Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

V Podutiku načrtujete prvo leseno gradnjo najemnih stanovanj Glince/Podutik PE1. Ali je o te gradnji že na voljo več informacij? Kakšen tip lesene gradnje bo to, kolikšen bo delež lesa, ali bodo uporabljeni tudi drugi naravni materiali, denimo mineralna, lesna ali celulozna toplotna izolacija in lesena okna, lesena fasada ….

Na območju PE1 Glince/Podutik načrtuje SSRS gradnjo štirih večstanovanjskih objektov med seboj povezanih s podzemno garažo ter pripadajočo zunanjo, prometno in infrastrukturno ureditvijo. Stanovanja bodo namenjena javnemu najemu. Izbrani projektanti so zaključili z izdelavo idejne zasnove v več variantah. Klet objektov bo izvedena v armiranem betonu, etaže pa bodo imele leseno konstrukcijo. V variantah sta predvidena dva tipa nosilne lesene konstrukcije, odločitev o izbiri bo, po natančnih analizah vseh predlaganih rešitev, sledila ob koncu faze projektiranja idejnega projekta.

Materiali, ki se bodo upoštevali pri projektiranju in gradnji bodo sledili določilom Uredbe o zelenem javnem naročanju.

Kdo sodeluje pri pripravi projektne dokumentacije (arhitekturni biro, morda proizvajalec lesenih objektov, inštitucija) in kdo bo izvajalec lesene gradnje oziroma kdaj bo znan?

Projektant za projektiranje večstanovanjskih objektov Glince/Podutik v Ljubljani, OPPN 191 -faza IZ, IZP (DPP) IDP in DGD je bil izbran z javnim naročilom št. JN 24/2022.

Pogodbo za projektiranje je SSRS podpisal s podjetjem Protim Ržišnik Perc arhitekti in inženirji d.o.o. iz Šenčurja pri Kranju.

Ko bo izdelana projektna dokumentacija in pridobljeno gradbeno dovoljenje, bo SSRS izvedel javno naročilo za izbiro izvajalca gradnje skupaj s projektom za izvedbo.

Zakaj se lesene gradnje najemnih stanovanj lotevate šele zdaj, glede na to, da v bližnjih sosednjih državah, predvsem v Avstriji, izkušnje s takšno gradnjo najemnih in neprofitnih stanovanj obstajajo že vsaj dve desetletji?

SSRS že ima zgrajen objekt z delno leseno nosilno konstrukcijo in sicer je to večstanovanjski objekt v F3 Stanovanjska soseska Zeleni gaj (Brdo) v Ljubljani.

Objekt, ki ga načrtujete, bo prvi oziroma pilotni, od česa je odvisno, ali bodo pri gradnji SSRS leseni objekti v prihodnje postali pravilo in ne zgolj izjema.

V nadaljnjih fazah razvoja projekta bomo pridobili natančnejše informacije glede ugotovljenih prednosti in slabosti vezano za leseno gradnjo večstanovanjskih objektov.

Pridobljene izkušnje pa bodo osnova za nadaljnje odločitve in izvedbe drugih projektov.

Koliko bo gradnja lesenega objekta hitrejša od klasične gradnje primerljivega objekta?

Načeloma je gradnja lesene nosilne konstrukcije hitrejša od klasične gradnje primerljivega objekta.

Ali bo gradnja lesenega objekta dražja ali cenejša od primerljivega klasično grajenega objekta?

Gradnja lesene nosilne konstrukcije je dražja od klasične gradnje primerljivega objekta.

Koliko pomoči si obetate od države, ki naj bi gradnjo lesenih objektov spodbujala s subvencijami?

SSRS bo poskusil pridobiti tudi sredstva sofinanciranja s strani države, vsaj za pokritje razlike med gradnjo klasičnega in lesenega večstanovanjskega objekta.

Kakšna je časovnica pridobivanja dokumentacije in gradnja lesenega objekta v Podutiku oziroma kdaj naj bi bil končan?

V letu 2023 je predvidena pridobitev gradbenega dovoljenja in izvedba JN za pridobitev izvajalca, ki bo objekte zgradil. Predviden zaključek gradnje je v letu 2025.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Koliko ponudb zasebnih lastnikov za oddajanje stanovanja prek javne najemne službe ste dobili v letu 2022?
2. Koliko ponudb ste potrdili?

Na razpis se je odzvalo 30 ponudnikov, s šestimi je sklad sklenil najemne pogodbe, s preostalimi ponudniki pa sklad ni uspel skleniti najemne pogodbe, saj vloge niso bile ustrezne ali pa ni prišlo do uskladitve pričakovanj lastnikov glede višine najemnine po izdelanem točkovalnem zapisniku in zakonodaji

3. Koliko stanovanj, pridobljenih prek javne najemne službe je bilo oddanih v najem?

Na voljo za podnajem je bilo v letu 2022 pet stanovanj in sicer po eno v Ljubljani, Mariboru, Novi Gorici, Litiji in Črni na Koroškem ter hiša v Moravčah. Vsa stanovanja v sklopu javnem najemne službe so že oddana v podnajem. Mesečna neprofitna najemnina stanovanj in hiš se giblje od 114 eur do 304 eur mesečno, njihova kvadratura pa od 36 m2 do 106 m2.

4. Koliko so znašali stroški delovanja javne najemne službe v letu 2022?

Financiranje JNS je urejeno z določbo 148.f. člena SZ-1 in 6. člena Uredbe o izvajanju javnega najema. Dne 1. 12. 2021 je bila sklenjena Pogodba o prenosu sredstev za sofinanciranje javnega najema stanovanj 2550-21-550210 in dne 31. 3. 2022 Aneks št. 1 k osnovni pogodbi. Dne 6. 4. 2022 je bil posredovan na MOP zahtevek za nakazilo št. 007-7-2020 za leto 2021 v višini 272.201 evrov, ki je bil plačan dne 16. 5. 2022. Dne 29. 11. 2022 je bil sklenjen Aneks št. 2 k osnovni pogodbi in dne 30. 11. 2022  posredovan na MOP zahtevek za nakazilo št. 007-7-2020 za leto 2022 v višini 49.502 evra, ki je bil plačan 30. 12. 2022. Vsi stroški za pripravo in izvajanje JNS, ki niso zajeti s Pogodbo o prenosu sredstev za sofinanciranje javnega najema stanovanj in aneksoma št. 1 in 2 se financirajo iz lastnih sredstev Sklada.

5. Kot izhaja iz dokumentov, je bil cilj vlade v prvem letu delovanja JNS pridobiti 100 najemnih stanovanj. Če ta cilj ni bil dosežen, me zanima, kateri so po vaših opažanjih razlogi za to?

Pri izvajanju JNS se sklad srečuje s precej izzivi, saj si lastniki nepremičnin predstavljajo postopek in samo oddajo v javni najem ter podnajem bistveno enostavnejše kot v resnici to za njih je. Lastniki morajo za oddajo popolne ponudbe priložiti obvezno: gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico in dokazilo o lastništvu. Največjo težavo predstavlja uporabno dovoljenje, saj ga večina objektov, predvsem starejših nima, lastniki pa ne želijo izvesti postopkov skladno z zakonodajo o graditvi objektov za pridobitev takih dovoljenj. Ovira so tudi neurejene zemljiškoknjižne zadeve, neobstoječe energetske izkaznice, neurejeni podatki o površinah stanovanj v katastru stavb in neprimernost stanovanj za najem zaradi nevzdrževanosti (primernost stanovanja po določbah 10. člena SZ-1).

Pri samem delu javne najemne službe ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa občutimo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument. Največji izzivi se pojavljajo pri pridobitvi obvezne dokumentacije na strani ponudnikov, ki je potrebna skladno z zakonodajo za oddajo popolne ponudbe ter pri višini izračunane najemnine za lastnike – ponudnike.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vprašanja:

Na portalu javni naročil sem zasledila, da je javni stanovanjski sklad izbral izvajalca za sanacijo na objektih v Kopru. Gre za odpravo napak po sodbah na objektu Dolinska cesta 1h, 1i in 1j v Kopru.

Za kakšne napake gre in za kakšno sodbo?

Na nas so se namreč pred časom obrnili najemniki, češ, da je v objektu veliko vlage, za to me zanima, ali gre za to?

Omenjeno javno naročilo za izbiro izvajalca sanacijskih del, ki ga je Stanovanjski sklad RS objavil na portalu javnih naročil se nanaša na odpravo napak na objektu Dolinska cesta 1h, 1i in 1j v Kopru in sicer po sodbah:

1. opr. št. II P 1361/2007, ki se nanaša na odpravo napak vezanih na ureditev notranjega atrija (nadgradnja obstoječe strehe do nivoja zelene strehe)
2. opr. št. II P 1555/2019, ki se nanaša na odpravo napak na strehi objekta (nagubanost folije v vogalih, lokalno zastajanje vode, luknje v foliji – strešni kritini).

Sanacija po predmetnih sodbah ne zajema objektov oziroma del, katerih problematika je bila izpostavljena v vašem zadnjem vprašanju. Se pa oba objekta nahajata na isti lokaciji oz. področju, vendar vsebinsko in izvedbeno nista povezani.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo odgovore na spodnji dopis.

kdaj v drugi polovici februarja se bodo vseljevali prvi najemniki? Prosim vas za informacijo o datumu prvih vselitev.

Prve vselitve bodo možne takoj, ko bodo izpolnjeni vsi pogoji za prevzem s strani najemnikov torej podpisana najemna pogodba in plačana varščina za stanovanje. Prve vselitve pričakujemo predvidoma konec meseca februarja 2023.

Kakšne so najemnine za oddana stanovanja? Mesečne najemnine se gibljejo med 228,05 EUR in 527,43 EUR.

Za kakšna stanovanja je bilo največ zanimanja? Prosilec je lahko z eno vlogo kandidiral za več stanovanj, s tem da navede eno stanovanje kot glavno željo in ostala kot dodatno željo. V povprečju se je prosilec z eno vlogo prijavil na 20 stanovanj.

Kako komentirate, da ste za 182 stanovanj prejeli kar 630 vlog, skoraj štirikrat več kot je bilo stanovanj na razpolago? 

V izboru najemnikov, ki je potekal 26.1.2023 je bilo obravnavanih 627 prijav.  Od tega je bilo kar 70% prijav prosilcev, ki so izkazali interes za najem stanovanja na lokaciji Pod Pekrsko gorco, in sicer 441 prosilcev in ne 630 prosilcev kot navajate. Večina preostalih prijav je bila za lokacijo Novo Brdo (v razpisu so bila 3 stanovanja), in sicer dobrih 22%, ostale prijave so bile za druge lokacije, ki so bile v aktualni ponudbi.

V izboru je bilo oddanih 191 stanovanj, od tega 176 stanovanj Pod Pekrsko gorco ter 3 v Ljubljani, po 2 stanovanji v Šoštanju, Murski Soboti in Novem mestu, ter po 1 stanovanje v Črnomlju, Slovenski Bistrici, Slovenj Gradcu, Brežicah, Cerknici in Kopru.

Je že znana objava razpisa za preostala stanovanja?

Razpis za najem preostalih stanovanj (Pod Pekrsko gorco – 2. faza s 158 najemnimi stanovanji) bo objavljen po zaključku vseh potrebnih postopkov ob zaključku gradnje, odprave napak in končnega prevzema stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam najprej podajamo pojasnilo in nato odgovore:

Pojasnilo: Zaradi omejitev dodatnega zaposlovanja za Stanovanjski sklad RS, ki so podane s strani ustanovitelja Republike Slovenije, ki jo predstavlja Vlada RS preko vsakokratnega ministrstva prisojnega za stanovanjske zadeve, predstavlja nezadostno število zaposlenih na Skladu že sedaj kritični dejavnik tveganja za delovanje Sklada. Na potrebe po dodatnih kadrovskih okrepitvah za izvajanje projektov in dejavnosti za katere je Sklad pridobil med drugim tudi posojili v višini 120 milijonov evrov je Sklad opozorila tudi Razvojna banka sveta Evrope (CEB), ki zahteva  pri vseh sofinanciranih projektih svojih partnerjev ustrezno kadrovsko podporo izvajanju – implementaciji projektov, spremljanju, monitoringu in poročanju. Sklad je na potrebo po dodatnih zaposlitvah za Stanovanjski sklad RS v okviru Zbirnega kadrovskega načrta (ZKN) za osebe javnega prava pristojne organe tudi v letu 2022 večkrat opozoril, vendar do danes nismo prejeli odobritve dodatnih zaposlitev. Za zmanjšanje poslovnih in operativnih tveganj poslovanja ter nemoteno delovanje Stanovanjskega sklada RS v skladu z načeli zakonitosti, preglednosti, učinkovitosti, uspešnosti in gospodarnosti ter za doseganje zastavljenih ciljev je potrebno nujno povečanje dovoljenega števila zaposlenih na Stanovanjskem skladu RS v letih 2023 in 2024 za dodatnih deset (10) oseb v Zbirnem kadrovskem načrtu za osebe javnega prava iz pristojnosti ministrstva pristojnega za stanovanjske zadeve, in sicer iz 45 na 55 oseb, saj sicer Stanovanjski sklad RS ne bo mogel učinkovito izpolnjevati zakonskih in pogodbenih obveznosti. Namen novih zaposlitev:  zagotovitev nemotenega in neprekinjenega izvajanja pristojnosti (dejavnosti, procesov, projektov, resolucij, programov, ukrepov in nalog) Stanovanjskega sklada RS določenih v 148. členu Stanovanjskega zakona, z Resolucijo o nacionalnem stanovanjskim programom za obdobje 2015-2025, Nacionalnim programom za Rome za obdobje 2021-2030 (NPUR 2021-2030 – cilj 5.2.2.1), Resolucijo o družinski politiki 2018–2028 »Vsem družinam prijazna družba« (ReDP18-28, Ur. l. RS, št. 15/2018 – deloma ukrepi 3.3.1, 3.9.1 in 3.9.2); Zakonom o centralnem kreditnem registru (Ur. list RS, št. 77/2016) – člansko delovanje Sklada v sistemu Banke Slovenije SISBON in SISBIZ; s Poslovno politiko Sklada za obdobje 2021-2025 in Poslovnim in finančnim načrtom Sklada za leti 2023 in 2024, ki sta še v postopku sprejemanja. Financiranje novih zaposlitev: Sklad ni posredni proračunski porabnik, ki bi se pretežno financiral iz proračuna RS in nima sistemskega  finančnega vira iz proračuna RS. Sklad kot osrednja državna institucija za financiranje stanovanjske oskrbe glede na finančna in druga sredstva, predvidena v proračunu države in Sklada, v okviru lastnih razpoložljivih sredstev, spodbuja stanovanjsko gradnjo, prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš, pri čemer ne opravlja pridobitne dejavnosti s ciljem maksimiranja dobička, temveč za dosego zastavljenih ciljev, zaradi katerih je bil ustanovljen. Število zaposlenih na Skladu ne vpliva na proračunsko porabo države, saj se vsa sredstva za plačila zaposlenim na Stanovanjskem skladu RS za izvajanje vseh nalog zagotavljajo izključno iz sredstev Sklada kot pravne osebe in ne iz proračuna RS. Za leto 2023 in 2024 bodo sredstva za plače zagotovljena v Poslovnim in finančnim načrtom Sklada za leti 2023 in 2024. Glede na navedeno povečanje števila zaposlitev za deset (10) oseb ne bi in ne bo obremenilo proračun države. Razlogi povečanja: bistveno povečanje števila projektov zagotavljanja javnih najemnih stanovanj, in sicer z lastnimi projekti Stanovanjskega sklada RS, projekti po programu zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter projekti po programu zagotavljanja bivanja za starejše in javnem pozivu za nakup zemljišč in stanovanj in posledično povečanje števila najemnih stanovanj, najemnih razmerij in vseh poslovnih procesov povezanih z dejavnostjo oddaje stanovanj; uresničevanje pogodbenih obveznosti gradnje, spremljanja gradnje, poročanja o projektih, oddaje in vzdrževanja stanovanj vezanih na posojili Razvojne banke sveta Evrope (CEB) – posojilna pogodba z dne 10.4.2019 in posojilna pogodba z dne 27.5.2022 za skupno 120 mio EUR za izgradnjo preko 1.700 javnih najemnih stanovanj. Obe pogodbi je potrdila Vlada RS in je podalo soglasje k njim ministrstvo za finance. Zahteva zagotovitev ustrezne kadrovske podpore izhaja iz pogodbenih zahtev CEB; uresničevanje obveznosti vezanih na odobrena nepovratna evropska sredstva v znesku 38.254.403,76 Skladu z odločbami o sofinanciranju za 11 projektov zagotavljanja javnih najemnih stanovanj po Javnem razpisu za dodelitev sredstev s področja komponente 16: Stanovanjska politika, investicija: Zagotavljanje javnih najemnih stanovanj z dne 11.4.2022. Zaključek gradnje 714 stanovanj ( od tega 136 za starejše) do konca leta 2024 ter ugotovitve Računskega sodišča RS v revizijskem poročilu Izvajanje stanovanjske politike v obdobju od 1. 1. 2015 do 30. 6. 2021 z dne 16.12.2022 (zlasti poglavje 2.2.1.2.d), ki izkazujejo, da je bilo obdobje v času od 1.1.2015 do 30.6.2021 minimalno in ni sledilo potrebam delovanja sklada zaradi česar so vsak dan večja tveganja poslovanja.

koliko kadrov manjka Stanovanjskemu skladu, zlasti upoštevajoč nove naloge nosilca stanovanjske gradnje? 

kakšne profile bi rabili? 

Načrt Vlade RS za povečanje stanovanjskega sklada v Republiki Sloveniji (v nadaljevanju Načrt) še ni javno podrobno predstavljen in sprejet ter z morebitnimi novimi dejavnostmi, nalogami, finančnimi sredstvi, razpoložljivimi kadrovskimi povečanji Stanovanjski sklad RS posledično še ni seznanjen s strani ustanovitelja oziroma pristojnega ministrstva za stanovanjske zadeve. Glede na navedeno Sklad še ne more oceniti koliko in kakšnih kadrov bi Sklad potreboval za izvajanje Načrta. Ko bo Načrt sprejet ga bo Sklad preučil in izvedel analize za potrebe njegove implementacije ter ocenil kakšne bi bile finančne posledice. Naj izpostavimo, da Sklad nima sistemskega financiranja in da vse stroške za plače  zaposlenih (odhodki za plače in druge stroške zaposlenih ter socialne prispevke) in administrativne stroške svojega delovanja (razen del določenih stroškov iz naslova izvajanja javne najemne službe po noveli SZ-1E) Sklad v celoti zagotavlja sam iz svojega delovanja in se ne financira iz proračuna Republike Slovenije, čeprav je v celoti v javni lasti in je glavni izvajalec stanovanjske politike države po ReNSP15-25, izvajalec ukrepov po resolucijah za družine, za mlade, za Rome, izvajalec po javnem pooblastilu po posebnih zakonskih določbah npr. za odpravo posledic po potresih itd

koliko so plače na SSRS (od-do) in ali so privlačne za potrebne kadre?

Podatke o izplačanih plačah in druge vrste objav v zvezi s plačami v javnem sektorju iz sistema ISPAP objavlja pristojno ministrstvo: Pregled in analiza podatkov ISPAP (MJU, portal plač javnega sektorja)

Podatki o plačah v Stanovanjskem skladu RS so na voljo na povezavi: Portal plač JS (gov.si)

Sklad se pri izvajanju povpraševanj za nadomestne zaposlitve ob odhodih zaposlenih oz. porodniških nadomeščanjih (delo za določen čas) srečuje s težavo, da se na razpise sicer prijavijo tudi določeni ustrezno usposobljeni in izkušeni kadri, vendar pa so plačne omejitve, omejitve nagrajevanja in napredovanja, odsotnost božičnic, odsotnost dodatkov ter omejitve iz javnih razmerij zaposlovanja, nestimulativne in neprivlačne, saj so lahko kot ustrezno usposobljeni kadri bolje plačani v zasebnem sektorju. Tako se kljub izbiri s strani Sklada raje odločijo, da ne pridejo na Stanovanjski sklad RS. Prav tako se Sklad srečuje s težavo, da kadri pri njem pridobijo izkušnje, znanja, se usposobijo, potem pa zaradi boljših plačil odhajajo v zasebni sektor, kar nas še posebej žalosti.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam predlagamo, da se glede vladnih načrtov za gradnjo stanovanj za odgovore in pojasnila obrnete na Vlado RS oziroma pristojno ministrstvo za stanovanjske zadeve, Stanovanjski sklad RS je namreč le eden od izvajalcev stanovanjske politike države in ne njen snovalec ali odločevalec (glejte shemo izvajalskih struktur – priloga št. 4 k ReNSP15-25). Po naših razpoložljivih podatkih pa vam podajamo naslednje odgovore:

Koliko novih javnih najemnih stanovanj bi potrebovali v Sloveniji?

Potreba po novih najemnih stanovanjih je odvisna od višine najemnine, zato je lahko ocena od 10.000 do 20.000. Evidence konkretnih potreb v Sloveniji ni. 141. člen SZ-1 določa pristojnosti države na stanovanjskem področju, in sicer med drugim tudi vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike.

Vlada napoveduje 100 milijonov evrov letno za stanovanjski sklad. Pravite, da bi za 20.000 stanovanj potrebovali najmanj 2,7 milijarde evrov. Kje vidite možnosti za dologoročno financiranje javnih najemnih stanovanj? V katerih virih?

Osnovni problem ni samo sistemsko dolgoročno financiranje, ki je glede na dobre prakse iz tujine lahko davek na nepremičnine ali plače, ampak tudi zagotavljanje s strani občin dovolj komunalno in prometno opremljenih zemljišč za javno in privatno gradnjo stanovanj, ki pa morajo biti seveda tudi energetsko opremljena kar je dodatna težave, a ni v domeni občine. Kakorkoli je potrebno pristopiti postopno s hkratnim povečevanjem vseh potrebnih virov vključno s kapaciteto stanovanjskih skladov ter projektivnih in gradbenih podjetij.

Ali je v Sloveniji dovolj zemljišč za ambiciozne napovedi gradnje 3000 stanovanj na leto?

Konkretnih lokacij za teh 3000 stanovanj ne poznamo. Trenutno je po nekaterih javnih ocenah na razpolago dovolj zemljišč s sprejetim OPPN za večstanovanjsko gradnjo, dolgoročno pa se mora aktivirati vse občine s potrebo po stanovanjih še posebej pa mestne občine.

Vemo, da so postopki do izdaje gradbenega dovoljenja lahko zelo dolgi, sploh če so potrebne spremembe OPN ali OPPN. Ali bi na tem administrativnem področju morali priti do sprememb, da bi časovno lahko pohitrili gradnjo?

Problemi so predvsem zaradi nerealnih pričakovanj investitorjev pri povečevanju stavb in neaktivnosti večine občin pri sistemskem zagotavljanju potrebnih urejenih zemljišč za večstanovanjsko gradnjo, kot tudi zaradi občinskih želja, da se ob tem preko investitorjev javnih in zasebnih, rešujejo še drugi problemi kot npr. manjkajoča družbena infrastruktura.

Kaj bi še bilo treba storiti, da se gradnja lahko časovno pohitri?

Vsekakor bo potrebno uvesti predvsem v javno gradnjo še več digitalizacije (BIM), tipizacije (instalacijski jaški) in pred-izdelave (kopalnice, kuhinje, stopnice, balkoni …). Stanovanjskemu skladu RS je potrebno zagotoviti ugodne zakonske pogoje za gradnjo v smislu zagotovljene prioritetnosti projektov Sklada pri umeščanju v prostor, komunalna urejenost zemljišč in pri pridobivanju upravnih dovoljenj ter potrebnih soglasij, zadostne finančne vire, omogočiti dodatno zaposlovanje ter zagotavljanje partnerskega odnosa z lokalnimi skupnostmi. Podajamo nekaj primerov: 1. primer: občina zagotovi urejeno zemljišče za gradnjo in pridobi gradbena dovoljenja sama ali s Skladom in skupaj izvedeta gradnjo; 2. primer: v Zakon o glavnem mestu se v 4. členu doda prednost Stanovanjskemu skladu RS in njegovim projektom; 3. primer: pilotni, raziskovalni in razvojni projekti Stanovanjskega sklada RS bi morali obravnavani kot razvojni projekti po Zakonu o znanstvenoraziskovalni in inovacijski dejavnosti. Sklad namreč sedaj nima položaja razvojne oziroma raziskovalne institucije ter posledično ne more kandidirati za tovrstne razpise.

V letu 2021 smo imeli približno 4000 dokončanih stanovanj. Ali imajo inženirske in gradbena podjetja kapacitete za napovedano povečanje gradnje števila stanovanj?

Glede na to, da je bilo število dokončanih stanovanj v letu 2022 še večje, imamo še nekaj prostih kapacitet, kakorkoli pa bo potrebno postopno povečevanje vseh potrebnih virov.

Ali vidite še kakšne omejitve glede načrtovane povečanje gradnje stanovanj in kje so rešitve?

Omejitev ne vidim drugje kot v finančnih virih, urejenih zemljiščih za stanovanjsko gradnjo in drugih zgoraj omenjenih področjih, za rešitve pa je potrebno nadaljevati dobro začeto delo in postopoma uvajati sistemske izboljšave, če se da s čim manj normativnih sprememb ter bolj z učinkovitejšim izvajanjem obstoječih predpisov in dobrimi praksami. Zlasti pa je treba z analitičnim in konsistentnim pristopom vključiti vse akterje iz sheme načrtovalskih, odločevalskih in izvajalskih struktur. Stanovanjska politika države ni samostojna, ampak je neločljivo povezana s stanovanjsko politiko lokalnih skupnosti in ostalimi politikam ter ne sme biti odraz kratkoročnega, temveč dolgoročnega načrtovanja, izvajanja in spremljanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo naslednje odgovore:

Koliko stanovanj je SSRS zgradil od leta 1992 do konca leta 2022? Koliko stanovanj je SSRS zagotovil v tem obdobju? Na kakšen način?

Stanovanjski sklad RS ima za potrebe oddaje stanovanj v javni najem na voljo 4.928 stanovanj, od tega 3.069 stanovanj za oddajo v neprofitni najem in 1.859 stanovanj, ki jih sam oddaja v najem preko javnih razpisov.

Dodatno je Stanovanjski sklad RS za tržno prodajo od pridobitve mandata, odkar deluje kot nepremičninski Sklad, in sicer v letih od 2000 do 31. 12. 2021, za prodajo na trgu ponudil in prodal 2.920 stanovanj na različnih lokacijah po vsej Sloveniji.

Sklad je Stanovanja skozi zgodovino pridobil na različne načine in sicer: na podlagi Programov sofinanciranja in Javnih pozivov za nakupe od leta 2001 dalje, na podlagi prenosa rabljenih stanovanj iz Republike Slovenije na Sklad in z gradnjami v lastnih investicijskih projektih.

Podatki o našem poslovanju so javno na voljo na spletni strani www.ssrs.si, letna poročila so na voljo v zavihku o nas, poslovno poročilo, kjer so na voljo vsa s strani ustanovitelja potrjena letna poročila od leta 1992 do 2021, saj je bil Sklad ustanovljen in deluje že od 19. 10. 2019.

Naj spomnimo še na kronologijo našega delovanja, ki je na voljo na povezavi https://ssrs.si/wp-content/uploads/2022/05/Kronoloski-pregled-delovanja-in-aktivnosti-SSRS-v-letih-do-2021.pdf

Koliko stanovanj so v tem obdobju zgradili občinski stanovanjski skladi?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za vodenje takih evidenc in podatkov za celotno Slovenijo, sporočamo pa, da je Stanovanjski sklad RS doslej po svojih programih od leta 2001 sofinanciral izgradnjo 3.064 enot, od tega jih je v lasti Stanovanjskega sklada RS ostalo 1.112, v lasti občin pa 1.952,  v skupni vrednosti 123,8 mio EUR, od tega 86,7 mio EUR za soinvestitorstvo in 37,1 mio EUR za posojila. Predlagamo, da se obrnete na ministrstvo pristojno za stanovanjske zadeve. 141. člen SZ-1 določa pristojnosti države na stanovanjskem področju, in sicer: Država ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge:  ……vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike,…….

Koliko občinskih stanovanjskih skladov je trenutno v Sloveniji?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za vodenje takih evidenc in podatkov. Podatki so razvidni iz ePRS pri AJPES.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam posredujemo odgovore:

• Torej kaj pomenijo nove napovedi, kje bodo gradili ta stanovanja – gre samo za Ljubljano ali po Sloveniji? Ali na Stanovanjskem skladu poznate te podrobnosti?

Podrobnosti načrtov pristojnih organov nam še niso poznane. Stanovanjski slad RS pri izbiri območij za gradnjo javnih najemnih stanovanj ter izvajanju programov za sofinanciranje zagotavljanja stanovanj za vse skupine prebivalstva zavezujejo usmeritve ReNSP15-25 ter resolucij za družine, mlade in druge skupine prebivalstva kot npr. Nacionalni program za Rome,  podatki o potrebah v PROSO (Opredelitev in določitev prednostnih območij za stanovanjsko oskrbo, november 2016) in ugotovitve potreb, ki jih izkažejo posamezne občine. Lastni ali sofinancirani projekti SSRS so v vseh statističnih regijah po Sloveniji (več podatkov o številu stanovanj SSRS v lasti in gradnji je na spletni strani spodaj: https://ssrs.si/ ). Predvidevamo, da se bo načrt Vlade RS osredotočil tudi na spodbujanje obsežnejšega zagotavljanja najemnih stanovanj s strani mestnih in ostalih občin ter javnih stanovanjskih skladov na lokalni ravni.

141. člen SZ-1 določa pristojnosti države na stanovanjskem področju, in sicer: Država ima na stanovanjskem področju zlasti naslednje pristojnosti in naloge: določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu države; določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo; skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju; spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in države; ustanovi in imenuje stanovanjski svet in njegove člane; vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike; ustanovi nacionalni svet za varstvo pravic najemnikov, v katerega so združeni občinski sveti za varstvo pravic najemnikov.

V 3. in 4. odstavku 142. člena SZ-1 pa je določeno: Nacionalni stanovanjski program se izvaja na osnovi opredelitev javnega interesa na področju poselitve slovenskega prostora z vidika smotrnosti izrabe prostora, kvalitete bivalnega okolja ter identitete širšega prostora.

Nacionalni stanovanjski program izhaja iz ustavne določbe, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Pri opredeljevanju kvalitete stanovanjske gradnje izhaja iz upoštevanja razvojnih trendov v načinu življenja in diferenciacije potreb oziroma standardov, v okviru humanizacije bivalnega in delovnega okolja.

Predvidevamo, da povsod po državi, kakor trenutno že izvajamo na SSRS, vendar bo po napovedi več aktivnosti padlo na občine in mestne stanovanjske sklade.

• Ali te napovedi po vaše rešujejo ceno stanovanj v LJ

Tržna cena stanovanj v prestolnici je podobno kot povsod po svetu višja od povprečja, zato javna najemna stanovanja ne morejo bistveno vplivati na nakupne cene, lahko pa na nižje najemnine.

• Ali razpolagate s podatki, koliko je denimo ta hip čakajočih na stanovanje na področju Ljubljane? 

Stanovanjski sklad RS ni pristojen voditi te podatke in s konkretnimi podatki ne razpolaga. Predlagamo, da se obrnete na MOL oziroma JSS MOL.

• Koliko te nove napovedi sploh odstopajo od dosedanjih načrtov Stanovanjskega sklada? Primerjava.

Načrti za celotno obdobje do 2026 t.j. za ta mandat Vlade RS v odnosu do Stanovanjskega sklada RS ne odstopajo bistveno od ocen in načrtov Stanovanjskega sklada RS, pri čemer je Sklad Vlado RS seznanil, da za projekte po letu 2024 potrebuje in pričakuje dodatna finančna sredstva v obliki povečanja namenskega premoženja in kapitala (dokapitalizacije), nepovratnih sredstev financiranja ter ugodnih dolgoročnih kreditov za najmanj 1.000 stanovanj, za katera imamo že v lasti in pripravljena zemljišča z OPPN oz. OPPN v spreminjanju.

• Ali držijo trditve v opoziciji, da praviloma ta neprofitna stanovanja zasedejo priseljenci, ne pa slovenske družine, češ, ker imajo nizek cenzus –  ker zgolj moški praviloma dela, ženske pa so doma z otroki? Kako ta cenzus torej vpliva na upravičenost? 

Stanovanjski sklad RS skladno z zakonodajo ni pristojen in zato ne zbira in evidentira osebnih podatkov posebne vrste iz katerih bi izhajalo kakšne narodnosti ali rase ali etničnega porekla so posamezniki ali njihove družine oziroma od kje so se priselili, ter ali delajo samo moški ali tudi ženske in zakaj.  Lastna stanovanja za neprofitni najem daje v najem preko razpisov, ki jih izvajajo po razpolagalni pravici občine in lokalni  javni stanovanjski skladi skladno s SZ-1 in podzakonskimi predpisi. Sklad v skladu z ReNSP15-25 sofinancira projekte zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj občinam in lokalnim javnim stanovanjskim skladom. Skupno je doslej v obdobju 1.1.2015 do sedaj namenil 49,1 mio EUR za 942 neprofitnih najemnih stanovanj, vendar je v tem času bistveno povečal tudi ponudbo novih dostopnih najemnih stanovanj za stroškovni najem, ki jih sam oddaja v najem preko javnih razpisov kjer so prednostne skupine mlade družine in mladi, in sicer za 1.146 stanovanj v obdobju od 1.1.2015 do 31.12.2022. Za reševanje problematike mladih je Sklad v letu 2021 dokončal Skupnost za mlade Gerbičeva v Ljubljani ter v oddajo ponudil 109 bivalnih enot, svojo ponudbo najemnih stanovanj pa je razširil tudi na oddajo oskrbovanih najemnih stanovanj, ki so namenjena prosilcem starim nad 65 let, in sicer z 82 stanovanji na treh lokacijah (Maribor, Novo Brdo in Slovenj Gradec).

S spoštovanjem, Stanovanjski slad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo odgovore:

1. V katerih občinah na območju JV Slovenije in Posavja ima Sklad javna najemna stanovanja in koliko v posameznih občinah?
2. Koliko od teh stanovanj je zasedenih oz. koliko prostih in kje so še prosta stanovanja?
3. Kakšne so cene oz. najemnine v posameznih občinah na kvadratni meter oz. cenovno za enosobna, dvosobna, trosobna in štirisobna stanovanja? 

Združen odgovor za 1,2 in 3:

a. Podatki za stanovanja – stroškovni najem

b. Podatki za stanovanja – neprofitni najem

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21) v 87. členu določa postopek oddajanja neprofitnih stanovanj samo na podlagi objave javnih razpisov, Stanovanjski sklad RS pa le-teh ne izvaja sam, ampak v primeru izpraznitve primernega najemnega stanovanja, ki je v lasti ali brezplačni uporabi Stanovanjskega sklada RS, najprej opravi zamenjave med lastnimi najemniki, če le-teh ni, da razpolagalno pravico občini oziroma javnemu stanovanjskemu skladu občine, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje.

Ker je za dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj pristojna občina, kjer ima posameznik prijavljeno stalno bivališče, se mora prosilec za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja obrniti na občino stalnega bivališča oziroma na javni stanovanjski sklad občine v občini stalnega bivališča.

Stanovanjski sklad RS ima v JV Sloveniji 36 neprofitnih najemnih stanovanj, od tega so 3 stanovanja prosta, ostala zasedena in v Posavju 76 neprofitnih najemnih stanovanj, od tega 10 prostih in 66 zasedenih.

Neprofitna najemnina se obračunava skladno z Uredbo o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21).

4. Na kakšen način določite cene?

Pri stanovanjih, ki se oddajo po postopkih za oddajo v neprofitni najem ter stanovanjih z določeno neprofitno najemnino (projekti sofinancirani iz sredstev za Načrta za okrevanje in odpornost – NOO) se najemnina določa skladno z določbami SZ-1 in Uredbe o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21).

V primeru stanovanj, ki se oddajajo v stroškovni najem, najem za mlade in oskrbovanih stanovanj je metodologija za določitev najemnine podobna, razlika je v osnovi za izračun t.i. stroškovne najemnine. Pri neprofitni najemnin je osnova administrativno določena z zakonsko vrednostjo točke za ugotavljanje vrednosti stanovanja, pri stroškovni vrednosti pa osnovo predstavlja nabavna vrednost stanovanja.

5. Ali se cene glede na povpraševanje v zadnjih letih spreminjajo?

Če je s ceno mišljena najemnina, se je neprofitna najemnina pričela usklajevati na podlagi zakonske spremembe stanovanjskega zakona iz leta 2021. V obdobju 2021 do 2023 se bo najemnina zvišala za približno 33 %. Sprememba zakona je uvedla obvezno uporabo lokacijskega faktorja, ki dodatno vpliva na višino najemnine, glede na lokacijo posameznega stanovanja. Spremembe tržnih najemnin pa odražajo strošek nakupa oz. gradnje stanovanja.

6. Kdo ima prednost na razpisih?

Stanovanjski sklad RS oddaja stanovanja v stroškovni najem na podlagi Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem, ki je objavljen na spletni strani http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/. V nadaljevanju navajamo nekaj osnovnih kriterijev Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem, pri čemer opozarjamo, da veljajo vsakokratna določila, ki jih vsebujejo objavljeni javni razpisi in da gre za splošno povzemanje trenutnih določb: Najemniki oziroma najemnice stanovanj so lahko le popolno poslovno sposobne fizične osebe, ki imajo v času vložitve prijave državljanstvo Republike Slovenije ali dovoljenje za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji.  Prednost pri najemu imajo prosilci, ki ustrezno dokažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, znotraj te kategorije pa mlade, družine, družine z OŠ otroki, družine in mladi do 35 let.

7. Kako izbirate najemnike, kako če je več interesentov, kot je na voljo stanovanj?

Izbor najemnikov stanovanj po javnih razpisih za najem – stroškovni najem, ki jih izvaja Stanovanjski sklad RS poteka po posebnem protokolu izbora najemnikov s pomočjo posebnega računalniškega programa. V primeru večjega števila prosilcev za posamezno stanovanje ima prednost pri izboru prosilec iz višje prednostne kategorije znotraj prednostne skupine. Če je prednostnih prosilcev za posamezno stanovanje po upoštevanju prednostnih skupin in kategorij še vedno več, se med njimi izvede naključen računalniški izbor. Prioritetni razredi, protokol izbora in opis računalniškega programa za naključni izbor so objavljeni na spletni strani Sklada http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/dokumentacija.

Dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj poteka kot pojasnjeno pri odgovoru 1.b) z javnimi razpisi na podlagi 87. člena SZ-1 in Pravilnikom o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04, 62/06, 11/09, 81/11, 47/14 in 153/21). Aktivnosti izvajajo občine, javni sklad in neprofitne stanovanjske organizacije katerim Sklad podeli razpolagalno pravico.

8. Kakšen je fond vaših stanovanj v JV Sloveniji in Posavju v primerjavi z drugimi regijami glede na povpraševanje?

Stanovanjski sklad RS skladno z ReNSP15-25 ter usmeritvami PROSO pridobiva in zagotavlja gradnjo stanovanj za neprofitni najem in za stroškovni najem po celotni Sloveniji ter je prisoten v vseh statističnih regijah z dokončanimi stanovanji ter projekti v pripravi in izvedbi kot investitor lastnih projektov, lastnik kupljenih nepremičnin ali sofinancer projektov subjektov, ki zagotavljajo stanovanja za javno oddajo v najem.

Glede na povpraševanje menimo, da je fond stanovanj v teh regijah dobro pokrit v primerjavi z drugimi regijami. Vabimo vas, da si ogledate prikaz projektov v lasti in pridobivanju na strani www.ssrs.si spodaj: Število stanovanjskih enot v lasti SSRS in v fazi gradnje / priprave / nakupa.

9. Ali načrtujete povečati fond stanovanj in če je odgovor da, kje, kdaj in za koliko?

Stanovanjski sklad RS stalno izvaja projekte pridobivanja stanovanj, tako je  na območju po katerem sprašujete v sklopu lastne investicije pričel z gradnjo 3 stanovanjskih blokov s skupaj 103 javnimi najemnimi stanovanji na lokaciji Podbreznik, Novo mesto. Na isti lokaciji Mestna občina Novo mesto gradi 81 neprofitnih najemnih stanovanj v dveh blokih katerih soinvestitor je po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot in bivalnih enot Stanovanjski sklad RS.  Zaključek soseske Podbreznik je predviden v letu 2024/2025.

Po letu 2025 lahko SSRS na lokaciji Brod Drage, Novo mesto zagotovi še 150 javnih najemnih stanovanj. Razvoj investicije je odvisen od zagotovitve finančnih in kadrovskih virov za gradnjo.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1) Kako komentirate načrte vladne koalicije? So načrti izvedljivi? Kje vidite potencialne težave?

Cilj vladne koalicije – 5000 dokončanih novih najemnih stanovanj do leta

2026 na državni ravni je izvedljiv, če bo zagotovljeno postopno povečano proračunsko (stabilno) financiranje aktivnosti Stanovanjskega sklada RS v višini od 25 mio 2023 do 100 mio v letih do 2026, če bodo zagotovljena zemljišča za večstanovanjsko gradnjo, izboljšani pogoji za izvajanje gradnje javnih večstanovanjskih projektov in dovoljene Stanovanjskemu skladu RS že od leta 2023 naprej dodatne zaposlitve usposobljenih kadrov za doseganje zastavljenih ciljev. Vizija za naslednje obdobje Nacionalnega stanovanjskega programa 2025 – 2035 s 3000 novimi stanovanji letno pa je zelo optimistična, zato potrebujemo takoj analizo stanja in akcijski načrt s sistemsko zagotovljenim financiranjem ter nov Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2026 -2035, sicer bo težko pravočasno zagotoviti primerna zemljišča ter kapacitete projektivnih in gradbenih podjetij.

2) Ali je možno do leta 2026 vzpostaviti sistem, po katerem se bo gradilo 3000 javnih stanovanj na leto? Kako je v zvezi s tem (časovno) s pripravo urbanističnih aktov in zagotovitvijo zemljišč? Kako pa s samo izvedbo – ali je sploh dovolj gradbenih podjetij oziroma izvajalcev gradnje?

Odgovor že pri 1. vprašanju.

3) Je 100 milijonov na leto dovolj za tako ambiciozne načrte gradnje? Je to osnova, na kateri se da začrtati reformo stanovanjske politike? Po nekaterih ocenah je ob predpostavki, da bi SSRS zgradil 20.000 stanovanj do leta 2030, potrebnih od štiri do 4,5 milijarde evrov proračunskih sredstev.

Glede na naše dosedanje povprečne stroške gradnje 135.000 eurov na stanovanje bi za 20.000 stanovanj potrebovali najmanj 2,7 milijarde, zato proračunska sredstva razumem bolj kot semenski kapital države namenjen Skladu, ki bo aktiviral dodatna sredstva občin, potencialnih institucionalnih investitorjev in po zmožnostih najemnikov z lastno udeležbo, lahko pa bi se izdale tudi stanovanjske obveznice. Kakorkoli potrebujemo najprej dolgoročni sistemski vir financiranja, ki je glede na tujo prakso lahko le davek na plače (zgled Avstrija) ali bolj verjetno nepremičnine (zgled Nizozemska).

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS