Pozdravljeni,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

1.Koliko ponudb zasebnih lastnikov za oddajanje stanovanja prek javne najemne službe ste prejeli do zdaj?

Služba za javni najem stanovanj je aktivno zaživela s 1.1.2022 na podlagi sprejema in uveljavitve SZ-1E in Uredbe o izvajanju javnega najema. Še isti mesec, natančneje 31.1.2022, je bil pripravljen in javno objavljen Javni razpis zbiranja ponudb najemodajalcev za najem stanovanj za potrebe javnega najema stanovanj. Do konca marca je zanimanje za javni najem izrazilo več kot 50 posameznikov, prejeli pa smo 15 ponudb.

2. Koliko stanovanj, ki ste jih dobili prek teh ponudb, ste že ocenili kot primernih za oddajanje v najem in že podpisali pogodbe z lastniki?

Trenutno je v obravnavi 13 ponudb, od tega je 9 popolnih ponudb, pri katerih so najemodajalci stanovanj k oddaji ponudbe priložili vso potrebno dokumentacijo. Za 2 popolni ponudbi je Stanovanjski sklad že sprejel Sklep o sprejetju ponudbe, kar pomeni, da sta ti dve ponudbi že v fazi podpisovanja najemne pogodbe s Skladom. Po sklenitvi pogodb z najemodajalci in primopredajah ter pripravi stanovanj za najem bo objavljen javni razpis za oddajo v podnajem. Poleg navedenega dnevno prejemamo kar nekaj klicev in mailov z vprašanji po informacijah o tem institutu.

3. V katerih krajih se nahajajo ta stanovanja?

Ponudbe za oddajo stanovanj v najem smo prejeli iz območja celotne Slovenije med drugimi iz Maribora, Ljubljane, Krškega, Nove Gorice, Ankarana, Žalca,…

4. Ali za tiste, ki bi radi oddali stanovanje prek javne najemne službe, obstaja rok, do katerega se morajo prijaviti? Do kdaj boste zbirali ponudbe?

Javni razpis za oddajo stanovanj v najem preko javne najemne službe je odprt skozi celo leto in sicer do 31.12.2022.

5. Kako boste dobili najemnike za ta stanovanja?

Podnajemniki bodo imeli možnost prijave preko ločenega javnega razpisa za oddajo v podnajem, ki bo objavljen na spletni strani Sklada.

6. Koliko stanovanj načrtujete pridobiti prek javne najemniške službe v letu 2022?

V Skladu smo si zastavili cilj pridobiti na trgu do 100 stanovanj v letu 2022.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Župan Občine Žetale Anton Butolen je omenil, da se je njihova občina (če se ne motim – leta 2019) prijavila na razpis Stanovanjskega sklada, a da je bila zavrnjena.

Zanima me:

-kaj je bil razlog zavrnitve,

-zakaj sklad podpira/ne podpira gradnje stanovanj v Halozah,

-ali so že znani pogoji razpisa, predvidenega za junij.

Občina Žetale je v letu 2019 oddala vlogo za odkup zemljišča. Po preučitvi  vse relevantne dokumentacije, se Stanovanjski sklad RS za odkup zemljišča ni odločil, saj je  iz podatkov pridobljenih s strani Občine Žetale izhajalo, da v občini ni potreb po javnih najemnih stanovanjih. Stanovanjski sklad RS sam ali v sodelovanju z lokalnimi skupnostmi gradi na območjih, kjer je izkazana potreba po javnih najemnih stanovanjih. Drugih vlog iz Haloz Sklad ni prejel. V pripravi je nov Program za sofinanciranje zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot v letih 2022 in 2023, na katerega se bo lahko prijavila prijavi Občina Žetale. Program občini omogoča, da s sofinanciranjem s strani Stanovanjskega sklada RS  s svojim projektom aktivno sodeluje pri izgradnji javnih najemnih stanovanj in pridobi tudi razpolagalno pravico na zgrajenih stanovanjih.

V pripravi je tudi nov Javni poziv za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo za leti 2022 in 2023, preko katerega pa Stanovanjski sklad RS odkupuje zgolj zemljišča, ki že imajo izdelano projektno dokumentacijo in na to vezano pridobljeno gradbeno dovoljenje. Zemljišča odkupljena preko Javnega poziva služijo lastnim investicijam, ki jih razvija Stanovanjski sklad RS, brez sodelovanja lokalne skupnosti. Oba ukrepa sta še v postopku priprave in sprejemanja ter  bosta v primeru, da bosta sprejeta predvidoma objavljena v Uradnem listu RS ter na spletni strani Stanovanjskega sklada RS predvidoma še v mesecu aprilu 2022. Ukrepa se od trenutno veljavnih ne bosta bistveno razlikovala, zato si lahko okvirne pogoje za sodelovanje ogledate na naši spletni strani (https://ssrs.si/razpisi/odprti-javni-pozivi-in-razpisi/javni-poziv-za-nakup-stanovanj-in-zemljisc-za-gradnjo-stanovanj-v-letih-2021-in-2022/ oziroma https://ssrs.si/razpisi/odprti-javni-pozivi-in-razpisi/program-sofinanciranja-zagotavljanja-javnih-najemnih-stanovanjskih-enot-v-letih-2021-in-2022/)

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaše vprašanje vam podajamo naslednji odgovor:

Med vladnimi gradivi smo zasledili predlog za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada RS za 1,5 milijona evrov, sredstva naj bi sklad namenil družbi Spekter za ureditev oskrbovanih stanovanj v nekdanji upravi stavbi RTH v Trbovljah. Zanima me, ali bi se dalo dobiti kaj več informacij glede tega projekta (npr. kdaj bodo stanovanja končana, koliko bo projekt stal, kdo bo dela izvajal..).

Spekter d.o.o. načrtuje v letu 2022 na področju zagotavljanja najemnih stanovanj izvajati projekt »Vila Barbara« v Trbovljah. Gre za projekt rekonstrukcije, energetske sanacije in spremembe namembnosti poslovne stavbe na naslovu Trg revolucije 12 v Trbovljah v večstanovanjsko stavbo z 18 oskrbovanimi najemnimi stanovanji, katerih skupna površina delov stavbe stanovanjske površine znaša cca. 1.028 m2. Gradbeno dovoljenje za izvedbo predmetne investicije je bilo izdano 15.03.2021. Za izvedbo projekta je družba pridobila soglasje tako ustanovitelja  – Stanovanjskega sklada RS kot tudi NS Spekter d.o.o. Izvajanje gradbeno-obrtniških in instalacijskih del se je pričelo v zadnjem tednu marca. Vselitev najemnih stanovanj pa je predvidena leto dni kasneje, t.j. v začetku drugega kvartala leta 2023.

Ali so v prihodnje predvideni še kakšni podobni projekti?

Stanovanjski sklad RS trenutno ne načrtuje novih tovrstnih dokapitalizacij. Družba Spekter d.o.o. trenutno nima v načrtu nobenega takšnega projekta. Ima pa načrt izvesti rekonstrukcijo, dozidavo in spremembo namembnosti stavbe na Trgu F. Kozarja 16c v Hrastniku. Predvidena je rekonstrukcija, energetska sanacija, dozidava in sprememba namembnosti poslovnega dela stavbe na naslovu Trg F. Kozarja 16c v Hrastniku v večstanovanjsko stavbo, s katero bomo pridobili 3 dodatna stanovanja. Skupna uporabna površina novo pridobljenih stanovanj znaša 140,80 m². Ocenjena vrednost gradbeno – obrtniških in instalacijskih del znaša 215.000,00 EUR brez DDV. Gradbeno dovoljenje je bilo izdano  16. 3. 2022. Predviden pričetek izvedbe gradbeno-obrtniških in instalacijskih del v prvem polletju leta 2022 ter vselitev stanovanj do konca leta 2022. Družba Spekter d.o.o. pa načrtuje, v sodelovanju z občinama Hrastnik in Zagorje ob Savi, tudi dve večji investiciji v izgradnjo javnih najemnih stanovanj na področju Resnice in Lok pri Kisovcu. Na obeh projektih je v teku izdelava projektne dokumentacije. Na ta način bo družba pridobila od 20 do 40 novih najemnih stanovanj.

Koliko oskrbovanih stanovanj ima sicer sklad na razpolago in kje so, koliko jih je v gradnji in koliko v načrtu?

Sklad ima v lasti 76 oskrbovanih stanovanj v Ljubljani, Tolminu, Kobaridu, Velenju in Krškem, ki jih oddaja po neprofitni najemnini. V kratkem bo Sklad oddal v tržni najem še 25 stanovanj na Novem Brdu v Ljubljani in 27 stanovanj v Slovenj Gradcu. Leta 2021 so se dokončevali in izvajali posamezni projekti, odobreni v sklopu Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2017 do 2020. V sklopu Programa je bilo dodeljenih 3,97 milijona evrov z DDV za sofinanciranje 4 investicijskih projektov v savinjski in posavski statistični regiji za pridobitev skupaj 88 novih oskrbovanih najemnih stanovanj, od tega 38 v lasti Sklada. Leta 2021 sta bila zaključena 2 projekta, s katerima je bilo pridobljenih 43 oskrbovanih najemnih stanovanj, in sicer v Mestni občini Krško (29 stanovanjskih enot) in MO Celje (14 stanovanjskih enot). Vrednost dodeljenih sredstev je znašala 1,9 milijona evrov z DDV. V izvajanju je projekt v občini Šmarje pri Jelšah (za 30 oskrbovanih stanovanj), ki bo zaključen leta 2023. V letu 2022 sta bila odobrena dva projekta na podlagi Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2021 in 2022: občina Rogaška Slatina kje bo do konca leta zgrajeno 12 oskrbovanih stanovanj  in Spekter d.o.o.  sofinanciranje – posojilo za rekonstrukcijo večstanovanjske stavbe z 18 oskrbovanimi najemnimi stanovanji (podrobnosti v odgovoru na prvo vprašanje). Sklad ima trenutno v Gradnji 60 oskrbovanih stanovanj v Mariboru s predvidenim zaključkom do konca leta 2022. In sicer je v začetku leta 2020 začel v Mariboru Pod Pekrsko gorco gradnjo 1. faze za pridobitev 212 najemnih stanovanj od tega 30 oskrbovanih stanovanj ter oktobra 2020 gradnjo 2. faze območja za pridobitev 188 najemnih stanovanj od tega 30 oskrbovanih stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja, ki smo jih prejeli dne 23.3.2022 vam posredujemo naše odgovore.

V kolikšni meri bodo izpolnjeni cilji zadani v stanovanjskem programu 2015-2025?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za ugotavljanje izpolnjevanja ciljev določenih v ReNSP15-25, ki je strateški dokument države na področju stanovanjske politike ter je le eden od izvajalcev tega strateškega dokumenta. Prav tako izpolnjevanja ciljev po ReNSP15-25, kjer deluje sam kot glavni izvajalec ReNSP15-25 na strani države še ne more podati, ker je to še preuranjeno. ReNSP15-25  namreč oblikuje aktivno stanovanjsko politiko, s katero država prispeva k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih, k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju kakovosti bivanja za vse prebivalce. Za vse akterje izpostavlja štiri glavne cilje za oblikovanje učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe. Dokument se osredotoča na štiri področja, na katerih naj bi bili izvedeni prioritetni projekti za stabilizacijo razmer na področju stanovanjske oskrbe v Sloveniji. Izvajanje ukrepov je postopno, pri čemer bi morale biti najprej izvedene aktivnosti za vzpostavitev pogojev za uspešno doseganje zastavljenih ciljev. Izvajanje Nacionalnega stanovanjskega programa spremljajo pristojne institucije preko v dokumentu opredeljenih kazalnikov, ki se vežejo tako na izvajanje ukrepov in aktivnosti kakor tudi na štiri osnovne cilje. Doseganje zastavljenih ciljev po ReNSP15-25 za celotno državo in vse akterje zajema Poročilo o  izvajanju ReNSP15-25 za obdobje 2016-2020, ki ga je sprejela Vlada RS 11.11.2021 (ki ga prilagamo), preostanek bo preverjen ob koncu izvajanja programa s strani pristojnih institucij.

Posredujemo podatke o projektih Stanovanjskega sklada RS za obdobje 2015 – 2022 (zaključek projektov do konca leta 2022) v okviru katerih bo zagotovljeno skupaj 2.204 stanovanjskih enot  v sklopu lastnih investicij, nakupov stanovanj po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj ter pridobitve po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe. Podrobnejši podatki so v spodnji tabeli.

V sklopu lastnih investicij Stanovanjskega sklada RS je nadalje v gradnji in pripravi za gradnjo od leta 2023 do leta 2025/2026 – okvirno 720 stanovanj na lokacijah po celi Sloveniji (Ljubljana, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava). V pripravi za gradnjo po letu 2025 je še dodatno okvirno 1170 stanovanjskih enot (Ljubljana, Maribor, Kranj, Novo mesto, Lendava, Dragomelj).  Iz naslova programov sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj in oskrbovanih stanovanj bo v letu 2023 zagotovljeno dodatnih 135 stanovanjskih enot (Koper, Šmarje pri Jelšah, Rogaška Slatina in Trbovlje), do leta 2025 je planirano sofinanciranje do 200 stanovanjskih enot. Stanovanjski sklad RS je za namene nakupa in izgradnje najemnih stanovanj v letu 2021 namenil 76 mio EUR, od tega 23,5 mio za nakupe, preostalo za gradnjo v okviru lastnih projektov. V letu 2022 ima Stanovanjski sklad RS za investicije predvideno 48,3 mio EUR, od tega 15 mio evrov za nakupe, v preostalem delu za gradnjo v okviru lastnih projektov.

Realizacija lastnih investicij Sklada in investicij sofinanciranih s strani Sklada po programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot in programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe ter javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj je odvisna od zagotovitve sistemskega virov financiranja, ki bodo na voljo Stanovanjskemu skladu RS, višjega obsega zadolževanja (ki ga je Sklad pridobil s SZ-1E) ter izvedbe učinkovitih ukrepov stanovanjske politike na strani države po akcijskem programu k ReNSP15-25 (priloga št. 1).  Priprava in izvedba projektov gradnje stanovanj zahteva večletno časovno obdobje, ki vključuje vse postopke od nabave in priprave zemljišča, urbanistično urejanje, komunalna in prometna ureditev, pridobitev projektov in dovoljenj, izbire izvajalca gradnje, gibanj na nepremičninskem trgu, področju gradbeništva in cen materialov, kot tudi zakonodaje in finančnih ter kadrovskih virov. Ne glede na način zagotavljanja stanovanj je dejavnost Stanovanjskega sklada RS  bila v preteklem srednjeročnem obdobju usmerjena v pripravo in izvajanje investicij, ter realizaciji projektov v sklopu programov in pozivov,  ki so se rezultirale v večjem številu dokončanih stanovanj v zadnjih dveh letih.  Ob tem je potrebno poudariti, da stanovanjska politika države pomeni obliko javnega posega na stanovanjsko področje in ni ločena politika, saj deluje v funkciji spodbujanja in podpore gospodarskemu razvoju ter razvoju celotne družbe, v smislu ohranjanja prebivalstva in zagotavljanja kakovostnega življenjskega okolja prebivalcem. Nacionalni stanovanjski program pa je integralen dokument, zato se za njegovo učinkovito izvajanje zavezuje celotna Vlada Republike Slovenije, zlasti resorji na področju financ, sociale, gospodarskega razvoja in prostora. K uspešni izvedbi programa bodo z učinkovito zemljiško politiko in zagotavljanjem zadostnih količin komunalno opremljenih zemljišč za gradnjo, zlasti javnih najemnih stanovanj, prispevale lokalne skupnosti.

Koliko stanovanj je v tem času  (2015-2022) dal na trg republiški stanovanjski sklad (najemnih in lastniških)?

Na dan 31.12.2015 je imel Stanovanjski sklad RS za oddajo v stroškovni najem na voljo 466 stanovanj, na dan 31.12.2021 pa 1.006 stanovanj.  V letu 2022 je Stanovanjski sklad RS fond stroškovnih najemnih stanovanj povečal še za 473 stanovanj v soseski Novo Brdo, skupaj ima tako trenutno na voljo 1.479 stanovanj za oddajo v stroškovni najem. Dodatno ima Stanovanjski sklad RS na voljo še 109 bivalnih enot s 171 posteljami v Skupnosti za mlade – Gerbičeva v Ljubljani. Bivalne enote oz. postelje so namenjene vsem mladim med 18. in dopolnjenim 29. letom starosti, ki se soočajo z reševanjem prvega stanovanjskega vprašanja.

Za neprofitni najem je imel Sklad v letu 2015 na voljo 3.271 stanovanj in na dan 31.12.2021 3.076 stanovanj.

Od leta 2015 je Stanovanjski sklad RS preko razpisa prodal 53 stanovanj v Borovnici ter 24 stanovanj v Novem mestu. V soseski Zeleni Gaj na Brdu je Sklad prodal 487 stanovanj in 18 stanovanjskih hiš (od 2014 dalje). Od 1.1.2017 dalje pa Stanovanjski sklad RS ne gradi več stanovanj za prodajo na trgu, temveč preko različnih razpisov in pozivov ter z lastno gradnjo pridobiva stanovanja za oddajo v najem različnim populacijam (mladi, mlade družine, družine, starejši), kar mu narekuje tudi Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025. Prodaja le še stara in za obnovo oz. nadaljnja vlaganja Sklada neprimerna stanovanja.

Koliko jih še nameravate do konca obdobja (do 2025)?

Odgovor je podan v prvem in drugem vprašanju.

Kakšni so prvi rezultati vzpostavitve javne najemniške službe? Koliko najemodajalcev je že pristopilo?

Pri Stanovanjskem skladu RS je od sprejema in uveljavitve SZ-1E in Uredbe o izvajanju javnega najema s 1.1.2022 aktivno zaživela Služba za javni najem stanovanj, kjer smo še istega meseca, natančneje 31.1.2022, pripravili in javno objavili Javni razpis zbiranja ponudb najemodajalcev za najem stanovanj za potrebe javnega najema stanovanj. Trenutno smo prejeli 11 ponudb, od tega 8 popolnih, pri katerih so najemodajalci stanovanj k oddaji ponudbe priložili vso potrebno dokumentacijo. Za 2 popolni ponudbi je Stanovanjski sklad že sprejel Sklep o sprejetju ponudbe, kar pomeni, da sta ti dve ponudbi že v fazi podpisovanja najemne pogodbe s Skladom. Po sklenitvi pogodb z najemodajalci in primopredajah ter pripravi stanovanj za najem bo objavljen javni razpis za oddajo v podnajem, ki je še v pripravi. Poleg navedenega dnevno prejemamo kar nekaj klicev in mailov z vprašanji po informacijah o tem institutu.

Kje vidite največje težave na stanovanjskem trgu?

• Stanovanjska zakonodaja (kljub spremembam SZ-1D v letu 2019 in SZ-1E v letu 2021) ni v celoti uzakonila sprememb, ki jih je napovedala oziroma določila ReNSP15-25, kar se odraža pri izvajanju ReNSP15-25.
• V Slovenji je še veliko praznih stanovanj, ki jih je mogoče aktivirati. Predmetna problematika bi se lahko deloma uredila z Zakonom o davku na nepremičnine, ki še ni sprejet, če bi vseboval ustrezne določbe / spodbude ter z Javno najemno službo, ki je zaživela šele 1.1.2022, pri čemer bi lahko  bil instrument bil oblikovan še bolj stimulativno, kot sta to uredila SZ-1E in Uredba o izvajanju javnega najema.
• Na stanovanjskem trgu je še vedno zaznano povpraševanje nad ponudbo najemnih stanovanj. Potrebno bi bilo pridobiti novo PROSO (sedanji dokument je iz novembra 2016), saj so se razmere v času od sprejema močno spremenile in podatki niso več ažurni. Po podatkih Ankete Stanovanjskega sklada RS 2020/2021 so se potrebe po stanovanjih močno povečale. Rezultati ankete so dostopni na povezavi: https://ssrs.si/wp-content/uploads/2021/09/POROCILO-ANKETA-SSRS-2020-2021-.pdf
• V Sloveniji 213 občin, med katerimi jih ima 12 status mestne občine. Številne občine nimajo sprejetega stanovanjskega programa, kar ne vpliva pozitivno na urejanje stanovanjskih vprašanj in zadovoljevanje stanovanjskih potreb v Sloveniji.
• V letih 2015 do 2022 se novi oziroma alternativni modeli zagotavljanja bivanja za različne skupine prebivalstva niso uspešno uveljavili (npr. stanovanjske zadruge, skupnosti za starejše, različni načini zagotavljanja bivalnih enot), prav tako niso bile uveljavljene spodbude (npr. stanovanjski dodatek). Opomba: Kljub vsem pomanjkljivostim je npr. Stanovanjski sklad RS v tem času uspel dokončati pilotni projekt Skupnost za mlade Gerbičeva.
• Uredba o zelenem javnem naročanju (Uradni list RS, št. 51/17, 64/19 in 121/21) je javnim investitorjem prinesla dodatne obremenitve vezane na leseno gradnjo, kar stroške gradnje še poveča.
• Z namenom zajezitve epidemije in omilitve njenih posledic je Vlada RS sprejela dva zakona, in sicer Zakon o interventnih ukrepih za zajezitev epidemije COVID-19 in omilitev njenih posledic za državljane in gospodarstvo (ZIUZEOP) ter Zakon o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE). Z določbama 91. člena ZIUZEOP ter 116. člena ZIUPOPDVE, ki sta imela namen, da se zaradi izrednih razmer s temi ukrepi pomaga gradbenim družbam, da bi kljub epidemiji brez finančnih posledic zaradi zamud izpeljali projekte in ohranili delovna mesta, so javni investitorji soočeni z aktivnostmi izvajalcev, ki na podlagi navedenih določb naročnikom podajajo zahteve za  podaljševanje roka dokončanja del za celotni čas trajanja epidemije, čeprav to za dokončanje projekta dejansko na gradbiščih ni potrebno ali upravičeno (je gradnja že skoraj zaključena) in skušajo s tem zgolj iztržiti dodatne koristi iz tega naslova (stroški podaljšanja, finančne posledice podražitve materialov in podobno).  To vpliva na celotne stroške investicije, posledično se morajo namreč podaljšati pogodbe za z zakonom določene udeležence v graditvi (nadzor, projektiranje, druge storitve…) in konkretno pri Stanovanjskemu skladu RS to povzroči neugodne finančne in druge posledice, nepotrebne zamude pri dokončevanju gradenj, pridobivanju upravnih dovoljenj, objavi javnih razpisov za oddajo stanovanj in povišanje dostopnih najemnin pri postopkih zagotavljanja javnih najemnih stanovanj.

Kaj bi morala obsegati resolucija o stanovanjskem programu za obdobje 2025-2035

Za naslednje obdobje bi bilo zaželeno, da se ne pogovarjamo več samo o resoluciji, ampak o dejanskem stanovanjskem programu države, ki bi imel poleg zastavljenih ciljev glede zagotavljanja in reševanja stanovanjske problematike, določene in za državo (ter vsakokratno vlado RS in ministrstva) zavezujoče določbe o aktivnostih – ukrepih, zagotavljanju finančnih in kadrovskih virov za realizacijo ciljev ter glede na te vire jasno opredeljene zaveze vseh akterjev. Dokument mora biti usklajen z drugimi strateškimi dokumenti države, nacionalnimi programi (npr. za Rome, za starejše, za mladino, za druge ranljive skupine, področje varstva okolja, … )  in evropsko zakonodajo ter slediti sodobnim trendom na stanovanjskem področju, kot tudi spremenjeni družbeno ekonomski situaciji in potrebam ter zlasti izzivom sodobne družbe (varstvo okolja, naravne nesreče, preprečevanje širjenja bolezni, spremenjeni trend gradnje, dela, izobraževanja in bivanja).

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo odgovore na vprašanja:

Po podatkih, ki ste mi jih posredovali, ste v prejšnjih letih zagotovili med 33 in 132 novih najemnih stanovanj letno, v zadnjih dveh letih pa 1864. Čemu lahko pripišemo tako hitro rast števila stanovanj v zadnjih dveh letih?

Priprava in izvedba projektov gradnje stanovanj zahteva večletno časovno obdobje, ki vključuje vse postopke od nabave in priprave zemljišča, urbanistično urejanje, komunalna in prometna ureditev, pridobitev projektov in dovoljenj, izbira izvajalca gradnje …

Ne glede na način zagotavljanja stanovanj je dejavnost Stanovanjskega sklada RS  bila v preteklem srednjeročnem obdobju usmerjena v pripravo in izvajanje investicij, ter realizaciji projektov v sklopu programov in pozivov,  ki so se rezultirale v večjem številu dokončanih stanovanj v zadnjih dveh letih.  

Kje se nahaja 1864 najemnih stanovanj, ki jih je SSRS zagotovil od leta 2020 do aprila 2022? Na kakšen način so bila pridobljena?

Stanovanja so bila oz. bodo pridobljena v sklopu lastnih investicij, nakupov stanovanj po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj in pridobitve po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe. Podrobnejši podatki so v spodnji tabeli.

Koliko sredstev za gradnjo stanovanj je v letih 2021 in 2022 namenila država?

Stanovanjski sklad RS je za namene nakupa in izgradnje najemnih stanovanj v letu 2021 namenil 76 mio EUR, od tega 23,5 mio za nakupe, preostalo za gradnjo v okviru lastnih projektov. V letu 2022 ima Stanovanjski sklad RS za investicije predvideno 48,3 mio EUR, od tega 15 mio evrov za nakupe, v preostalem delu za gradnjo v okviru lastnih projektov. Stalno proračunsko financiranje s strani države ni zagotovljeno.

V odgovoru decembra lani ste zapisali, da država načrtuje napovedano povečanje namenskega premoženja in kapitala Stanovanjskega sklada RS izvesti v letu 2022. Ali je država te dve napovedi že uresničila?

Aktivnosti za načrtovano povečanje namenskega premoženja Stanovanjskega sklada RS za leto 2022 v višini 1,5 mio EUR so v teku. Sredstva bo Stanovanjski sklad namenil povečanju kapitala družbe Spekter, d.o.o., Trbovlje, ki bo s tem pridobila sredstva za povečanje investicij v zagotavljanje večjega števila javnih najemnih stanovanj in povečanje tržnega deleža družbe na področju upravljanja.

S sklepom Vlade RS z dne 20. 1. 2022, je Sklad povečal namensko premoženje s stvarnim prevzemom dodatnega premoženja v višini 3,4 mio evrov. Sredstva predstavljajo nevrnjene vplačane depozite za odlog prisilnih izvršb odstranitve nelegalno zgrajenih objektov. Skladno z določbami Gradbenega zakona so bila sredstva prenesena v povečanje namenskega premoženja sklada. Sredstva pridobljena iz te stvarne dokapitalizacije so vključena v programe Stanovanjskega sklada RS pridobivanja javnih najemnih stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovor na vaša vprašanja:

Za katera stanovanja ste prejeli največ prijav in koliko?

Za katera stanovanja ste prejeli najmanj prijav in koliko?

Koliko prijav ste prejeli za najdražje stanovanje?

Koliko stanovanj je povprečno izbral posamezni prijavitelj?

Koliko prijaviteljev je v kategoriji enoosebno gospodinjstvo?

Kdaj bodo prijavitelji, ki ne bodo izbrani prejeli vračilo nakazila za resnost ponudbe?

V terminu zbiranja prijav od 17.2.2022 do 11.3.2022 smo za najem stanovanja v soseski Novo Brdo v Ljubljani prejeli 1.169 prijav. Največ prijav za Novo Brdo je bilo oddanih za dvosobna in trisobna stanovanja, največ prosilcev pa sodi v prednostni kategoriji mlade družine in mladi. Trenutno so prijave zainteresiranih prosilcev v fazi pregledovanja in dopolnjevanja, zaradi česar podrobnejših podatkov o prijavah in prosilcih ne moremo podati. Končno statistiko bomo objavili po zaključnem postopku dodeljevanja stanovanj. Izbor najemnikov bo predvidoma 7.4.2022. Vplačani znesek za resnost prijave za najem se izbranemu prosilcu všteje kot del varščine, neizbranim prosilcem pa se vplačani znesek vrne najkasneje v petih delovnih dneh po izboru.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

– koliko prijav ste prejeli?

– koliko prijav ste prejeli za posamezno kategorijo stanovanj (glede na sobnost)?

– če ste mogoče že napravili analizo po prednostnih skupinah, iz katere skupine je največ prosilcev (koliko)?

V terminu zbiranja prijav od 17.2. do 11.3.2022 smo prijeli 1.169 prijav za najem stanovanja v novi soseski Novo Brdo v Ljubljani. Največ prijav za Novo Brdo je bilo oddanih za dvosobna in trisobna stanovanja, največ prosilcev pa sodi v prednostni kategoriji mlade družine in mladi. Trenutno so prijave zainteresiranih prosilcev v fazi pregledovanja in dopolnjevanja, zaradi česar podrobnejših podatkov o prijavah in prosilcih ne moremo podati. 

– kako ste zadovoljni s prejetim številom prijav? Ste pričakovali več/manj prijav?

S številom prejetih prijav za najem stanovanj smo zadovoljni, naša pričakovanja so bila v okviru izkazanega interesa.

– ste dobili kaj pripomb okrog cen najemnin in varščine? Ste dobili občutek, da so ljudje pričakovali nižje cene, ker gre za javna najemna stanovanja?

Glede na utečen način oddaje stanovanj preko Javnega razpisa za oddajo stanovanja nismo beležili večjega števila pripomb glede razpisnih pogojev, najemnin in varščin. Prejeli pa smo posamezne pripombe glede višne najemnin oziroma zmožnosti posameznikov glede plačevanja najemnin, pri čemer smo zainteresirane najemnike seznanjali tudi z možnostjo subvencioniranja najemnin ob izpolnjevanju zakonskih pogojev. V prvem krogu izražen interes za najem stanovanja v soseski Novo Brdo je pokazatelj, da so pogoji razpisa in višina najemnin za javna stanovanja Stanovanjskega sklada RS znotraj pričakovanj zainteresiranih najemnikov.

– kdaj predvidoma bodo uspešni prosilci obveščeni o dodelitvi stanovanja? Kdaj se bodo prvi stanovalci lahko vselili?

Prijave zainteresiranih prosilcev so v fazi pregledovanja in dopolnjevanja, izbor najemnikov pa bo predvidoma 7.4.2022. Izbrani prosilci bodo po zaključenem postopku izbora s Stanovanjskim skladom RS sklenili najemno pogodbo, nato bodo sledile primopredaje stanovanj. Prve vselitve najemnikov v soseski Novo Brdo tako načrtujemo v mesecu aprilu 2022.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja prejeta 8.3.2022 vam pošiljamo odgovore:

Koliko novih javnih najemnih stanovanj je bilo prek investicij SSRS zagotovljenih v mandatu aktualne vlade?

819 javnih najemnih stanovanj– od tega 109 bivalnih enot za mlade in 55 oskrbovanih stanovanj za starejše. Opomba: upoštevani so projekti, ki bodo dokončani do konca aprila 2022.

Koliko novih javnih najemnih stanovanj je bilo skupno zagotovljenih v mandatu aktualne vlade?

Skupaj lastne investicije, nakupi stanovanj po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj in pridobitve po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2021 in 2022 upoštevajoč projekte, ki bodo zaključeno do konca leta 2022: 1864 javnih najemnih stanovanj od tega v lasti SSRS 1363.

Koliko javnih najemnih stanovanj je bilo zagotovljenih v petih letih pred začetkom mandata aktualne vlade, torej od leta 2015 do marca 2020? Prosim vas, da mi posredujete razčlenjene podatke po letih.

Na ministrstvu za okolje in prostor so izpostavili, da so mladi in mlade družine ena izmed prednostnih skupin pri dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, prav tako pa so prioritetno obravnavani v javnih razpisih SSRS.
Koliko javnih najemnih stanovanj je bilo v mandatu aktualne vlade dodeljenih mladim in mladim družinam?

Preko javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem je Stanovanjski sklad RS v mandatu aktualne vlade za najemnike stanovanj izbral 129 mladih družin in 65 mladih oseb. Za najemnike v Skupnosti za mlade Gerbičeva je bilo izbranih 165 mladih, dodatno pa 10 mladih biva v najemnih stanovanjih preko projekta za mlade. Do 11.3.2022 ima Stanovanjski sklad RS odprt rok za prijavo zainteresiranih najemnikov za 473 stanovanj na Novem Brdu v Ljubljani.

Ali SSRS v prihodnje načrtuje projekte, ki so izključno namenjeni mladim, kot je projekt Skupnost za mlade Gerbičeva?
V sklopu že načrtovanih projektov Stanovanjski sklad RS nima projekta gradnje, ki bi bil namenjen izključno mladim kot je to projekt Skupnost za mlade Gerbičeva.

V letnem poročilu za leto 2020 ste zapisali, da v Sloveniji primanjkuje 9100 javnih najemnih stanovanj. Ob tem ste zapisali, da bo nova anketa izvedena za obdobje 2020/21.
Ali so podatki nove ankete že znani? Oziroma, kolikšen je trenutni primanjkljaj javnih najemnih stanovanj v Sloveniji?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo SSRS, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo. Posredujemo vam končne podatke, ki smo jih pridobili na podlagi izvedene Ankete 2020-2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo odgovore na vaša vprašanja:

Za TV Koper pripravljam prispevek o načrtovani gradnji stanovanj na Liskurju v Rožni Dolini pri Novi Gorici. Zanima me:

• Kakšni so vaši načrti? Kaj nameravate tam graditi?

Stanovanjski sklad RS namerava na lokaciji Rožna dolina III. – 2. etapa zgraditi 80 javnih najemnih stanovanj v osmih večstanovanjskih objektih manjših dimenzij (v vsakem objektu je 10 stanovanj).

Etažnost objektov je pritličje in dve nadstropji (P+2).

• Kdaj naj bi se začela gradnja in koliko časa naj bi trajala?

Ker je za pričetek gradnje potrebno speljati še postopek spremembe OPPN in pridobiti gradbeno dovoljenje za graditev objektov ter izpeljati javno naročilo za projektiranje in izbiro izvajalca, je pričetek izvedbe gradnje predviden v letih 2024 ali 2025.  Objekti bodo gradbeno dokončani v letu dni.

• Koliko naj bi stal ta projekt?

Vrednost investicije v idejni fazi na lokaciji Rožna dolina III. -2. etapa je ocenjena na 12 mio EUR z DDV.

• Kaj vse je še treba zagotoviti pred začetkom gradnje?

Pred pričetkom gradnje je na območju Rožne doline III. – 2. etapa potrebno izvesti postopek spremembe OPPN. Na izdelan osnutek OPPN bodo nosilci urejanja prostora podali stališča in pogoje, ki bodo potrebni za spremembo obstoječega prostorskega akta in s tem  tudi za pridobitev gradbenega dovoljenja  za gradnjo objektov ter komunalne in prometne infrastrukture.

• Kako v vaše načrte vključujete okoliške prebivalce?

Okoliški prebivalci bodo v vse načrte SSRS na predmetni lokaciji vključeni s strani MONG, ki vodi postopek spremembe in izdelave OPPN.  Sam postopek predvideva javno razgrnitev o kateri bodo prebivalci s strani MONG obveščeni.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Zanima me, ali imate podatke o potrebah po javnih najemniških stanovanjih za naslednjih pet do osem let – koliko javnih stanovanj bi potrebovali recimo do leta 2030 glede na trenutno povpraševanje?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo SSRS, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo. Posredujemo vam končne podatke, ki smo jih pridobili na podlagi izvedene Ankete 2020-2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja.

Na Anketo je odgovorilo 140 občin oz. njihovih javnih skladov, kar predstavlja 66% odzivnost.

      2 . Med katerimi starostnimi skupinami je največ zanimanja za tovrstna stanovanja?

S predmetnimi podatki za Slovenijo ne razpolagamo. Odgovore na Anketo so nam posredovale občine oz. njihovi javni skladi ter se lahko obrnete nanje.

Na javni razpis Stanovanjskega sklada RS za oddajo v stroškovni najem se prijavljajo mlade družine, družine z osnovnošolskim otrokom, družine, mlade osebe in ostali ter prosilci, ki ustrezno dokažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Podrobnosti opredelitve posamezne prednostne skupine so razvidne iz javnega razpisa dostopnega na povezavi:  https://ssrs.si/wp-content/uploads/2022/02/Javni-razpis-za-oddajo-stanovanj-v-najem.pdf

      3. Kako ocenjujete predlog zakona o spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki je sicer že končal svojo pot v parlamentu. Predlagatelji so med drugim predlagali, da bi med                       letoma 2023 in 2030 zgradili 10.000 novih najemnih stanovanj, za kar bi namenili 1,3 milijarde evrov. Menite, da je to izvedljivo? Zakaj (ne)?

Stanovanjski sklad RS pri pripravi predloga zakona ni sodeloval. Vsekakor pa si želimo, da bi bilo gradnji stanovanj za oddajo v najem, ki so v javni lasti namenjeno več pozornosti, da bi bili zagotovljeni na državnem in lokalnem nivoju zadostni in stalni finančni ter kadrovski viri ter vzpostavljeni ustrezni stimulativni zakonski okviri, ki bi olajšali izvajanje prostorskega umeščanja in gradnje tovrstnih projektov. Le s ciljnim in skupnim delovanjem institucij, političnih strank in drugih akterjev na nepremičninskem trgu bo namreč lahko na tem področju prišlo do izboljšanja situacije. Potrebno je tudi, da se prične s strani pristojnih ministrstev za stanovanjske zadeve, delo, družino, finance in gospodarstvo pripravljati Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2026-2035, saj iz preteklosti vemo, da je konsenz na tem področju težko doseči. Predmetni program bi moral vsebovati tudi določne zaveze države na strani zagotavljanja finančnih virov za doseganje ciljev, ki bodo zastavljeni, jasna merila, ukrepe, instrumente in kazalnike ter ustrezen izvajalski okvir.

       4. Koliko znaša povprečen strošek izgradnje 1000 najemnih stanovanj?

Stanovanjski sklad RS z lastnimi investicijami skladno z zakonodajo sledi pravilom stroke in zadnjem stanju tehnike. V zadnjem času je največji razvoj in poudarek na trajnostni in visoko energetsko učinkoviti gradnji, kateremu sledimo. Projektne rešitve Skladovih investicij in posledično investicijski stroški se glede na lokacije lahko razlikujejo, odvisne so od danosti posamezne lokacije, urbanistične umestitve v prostor in drugih zunanjih dejavnikov. Skupna vodila pri vseh naših gradnjah pa so rešitve, ki izboljšujejo kakovost bivanja in omogočajo vseživljenjsko uporabnost, materiali in elementi, ki pomenijo cenejše in enostavnejše vzdrževanje objektov, kar na dolgi rok prinaša prihranke ter kvalitetne komponente, elementi in materiali, ki so pomembni za energetsko učinkovitost, kar na dolgi rok pomeni manjšo rabo energije in s tem tudi nižje stroške uporabnikov.

Groba ocena povprečne investicijske vrednosti izgradnje 1000 najemnih stanovanj je okvirno 160 mio EUR z DDV.

Investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka, gradnje infrastrukture…), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave, opreme vključno z nepredvidenimi deli ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij, vse s pripadajočim DDV.

        5. V eni od strank so tudi predlagali, da bi najemnina za neprofitno stanovanje v velikosti 65 m2 znašala največ 350 evrov (do leta 2030) – so to realne ocene? Prosila bi za podatke o                         trenutnih povprečnih najemnin za neprofitna stanovanja (enosobno, dvosobno, trisobno ali štirisobno stanovanje) – hkrati bi potrebovala podatek, za koliko so se zvišale od                                 sprejema novele stanovanjskega zakona lani junija.

Neprofitna najemnina je administrativno določena na podlagi metodologije za določitev neprofitne najemnine glede na gradbene lastnosti, starost in ostale karakteristike stanovanja, ki se odražajo preko točkovanja m2 stanovanja. Število točk na m2, vrednost točke, prilagojene površine posameznih delov stanovanja ob upoštevanju korekcijskih faktorjev velikosti in lokacijskega faktorja določa izračunano vrednost stanovanja, ki predstavlja osnovo za izračun mesečne najemnine ob uporabi letne stopnje za izračun najemnine 4,68%. Velikost stanovanja torej v izračunu vpliva s faktorji:

Zaradi vpliva velikosti stanovanja, je neprofitna najemnina za stanovanje velikosti do 30m2 višja za 10,1 % na m2 v primerjavi s stanovanjem velikosti nad 75m2. 

Dodaten vpliv na višino najemnine ima lokacijski faktor, katerega obvezna uporaba je predpisana s 1. 11. 2021. Faktor je velikosti od 1 do 1,3.

 Ob predpostavki, da gre za novo stanovanje velikosti 65 m2, faktorjem velikosti 1, točkovano s 390 točkami, na dobri lokacij (lokacijski faktor 1,15) znaša neprofitna najemnina ob trenutni vrednosti stanovanjske točke 2,92 €: 65 m2 x 1 x 390 točk x 2,92€ x 1,15 x 4,68 / 12 = 332 € oz. 5,1 € / m2 mesečno.

 Od spremembe stanovanjskega zakona v letu 2021 na višino najemnine vpliva sprememba vrednosti stanovanjske točke iz 2,63 € na 2,92 €. Vrednost se bo spremenila s 1. 4. letos na 3,21 €. S 1. 4. 2023 bo vrednost točke znašala 3,5 €. Če ta vpliv spremembe vrednosti točke upoštevamo v formuli za izračun pri izpostavljenem primeru, znaša najemnina za 65 m2 veliko stanovanje 346 € brez vpliva lokacijskega faktorja, z vplivom lokacijskega faktorja npr. 1,15 pa 398 € na mesec.

 Najemnina 350 € mesečno, je glede na metodologijo neprofitne najemnine in vrednostjo točke za ugotavljanje vrednosti vzdržna le do določenih nabavnih vrednosti. Če govorimo o novem stanovanju s točkovno vrednostjo 390 na m2, ob vrednosti točke 3,5 €, je nabavna vrednost m2 stanovanjske površine izhajajoča iz metodologije za izračun neprofitne najemnine vzdržna do 1.365 €.

 Stanovanjski sklad ima nekaj nad 3.000 stanovanj namenjenih neprofitnemu najemu. Povprečna velikost stanovanja je 57,4 m2, starost 44 let, točkovna vrednost 296 točk, lokacijski faktor 1,04 najemnina pa 205 €/m2 mesečno.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS