Spoštovani,

podajamo odgovore na vprašanja:

Zanima nas, ali je že zaključen postopek izbora prosilcev za najemna stanovanja v Novem Brdu?

Da, postopek izbora najemnikov je končan. Dne 7.4.2022 smo na Stanovanjskem skladu RS izvedli izbor novih najemnikov, ki so oddali prijavo za najem stanovanja iz aktualne ponudbe od 17.2.2022 do vključno 11.3.2022.

So oddana vsa stanovanja?

V soseski Novo Brdo so bila oddana vsa stanovanja, ki so na voljo vsem prosilcem, trenutno neoddana ostajajo samo še stanovanja, ki so namenjena gibalno oviranim osebam.

Ste mogoče že vselili prve najemnike? Če da, koliko stanovanj je vseljenih?

Izbrani najemniki imajo možnost podpisa najemne pogodbe na daljavo s pomočjo digitalnega potrdila ali možnost podpisa pri notarju. Pred prevzemom stanovanja morajo poravnati tudi varščino za najeto stanovanje. Prve vselitve najemnikov v soseski Novo Brdo so se že pričele, do konca tega tedna bomo vselili že 20 novih najemnikov.

Ali imate statistike o tem, koliko prijav je bilo za enosobna, dvosobna, trisobna in štirisobna stanovanja?

Največ prijav za najem stanovanja v Ljubljani v soseski Novo Brdo je bilo oddanih za dvosobna in trisobna stanovanja. Za enosobna stanovanja je z glavnimi željami kandidiralo 90 prijaviteljev, 398 za dvosobna, 318 za trisobna in 230 za štirisobna stanovanja.

Koliko prijav ste prejeli od vsake posamezne prednostne kategorije?

V glavnem izboru najemnikov 7.4.2022 je bilo upoštevanih 1.161 prijav zainteresiranih prosilcev, od tega 1.036 z glavnimi željami za najem stanovanja v soseski Novo Brdo. Izmed prijav v glavnem izboru je bilo 242 mladih družin, 180 družin z osnovnošolskim otrokom, 48 družin z vzdrževanimi otroki, 501 mladih oseb, 8 gibalno oviranih oseb ter 182 oseb, ki ne sodijo v prednostne kategorije.

Je pri kateri kategoriji moral odločati žreb?

Za najem stanovanja v soseski Novo Brdo je bilo izbranih 184 mladih družin, 71 družin z osnovnošolskim otrokom, 25 družin z vzdrževanim otrokom, 135 mladih oseb, 8 gibalno oviranih oseb ter 9 oseb, ki ne sodijo v prednostne kategorije. Za izbor najemnikov posameznih stanovanj je bil uporabljen poseben računalniški program in v primeru več enakovrednih interesentov za eno stanovanje še poseben ločen računalniški program za naključni izbor, ki je bil uporabljen za prednostne kategorije mladih družin, družin z osnovnošolskim otrokom, družin z vzdrževanim otrokom, mlade osebe in ostali.

Kako napreduje gradnja stanovanj na Dolgem mostu? Ali je še vedno časovnica takšna, da bo gradnja zaključena do konca letošnjega leta?

Negotovo stanje na gradbenem trgu ter podražitve (v prvem kvartalu 2022 je povprečni indeks  za stanovanjsko gradnjo 112,29) močno vplivajo na realizacijo in razvoj investicij v javnem sektorju. Izvedba in dokončanje investicij je močno ovirana z neobvladljivimi terminskimi in finančnimi posledicami za SSRS,  predvidevamo, da se tudi drugi javni naročniki spopadajo s tovrstnimi situacijami. Glede na navedeno ne moremo z gotovostjo potrditi rok dokončanja v letošnjem letu, kljub dejstvu, da dejansko stanje izvedbe del temu zaenkrat pritrjuje.

Kakšne cene najemnin so okvirno predvidene na Dolgem mostu? Bodo primerljive s tistimi na Novem Brdu ali nižje/višje?

Najemnina bo določena za vsako stanovanje posebej in bo odvisna od investicijske vrednosti projekta ter bo določena sklepom in bo znana z objavo razpisa.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

• Katere večje gradbene investicije se trenutno izvajajo na področju stanovanjskih nepremičnin in kdaj je predviden njihov zaključek?
• Kateri večji projekti se bodo začeli izvajati v letošnjem letu in kaj je v načrtu na dolgoročni ravni? 

Stanovanjski sklad RS (SSRS) zagotavlja javna najemna stanovanja kot investitor (lastne gradnje), v sklopu Programov sofinanciranja in kot kupec stanovanj preko Javnega poziva.

Podatki o stanovanjih, ki so trenutno v gradnji:

Investicije SSRS (lastna gradnja):

–              Pod Pekrsko gorco, Maribor – 400 stanovanj; faza 1 – 212 stanovanj (182 javnih najemnih stanovanj in  30 oskrbovanih stanovanj) in faza 2 – 188 stanovanj (158 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih stanovanj. Predviden zaključek gradnje do konca leta 2022

–              Dolgi most, Ljubljana –  40 stanovanj; predviden zaključek gradnje do konca leta 2022

–              Nova Dolinska, Koper – 91 stanovanj; predviden zaključek gradnje do konca leta 2023

V pripravi pred gradnjo (projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, priprava za gradnjo) je 587 javnih najemnih stanovanj na lokacijah Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Lendava, Ljubljana in Nova Gorica z rokom dokončanja do leta 2025/2026.

V pripravi na daljši rok po letu 2025 pa so projekti za pridobitev 1.171 stanovanjskih enot (Ljubljana, Kranj, Novo mesto, Maribor).

Razvoj investicij v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve sistemskega vira financiranja in izvedbe potrebnih ukrepov na strani države.

Sofinanciranje gradnje v sodelovanju z občinami:

V gradnji in realizaciji je 340 javnih najemnih stanovanj v Ljubljani, Celju, Kopru, Slovenskih Konjicah in Zrečah ter 60 najemnih oskrbovanih stanovanj v Šmarju pri Jelšah, Rogaški Slatini in Trbovljah z rokom dokončanja v tem in naslednjem letu.

Javni poziv na nakup:

V gradnji je 35 stanovanjskih enot v Ravnah na Koroškem, rok dokončanja poleti 2023.

• Kako na gradnje v javnem sektorju vpliva (in še bo) trenutna stiska s pomanjkanjem surovin in višanjem cen materialov?

Negotovo stanje na gradbenem trgu ter  podražitve (v prvem kvartalu 2022 je povprečni indeks  za stanovanjsko gradnjo 112,29) zagotovo močno vplivajo na realizacijo in razvoj investicij v javnem sektorju.  Izvedba in dokončanje investicij je močno ogroženo z neobvladljivimi finančnimi posledicami za SSRS,  predvidevamo, da se tudi drugi javni naročniki spopadajo s tovrstnimi situacijami.  Zato smo se obrnili tudi na Vlado RS s prošnjo za pomoč v obliki sistemskih rešitev in ukrepov s ciljem pravične ureditve (kot je npr. določitev sistemskih pravil za priznanje razlike v ceni v obliki interventnega zakona) v teh zahtevnih časih, ki so zaradi koriščenja evropskih sredstev hkrati tudi čas razvoja in realizacije številnih javnih gradbenih investicij v kolikor bo pristop k realizaciji razumen in bo temeljil na vzpostavljanju okolju poštenega poslovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

spodaj vam posredujemo odgovore na vaša vprašanja.

Kakšni so rezultati ankete 2020/2021 o dejanskih potrebah po različnih oblikah bivanja? Kakšna je potreba po javnih najemnih stanovanjih? Kje je največja potreba in kakšna je?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo.

Iz rezultatov ankete izhaja izkazana potreba po 9.668 javnih najemnih stanovanjih, pri čemer so potrebe največje v mestnih občinah skupaj in sicer 6.974 stanovanjskih enot oz. 72 % izkazanih potreb.

Podrobnejši rezultati ankete SSRS 2020-2021 so razvidni iz spodnjih preglednic, podatki zadnje ankete pa so na voljo tudi na povezavi: https://ssrs.si/wp-content/uploads/2021/09/POROCILO-ANKETA-SSRS-2020-2021-.pdf.

Koliko stanovanj ima trenutno sklad – za javni najem, tržni najem itd. (vključno s stanovanji, ki so v lasti vaših hčerinskih družb, kot je npr. Stanovanjsko podjetje Ravne)? Koliko od tega v Ljubljani?

Stanovanjski sklad ima trenutno skupno 7.003 javnih najemnih stanovanj, od tega 1.186 v Ljubljani.

Koliko stanovanj je bilo v lasti Sklada leta 2002, torej pred 20-imi leti?

 Leta 2002 je imel Sklad v lasti 1.970 stanovanj.

Koliko novih stanovanj SSRS je trenutno v gradnji?

 Stanovanjski sklad RS zagotavlja javna najemna stanovanja kor investitor (lastne gradnje), v sklopu Programov sofinanciranja in kot kupec stanovanj preko Javnega poziva.

Podatki o stanovanjih, ki so trenutno v gradnji:

Investicije SSRS (lastna gradnja):

–              Pod Pekrsko gorco, Maribor – 400 stanovanj: faza 1: 212 stanovanj (182 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih stanovanj) in  faza 2: 188 stanovanj (158 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih       stanovanj.

–              Dolgi most, Ljubljana –  40 stanovanj

–              Nova Dolinska, Koper – 91 stanovanj

V pripravi pred gradnjo je 587 javnih najemnih stanovanj na lokacijah Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Lendava, Ljubljana in Nova Gorica z rokom dokončanja do leta 2025.

V pripravi na daljši rok po letu 2025 pa so projekti za pridobitev 1171 stanovanjskih enot.

Razvoj investicij v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve sistemskega vira financiranja in izvedbe potrebnih ukrepov na strani države.

Sofinanciranje gradnje v sodelovanju z občinami:

V gradnji in realizaciji je 340 javnih najemnih stanovanj v Ljubljani, Celju, Kopru, Slovenskih Konjicah in Zrečah ter 60 najemnih oskrbovanih stanovanj v Šmarju pri Jelšah, Rogaški Slatini in Trbovljah.

Javni poziv na nakup:

V gradnji je 35 stanovanjskih enot v Ravnah na Koroškem.

V katerih vseh sodnih postopkih je Sklad zaradi očitanih nepravilnosti delovanja sklada v preteklosti (npr. Mesarska)? Kolikšne kazni zaradi teh postopkov grozijo Skladu? Koliko je teh postopkov bilo v zadnjih letih (že zaključenih), za kaj je šlo in kakšne so bile sodne odločitve? 

Trenutno SSRS nastopa kot tožena stranka v 2 sodnih postopkih, v katerih etažni lastniki uveljavljajo odpravo napak na skupnih delih oz. znižanje kupnine. Oba postopka se nanašata na Mesarsko cesto v Ljubljani (soseska Poljansko nabrežje) in sta povezana z odpravo napak. Izpostavljamo, da gre za napake, za katere bi moral jamčevati izvajalec gradnje, a zaradi tega, ker je to podjetje šlo v stečaj, je SSRS, ki je bil le vmesni kupec, tisti, ki nosi breme odprave teh napak. Pri tem ne gre za nobene nepravilnosti delovanja SSRS. Če bo tožbenim zahtevkom ugodeno, bodo SSRS nastali stroški povezani z odpravo napak.

Pravnomočno je zaključenih 10 sodnih postopkov, kjer so etažni lastniki prav tako uveljavljali odpravo napak na skupnih delih. V 2 primerih je bil tožbeni zahtevek v celoti zavrnjen. V 2 primerih se je sodni postopek zaključil s sklenitvijo sodne poravnave, v ostalih primerih pa je bilo zahtevkom vsaj deloma ugodeno in je bila SSRS naložena obveznost odprave napak na skupnih delih, saj so izvajalska podjetja, ki bi morala jamčiti za te napake, vsa šla v stečaj in je zato celotno breme odprave napak padlo na SSRS kot prodajalca stanovanj.

Odprava nekaterih napak po teh sodbah še poteka oz. še bo izvedena. SSRS ima v Poslovnem in finančnem načrtu za leti 2021 in 2022 za ta namen predvidenih 6.933.193,39 €.

Prosim če mi razložite na kak način se financira sklad, delovanje sklada oz. kako financira novo gradnjo in vzdrževanje stanovanj v fondih? Kakšni so torej viri in kolikšen je delež države oz. proračuna? Kako je npr. sklad financiral gradnjo soseske Novo Brdo – je šlo samo za posojilo Razvojne banke sveta Evrope? 

Sklad sredstva zagotavlja iz prihodkov, ustvarjenih z izvajanjem dejavnosti, za katere je bil ustanovljen, in z razpolaganjem z namenskim premoženjem Sklada (prihodki od najemnin, prihodki od obresti in vračil glavnic iz danih posojil ter prodaje poslovno nepotrebnih nepremičnin. Finančni viri za realizacijo ciljev so zagotovljeni iz kratkoročnih finančnih naložb, realiziranih prihodkov iz poslovanja in zadolževanja. Sistemskega vira proračuna ni, sredstva za plače in delovanje, Sklad v celoti zagotavlja v okviru poslovanja. Izgradnja soseske Novo Brdo je financirana iz lastnih sredstev Sklada in kredita Razvojne banke sveta Evrope-CEB.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo odgovore na vaša vprašanja:

Od letos deluje Služba za javni najem stanovanj pri Stanovanjskem skladu RS. Njen namen je tudi medgeneracijska pomoč in izmenjava stanovanj. Kakšno pomoč pri tem ponujate?

Drži, služba si želi pristopiti tudi k reševanju stisk starostnikov, ki živijo sami v prevelikih ali neustreznih stanovanjih in/ali energetsko neučinkovitih stavbah, kar jim predstavlja lahko veliko finančno in socialno breme. Starostnikom, ki so starejši od 65 let in izpolnjujejo pogoje za pridobitev oskrbovanega stanovanja, ponujamo možnost prijave na naše razpise za oskrbovana stanovanja, na katerih imajo prednost prosilci, ki bodo svoje stanovanje oddali v najem Stanovanjskemu skladu RS v okviru Javne najemne službe.

Mnogi starejši bi radi zamenjali preveliko stanovanje ali hišo in se odselili v manjše stanovanje, oskrbovano stanovanje ali v dom za starejše, kakšno pomoč lahko dobijo pri vas oziroma kako poteka postopek?

Sklad ponuja starostnikom, ki oddajo svojo nepremičnino za potrebe javnega najema v okviru Javne najemne službe, prednost pri razpisu za oskrbovano stanovanje. S tem pridobimo nepremičnino, ki je npr. bolj ustrezna za bivanje mlajše družine na eni strani, medtem ko starostniku omogočimo kakovostnejše prebivanje v manjšem, energetsko učinkovitem in predvsem za njih ustreznejšem stanovanju.

Veliko starejših živi v velikih hišah in stanovanjih, ki so lahko zanje preveliko finančno bremene vzdrževanja, mladim družinam z otroki pa ne uspe dobiti ustreznega stanovanja, ker so cene najema ali nakupa previsoke. Ali se na vas obrne veliko starejših in mlajših s takšnimi težavami?

Od 01.01.2022, ko je začela veljati določba o delovanju javne najemne službe in je stopila v veljavo Uredba o izvajanju javnega najema ter je bila ustanovljena Služba za javni najem stanovanj se je na Sklad obrnilo veliko število interesentov (nad 70 posameznikov), med njimi tudi starostniki, čeprav presenetljivo v manjšem številu kot smo pričakovali in si želimo. Menimo, da je javnost še vedno premalo seznanjena s to možnostjo, predvsem starostniki in bomo zato temu področju seznanjanja javnosti v naslednjih mesecih namenili več poudarka. Želimo si približati ta produkt ravno starejši populaciji, ki je ključna za t.i. medgeneracijsko izmenjavo, saj kot ste tudi sami ugotovili jih na eni strani izjemno veliko prebiva samih v prevelikih in neustreznih nepremičninah, na drugi strani pa imamo veliko mladih družin, ki si na trgu išče svoj ustrezen dom, pa ga zaradi previsokih najemnin ali prodajnih cen ne dobijo.

Koliko takšnih zamenjav ste že izvedli?

Trenutno imamo v obdelavi eno zamenjavo, kjer si gospa želi zamenjave svojega prevelikega stanovanja za oskrbovano stanovanje.

Ali je za starejše, ki bi želeli zamenjati svoje veliko stanovanje na voljo dovolj primernih stanovanj?

Trenutno ima Sklad na voljo oskrbovana stanovanja v dveh soseskah, skupno 52 stanovanj (25 v Ljubljani in 27 v Slovenj Gradcu). Zaključuje se gradnja dodatnih 60 oskrbovanih stanovanj v Mariboru, kjer bodo ravno tako imeli posamezniki prednost pri najemu, v primeru zamenjave stanovanja.

Kako ocenjujete primernost stanovanja za starejše?

Soseske oskrbovanih stanovanj, ki jih Sklad ponuja na trgu, so zelo kakovostno oblikovane in zgrajene po najvišjih pričakovanih standardih za tovrstne gradnje ter ponujajo najemnikom bistveno več udobja in varnosti, kot mogoče ju lahko imajo v lastni nepremičnini.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja in vam ob tem tudi sporočamo, da se na Skladu zavedamo vseh težav in problemov, s katerimi se srečujejo mladi in katerim je ta pilotni projekt tudi namenjen, zato si ves čas aktivno prizadevamo in proučujemo možnosti za izboljšanje situacije v smeri racionalizacije stroškov, ki so povezani z delovanjem in upravljanjem objekta.

Odgovori na vprašanja so podani v nadaljevanju.

1. Za kakšen projekt gre? Komu je namenjen? Kakšne so bile prednostne kategorije pri oddaji enot (vezani na položaj mladih ranljivih oseb, ki rešujejo prvi stanovanjski problem, so v socialni stiski, osebe z invalidnostjo …)?

Stanovanjski sklad RS je lansko poletje odprl vrata stanovanjske Skupnosti za mlade  –  Gerbičeva v Ljubljani. Gre za pilotni projekt, ki je nastal na podlagi ReNSP15-25.

Do najema postelje so v okviru tega Javnega razpisa za oddajo postelj – Skupnost za mlade Gerbičeva upravičeni mladostniki in mlade odrasle osebe, ki so državljani Republike Slovenije ali državljani držav članic Evropske unije z dovoljenjem za stalno bivanje v Republiki Sloveniji, stari od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta, ki ustrezno izkažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma nimajo zadovoljivo rešenega tega vprašanja ter so popolno poslovno sposobne fizične osebe. Cilj pilotnega projekt je povečati prvo osamosvojitev mladih na poti v njihovo samostojnost.

V objektu je 109 bivalnih enot s 171 posteljami. Vsaka bivalna enota je opremljena z mini kuhinjo, kopalnico, omarami, mizami, stoli in posteljami. Poleg opremljenih bivalnih enot je najemnikom na razpolago tudi souporaba skupnih prostorov in sicer jedilnice ter kuhinje, sejne sobe, pralnice in co-working prostora. Zaradi izjemne lokacije objekta se v bližini nahaja možnost uporabe javnega prometa, izposoje koles in parkiranja ter sama bližina središča mesta v oddaljenosti 20 minut hoje. Prav tako je pred objektom najemnikom na voljo 25 parkirnih mest, najemniki pa imajo na voljo tudi 5 parkirnih mest namenjenih car-sharingu, 2 parkirni mesti za motorna vozila ter 78 parkirnih mest za kolesa.

Prednostne kategorije, ki so upoštevane pri razpisu, so sledeče:

a. Ranljive mlade osebe – mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti, kar pomeni, da so bolj izpostavljeni tveganjem kot njihovi vrstniki (zdravstvene težave, pomanjkanje, izkoriščanje, zloraba, zanemarjanje, nasilje v družini, prostorska stiska….) ter lahko listinsko dokažejo to prednost (zdravniško potrdilo, mnenje CSD – potrdilo o razvezi staršev, odločbo o denarni pomoči, potrdilo o nasilju v družini, dogovor o reševanju socialne problematike).

Znotraj te kategorije imajo prednost tisti, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oz. tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Kot dokazilo, da prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje oziroma da tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, morajo prosilci o tem k prijavi priložiti svojo izjavo, ki mora biti nepogojna in je podana pod kazensko in odškodninsko odgovornostjo. Izjava je sestavni del razpisne dokumentacije.

b. Mlade osebe, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje –  mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oz. tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Kot dokazilo, da prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje oziroma da tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, morajo prosilci o tem k prijavi priložiti svojo izjavo, ki mora biti nepogojna in je podana pod kazensko in odškodninsko odgovornostjo. Izjava je sestavni del razpisne dokumentacije.

Znotraj te kategorije so prosilci razvrščeni v starostne skupine. Prednost znotraj posameznih starostnih skupin imajo prosilci, ki ne presegajo navedene meje vključno navedenega zneska povprečnega letnega obdavčenega dohodka, prednost pred prosilci iz te kategorije, ki presegajo mejo obdavčenega dohodka, kot je določeno v tabeli:

*Navedene letnice v zgornji tabeli se spremenijo s pričetkom novega koledarskega leta za leto naprej.

1. Ostale mlade osebe – mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti.

2. Ali se vam cene zdijo ciljni skupini primerne? Na podlagi česa ste jih določili? Koliko oseb je trenutno vseljenih in v katerih enotah? Koliko oseb se je od otvoritve projekta izselilo? Kaj so navajali kot razloge za izselitev?

Najemnina za posteljo je bila določena s sklepom o stanovanjski najemnini za vsak tip bivalne enote oziroma posteljo glede na število oseb, ki lahko bivajo v njej. Najemnina mesečno je bila določena v višinah 250, 160, ali 150 evrov in so ciljni skupini primerne.

V znesku najemnine najemnik plačuje tudi uporabnino za opremo glede na opremljenost posameznega stanovanja ter v deležu tudi vse ostale stroške, ki se nanašajo na uporabo bivalne enote (individualni in skupni obratovalni stroški) in so natančneje opredeljeni v Splošnih pogojih za oddajo postelj v bivalnih enotah.

Poleg najemnine za posteljo in opremo so v najemnino všteti tudi vsi stroški (individualni in skupni obratovalni stroški). Sklad si je pridržal pravico uskladiti najemnino v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške, z dejansko višino nastalih obratovalnih stroškov,  predvidoma enkrat letno v mesecu marcu. Višina najemnine v delu pokrivanja obratovalnih stroškov je odvisna od porabe in uporabe s strani najemnikov.

Trenutno imamo prostih 9 postelj. Stanovanjski sklad RS, skladno z razpisnimi določili vodi čakalno listo prosilcev in v primeru izpraznitve postelje najprej preveri ali ima za posteljo prosilca na čakalni listi ter mu prosto posteljo ponudi v najem. V kolikor prosilcev na čakalni listi ni, se postelja vnovič ponudi v najem z novim razpisanim terminom. Od avgusta lani do danes smo prejeli 16 odstopov. Razlogi za izselitev, ki so jih stanovalci navajali, so bili najpogosteje sprejetje v študentski dom, menjava delovnega mesta v drugem kraju ali v tujini, prekinitev študija, …

3. Stanovalci so nas opozorili, da ste jih 14. 4. obvestili, da je SSRS, dne 13.4.2022 sprejel Sklep o spremembi najemnin z mesecem aprilom 2022 za najem postelj, višina najemnine pa naj bi se povišala že v mesecu aprilu. Obveščeni so bili torej o spremembi “za nazaj”. Kako pojasnjujete takšen način obveščanja? Se vam zdi primeren?

Na podlagi 2. in 3. odstavka 1.2. točke Javnega razpisa za oddajo postelj in parkirnih mest – Skupnost za mlade Gerbičeva v Ljubljani, ki je objavljen na naši spletni strani je navedeno, da se najemnina lahko spremeni s sklepom najemodajalca, pri čemer se smiselno upoštevajo predpisi o načinih valorizacije denarnih obveznosti. V znesku najemnine, ki jo plačuje najemnik, so poleg osnovne najemnine za posteljo in opremo že všteti tudi vsi stroški (individualni in skupni obratovalni stroški). Sklad si je pridržal pravico uskladiti najemnino v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške. Glede na dejstvo, da gre za pilotni projekt je Sklad po ponovni proučitvi nastale situacije in odzivih zaradi napovedanega dviga najemnin, sprejel odločitev, da se trenutno napovedane spremembe ne izvedejo, ter, da bo poizkušal najti druge rešitve za nastalo situacijo, pri čemer pa računa tudi na prilagajanje najemnikov, upravnika in nenazadnje na pozitiven odnos dobaviteljev.

4. Kakšen je razlog za podražitev? V sporočilu ste navedli: “Zaradi višjih obratovalnih stroškov objekta in podražitve cen zlasti energentov (plin, elektrika)”. Prosimo vas za pojasnilo tako drastičnega povišanja stroškov. Stanovalcem (gre za mlade ranljive osebe), se je najemnina namreč dobesedno čez noč povišala za približno četrtino. Stroški so poskočili iz 40 na 110 evrov – povišali so se torej za 275 odstotkov. Kako to opravičujete?

Predvideno je bilo, da se najemnina poviša v delu obratovalnih stroškov zaradi izkazanega porasta cen, zlasti energentov, saj mesečni stroški nekajkrat presegajo del najemnine, ki je bil predviden za pokrivanje oskrbovalnih stroškov (dobava zemeljskega plina, električne energije, odvoz smeti, dobava vode, hišniške storitve in čiščenje, vzdrževanje toplotne postaje in dvigal, stroški zagotavljanja interneta ter stroški upravljanja).

5. Kakšni so bili prvotni izračuni stroškov (pred vselitvijo v enote) in kakšni so trenutni dejanski stroški? Kaj vse štejete pod stroške in kakšen delež predstavljajo?

Ker gre za prvi tak pilotni projekt Sklad pri določanju izhodišč ob objavi razpisa ni imel možnosti upoštevati preteklih izkušenj. Ob polni zasedenosti bi Stanovanjski sklad RS z dosedanjo najemnino pokrival oskrbovalne stroške za celotni objekt do višine  5.620 evrov mesečno. Oskrbovalni stroški za objekt v mesecih od oktobra 2021 dalje pa dejansko znašajo mesečno: 12.895, 12.998, 13.552, 17.500, 15.550 evrov.

S predvideno spremembo najemnine v delu, ki se nanaša na oskrbovalne stroške, ki pa se ne bo izvedla,  se bi najemnina, gledano v celoti, prilagodila nivoju stroškov, ki so povezani z uporabo objekta s strani najemnikov. Za nezasedene postelje, stroške v celoti že ves čas krije Sklad in jih bo tudi v prihodnje. Pod oskrbovalne stroške štejemo dobavo zemeljskega plina, električne energije, odvoz smeti, dobava vode, hišniške storitve in čiščenje, vzdrževanje toplotne postaje in dvigal, stroški zagotavljanja interneta ter stroški upravljanja.

6. V najemni pogodbi stanovalcev je prav tako jasno navedeno, da se mesečna najemnina v prvem letu najema ne bo zvišala. Prosimo torej za obrazložitev zvišanja kljub tej določbi.

Prosili bi vas tudi za komentar na trditev stanovalca, da se je za najem enote odločil prav na podlagi cene in dejstva, da se ta najmanj eno leto ne bo spremenila. Poleg tega je v pogodbi navedeno, da v prvem letu po podpisu pogodbe stanovalci pogodbe ne morejo prekiniti. Prosimo za komentar.

Mesečna najemnina za najem postelje se ni spremenila, uskladil se je del, ki se nanaša na obratovalne stroške, pri čemer se najemnina nikomur v prvem letu ne bo poviševala. Skladno z določili najemne pogodbe, najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, s 60-dnevnim odpovednim rokom, pri čemer najem po javnem razpisu ne more biti krajši od enega leta. Za odpoved najemne pogodbe se smatra lastnoročno podpisana pisna odstopna izjava najemnika ali pisna odstopna izjava, ki jo najemnik pošlje Stanovanjskemu skladu RS preko e – pošte. Vse pisne odstopne izjave, ki smo jih pred iztekom enega leta prejeli na naš naslov, vključno s pojasnili najemnikov in tehtnimi razlogi za predčasno prekinitev najemnega razmerja, smo proučili in jih tudi ugodno rešili, skladno s prošnjami in željami najemnikov.

7. Stanovalci so opozorili tudi, da ogrevalni sistem v enotah dalj časa (in ponekod še vedno) ni deloval. Stanovalci so imeli v sobah tudi do 28 stopinj, čeprav tega niso želeli. Stanovalec je poročal tudi, da kljub temu, da je obvestil upravnika in popravilu gretje še vedno ni delalo, posledično pa je imel celo zimo v sobi 19 stopinj. Če gre za napako v sistemu in nedelujoči ogrevalni sistem, zakaj bi morali višje stroške plačati stanovalci? Kako komentirate?

Sezona 2021/2022 je bila prva ogrevalna sezona od izgradnje, oz. prevzema novega objekta v 07/2021. Z ogrevanjem smo začeli konec oktobra 2021, že v novembru pa smo med intenzivnejšim delovanjem ogrevanja ugotovili določene nepravilnosti pri delovanju modulnih termostatov v bivalnih enotah. Zato je v nekaterih primerih bila temperatura tudi do 28 st. C, nikakor pa niso stanovalci ostali brez ogrevanja. V tem primeru smo nemudoma obvestili izvajalce del k odpravi napake v garancijski dobi, kar se je tudi zgodilo v naslednjih sedmih dneh. Z navedbo stanovalca, da je imel celo zimo le 19 st. C, se ne moremo strinjati, ker o tem nismo bili nikoli seznanjeni. Zagotovo pa bi pristopili tudi k reševanju te morebitne težave, če bi bili o tem tudi ustrezno obveščeni.

Pri vselitvi je vsak stanovalec namreč še dodatno obveščen, da nas takoj obvesti o vseh težavah ali poškodbah v bivalni enoti, tako da lahko kot upravnik reklamiramo izvajalcu del ter zahtevamo čimprejšnjo ureditev/popravilo.

8. Za 25 % se je podražil tudi mesečni najem parkirnega mesta, ki se ga najame posebej. Zanima nas, kako utemeljujete to podražitev?

Glede na dejstvo, da gre za pilotni projekt je Sklad po ponovni proučitvi nastale situacije in odzivih zaradi napovedanega dviga najemnin, sprejel odločitev, da se trenutno napovedane spremembe ne izvedejo, ter, da bo poizkušal najti druge rešitve za nastalo situacijo, pri čemer pa računa tudi na prilagajanje najemnikov, upravnika in nenazadnje na pozitiven odnos dobaviteljev.

9. Prosili bi vas še za pojasnilo glede dikcije v pogodbi, da gre za “najem postelje”. Stanovalci so opozorili, da zaradi tega zapisa ne morejo priti do subvencije najemnine, saj se vloge pri prvo in drugostopenjskih organih zavrnejo, ker odločevalci iz najemnih pogodb razberejo, da so le najemniki postelje, in ne tudi bivalne enote v kateri živijo. Pogoj za pridobitev subvencije najemnine je, da si najemnik bivalne enote. Zakaj “najem postelje”, če imajo stanovalci v najemu dejansko celotno enoto?

Subvencijo za najem bivalne enote je možno pridobiti v kolikor so izpolnjeni pogoji, ki jih določa 28. člen  Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (Uradni list RS, št. 62/10, 40/11, 40/12 – ZUJF, 57/12 – ZPCP-2D, 14/13, 56/13 – ZŠtip-1, 99/13, 14/15 – ZUUJFO, 57/15, 90/15, 38/16 – odl. US, 51/16 – odl. US, 88/16, 61/17 – ZUPŠ, 75/17, 77/18, 47/19 in 189/20 – ZFRO). Na CSD kjer ima oseba prijavljeno stalno prebivališče odda, potem ko ima že plačano prvo najemnino, »Vlogo za uveljavljanje pravic iz javnih sredstev« in zahtevane priloge. O vrsti potrebnih prilog in pozitivni razrešitvi vsakokratne vloge ter višini subvencije odloča pristojni CSD glede na ugotovljeno pravno in dejansko stanje primera. SSRS na odločitev CSD ne more vplivati, saj za to ni pristojen. Sklad je sicer prejel eno določbo za dodelitev subvencije za najem postelje, ki pa je bila po uradni dolžnosti odpravljena. Iz pridobljenih obrazložitev se potrjujejo trditve, ki izhajajo iz vprašanja. Sklad si bo še naprej prizadeval za možnost uveljavljanja pravic do subvencije za najemnike Skupnosti za mlade – Gerbičeva.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Pozdravljeni,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

“prosim če mi posredujete rezultate razpisa za najem stanovanj v soseski Novo Brdo. Prosim pa tudi za metodologijo, ki je podlaga za izračun stroškovne najemnine za stanovanja na Novem Brdu”

7.4.2022 smo na Stanovanjskem skladu RS izvedli izbor novih najemnikov, ki so v oddali prijavo za najem stanovanja iz aktualne ponudbe od 17.2.2022 do vključno 11.3.2022. V tokratni ponudbi je bilo na voljo 559 najemnih stanovanj, od tega v Ljubljani v soseski Novo Brdo 424 enot za vse prosilce in 49 enot za gibalno ovirane osebe, po eno stanovanje v Zelenem gaju na Brdu, Lenartu in Mežici, po dve stanovanji v Borovnici in Podčetrtku, 3 stanovanj v Murski Soboti, 13 stanovanj v Kočevju in 23 stanovanj v Črnomlju.  V ponudbi je bilo tudi 40 novih najemih stanovanj v Slovenj Gradcu. V glavnem izboru je bilo upoštevanih 1.161 prijav zainteresiranih prosilcev, od tega je bilo 242 mladih družin, 180 družin z osnovnošolskim otrokom, 48 družin z vzdrževanimi otroki ter 501 mladih oseb. Dodeljenih je bilo 468 stanovanj, od tega 433 stanovanj v Ljubljani in 22 stanovanj v Slovenj Gradcu, 5 stanovanj v Kočevju, 4 stanovanj v Črnomlju, obe stanovanji v Borovnici ter po eno stanovanje v Podčetrtku in Lenartu. V soseski Novo Brdo so bila oddana vsa stanovanja, ki so na voljo vsem prosilcem, trenutno neoddana ostajajo samo še stanovanja, ki so namenjena gibalno oviranim osebam. Za najem stanovanja v soseski Novo Brdo je bilo izbranih 184 mladih družin, 71 družin z osnovnošolskim otrokom, 25 družin z vzdrževanim otrokom, 135 mladih oseb, 8 gibalno oviranih oseb ter 9 oseb, ki ne sodijo v prednostne kategorije.

Najemnine za stanovanja v soseski Novo Brdo v Ljubljani so bile določne glede na investicijsko vrednost stanovanj in pripadajočih delov ter parkirnih mest z upoštevanjem letne stopnje najemnine 4,21%. Povprečna investicijska vrednost stanovanja in pripadajočih delov in parkirnih mest znaša 158.000  evrov. Z upoštevanjem letne stopnje najemnine 4,21 % znaša povprečna najemnine 554 evrov mesečno.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Pozdravljeni,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

1.Koliko ponudb zasebnih lastnikov za oddajanje stanovanja prek javne najemne službe ste prejeli do zdaj?

Služba za javni najem stanovanj je aktivno zaživela s 1.1.2022 na podlagi sprejema in uveljavitve SZ-1E in Uredbe o izvajanju javnega najema. Še isti mesec, natančneje 31.1.2022, je bil pripravljen in javno objavljen Javni razpis zbiranja ponudb najemodajalcev za najem stanovanj za potrebe javnega najema stanovanj. Do konca marca je zanimanje za javni najem izrazilo več kot 50 posameznikov, prejeli pa smo 15 ponudb.

2. Koliko stanovanj, ki ste jih dobili prek teh ponudb, ste že ocenili kot primernih za oddajanje v najem in že podpisali pogodbe z lastniki?

Trenutno je v obravnavi 13 ponudb, od tega je 9 popolnih ponudb, pri katerih so najemodajalci stanovanj k oddaji ponudbe priložili vso potrebno dokumentacijo. Za 2 popolni ponudbi je Stanovanjski sklad že sprejel Sklep o sprejetju ponudbe, kar pomeni, da sta ti dve ponudbi že v fazi podpisovanja najemne pogodbe s Skladom. Po sklenitvi pogodb z najemodajalci in primopredajah ter pripravi stanovanj za najem bo objavljen javni razpis za oddajo v podnajem. Poleg navedenega dnevno prejemamo kar nekaj klicev in mailov z vprašanji po informacijah o tem institutu.

3. V katerih krajih se nahajajo ta stanovanja?

Ponudbe za oddajo stanovanj v najem smo prejeli iz območja celotne Slovenije med drugimi iz Maribora, Ljubljane, Krškega, Nove Gorice, Ankarana, Žalca,…

4. Ali za tiste, ki bi radi oddali stanovanje prek javne najemne službe, obstaja rok, do katerega se morajo prijaviti? Do kdaj boste zbirali ponudbe?

Javni razpis za oddajo stanovanj v najem preko javne najemne službe je odprt skozi celo leto in sicer do 31.12.2022.

5. Kako boste dobili najemnike za ta stanovanja?

Podnajemniki bodo imeli možnost prijave preko ločenega javnega razpisa za oddajo v podnajem, ki bo objavljen na spletni strani Sklada.

6. Koliko stanovanj načrtujete pridobiti prek javne najemniške službe v letu 2022?

V Skladu smo si zastavili cilj pridobiti na trgu do 100 stanovanj v letu 2022.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Župan Občine Žetale Anton Butolen je omenil, da se je njihova občina (če se ne motim – leta 2019) prijavila na razpis Stanovanjskega sklada, a da je bila zavrnjena.

Zanima me:

-kaj je bil razlog zavrnitve,

-zakaj sklad podpira/ne podpira gradnje stanovanj v Halozah,

-ali so že znani pogoji razpisa, predvidenega za junij.

Občina Žetale je v letu 2019 oddala vlogo za odkup zemljišča. Po preučitvi  vse relevantne dokumentacije, se Stanovanjski sklad RS za odkup zemljišča ni odločil, saj je  iz podatkov pridobljenih s strani Občine Žetale izhajalo, da v občini ni potreb po javnih najemnih stanovanjih. Stanovanjski sklad RS sam ali v sodelovanju z lokalnimi skupnostmi gradi na območjih, kjer je izkazana potreba po javnih najemnih stanovanjih. Drugih vlog iz Haloz Sklad ni prejel. V pripravi je nov Program za sofinanciranje zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot v letih 2022 in 2023, na katerega se bo lahko prijavila prijavi Občina Žetale. Program občini omogoča, da s sofinanciranjem s strani Stanovanjskega sklada RS  s svojim projektom aktivno sodeluje pri izgradnji javnih najemnih stanovanj in pridobi tudi razpolagalno pravico na zgrajenih stanovanjih.

V pripravi je tudi nov Javni poziv za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo za leti 2022 in 2023, preko katerega pa Stanovanjski sklad RS odkupuje zgolj zemljišča, ki že imajo izdelano projektno dokumentacijo in na to vezano pridobljeno gradbeno dovoljenje. Zemljišča odkupljena preko Javnega poziva služijo lastnim investicijam, ki jih razvija Stanovanjski sklad RS, brez sodelovanja lokalne skupnosti. Oba ukrepa sta še v postopku priprave in sprejemanja ter  bosta v primeru, da bosta sprejeta predvidoma objavljena v Uradnem listu RS ter na spletni strani Stanovanjskega sklada RS predvidoma še v mesecu aprilu 2022. Ukrepa se od trenutno veljavnih ne bosta bistveno razlikovala, zato si lahko okvirne pogoje za sodelovanje ogledate na naši spletni strani (https://ssrs.si/razpisi/odprti-javni-pozivi-in-razpisi/javni-poziv-za-nakup-stanovanj-in-zemljisc-za-gradnjo-stanovanj-v-letih-2021-in-2022/ oziroma https://ssrs.si/razpisi/odprti-javni-pozivi-in-razpisi/program-sofinanciranja-zagotavljanja-javnih-najemnih-stanovanjskih-enot-v-letih-2021-in-2022/)

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaše vprašanje vam podajamo naslednji odgovor:

Med vladnimi gradivi smo zasledili predlog za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada RS za 1,5 milijona evrov, sredstva naj bi sklad namenil družbi Spekter za ureditev oskrbovanih stanovanj v nekdanji upravi stavbi RTH v Trbovljah. Zanima me, ali bi se dalo dobiti kaj več informacij glede tega projekta (npr. kdaj bodo stanovanja končana, koliko bo projekt stal, kdo bo dela izvajal..).

Spekter d.o.o. načrtuje v letu 2022 na področju zagotavljanja najemnih stanovanj izvajati projekt »Vila Barbara« v Trbovljah. Gre za projekt rekonstrukcije, energetske sanacije in spremembe namembnosti poslovne stavbe na naslovu Trg revolucije 12 v Trbovljah v večstanovanjsko stavbo z 18 oskrbovanimi najemnimi stanovanji, katerih skupna površina delov stavbe stanovanjske površine znaša cca. 1.028 m2. Gradbeno dovoljenje za izvedbo predmetne investicije je bilo izdano 15.03.2021. Za izvedbo projekta je družba pridobila soglasje tako ustanovitelja  – Stanovanjskega sklada RS kot tudi NS Spekter d.o.o. Izvajanje gradbeno-obrtniških in instalacijskih del se je pričelo v zadnjem tednu marca. Vselitev najemnih stanovanj pa je predvidena leto dni kasneje, t.j. v začetku drugega kvartala leta 2023.

Ali so v prihodnje predvideni še kakšni podobni projekti?

Stanovanjski sklad RS trenutno ne načrtuje novih tovrstnih dokapitalizacij. Družba Spekter d.o.o. trenutno nima v načrtu nobenega takšnega projekta. Ima pa načrt izvesti rekonstrukcijo, dozidavo in spremembo namembnosti stavbe na Trgu F. Kozarja 16c v Hrastniku. Predvidena je rekonstrukcija, energetska sanacija, dozidava in sprememba namembnosti poslovnega dela stavbe na naslovu Trg F. Kozarja 16c v Hrastniku v večstanovanjsko stavbo, s katero bomo pridobili 3 dodatna stanovanja. Skupna uporabna površina novo pridobljenih stanovanj znaša 140,80 m². Ocenjena vrednost gradbeno – obrtniških in instalacijskih del znaša 215.000,00 EUR brez DDV. Gradbeno dovoljenje je bilo izdano  16. 3. 2022. Predviden pričetek izvedbe gradbeno-obrtniških in instalacijskih del v prvem polletju leta 2022 ter vselitev stanovanj do konca leta 2022. Družba Spekter d.o.o. pa načrtuje, v sodelovanju z občinama Hrastnik in Zagorje ob Savi, tudi dve večji investiciji v izgradnjo javnih najemnih stanovanj na področju Resnice in Lok pri Kisovcu. Na obeh projektih je v teku izdelava projektne dokumentacije. Na ta način bo družba pridobila od 20 do 40 novih najemnih stanovanj.

Koliko oskrbovanih stanovanj ima sicer sklad na razpolago in kje so, koliko jih je v gradnji in koliko v načrtu?

Sklad ima v lasti 76 oskrbovanih stanovanj v Ljubljani, Tolminu, Kobaridu, Velenju in Krškem, ki jih oddaja po neprofitni najemnini. V kratkem bo Sklad oddal v tržni najem še 25 stanovanj na Novem Brdu v Ljubljani in 27 stanovanj v Slovenj Gradcu. Leta 2021 so se dokončevali in izvajali posamezni projekti, odobreni v sklopu Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020. V sklopu Programa je bilo dodeljenih 3,97 milijona evrov z DDV za sofinanciranje 4 investicijskih projektov v savinjski in posavski statistični regiji za pridobitev skupaj 88 novih oskrbovanih najemnih stanovanj, od tega 38 v lasti Sklada. Leta 2021 sta bila zaključena 2 projekta, s katerima je bilo pridobljenih 43 oskrbovanih najemnih stanovanj, in sicer v Mestni občini Krško (29 stanovanjskih enot) in MO Celje (14 stanovanjskih enot). Vrednost dodeljenih sredstev je znašala 1,9 milijona evrov z DDV. V izvajanju je projekt v občini Šmarje pri Jelšah (za 30 oskrbovanih stanovanj), ki bo zaključen leta 2023. V letu 2022 sta bila odobrena dva projekta na podlagi Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2021 in 2022: občina Rogaška Slatina kje bo do konca leta zgrajeno 12 oskrbovanih stanovanj  in Spekter d.o.o.  sofinanciranje – posojilo za rekonstrukcijo večstanovanjske stavbe z 18 oskrbovanimi najemnimi stanovanji (podrobnosti v odgovoru na prvo vprašanje). Sklad ima trenutno v Gradnji 60 oskrbovanih stanovanj v Mariboru s predvidenim zaključkom do konca leta 2022. In sicer je v začetku leta 2020 začel v Mariboru Pod Pekrsko gorco gradnjo 1. faze za pridobitev 212 najemnih stanovanj od tega 30 oskrbovanih stanovanj ter oktobra 2020 gradnjo 2. faze območja za pridobitev 188 najemnih stanovanj od tega 30 oskrbovanih stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja, ki smo jih prejeli dne 23.3.2022 vam posredujemo naše odgovore.

V kolikšni meri bodo izpolnjeni cilji zadani v stanovanjskem programu 2015-2025?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za ugotavljanje izpolnjevanja ciljev določenih v ReNSP15-25, ki je strateški dokument države na področju stanovanjske politike ter je le eden od izvajalcev tega strateškega dokumenta. Prav tako izpolnjevanja ciljev po ReNSP15-25, kjer deluje sam kot glavni izvajalec ReNSP15-25 na strani države še ne more podati, ker je to še preuranjeno. ReNSP15-25  namreč oblikuje aktivno stanovanjsko politiko, s katero država prispeva k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih, k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju kakovosti bivanja za vse prebivalce. Za vse akterje izpostavlja štiri glavne cilje za oblikovanje učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe. Dokument se osredotoča na štiri področja, na katerih naj bi bili izvedeni prioritetni projekti za stabilizacijo razmer na področju stanovanjske oskrbe v Sloveniji. Izvajanje ukrepov je postopno, pri čemer bi morale biti najprej izvedene aktivnosti za vzpostavitev pogojev za uspešno doseganje zastavljenih ciljev. Izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa spremljajo pristojne institucije preko v dokumentu opredeljenih kazalnikov, ki se vežejo tako na izvajanje ukrepov in aktivnosti kakor tudi na štiri osnovne cilje. Doseganje zastavljenih ciljev po ReNSP15-25 za celotno državo in vse akterje zajema Poročilo o  izvajanju ReNSP15-25 za obdobje 2016-2020, ki ga je sprejela Vlada RS 11.11.2021 (ki ga prilagamo), preostanek bo preverjen ob koncu izvajanja programa s strani pristojnih institucij.

Posredujemo podatke o projektih Stanovanjskega sklada RS za obdobje 2015 – 2022 (zaključek projektov do konca leta 2022) v okviru katerih bo zagotovljeno skupaj 2.204 stanovanjskih enot  v sklopu lastnih investicij, nakupov stanovanj po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj ter pridobitve po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe. Podrobnejši podatki so v spodnji tabeli.

V sklopu lastnih investicij Stanovanjskega sklada RS je nadalje v gradnji in pripravi za gradnjo od leta 2023 do leta 2025/2026 – okvirno 720 stanovanj na lokacijah po celi Sloveniji (Ljubljana, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava). V pripravi za gradnjo po letu 2025 je še dodatno okvirno 1170 stanovanjskih enot (Ljubljana, Maribor, Kranj, Novo mesto, Lendava, Dragomelj).  Iz naslova programov sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj in oskrbovanih stanovanj bo v letu 2023 zagotovljeno dodatnih 135 stanovanjskih enot (Koper, Šmarje pri Jelšah, Rogaška Slatina in Trbovlje), do leta 2025 je planirano sofinanciranje do 200 stanovanjskih enot. Stanovanjski sklad RS je za namene nakupa in izgradnje najemnih stanovanj v letu 2021 namenil 76 mio EUR, od tega 23,5 mio za nakupe, preostalo za gradnjo v okviru lastnih projektov. V letu 2022 ima Stanovanjski sklad RS za investicije predvideno 48,3 mio EUR, od tega 15 mio evrov za nakupe, v preostalem delu za gradnjo v okviru lastnih projektov.

Realizacija lastnih investicij Sklada in investicij sofinanciranih s strani Sklada po programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot in programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe ter javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj je odvisna od zagotovitve sistemskega virov financiranja, ki bodo na voljo Stanovanjskemu skladu RS, višjega obsega zadolževanja (ki ga je Sklad pridobil s SZ-1E) ter izvedbe učinkovitih ukrepov stanovanjske politike na strani države po akcijskem programu k ReNSP15-25 (priloga št. 1).  Priprava in izvedba projektov gradnje stanovanj zahteva večletno časovno obdobje, ki vključuje vse postopke od nabave in priprave zemljišča, urbanistično urejanje, komunalna in prometna ureditev, pridobitev projektov in dovoljenj, izbire izvajalca gradnje, gibanj na nepremičninskem trgu, področju gradbeništva in cen materialov, kot tudi zakonodaje in finančnih ter kadrovskih virov. Ne glede na način zagotavljanja stanovanj je dejavnost Stanovanjskega sklada RS  bila v preteklem srednjeročnem obdobju usmerjena v pripravo in izvajanje investicij, ter realizaciji projektov v sklopu programov in pozivov,  ki so se rezultirale v večjem številu dokončanih stanovanj v zadnjih dveh letih.  Ob tem je potrebno poudariti, da stanovanjska politika države pomeni obliko javnega posega na stanovanjsko področje in ni ločena politika, saj deluje v funkciji spodbujanja in podpore gospodarskemu razvoju ter razvoju celotne družbe, v smislu ohranjanja prebivalstva in zagotavljanja kakovostnega življenjskega okolja prebivalcem. Nacionalni stanovanjski program pa je integralen dokument, zato se za njegovo učinkovito izvajanje zavezuje celotna Vlada Republike Slovenije, zlasti resorji na področju financ, sociale, gospodarskega razvoja in prostora. K uspešni izvedbi programa bodo z učinkovito zemljiško politiko in zagotavljanjem zadostnih količin komunalno opremljenih zemljišč za gradnjo, zlasti javnih najemnih stanovanj, prispevale lokalne skupnosti.

Koliko stanovanj je v tem času  (2015-2022) dal na trg republiški stanovanjski sklad (najemnih in lastniških)?

Na dan 31.12.2015 je imel Stanovanjski sklad RS za oddajo v stroškovni najem na voljo 466 stanovanj, na dan 31.12.2021 pa 1.006 stanovanj.  V letu 2022 je Stanovanjski sklad RS fond stroškovnih najemnih stanovanj povečal še za 473 stanovanj v soseski Novo Brdo, skupaj ima tako trenutno na voljo 1.479 stanovanj za oddajo v stroškovni najem. Dodatno ima Stanovanjski sklad RS na voljo še 109 bivalnih enot s 171 posteljami v Skupnosti za mlade – Gerbičeva v Ljubljani. Bivalne enote oz. postelje so namenjene vsem mladim med 18. in dopolnjenim 29. letom starosti, ki se soočajo z reševanjem prvega stanovanjskega vprašanja.

Za neprofitni najem je imel Sklad v letu 2015 na voljo 3.271 stanovanj in na dan 31.12.2021 3.076 stanovanj.

Od leta 2015 je Stanovanjski sklad RS preko razpisa prodal 53 stanovanj v Borovnici ter 24 stanovanj v Novem mestu. V soseski Zeleni Gaj na Brdu je Sklad prodal 487 stanovanj in 18 stanovanjskih hiš (od 2014 dalje). Od 1.1.2017 dalje pa Stanovanjski sklad RS ne gradi več stanovanj za prodajo na trgu, temveč preko različnih razpisov in pozivov ter z lastno gradnjo pridobiva stanovanja za oddajo v najem različnim populacijam (mladi, mlade družine, družine, starejši), kar mu narekuje tudi Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025. Prodaja le še stara in za obnovo oz. nadaljnja vlaganja Sklada neprimerna stanovanja.

Koliko jih še nameravate do konca obdobja (do 2025)?

Odgovor je podan v prvem in drugem vprašanju.

Kakšni so prvi rezultati vzpostavitve javne najemniške službe? Koliko najemodajalcev je že pristopilo?

Pri Stanovanjskem skladu RS je od sprejema in uveljavitve SZ-1E in Uredbe o izvajanju javnega najema s 1.1.2022 aktivno zaživela Služba za javni najem stanovanj, kjer smo še istega meseca, natančneje 31.1.2022, pripravili in javno objavili Javni razpis zbiranja ponudb najemodajalcev za najem stanovanj za potrebe javnega najema stanovanj. Trenutno smo prejeli 11 ponudb, od tega 8 popolnih, pri katerih so najemodajalci stanovanj k oddaji ponudbe priložili vso potrebno dokumentacijo. Za 2 popolni ponudbi je Stanovanjski sklad že sprejel Sklep o sprejetju ponudbe, kar pomeni, da sta ti dve ponudbi že v fazi podpisovanja najemne pogodbe s Skladom. Po sklenitvi pogodb z najemodajalci in primopredajah ter pripravi stanovanj za najem bo objavljen javni razpis za oddajo v podnajem, ki je še v pripravi. Poleg navedenega dnevno prejemamo kar nekaj klicev in mailov z vprašanji po informacijah o tem institutu.

Kje vidite največje težave na stanovanjskem trgu?

• Stanovanjska zakonodaja (kljub spremembam SZ-1D v letu 2019 in SZ-1E v letu 2021) ni v celoti uzakonila sprememb, ki jih je napovedala oziroma določila ReNSP15-25, kar se odraža pri izvajanju ReNSP15-25.
• V Slovenji je še veliko praznih stanovanj, ki jih je mogoče aktivirati. Predmetna problematika bi se lahko deloma uredila z Zakonom o davku na nepremičnine, ki še ni sprejet, če bi vseboval ustrezne določbe / spodbude ter z Javno najemno službo, ki je zaživela šele 1.1.2022, pri čemer bi lahko  bil instrument bil oblikovan še bolj stimulativno, kot sta to uredila SZ-1E in Uredba o izvajanju javnega najema.
• Na stanovanjskem trgu je še vedno zaznano povpraševanje nad ponudbo najemnih stanovanj. Potrebno bi bilo pridobiti novo PROSO (sedanji dokument je iz novembra 2016), saj so se razmere v času od sprejema močno spremenile in podatki niso več ažurni. Po podatkih Ankete Stanovanjskega sklada RS 2020/2021 so se potrebe po stanovanjih močno povečale. Rezultati ankete so dostopni na povezavi: https://ssrs.si/wp-content/uploads/2021/09/POROCILO-ANKETA-SSRS-2020-2021-.pdf
• V Sloveniji 213 občin, med katerimi jih ima 12 status mestne občine. Številne občine nimajo sprejetega stanovanjskega programa, kar ne vpliva pozitivno na urejanje stanovanjskih vprašanj in zadovoljevanje stanovanjskih potreb v Sloveniji.
• V letih 2015 do 2022 se novi oziroma alternativni modeli zagotavljanja bivanja za različne skupine prebivalstva niso uspešno uveljavili (npr. stanovanjske zadruge, skupnosti za starejše, različni načini zagotavljanja bivalnih enot), prav tako niso bile uveljavljene spodbude (npr. stanovanjski dodatek). Opomba: Kljub vsem pomanjkljivostim je npr. Stanovanjski sklad RS v tem času uspel dokončati pilotni projekt Skupnost za mlade Gerbičeva.
• Uredba o zelenem javnem naročanju (Uradni list RS, št. 51/17, 64/19 in 121/21) je javnim investitorjem prinesla dodatne obremenitve vezane na leseno gradnjo, kar stroške gradnje še poveča.
• Z namenom zajezitve epidemije in omilitve njenih posledic je Vlada RS sprejela dva zakona, in sicer Zakon o interventnih ukrepih za zajezitev epidemije COVID-19 in omilitev njenih posledic za državljane in gospodarstvo (ZIUZEOP) ter Zakon o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE). Z določbama 91. člena ZIUZEOP ter 116. člena ZIUPOPDVE, ki sta imela namen, da se zaradi izrednih razmer s temi ukrepi pomaga gradbenim družbam, da bi kljub epidemiji brez finančnih posledic zaradi zamud izpeljali projekte in ohranili delovna mesta, so javni investitorji soočeni z aktivnostmi izvajalcev, ki na podlagi navedenih določb naročnikom podajajo zahteve za  podaljševanje roka dokončanja del za celotni čas trajanja epidemije, čeprav to za dokončanje projekta dejansko na gradbiščih ni potrebno ali upravičeno (je gradnja že skoraj zaključena) in skušajo s tem zgolj iztržiti dodatne koristi iz tega naslova (stroški podaljšanja, finančne posledice podražitve materialov in podobno).  To vpliva na celotne stroške investicije, posledično se morajo namreč podaljšati pogodbe za z zakonom določene udeležence v graditvi (nadzor, projektiranje, druge storitve…) in konkretno pri Stanovanjskemu skladu RS to povzroči neugodne finančne in druge posledice, nepotrebne zamude pri dokončevanju gradenj, pridobivanju upravnih dovoljenj, objavi javnih razpisov za oddajo stanovanj in povišanje dostopnih najemnin pri postopkih zagotavljanja javnih najemnih stanovanj.

Kaj bi morala obsegati resolucija o stanovanjskem programu za obdobje 2025-2035

Za naslednje obdobje bi bilo zaželeno, da se ne pogovarjamo več samo o resoluciji, ampak o dejanskem stanovanjskem programu države, ki bi imel poleg zastavljenih ciljev glede zagotavljanja in reševanja stanovanjske problematike, določene in za državo (ter vsakokratno vlado RS in ministrstva) zavezujoče določbe o aktivnostih – ukrepih, zagotavljanju finančnih in kadrovskih virov za realizacijo ciljev ter glede na te vire jasno opredeljene zaveze vseh akterjev. Dokument mora biti usklajen z drugimi strateškimi dokumenti države, nacionalnimi programi (npr. za Rome, za starejše, za mladino, za druge ranljive skupine, področje varstva okolja, … )  in evropsko zakonodajo ter slediti sodobnim trendom na stanovanjskem področju, kot tudi spremenjeni družbeno ekonomski situaciji in potrebam ter zlasti izzivom sodobne družbe (varstvo okolja, naravne nesreče, preprečevanje širjenja bolezni, spremenjeni trend gradnje, dela, izobraževanja in bivanja).

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS