Spoštovani,

v nadaljevanju vam pošiljamo odgovore na vaša vprašanja:

1. NS SSRS se je odločil za pridobitev zunanje neodvisne revizije postopka nakupa in prodaje zemljišča v Ivančni Gorici. Ali so postopki za pridobitev revizije stekli? Ali je revizija opravljanje?
   NS SSRS je začel s postopki za izbiro ponudnika, ki bi izvedel revizijo vseh relevantnih okoliščin vezanih na nakup nepremičnin s parc. št. 50 in parc. št. 53/1 obe k.o. 1820 Gorenja vas v letu 2006 in njihovo prodajo v letu 2020. Do izteka roka za oddajo ponudb SSRS ni prejel nobene ponudbe, tako da revizija ni bila izvedena.
2.  Če da, ali lahko revizijo pošljete po e-mailu?
   /
3.  Ali je NS revizijo obravnaval?
   /
4. Ali je NS odločal o morebitnih ukrepih glede prodaje zemljišča?
   NS je v fazi preoblikovanja ponovnega javnega naročila za izbiro ponudnika, ki bi izvedel revizijo.
5. Kdo je opravil oz. bo opravil revizijo?
   /
6. S kakšnim postopkom je bil revizor izbran?
   Izveden je bil postopek zbiranja ponudb, a do izteka roka za oddajo ponudb SSRS ni prejel nobene ponudbe.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Pozdravljeni,

vezano na vaša vprašanja, ki smo jih prejeli dne 31.5.2022, vam posredujemo naslednje odgovore:

– Koliko stanovanj ste do sedaj v okviru javne najemne službe uspeli pridobiti?

Na razpis se je do sedaj odzvalo 24 ponudnikov. Od teh jih je 5 v oddajanju ponudbe, 3 ponudbe so popolne (čakamo odgovor lastnika po sporočeni višini najemnine skladno z zakonodajo), 2 ponudbi sta sprejeti in pred podpisom najemne pogodbe, 2 ponudbi sta v fazi obravnave s strani komisije,  glede 9 ponudb z lastniki nismo uspeli skleniti najemne pogodbe, saj ni prišlo do uskladitve pričakovanj lastnikov in Sklada potem ko so prejeli izračun ponujene najemnine po izdelanem točkovalnem zapisniku in zakonodaji. Tri ponudbe so bile zavržene, ker niso bile popolne in jih lastniki niso v določenem roku dopolnili.

– Kje ste najeli stanovanja in kolikšna je bila najemnina?

Ponudbe za oddajo stanovanj v najem smo prejeli iz območja celotne Slovenije med drugimi iz Maribora, Ljubljane, Krškega, Nove Gorice, Ankarana, Žalca, Murske Sobote, Črne na Koroškem. Ker je bila ponujena najemnina, ki je omejena z zakonskimi določbami, za večino lastnikov prenizka in so nekateri od ponudbe žal odstopili.

– Konkretno me za območje MOL zanima, ali ste dobili kakšno ponudbo oz. ste v dogovorih s kom?

Sklad je v območju MOL zaznal kar precej zanimanja s strani lastnikov praznih nepremičnin. Gre za stanovanja, ki so prazna od nekaj mesecev do nekaj let. Ponudbe smo prejeli za stanovanja na različnih lokacijah Ljubljane kot so Vič, Bežigrad, Šiška, Brdo. Stanovanja so bila v velikosti med 40m2 in 75m2. Na podlagi točkovalnega zapisnika je bila izračunana in ponujena najemnina od 229,62 EUR do 395,51 EUR. Lastniki stanovanj so ponudbe zavrnili zaradi prenizke najemnine.

– Lahko prosim poveste, koliko je najvišja mesečna najemnina, ki jo lahko lastniku stanovanja izplača SSRS?

Višina najemnine, po kateri je Sklad pripravljen najeti stanovanje za podnajem, se določi v postopku obravnave popolne ponudbe glede na merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb na podlagi točkovalnega zapisnika, ki ga pripravi za to strokovno usposobljena oseba po izvedenem ogledu stanovanja. Višina določene najemnine ne more biti višja od 1,3 kratnika neprofitne najemnine za posamezno stanovanje (1. odstavek 148. b člena SZ-1). Višina najemnine je odvisna od več dejavnikov, kot so izmerjena kvadratura, starost konstrukcije in njene obnove ter opremljenosti

– Kako sicer po prvih petih mesecih ocenjujete ukrep javne najemne službe in kakšna so vaša pričakovanja za prihodnost?

Pri izvajanju se služba srečuje s precej izzivi, saj si lastniki nepremičnin predstavljajo postopek in samo oddajo v javni najem ter podnajem bistveno enostavnejše kot v resnici to za njih je.

Lastniki morajo za oddajo popolne ponudbe priložiti obvezno: gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico in dokazilo o lastništvu.

Največjo težavo predstavlja uporabno dovoljenje, saj ga večina objektov, predvsem starejših nima, lastniki pa ne želijo izvesti postopkov skladno z zakonodajo o graditvi objektov za pridobitev takih dovoljenj. Ovira so tudi neurejene zemljiškoknjižne zadeve, neobstoječe energetske izkaznice, neurejeni podatki o površinah stanovanj v katastru stavb in neprimernost stanovanj za najem zaradi nevzdrževanosti (primernost stanovanja po določbah 10. člena SZ-1).

Od objave javnega razpisa za javni najem – pridobivanje ponudb najemodajalcev (31.1.2022) zaznavamo večje zanimanje lastnikov stanovanj za oddajo praznih stanovanj preko javno najemne službe, kot v začetku januarja 2022, vendar si želimo, da bi se zakonodajni okvir za izvajanje tega ukrepa – instrumenta še izboljšal in bolj približal možnostim na trgu ter pričakovanjem vseh udeležencev v procesu.  Verjamemo, da bo interesa in ponudb več v kolikor se bo zakonodaja spremenila in dopolnila, vsekakor pa bo poleg tega potreben tudi miselni preskok ciljnih ponudnikov, da se bodo odločali za obliko oddaje v javni najem, ki morda ni tako donosna kot tržne oblike, vendar nudi varnost najema, ustrezno upravljanje ter poslovne odnose, ki so predvidljivi. Prav tako ponudnikom ni potrebno iskati podnajemnikov, saj to skrb zanje prevzame Sklad kot njihov najemnik.

– Ste opazili, da se v praksi pojavljajo kakšne težave s to službo?

Pri samem delu javno najemne službe ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa občutimo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument. Menimo, da je javnost še vedno premalo seznanjena z možnostjo oddaje lastniških stanovanj v najem in kasneje v podnajem, zato bomo temu področju seznanjanja javnosti v prihodnje namenili dodatno pozornost ter upamo, da se pravne podlage in okoliščine za izvajanja ukrepa v prihodnosti izboljšajo. Kot navedeno pri zgornjih odgovorih pa se največji izzivi pojavljajo pri pridobitvi obvezne dokumentacije na strani ponudnikov, ki je potrebna skladno z zakonodajo za oddajo popolne ponudbe ter pri višini izračunane najemnine za lastnike – ponudnike.

– Ali boste glede na odziv MOP predlagali kakšne popravke zakonodaje, povezane z javno najemno službo?

 Sklad ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitev zakonodaje, vsekakor svoje izkušnje in ugotovitve prispevali v morebitnem postopku prenove instrumenta.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

41 stanovanj za gibalno ovirane osebe v soseski Novo Brdo niste uspeli oddati na prvem javnem razpisu. Kdaj ste objavili nov razpis za oddajo teh 41 stanovanj?

Stanovanja so bila ponovno objavljena 6.5.2022. Rok za zbiranje prijav je potekal od 6.5. – 25.5.2022. Izbor prosilcev bo 16.6.2022.

Če prav razumemo, je bilo v soseski Novo Brdo skupaj 49 stanovanj za gibalno ovirane (osem jih je bilo oddanih). Zakaj je bilo zgrajenih ravno toliko tovrstnih stanovanj?

Število stanovanj je določeno na podlagi veljavne gradbene zakonodaje v času pridobivanja gradbenega dovoljenja (ZGO-1 oz. podzakonski akti).

Kdo konkretno lahko kandidira za takšno stanovanje? Kakšna dokazila mora priložiti?

V razpisu so za najem namenjena tudi stanovanja prilagojena gibalno oviranim osebam  oziroma imajo možnost te prilagoditve in so označena z GOO. Ta stanovanja so namenjena in prilagojena gibalno oviranim, ki predložijo zahtevano dokazilo ob prijavi (npr. potrdilo zdravnika specialista, iz katerega je razvidna potrebnost trajne uporabe invalidskega vozička ali drugega tehničnega pripomočka za hojo in slepe osebe (izvid zdravnika specialista, iz katerega je razvidna potrebnost trajne uporabe invalidskega vozička ali drugega tehničnega pripomočka za hojo ali odločba ZPIZ, iz katere je razvidna najmanj 70 % zmanjšana zmožnost premikanja…..)). V prijavi mora prosilec navesti tudi morebitne člane gospodinjstva, ki bodo z njim bivali v najemnem stanovanju. Znotraj te prednostne kategorije imajo prednost prosilci, ki prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje, kar je podrobno opredeljeno v točki 2 in prosilci, ki ne presegajo dohodkovnega kriterija, ki je podrobno opredeljen v točki 5 Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem.

Ali drži, da bo sklad ta stanovanja oddal osebam, ki niso gibalno ovirane, če v določenem roku ne boste pridobili najemnikov, ki so gibalno ovirani? Koliko časa boste poskušali pridobiti najemnike, ki so gibalno ovirani?

V primeru, da za stanovanja, namenjena in prilagojena gibalno oviranim osebam, več kot 3 mesece ne bo izkazanega interesa, lahko Sklad sprejme sklep, s katerim določi, da se lahko v najem ponudijo tudi prosilcem, ki niso gibalno ovirane osebe. Navedena stanovanja bodo ponujena v naslednjem terminu.

Koliko stanovanj za gibalno ovirane osebe je v soseski na Ježkovi ulici? So vsa ta stanovanja zasedena z osebami z oviranostmi?

V soseski F2 na Ježkovi ulici je 10 stanovanj prilagojenih gibalno oviranim osebam (parkirno mesto) vendar med razpisnimi pogoji ni bilo prednostne kategorije, ki bi tej skupini dajala izključno prednost za navedena stanovanja. Med izbranimi ni bilo nobenega s statusom gibalno ovirane osebe.

Koliko prijav ste prejeli za oskrbovana stanovanja v Novem Brdu?

Za oskrbovana stanovanja na Novem Brdu smo do 30.5.2022 prejeli 21 prijav, ki so še v fazi pregledovanja in dopolnjevanja. Rok za oddajo prijav je bil podaljšan s sklepom direktorja do 8.6.2022. S podaljšanjem roka je omogočena dostopnost stanovanj širšemu krogu zainteresiranih prosilcev in s tem zagotovljena večja zasedenost ponujenih stanovanj.

Je bilo število prijav v skladu z vašimi pričakovanji ali pa ste pričakovali več/manj prijav?

Glede na dejstvo, da navedeni razpis za oskrbovana stanovanja za Sklad pomeni novo obliko oddajanja najemnih stanovanj nismo imeli nekih določenih pričakovanj. Veseli smo vsake prijave in upamo, da se bodo stanovanja čimprej zapolnila in s tem izpolnila željo po bivanju v novem stanovanju marsikateremu starejšemu občanu.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

• Kot lahko razberemo iz sklepa poročila, so v lanskem letu odhodki presegli prihodke, izgubo pa se bo krilo iz nerazporejenih prihodkih preteklih let. Ob tem me zanima, kje tičijo razlogi za izgubo, saj smo v lanskem letu zabeležili visoko rast cen nepremičnin? Iz samega poročila namreč to ni posebej razvidno.

Stanovanjski sklad RS z lastnim investicijami, nakupi po javnem pozivu in programih Sklada pridobiva številna nova dostopna najemna stanovanja in pri tem ustvarja visoke letne odhodke v poslovanju. Investicije v nova stanovanja, se vračajo preko najemnin v daljšem časovnem obdobju, zato je v izkazih poslovanja izguba utemeljena. Zagotavljanje novih najemnih stanovanj bo mogoče na tak intenziven način le v času, ko bo Sklad razpolagal z ustreznimi finančnimi viri, ki omogočajo kritje izgube. Ko bodo finančni viri, presežki iz poslovanja iz preteklih let in zadolževanje izkoriščeni, bo zagotavljanje novih najemnih stanovanj odvisno, predvsem, od dodatnih sredstev, ki bi jih zagotovil ustanovitelj. Glede na dejavnost Sklada v zagotavljanje najemnih stanovanj, visoka rast nepremičnin vpliva negativno, saj ob višjih cenah nepremičnin ob omejeni količini sredstev, Sklad lahko zagotovi manjše število novih najemnih stanovanj. Visoka rast cen nepremičnin pa se sorazmerno ne odraža tudi v rasti najemnin, ki so najpomembnejši dohodek Sklada.

•  Poleg tega je v poročilu zapisano, da dolgoročne cilje poslovanja SSRS opredeljuje zlasti nacionalni stanovanjski program. Lahko   natančneje pojasnite, kakšni so cilji sklada za letos in kakšni so srednjeročni cilji? Kaj štejeta za največji doseženi cilj v preteklem  letu?

Na podlagi dolgoročnih usmeritev iz ReNSP15-25 in Poslovne politike Stanovanjskega sklada RS 2021–2025 si je Sklad v poslovnem in finančnem načrtu za ključne cilje v letih 2021 in 2022 postavil naslednje prioritetne cilje:

• povečanje javnega najemnega fonda stanovanj;
• zagotavljanje stanovanj za ciljne skupine na trgu z lastnimi investicijami in povezava z ukrepom poznejšega odkupa iz najema ter ukrepom deljenega lastništva;
• postopna reorganizacija in optimizacija procesov Sklada za potrebe izvajanja dodeljene mu vloge glavnega nosilca izvajanja ReNSP15-25 in izvajanje Poslovne politike Stanovanjskega sklada RS 2021–2025;
• krepitev razvojne vloge Sklada z vzpostavitvijo in izvajanjem projekta trajnostne stanovanjske gradnje in obnove ter nadaljnjim razvojem implementacije BIM standarda za področje stanovanjske gradnje;
• razvoj in optimizacija kapitalskih deležev in finančnih naložb Sklada.

Drugi povezani cilji Sklada v letih 2021 in 2022:

• strokovno in kadrovsko okrepiti Sklad za projektno in dolgoročno delovanje;
• izvajanje zakonskih pooblastil;
• dodeljevanje finančnih spodbud po posameznih drugih programih in ukrepih;
• izvedba nadaljnjega prenosa stanovanj, na podlagi sklepa Vlade RS z dne 7. 5. 2009, v last in posest Sklada ter občin in zagotovitev primernosti nezasedenih stanovanj za njihovo oddajo;
• podajanje pobud in sodelovanje s pristojnimi organi za spremembe zakonodaje stanovanjskega in finančnega področja z namenom večje operativnosti Sklada in zagotovitve finančnih virov za njegovo vzdržno poslovanje;
• sodelovanje z ustanoviteljem in njegovimi organi za pridobitev in nadaljnje razdeljevanje sredstev iz skladov, programov, partnerstev in instrumentov Evropske unije.

Cilji Sklada za obdobje 2021–2025 iz Poslovne politike Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, 2021–2025:

1. pridobitev do 500 novih javnih najemnih stanovanj s pripadajočimi 500 parkirnimi mesti, vključno z bivalnimi enotami (od tega iz soinvestitorstva polovica v lasti Sklada) na podlagi vsakokratnega programa sofinanciranja – Program JNS;
2. pridobitev do 150 novih oskrbovanih najemnih stanovanj in 50 mest v domovih za ostarele na podlagi vsakokratnega programa sofinanciranja – Program za starejše;
3. pridobitev do 3.280 novih javnih najemnih stanovanj za mlade, mlade družine in starejše z nakupom na zunanjem trgu nepremičnin (nakupi po vsakokratnem javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč, nakupi od znanih prodajalcev, nakupi na javnih dražbah, zamenjave nepremičnin, partnerski projekti);
4. razvoj novih projektov gradnje javnih najemnih stanovanj na zemljiščih, ki so v lasti Sklada iz obdobja pred 2018, in na zemljiščih, kupljenih v letih 2018 in 2019 od DUTB, d. d.;
5. prenos preostalih stanovanj, ki so v lasti Republike Slovenije in brezplačni uporabi Sklada, v last Sklada (32 stanovanj, ki so še v brezplačni uporabi, urediti prenos na Sklad) in v last občin (8 stanovanj);
6. gospodarjenje z vsakokratnim fondom lastnih javnih najemnih stanovanj (neprofitnih, oskrbovanih in tržnih stanovanj, stanovanj za posebne namene) in službenih stanovanj za potrebe javne uprave in gospodarstva ter z uporabo modelov BIM;
7. uporaba instrumentov odkupa iz najema in deljenega lastništva, upoštevajoč usmeritve ReNSP15-25 ob vzpostavitvi pravnih podlag v okviru stanovanjske ali druge zakonodaje;
8. finančne spodbude pravnim in fizičnim osebam v obliki ugodnih posojil po programih in javnih razpisih Sklada;
9. vzpostavitev in delovanje Javne službe za najemniško upravljanje v skladu s stanovanjsko zakonodajo;
10. vzpostavitev in delovanje Evidence javnih najemnih stanovanj za potrebe Javne službe za najemniško upravljanje v skladu s stanovanjsko zakonodajo;
11. izvajanje zakonskih nalog po javnem pooblastilu v skladu z vsakokratno zakonodajo (dolgoročna stanovanjska posojila najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih v skladu z vsakokratno stanovanjsko zakonodajo in dolgoročna stanovanjska posojila za obnovo Posočja, izvajanje NSVS, izvajanje pilotnih projektov po ReNSP15-25);
12. odprodaja poslovno nepotrebnih nepremičnin (poslovnih prostorov in drugih nepremičnin);
13. izvedba nadaljevanja notranje reorganizacije Sklada po zagotovitvi ustreznih pravnih podlag v zakonodaji in okrepitev z dodatnimi kadrovskimi viri;
14. krepitev in izvajanje razvojne vloge Sklada na stanovanjskem področju;
15. trajnostna gradnja in celovita prenova stanovanjskega fonda pri vseh produktih in programih Sklada;
16. razvoj lastne blagovne znamke TPSG in sodelovanje pri razvojnih projektih na področju stanovanjske gradnje;
17. implementacija uporabe tehnologije BIM na lastnih investicijah Sklada;
18. prizadevanje za pridobitev sredstev iz skladov EU;
19. pridobivanje znanj in premoženja za in v okviru razvojnih (raziskovalnih) partnerskih projektov;
20. gospodarjenje z vsakokratnimi kapitalskimi naložbami Sklada.

Zagotovo se ključni doseženi cilji v letu 2021 nanašajo na zagotavljanje novih javnih najemnih stanovanj po programih SSRS in v okviru lastnih investicij. Po programih Sklada je bilo v letu 2021 zagotovljenih 263 novih najemnih stanovanj, Sklad pa je v okviru lastnih investicij in nakupov pridobil 367 novih najemnih stanovanj.

• Zakaj je bilo pri oceni realizacije za leto 2021 ugotovljeno, da bodo rezultati poslovanja leta 2021 odstopali od finančnega načrta? Katera so bila izhodišča za rebalans? 

Razlogi za pripravo rebalansa so bili:

• vpliv epidemije koronavirusa SARS-COV-2 in povezane zakonodaje na časovno izvedbo posameznih projektov lastnih investicij;
• vpliv poznega sprejema poslovne politike Sklada za obdobje 2021–2025 (11. 3. 2021) in Poslovnega ter finančnega načrta Stanovanjskega sklada RS za leti 2021 in 2022 (1. 6. 2021) ter posledično pozne objave programov za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj in stanovanjskih enot za starejše ter javnega poziva za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj vse v letih 2021 in 2022;
• racionalizacija stroškov (dela pri izvedbi GOI del, druge storitve) pri projektih Novo Brdo in Skupnosti za mlade Gerbičeva v Ljubljani in Pod Pekrsko gorco v Mariboru;
• spremenjena dinamika porabe sredstev po programih sklada za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj in stanovanjskih enot za starejše;
• vplivi sprememb in dopolnitev Stanovanjskega zakona SZ-1;
• s strani Republike Slovenije napovedana dokapitalizacija Sklada za potrebe nadaljnje dokapitalizacije hčerinske družbe Spekter, d. o. o., leta 2022 za povečanje investicij v zagotavljanje večjega števila javnih najemnih stanovanj in povečanje tržnega deleža družbe na področju upravljanja;
• uskladitev prihodkov in odhodkov v rebalansu finančnega načrta Sklada za leti 2021 in 2022.

• Kateri so aktualni projekti sklada?

Stanovanjski sklad RS (SSRS) zagotavlja javna najemna stanovanja kot investitor (lastne gradnje), v sklopu Programov sofinanciranja in kot kupec stanovanj preko Javnega poziva. Stanovanjski sklad RS stanovanja oddaja po vnaprej znanih kriterijih in pogojih opredeljenih v Javnem razpisu za oddajo stanovanj v najem. 

Podatki o stanovanjih, ki so trenutno v gradnji:

Investicije SSRS (lastna gradnja):

–              Pod Pekrsko gorco, Maribor – 400 stanovanj; faza 1 – 212 stanovanj (182 javnih najemnih stanovanj in  30 oskrbovanih stanovanj) in faza 2 – 188 stanovanj (158 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih stanovanj. Predviden zaključek gradnje do konca leta 2022

–              Dolgi most, Ljubljana –  40 stanovanj; predviden zaključek gradnje do konca leta 2022

–              Nova Dolinska, Koper – 91 stanovanj; predviden zaključek gradnje do konca leta 2023

V pripravi pred gradnjo (projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, priprava za gradnjo) je 587 javnih najemnih stanovanj na lokacijah Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Lendava, Ljubljana in Nova Gorica z rokom dokončanja do leta 2025/2026.

V pripravi na daljši rok po letu 2025 pa so projekti za pridobitev 1.171 stanovanjskih enot (Ljubljana, Kranj, Novo mesto, Maribor).

Razvoj investicij v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve sistemskega vira financiranja in izvedbe potrebnih ukrepov na strani države.

Sofinanciranje gradnje v sodelovanju z občinami:

V gradnji in realizaciji je 340 javnih najemnih stanovanj v Ljubljani, Celju, Kopru, Slovenskih Konjicah in Zrečah ter 60 najemnih oskrbovanih stanovanj v Šmarju pri Jelšah, Rogaški Slatini in Trbovljah z rokom dokončanja v tem in naslednjem letu.  

Javni poziv na nakup:

V gradnji je 35 stanovanjskih enot v Ravnah na Koroškem, rok dokončanja poleti 2023.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo odgovore na vprašanja:

Zanima nas, ali je že zaključen postopek izbora prosilcev za najemna stanovanja v Novem Brdu?

Da, postopek izbora najemnikov je končan. Dne 7.4.2022 smo na Stanovanjskem skladu RS izvedli izbor novih najemnikov, ki so oddali prijavo za najem stanovanja iz aktualne ponudbe od 17.2.2022 do vključno 11.3.2022.

So oddana vsa stanovanja?

V soseski Novo Brdo so bila oddana vsa stanovanja, ki so na voljo vsem prosilcem, trenutno neoddana ostajajo samo še stanovanja, ki so namenjena gibalno oviranim osebam.

Ste mogoče že vselili prve najemnike? Če da, koliko stanovanj je vseljenih?

Izbrani najemniki imajo možnost podpisa najemne pogodbe na daljavo s pomočjo digitalnega potrdila ali možnost podpisa pri notarju. Pred prevzemom stanovanja morajo poravnati tudi varščino za najeto stanovanje. Prve vselitve najemnikov v soseski Novo Brdo so se že pričele, do konca tega tedna bomo vselili že 20 novih najemnikov.

Ali imate statistike o tem, koliko prijav je bilo za enosobna, dvosobna, trisobna in štirisobna stanovanja?

Največ prijav za najem stanovanja v Ljubljani v soseski Novo Brdo je bilo oddanih za dvosobna in trisobna stanovanja. Za enosobna stanovanja je z glavnimi željami kandidiralo 90 prijaviteljev, 398 za dvosobna, 318 za trisobna in 230 za štirisobna stanovanja.

Koliko prijav ste prejeli od vsake posamezne prednostne kategorije?

V glavnem izboru najemnikov 7.4.2022 je bilo upoštevanih 1.161 prijav zainteresiranih prosilcev, od tega 1.036 z glavnimi željami za najem stanovanja v soseski Novo Brdo. Izmed prijav v glavnem izboru je bilo 242 mladih družin, 180 družin z osnovnošolskim otrokom, 48 družin z vzdrževanimi otroki, 501 mladih oseb, 8 gibalno oviranih oseb ter 182 oseb, ki ne sodijo v prednostne kategorije.

Je pri kateri kategoriji moral odločati žreb?

Za najem stanovanja v soseski Novo Brdo je bilo izbranih 184 mladih družin, 71 družin z osnovnošolskim otrokom, 25 družin z vzdrževanim otrokom, 135 mladih oseb, 8 gibalno oviranih oseb ter 9 oseb, ki ne sodijo v prednostne kategorije. Za izbor najemnikov posameznih stanovanj je bil uporabljen poseben računalniški program in v primeru več enakovrednih interesentov za eno stanovanje še poseben ločen računalniški program za naključni izbor, ki je bil uporabljen za prednostne kategorije mladih družin, družin z osnovnošolskim otrokom, družin z vzdrževanim otrokom, mlade osebe in ostali.

Kako napreduje gradnja stanovanj na Dolgem mostu? Ali je še vedno časovnica takšna, da bo gradnja zaključena do konca letošnjega leta?

Negotovo stanje na gradbenem trgu ter podražitve (v prvem kvartalu 2022 je povprečni indeks  za stanovanjsko gradnjo 112,29) močno vplivajo na realizacijo in razvoj investicij v javnem sektorju. Izvedba in dokončanje investicij je močno ovirana z neobvladljivimi terminskimi in finančnimi posledicami za SSRS,  predvidevamo, da se tudi drugi javni naročniki spopadajo s tovrstnimi situacijami. Glede na navedeno ne moremo z gotovostjo potrditi rok dokončanja v letošnjem letu, kljub dejstvu, da dejansko stanje izvedbe del temu zaenkrat pritrjuje.

Kakšne cene najemnin so okvirno predvidene na Dolgem mostu? Bodo primerljive s tistimi na Novem Brdu ali nižje/višje?

Najemnina bo določena za vsako stanovanje posebej in bo odvisna od investicijske vrednosti projekta ter bo določena sklepom in bo znana z objavo razpisa.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

• Katere večje gradbene investicije se trenutno izvajajo na področju stanovanjskih nepremičnin in kdaj je predviden njihov zaključek?
• Kateri večji projekti se bodo začeli izvajati v letošnjem letu in kaj je v načrtu na dolgoročni ravni? 

Stanovanjski sklad RS (SSRS) zagotavlja javna najemna stanovanja kot investitor (lastne gradnje), v sklopu Programov sofinanciranja in kot kupec stanovanj preko Javnega poziva.

Podatki o stanovanjih, ki so trenutno v gradnji:

Investicije SSRS (lastna gradnja):

–              Pod Pekrsko gorco, Maribor – 400 stanovanj; faza 1 – 212 stanovanj (182 javnih najemnih stanovanj in  30 oskrbovanih stanovanj) in faza 2 – 188 stanovanj (158 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih stanovanj. Predviden zaključek gradnje do konca leta 2022

–              Dolgi most, Ljubljana –  40 stanovanj; predviden zaključek gradnje do konca leta 2022

–              Nova Dolinska, Koper – 91 stanovanj; predviden zaključek gradnje do konca leta 2023

V pripravi pred gradnjo (projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, priprava za gradnjo) je 587 javnih najemnih stanovanj na lokacijah Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Lendava, Ljubljana in Nova Gorica z rokom dokončanja do leta 2025/2026.

V pripravi na daljši rok po letu 2025 pa so projekti za pridobitev 1.171 stanovanjskih enot (Ljubljana, Kranj, Novo mesto, Maribor).

Razvoj investicij v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve sistemskega vira financiranja in izvedbe potrebnih ukrepov na strani države.

Sofinanciranje gradnje v sodelovanju z občinami:

V gradnji in realizaciji je 340 javnih najemnih stanovanj v Ljubljani, Celju, Kopru, Slovenskih Konjicah in Zrečah ter 60 najemnih oskrbovanih stanovanj v Šmarju pri Jelšah, Rogaški Slatini in Trbovljah z rokom dokončanja v tem in naslednjem letu.

Javni poziv na nakup:

V gradnji je 35 stanovanjskih enot v Ravnah na Koroškem, rok dokončanja poleti 2023.

• Kako na gradnje v javnem sektorju vpliva (in še bo) trenutna stiska s pomanjkanjem surovin in višanjem cen materialov?

Negotovo stanje na gradbenem trgu ter  podražitve (v prvem kvartalu 2022 je povprečni indeks  za stanovanjsko gradnjo 112,29) zagotovo močno vplivajo na realizacijo in razvoj investicij v javnem sektorju.  Izvedba in dokončanje investicij je močno ogroženo z neobvladljivimi finančnimi posledicami za SSRS,  predvidevamo, da se tudi drugi javni naročniki spopadajo s tovrstnimi situacijami.  Zato smo se obrnili tudi na Vlado RS s prošnjo za pomoč v obliki sistemskih rešitev in ukrepov s ciljem pravične ureditve (kot je npr. določitev sistemskih pravil za priznanje razlike v ceni v obliki interventnega zakona) v teh zahtevnih časih, ki so zaradi koriščenja evropskih sredstev hkrati tudi čas razvoja in realizacije številnih javnih gradbenih investicij v kolikor bo pristop k realizaciji razumen in bo temeljil na vzpostavljanju okolju poštenega poslovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

spodaj vam posredujemo odgovore na vaša vprašanja.

Kakšni so rezultati ankete 2020/2021 o dejanskih potrebah po različnih oblikah bivanja? Kakšna je potreba po javnih najemnih stanovanjih? Kje je največja potreba in kakšna je?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo.

Iz rezultatov ankete izhaja izkazana potreba po 9.668 javnih najemnih stanovanjih, pri čemer so potrebe največje v mestnih občinah skupaj in sicer 6.974 stanovanjskih enot oz. 72 % izkazanih potreb.

Podrobnejši rezultati ankete SSRS 2020-2021 so razvidni iz spodnjih preglednic, podatki zadnje ankete pa so na voljo tudi na povezavi: https://ssrs.si/wp-content/uploads/2021/09/POROCILO-ANKETA-SSRS-2020-2021-.pdf.

Koliko stanovanj ima trenutno sklad – za javni najem, tržni najem itd. (vključno s stanovanji, ki so v lasti vaših hčerinskih družb, kot je npr. Stanovanjsko podjetje Ravne)? Koliko od tega v Ljubljani?

Stanovanjski sklad ima trenutno skupno 7.003 javnih najemnih stanovanj, od tega 1.186 v Ljubljani.

Koliko stanovanj je bilo v lasti Sklada leta 2002, torej pred 20-imi leti?

 Leta 2002 je imel Sklad v lasti 1.970 stanovanj.

Koliko novih stanovanj SSRS je trenutno v gradnji?

 Stanovanjski sklad RS zagotavlja javna najemna stanovanja kor investitor (lastne gradnje), v sklopu Programov sofinanciranja in kot kupec stanovanj preko Javnega poziva.

Podatki o stanovanjih, ki so trenutno v gradnji:

Investicije SSRS (lastna gradnja):

–              Pod Pekrsko gorco, Maribor – 400 stanovanj: faza 1: 212 stanovanj (182 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih stanovanj) in  faza 2: 188 stanovanj (158 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih       stanovanj.

–              Dolgi most, Ljubljana –  40 stanovanj

–              Nova Dolinska, Koper – 91 stanovanj

V pripravi pred gradnjo je 587 javnih najemnih stanovanj na lokacijah Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Lendava, Ljubljana in Nova Gorica z rokom dokončanja do leta 2025.

V pripravi na daljši rok po letu 2025 pa so projekti za pridobitev 1171 stanovanjskih enot.

Razvoj investicij v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve sistemskega vira financiranja in izvedbe potrebnih ukrepov na strani države.

Sofinanciranje gradnje v sodelovanju z občinami:

V gradnji in realizaciji je 340 javnih najemnih stanovanj v Ljubljani, Celju, Kopru, Slovenskih Konjicah in Zrečah ter 60 najemnih oskrbovanih stanovanj v Šmarju pri Jelšah, Rogaški Slatini in Trbovljah.

Javni poziv na nakup:

V gradnji je 35 stanovanjskih enot v Ravnah na Koroškem.

V katerih vseh sodnih postopkih je Sklad zaradi očitanih nepravilnosti delovanja sklada v preteklosti (npr. Mesarska)? Kolikšne kazni zaradi teh postopkov grozijo Skladu? Koliko je teh postopkov bilo v zadnjih letih (že zaključenih), za kaj je šlo in kakšne so bile sodne odločitve? 

Trenutno SSRS nastopa kot tožena stranka v 2 sodnih postopkih, v katerih etažni lastniki uveljavljajo odpravo napak na skupnih delih oz. znižanje kupnine. Oba postopka se nanašata na Mesarsko cesto v Ljubljani (soseska Poljansko nabrežje) in sta povezana z odpravo napak. Izpostavljamo, da gre za napake, za katere bi moral jamčevati izvajalec gradnje, a zaradi tega, ker je to podjetje šlo v stečaj, je SSRS, ki je bil le vmesni kupec, tisti, ki nosi breme odprave teh napak. Pri tem ne gre za nobene nepravilnosti delovanja SSRS. Če bo tožbenim zahtevkom ugodeno, bodo SSRS nastali stroški povezani z odpravo napak.

Pravnomočno je zaključenih 10 sodnih postopkov, kjer so etažni lastniki prav tako uveljavljali odpravo napak na skupnih delih. V 2 primerih je bil tožbeni zahtevek v celoti zavrnjen. V 2 primerih se je sodni postopek zaključil s sklenitvijo sodne poravnave, v ostalih primerih pa je bilo zahtevkom vsaj deloma ugodeno in je bila SSRS naložena obveznost odprave napak na skupnih delih, saj so izvajalska podjetja, ki bi morala jamčiti za te napake, vsa šla v stečaj in je zato celotno breme odprave napak padlo na SSRS kot prodajalca stanovanj.

Odprava nekaterih napak po teh sodbah še poteka oz. še bo izvedena. SSRS ima v Poslovnem in finančnem načrtu za leti 2021 in 2022 za ta namen predvidenih 6.933.193,39 €.

Prosim če mi razložite na kak način se financira sklad, delovanje sklada oz. kako financira novo gradnjo in vzdrževanje stanovanj v fondih? Kakšni so torej viri in kolikšen je delež države oz. proračuna? Kako je npr. sklad financiral gradnjo soseske Novo Brdo – je šlo samo za posojilo Razvojne banke sveta Evrope? 

Sklad sredstva zagotavlja iz prihodkov, ustvarjenih z izvajanjem dejavnosti, za katere je bil ustanovljen, in z razpolaganjem z namenskim premoženjem Sklada (prihodki od najemnin, prihodki od obresti in vračil glavnic iz danih posojil ter prodaje poslovno nepotrebnih nepremičnin. Finančni viri za realizacijo ciljev so zagotovljeni iz kratkoročnih finančnih naložb, realiziranih prihodkov iz poslovanja in zadolževanja. Sistemskega vira proračuna ni, sredstva za plače in delovanje, Sklad v celoti zagotavlja v okviru poslovanja. Izgradnja soseske Novo Brdo je financirana iz lastnih sredstev Sklada in kredita Razvojne banke sveta Evrope-CEB.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo odgovore na vaša vprašanja:

Od letos deluje Služba za javni najem stanovanj pri Stanovanjskem skladu RS. Njen namen je tudi medgeneracijska pomoč in izmenjava stanovanj. Kakšno pomoč pri tem ponujate?

Drži, služba si želi pristopiti tudi k reševanju stisk starostnikov, ki živijo sami v prevelikih ali neustreznih stanovanjih in/ali energetsko neučinkovitih stavbah, kar jim predstavlja lahko veliko finančno in socialno breme. Starostnikom, ki so starejši od 65 let in izpolnjujejo pogoje za pridobitev oskrbovanega stanovanja, ponujamo možnost prijave na naše razpise za oskrbovana stanovanja, na katerih imajo prednost prosilci, ki bodo svoje stanovanje oddali v najem Stanovanjskemu skladu RS v okviru Javne najemne službe.

Mnogi starejši bi radi zamenjali preveliko stanovanje ali hišo in se odselili v manjše stanovanje, oskrbovano stanovanje ali v dom za starejše, kakšno pomoč lahko dobijo pri vas oziroma kako poteka postopek?

Sklad ponuja starostnikom, ki oddajo svojo nepremičnino za potrebe javnega najema v okviru Javne najemne službe, prednost pri razpisu za oskrbovano stanovanje. S tem pridobimo nepremičnino, ki je npr. bolj ustrezna za bivanje mlajše družine na eni strani, medtem ko starostniku omogočimo kakovostnejše prebivanje v manjšem, energetsko učinkovitem in predvsem za njih ustreznejšem stanovanju.

Veliko starejših živi v velikih hišah in stanovanjih, ki so lahko zanje preveliko finančno bremene vzdrževanja, mladim družinam z otroki pa ne uspe dobiti ustreznega stanovanja, ker so cene najema ali nakupa previsoke. Ali se na vas obrne veliko starejših in mlajših s takšnimi težavami?

Od 01.01.2022, ko je začela veljati določba o delovanju javne najemne službe in je stopila v veljavo Uredba o izvajanju javnega najema ter je bila ustanovljena Služba za javni najem stanovanj se je na Sklad obrnilo veliko število interesentov (nad 70 posameznikov), med njimi tudi starostniki, čeprav presenetljivo v manjšem številu kot smo pričakovali in si želimo. Menimo, da je javnost še vedno premalo seznanjena s to možnostjo, predvsem starostniki in bomo zato temu področju seznanjanja javnosti v naslednjih mesecih namenili več poudarka. Želimo si približati ta produkt ravno starejši populaciji, ki je ključna za t.i. medgeneracijsko izmenjavo, saj kot ste tudi sami ugotovili jih na eni strani izjemno veliko prebiva samih v prevelikih in neustreznih nepremičninah, na drugi strani pa imamo veliko mladih družin, ki si na trgu išče svoj ustrezen dom, pa ga zaradi previsokih najemnin ali prodajnih cen ne dobijo.

Koliko takšnih zamenjav ste že izvedli?

Trenutno imamo v obdelavi eno zamenjavo, kjer si gospa želi zamenjave svojega prevelikega stanovanja za oskrbovano stanovanje.

Ali je za starejše, ki bi želeli zamenjati svoje veliko stanovanje na voljo dovolj primernih stanovanj?

Trenutno ima Sklad na voljo oskrbovana stanovanja v dveh soseskah, skupno 52 stanovanj (25 v Ljubljani in 27 v Slovenj Gradcu). Zaključuje se gradnja dodatnih 60 oskrbovanih stanovanj v Mariboru, kjer bodo ravno tako imeli posamezniki prednost pri najemu, v primeru zamenjave stanovanja.

Kako ocenjujete primernost stanovanja za starejše?

Soseske oskrbovanih stanovanj, ki jih Sklad ponuja na trgu, so zelo kakovostno oblikovane in zgrajene po najvišjih pričakovanih standardih za tovrstne gradnje ter ponujajo najemnikom bistveno več udobja in varnosti, kot mogoče ju lahko imajo v lastni nepremičnini.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja in vam ob tem tudi sporočamo, da se na Skladu zavedamo vseh težav in problemov, s katerimi se srečujejo mladi in katerim je ta pilotni projekt tudi namenjen, zato si ves čas aktivno prizadevamo in proučujemo možnosti za izboljšanje situacije v smeri racionalizacije stroškov, ki so povezani z delovanjem in upravljanjem objekta.

Odgovori na vprašanja so podani v nadaljevanju.

1. Za kakšen projekt gre? Komu je namenjen? Kakšne so bile prednostne kategorije pri oddaji enot (vezani na položaj mladih ranljivih oseb, ki rešujejo prvi stanovanjski problem, so v socialni stiski, osebe z invalidnostjo …)?

Stanovanjski sklad RS je lansko poletje odprl vrata stanovanjske Skupnosti za mlade  –  Gerbičeva v Ljubljani. Gre za pilotni projekt, ki je nastal na podlagi ReNSP15-25.

Do najema postelje so v okviru tega Javnega razpisa za oddajo postelj – Skupnost za mlade Gerbičeva upravičeni mladostniki in mlade odrasle osebe, ki so državljani Republike Slovenije ali državljani držav članic Evropske unije z dovoljenjem za stalno bivanje v Republiki Sloveniji, stari od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta, ki ustrezno izkažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma nimajo zadovoljivo rešenega tega vprašanja ter so popolno poslovno sposobne fizične osebe. Cilj pilotnega projekt je povečati prvo osamosvojitev mladih na poti v njihovo samostojnost.

V objektu je 109 bivalnih enot s 171 posteljami. Vsaka bivalna enota je opremljena z mini kuhinjo, kopalnico, omarami, mizami, stoli in posteljami. Poleg opremljenih bivalnih enot je najemnikom na razpolago tudi souporaba skupnih prostorov in sicer jedilnice ter kuhinje, sejne sobe, pralnice in co-working prostora. Zaradi izjemne lokacije objekta se v bližini nahaja možnost uporabe javnega prometa, izposoje koles in parkiranja ter sama bližina središča mesta v oddaljenosti 20 minut hoje. Prav tako je pred objektom najemnikom na voljo 25 parkirnih mest, najemniki pa imajo na voljo tudi 5 parkirnih mest namenjenih car-sharingu, 2 parkirni mesti za motorna vozila ter 78 parkirnih mest za kolesa.

Prednostne kategorije, ki so upoštevane pri razpisu, so sledeče:

a. Ranljive mlade osebe – mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti, kar pomeni, da so bolj izpostavljeni tveganjem kot njihovi vrstniki (zdravstvene težave, pomanjkanje, izkoriščanje, zloraba, zanemarjanje, nasilje v družini, prostorska stiska….) ter lahko listinsko dokažejo to prednost (zdravniško potrdilo, mnenje CSD – potrdilo o razvezi staršev, odločbo o denarni pomoči, potrdilo o nasilju v družini, dogovor o reševanju socialne problematike).

Znotraj te kategorije imajo prednost tisti, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oz. tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Kot dokazilo, da prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje oziroma da tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, morajo prosilci o tem k prijavi priložiti svojo izjavo, ki mora biti nepogojna in je podana pod kazensko in odškodninsko odgovornostjo. Izjava je sestavni del razpisne dokumentacije.

b. Mlade osebe, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje –  mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oz. tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Kot dokazilo, da prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje oziroma da tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, morajo prosilci o tem k prijavi priložiti svojo izjavo, ki mora biti nepogojna in je podana pod kazensko in odškodninsko odgovornostjo. Izjava je sestavni del razpisne dokumentacije.

Znotraj te kategorije so prosilci razvrščeni v starostne skupine. Prednost znotraj posameznih starostnih skupin imajo prosilci, ki ne presegajo navedene meje vključno navedenega zneska povprečnega letnega obdavčenega dohodka, prednost pred prosilci iz te kategorije, ki presegajo mejo obdavčenega dohodka, kot je določeno v tabeli:

*Navedene letnice v zgornji tabeli se spremenijo s pričetkom novega koledarskega leta za leto naprej.

1. Ostale mlade osebe – mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti.

2. Ali se vam cene zdijo ciljni skupini primerne? Na podlagi česa ste jih določili? Koliko oseb je trenutno vseljenih in v katerih enotah? Koliko oseb se je od otvoritve projekta izselilo? Kaj so navajali kot razloge za izselitev?

Najemnina za posteljo je bila določena s sklepom o stanovanjski najemnini za vsak tip bivalne enote oziroma posteljo glede na število oseb, ki lahko bivajo v njej. Najemnina mesečno je bila določena v višinah 250, 160, ali 150 evrov in so ciljni skupini primerne.

V znesku najemnine najemnik plačuje tudi uporabnino za opremo glede na opremljenost posameznega stanovanja ter v deležu tudi vse ostale stroške, ki se nanašajo na uporabo bivalne enote (individualni in skupni obratovalni stroški) in so natančneje opredeljeni v Splošnih pogojih za oddajo postelj v bivalnih enotah.

Poleg najemnine za posteljo in opremo so v najemnino všteti tudi vsi stroški (individualni in skupni obratovalni stroški). Sklad si je pridržal pravico uskladiti najemnino v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške, z dejansko višino nastalih obratovalnih stroškov,  predvidoma enkrat letno v mesecu marcu. Višina najemnine v delu pokrivanja obratovalnih stroškov je odvisna od porabe in uporabe s strani najemnikov.

Trenutno imamo prostih 9 postelj. Stanovanjski sklad RS, skladno z razpisnimi določili vodi čakalno listo prosilcev in v primeru izpraznitve postelje najprej preveri ali ima za posteljo prosilca na čakalni listi ter mu prosto posteljo ponudi v najem. V kolikor prosilcev na čakalni listi ni, se postelja vnovič ponudi v najem z novim razpisanim terminom. Od avgusta lani do danes smo prejeli 16 odstopov. Razlogi za izselitev, ki so jih stanovalci navajali, so bili najpogosteje sprejetje v študentski dom, menjava delovnega mesta v drugem kraju ali v tujini, prekinitev študija, …

3. Stanovalci so nas opozorili, da ste jih 14. 4. obvestili, da je SSRS, dne 13.4.2022 sprejel Sklep o spremembi najemnin z mesecem aprilom 2022 za najem postelj, višina najemnine pa naj bi se povišala že v mesecu aprilu. Obveščeni so bili torej o spremembi “za nazaj”. Kako pojasnjujete takšen način obveščanja? Se vam zdi primeren?

Na podlagi 2. in 3. odstavka 1.2. točke Javnega razpisa za oddajo postelj in parkirnih mest – Skupnost za mlade Gerbičeva v Ljubljani, ki je objavljen na naši spletni strani je navedeno, da se najemnina lahko spremeni s sklepom najemodajalca, pri čemer se smiselno upoštevajo predpisi o načinih valorizacije denarnih obveznosti. V znesku najemnine, ki jo plačuje najemnik, so poleg osnovne najemnine za posteljo in opremo že všteti tudi vsi stroški (individualni in skupni obratovalni stroški). Sklad si je pridržal pravico uskladiti najemnino v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške. Glede na dejstvo, da gre za pilotni projekt je Sklad po ponovni proučitvi nastale situacije in odzivih zaradi napovedanega dviga najemnin, sprejel odločitev, da se trenutno napovedane spremembe ne izvedejo, ter, da bo poizkušal najti druge rešitve za nastalo situacijo, pri čemer pa računa tudi na prilagajanje najemnikov, upravnika in nenazadnje na pozitiven odnos dobaviteljev.

4. Kakšen je razlog za podražitev? V sporočilu ste navedli: “Zaradi višjih obratovalnih stroškov objekta in podražitve cen zlasti energentov (plin, elektrika)”. Prosimo vas za pojasnilo tako drastičnega povišanja stroškov. Stanovalcem (gre za mlade ranljive osebe), se je najemnina namreč dobesedno čez noč povišala za približno četrtino. Stroški so poskočili iz 40 na 110 evrov – povišali so se torej za 275 odstotkov. Kako to opravičujete?

Predvideno je bilo, da se najemnina poviša v delu obratovalnih stroškov zaradi izkazanega porasta cen, zlasti energentov, saj mesečni stroški nekajkrat presegajo del najemnine, ki je bil predviden za pokrivanje oskrbovalnih stroškov (dobava zemeljskega plina, električne energije, odvoz smeti, dobava vode, hišniške storitve in čiščenje, vzdrževanje toplotne postaje in dvigal, stroški zagotavljanja interneta ter stroški upravljanja).

5. Kakšni so bili prvotni izračuni stroškov (pred vselitvijo v enote) in kakšni so trenutni dejanski stroški? Kaj vse štejete pod stroške in kakšen delež predstavljajo?

Ker gre za prvi tak pilotni projekt Sklad pri določanju izhodišč ob objavi razpisa ni imel možnosti upoštevati preteklih izkušenj. Ob polni zasedenosti bi Stanovanjski sklad RS z dosedanjo najemnino pokrival oskrbovalne stroške za celotni objekt do višine  5.620 evrov mesečno. Oskrbovalni stroški za objekt v mesecih od oktobra 2021 dalje pa dejansko znašajo mesečno: 12.895, 12.998, 13.552, 17.500, 15.550 evrov.

S predvideno spremembo najemnine v delu, ki se nanaša na oskrbovalne stroške, ki pa se ne bo izvedla,  se bi najemnina, gledano v celoti, prilagodila nivoju stroškov, ki so povezani z uporabo objekta s strani najemnikov. Za nezasedene postelje, stroške v celoti že ves čas krije Sklad in jih bo tudi v prihodnje. Pod oskrbovalne stroške štejemo dobavo zemeljskega plina, električne energije, odvoz smeti, dobava vode, hišniške storitve in čiščenje, vzdrževanje toplotne postaje in dvigal, stroški zagotavljanja interneta ter stroški upravljanja.

6. V najemni pogodbi stanovalcev je prav tako jasno navedeno, da se mesečna najemnina v prvem letu najema ne bo zvišala. Prosimo torej za obrazložitev zvišanja kljub tej določbi.

Prosili bi vas tudi za komentar na trditev stanovalca, da se je za najem enote odločil prav na podlagi cene in dejstva, da se ta najmanj eno leto ne bo spremenila. Poleg tega je v pogodbi navedeno, da v prvem letu po podpisu pogodbe stanovalci pogodbe ne morejo prekiniti. Prosimo za komentar.

Mesečna najemnina za najem postelje se ni spremenila, uskladil se je del, ki se nanaša na obratovalne stroške, pri čemer se najemnina nikomur v prvem letu ne bo poviševala. Skladno z določili najemne pogodbe, najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, s 60-dnevnim odpovednim rokom, pri čemer najem po javnem razpisu ne more biti krajši od enega leta. Za odpoved najemne pogodbe se smatra lastnoročno podpisana pisna odstopna izjava najemnika ali pisna odstopna izjava, ki jo najemnik pošlje Stanovanjskemu skladu RS preko e – pošte. Vse pisne odstopne izjave, ki smo jih pred iztekom enega leta prejeli na naš naslov, vključno s pojasnili najemnikov in tehtnimi razlogi za predčasno prekinitev najemnega razmerja, smo proučili in jih tudi ugodno rešili, skladno s prošnjami in željami najemnikov.

7. Stanovalci so opozorili tudi, da ogrevalni sistem v enotah dalj časa (in ponekod še vedno) ni deloval. Stanovalci so imeli v sobah tudi do 28 stopinj, čeprav tega niso želeli. Stanovalec je poročal tudi, da kljub temu, da je obvestil upravnika in popravilu gretje še vedno ni delalo, posledično pa je imel celo zimo v sobi 19 stopinj. Če gre za napako v sistemu in nedelujoči ogrevalni sistem, zakaj bi morali višje stroške plačati stanovalci? Kako komentirate?

Sezona 2021/2022 je bila prva ogrevalna sezona od izgradnje, oz. prevzema novega objekta v 07/2021. Z ogrevanjem smo začeli konec oktobra 2021, že v novembru pa smo med intenzivnejšim delovanjem ogrevanja ugotovili določene nepravilnosti pri delovanju modulnih termostatov v bivalnih enotah. Zato je v nekaterih primerih bila temperatura tudi do 28 st. C, nikakor pa niso stanovalci ostali brez ogrevanja. V tem primeru smo nemudoma obvestili izvajalce del k odpravi napake v garancijski dobi, kar se je tudi zgodilo v naslednjih sedmih dneh. Z navedbo stanovalca, da je imel celo zimo le 19 st. C, se ne moremo strinjati, ker o tem nismo bili nikoli seznanjeni. Zagotovo pa bi pristopili tudi k reševanju te morebitne težave, če bi bili o tem tudi ustrezno obveščeni.

Pri vselitvi je vsak stanovalec namreč še dodatno obveščen, da nas takoj obvesti o vseh težavah ali poškodbah v bivalni enoti, tako da lahko kot upravnik reklamiramo izvajalcu del ter zahtevamo čimprejšnjo ureditev/popravilo.

8. Za 25 % se je podražil tudi mesečni najem parkirnega mesta, ki se ga najame posebej. Zanima nas, kako utemeljujete to podražitev?

Glede na dejstvo, da gre za pilotni projekt je Sklad po ponovni proučitvi nastale situacije in odzivih zaradi napovedanega dviga najemnin, sprejel odločitev, da se trenutno napovedane spremembe ne izvedejo, ter, da bo poizkušal najti druge rešitve za nastalo situacijo, pri čemer pa računa tudi na prilagajanje najemnikov, upravnika in nenazadnje na pozitiven odnos dobaviteljev.

9. Prosili bi vas še za pojasnilo glede dikcije v pogodbi, da gre za “najem postelje”. Stanovalci so opozorili, da zaradi tega zapisa ne morejo priti do subvencije najemnine, saj se vloge pri prvo in drugostopenjskih organih zavrnejo, ker odločevalci iz najemnih pogodb razberejo, da so le najemniki postelje, in ne tudi bivalne enote v kateri živijo. Pogoj za pridobitev subvencije najemnine je, da si najemnik bivalne enote. Zakaj “najem postelje”, če imajo stanovalci v najemu dejansko celotno enoto?

Subvencijo za najem bivalne enote je možno pridobiti v kolikor so izpolnjeni pogoji, ki jih določa 28. člen  Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (Uradni list RS, št. 62/10, 40/11, 40/12 – ZUJF, 57/12 – ZPCP-2D, 14/13, 56/13 – ZŠtip-1, 99/13, 14/15 – ZUUJFO, 57/15, 90/15, 38/16 – odl. US, 51/16 – odl. US, 88/16, 61/17 – ZUPŠ, 75/17, 77/18, 47/19 in 189/20 – ZFRO). Na CSD kjer ima oseba prijavljeno stalno prebivališče odda, potem ko ima že plačano prvo najemnino, »Vlogo za uveljavljanje pravic iz javnih sredstev« in zahtevane priloge. O vrsti potrebnih prilog in pozitivni razrešitvi vsakokratne vloge ter višini subvencije odloča pristojni CSD glede na ugotovljeno pravno in dejansko stanje primera. SSRS na odločitev CSD ne more vplivati, saj za to ni pristojen. Sklad je sicer prejel eno določbo za dodelitev subvencije za najem postelje, ki pa je bila po uradni dolžnosti odpravljena. Iz pridobljenih obrazložitev se potrjujejo trditve, ki izhajajo iz vprašanja. Sklad si bo še naprej prizadeval za možnost uveljavljanja pravic do subvencije za najemnike Skupnosti za mlade – Gerbičeva.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Pozdravljeni,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

“prosim če mi posredujete rezultate razpisa za najem stanovanj v soseski Novo Brdo. Prosim pa tudi za metodologijo, ki je podlaga za izračun stroškovne najemnine za stanovanja na Novem Brdu”

7.4.2022 smo na Stanovanjskem skladu RS izvedli izbor novih najemnikov, ki so v oddali prijavo za najem stanovanja iz aktualne ponudbe od 17.2.2022 do vključno 11.3.2022. V tokratni ponudbi je bilo na voljo 559 najemnih stanovanj, od tega v Ljubljani v soseski Novo Brdo 424 enot za vse prosilce in 49 enot za gibalno ovirane osebe, po eno stanovanje v Zelenem gaju na Brdu, Lenartu in Mežici, po dve stanovanji v Borovnici in Podčetrtku, 3 stanovanj v Murski Soboti, 13 stanovanj v Kočevju in 23 stanovanj v Črnomlju.  V ponudbi je bilo tudi 40 novih najemih stanovanj v Slovenj Gradcu. V glavnem izboru je bilo upoštevanih 1.161 prijav zainteresiranih prosilcev, od tega je bilo 242 mladih družin, 180 družin z osnovnošolskim otrokom, 48 družin z vzdrževanimi otroki ter 501 mladih oseb. Dodeljenih je bilo 468 stanovanj, od tega 433 stanovanj v Ljubljani in 22 stanovanj v Slovenj Gradcu, 5 stanovanj v Kočevju, 4 stanovanj v Črnomlju, obe stanovanji v Borovnici ter po eno stanovanje v Podčetrtku in Lenartu. V soseski Novo Brdo so bila oddana vsa stanovanja, ki so na voljo vsem prosilcem, trenutno neoddana ostajajo samo še stanovanja, ki so namenjena gibalno oviranim osebam. Za najem stanovanja v soseski Novo Brdo je bilo izbranih 184 mladih družin, 71 družin z osnovnošolskim otrokom, 25 družin z vzdrževanim otrokom, 135 mladih oseb, 8 gibalno oviranih oseb ter 9 oseb, ki ne sodijo v prednostne kategorije.

Najemnine za stanovanja v soseski Novo Brdo v Ljubljani so bile določne glede na investicijsko vrednost stanovanj in pripadajočih delov ter parkirnih mest z upoštevanjem letne stopnje najemnine 4,21%. Povprečna investicijska vrednost stanovanja in pripadajočih delov in parkirnih mest znaša 158.000  evrov. Z upoštevanjem letne stopnje najemnine 4,21 % znaša povprečna najemnine 554 evrov mesečno.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS