmerij zaposlovanja, nestimulativne in neprivlačne, saj so lahko kot ustrezno usposobljeni kadri bolje plačani v zasebnem sektorju. Tako se kljub izbiri s strani Sklada raje odločijo, da ne pridejo na Stanovanjski sklad RS. Prav tako se Sklad srečuje s težavo, da kadri pri njem pridobijo izkušnje, znanja, se usposobijo, potem pa zaradi boljših plačil odhajajo v zasebni sektor, kar nas še posebej žalosti.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam predlagamo, da se glede vladnih načrtov za gradnjo stanovanj za odgovore in pojasnila obrnete na Vlado RS oziroma pristojno ministrstvo za stanovanjske zadeve, Stanovanjski sklad RS je namreč le eden od izvajalcev stanovanjske politike države in ne njen snovalec ali odločevalec (glejte shemo izvajalskih struktur – priloga št. 4 k ReNSP15-25). Po naših razpoložljivih podatkih pa vam podajamo naslednje odgovore:

Koliko novih javnih najemnih stanovanj bi potrebovali v Sloveniji?

Potreba po novih najemnih stanovanjih je odvisna od višine najemnine, zato je lahko ocena od 10.000 do 20.000. Evidence konkretnih potreb v Sloveniji ni. 141. člen SZ-1 določa pristojnosti države na stanovanjskem področju, in sicer med drugim tudi vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike.

Vlada napoveduje 100 milijonov evrov letno za stanovanjski sklad. Pravite, da bi za 20.000 stanovanj potrebovali najmanj 2,7 milijarde evrov. Kje vidite možnosti za dologoročno financiranje javnih najemnih stanovanj? V katerih virih?

Osnovni problem ni samo sistemsko dolgoročno financiranje, ki je glede na dobre prakse iz tujine lahko davek na nepremičnine ali plače, ampak tudi zagotavljanje s strani občin dovolj komunalno in prometno opremljenih zemljišč za javno in privatno gradnjo stanovanj, ki pa morajo biti seveda tudi energetsko opremljena kar je dodatna težave, a ni v domeni občine. Kakorkoli je potrebno pristopiti postopno s hkratnim povečevanjem vseh potrebnih virov vključno s kapaciteto stanovanjskih skladov ter projektivnih in gradbenih podjetij.

Ali je v Sloveniji dovolj zemljišč za ambiciozne napovedi gradnje 3000 stanovanj na leto?

Konkretnih lokacij za teh 3000 stanovanj ne poznamo. Trenutno je po nekaterih javnih ocenah na razpolago dovolj zemljišč s sprejetim OPPN za večstanovanjsko gradnjo, dolgoročno pa se mora aktivirati vse občine s potrebo po stanovanjih še posebej pa mestne občine.

Vemo, da so postopki do izdaje gradbenega dovoljenja lahko zelo dolgi, sploh če so potrebne spremembe OPN ali OPPN. Ali bi na tem administrativnem področju morali priti do sprememb, da bi časovno lahko pohitrili gradnjo?

Problemi so predvsem zaradi nerealnih pričakovanj investitorjev pri povečevanju stavb in neaktivnosti večine občin pri sistemskem zagotavljanju potrebnih urejenih zemljišč za večstanovanjsko gradnjo, kot tudi zaradi občinskih želja, da se ob tem preko investitorjev javnih in zasebnih, rešujejo še drugi problemi kot npr. manjkajoča družbena infrastruktura.

Kaj bi še bilo treba storiti, da se gradnja lahko časovno pohitri?

Vsekakor bo potrebno uvesti predvsem v javno gradnjo še več digitalizacije (BIM), tipizacije (instalacijski jaški) in pred-izdelave (kopalnice, kuhinje, stopnice, balkoni …). Stanovanjskemu skladu RS je potrebno zagotoviti ugodne zakonske pogoje za gradnjo v smislu zagotovljene prioritetnosti projektov Sklada pri umeščanju v prostor, komunalna urejenost zemljišč in pri pridobivanju upravnih dovoljenj ter potrebnih soglasij, zadostne finančne vire, omogočiti dodatno zaposlovanje ter zagotavljanje partnerskega odnosa z lokalnimi skupnostmi. Podajamo nekaj primerov: 1. primer: občina zagotovi urejeno zemljišče za gradnjo in pridobi gradbena dovoljenja sama ali s Skladom in skupaj izvedeta gradnjo; 2. primer: v Zakon o glavnem mestu se v 4. členu doda prednost Stanovanjskemu skladu RS in njegovim projektom; 3. primer: pilotni, raziskovalni in razvojni projekti Stanovanjskega sklada RS bi morali obravnavani kot razvojni projekti po Zakonu o znanstvenoraziskovalni in inovacijski dejavnosti. Sklad namreč sedaj nima položaja razvojne oziroma raziskovalne institucije ter posledično ne more kandidirati za tovrstne razpise.

V letu 2021 smo imeli približno 4000 dokončanih stanovanj. Ali imajo inženirske in gradbena podjetja kapacitete za napovedano povečanje gradnje števila stanovanj?

Glede na to, da je bilo število dokončanih stanovanj v letu 2022 še večje, imamo še nekaj prostih kapacitet, kakorkoli pa bo potrebno postopno povečevanje vseh potrebnih virov.

Ali vidite še kakšne omejitve glede načrtovane povečanje gradnje stanovanj in kje so rešitve?

Omejitev ne vidim drugje kot v finančnih virih, urejenih zemljiščih za stanovanjsko gradnjo in drugih zgoraj omenjenih področjih, za rešitve pa je potrebno nadaljevati dobro začeto delo in postopoma uvajati sistemske izboljšave, če se da s čim manj normativnih sprememb ter bolj z učinkovitejšim izvajanjem obstoječih predpisov in dobrimi praksami. Zlasti pa je treba z analitičnim in konsistentnim pristopom vključiti vse akterje iz sheme načrtovalskih, odločevalskih in izvajalskih struktur. Stanovanjska politika države ni samostojna, ampak je neločljivo povezana s stanovanjsko politiko lokalnih skupnosti in ostalimi politikam ter ne sme biti odraz kratkoročnega, temveč dolgoročnega načrtovanja, izvajanja in spremljanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS