Spoštovani,

podajamo odgovore na vprašanja:

Po podatkih, ki ste mi jih posredovali, ste v prejšnjih letih zagotovili med 33 in 132 novih najemnih stanovanj letno, v zadnjih dveh letih pa 1864. Čemu lahko pripišemo tako hitro rast števila stanovanj v zadnjih dveh letih?

Priprava in izvedba projektov gradnje stanovanj zahteva večletno časovno obdobje, ki vključuje vse postopke od nabave in priprave zemljišča, urbanistično urejanje, komunalna in prometna ureditev, pridobitev projektov in dovoljenj, izbira izvajalca gradnje …

Ne glede na način zagotavljanja stanovanj je dejavnost Stanovanjskega sklada RS  bila v preteklem srednjeročnem obdobju usmerjena v pripravo in izvajanje investicij, ter realizaciji projektov v sklopu programov in pozivov,  ki so se rezultirale v večjem številu dokončanih stanovanj v zadnjih dveh letih.  

Kje se nahaja 1864 najemnih stanovanj, ki jih je SSRS zagotovil od leta 2020 do aprila 2022? Na kakšen način so bila pridobljena?

Stanovanja so bila oz. bodo pridobljena v sklopu lastnih investicij, nakupov stanovanj po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj in pridobitve po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe. Podrobnejši podatki so v spodnji tabeli.

Koliko sredstev za gradnjo stanovanj je v letih 2021 in 2022 namenila država?

Stanovanjski sklad RS je za namene nakupa in izgradnje najemnih stanovanj v letu 2021 namenil 76 mio EUR, od tega 23,5 mio za nakupe, preostalo za gradnjo v okviru lastnih projektov. V letu 2022 ima Stanovanjski sklad RS za investicije predvideno 48,3 mio EUR, od tega 15 mio evrov za nakupe, v preostalem delu za gradnjo v okviru lastnih projektov. Stalno proračunsko financiranje s strani države ni zagotovljeno.

V odgovoru decembra lani ste zapisali, da država načrtuje napovedano povečanje namenskega premoženja in kapitala Stanovanjskega sklada RS izvesti v letu 2022. Ali je država te dve napovedi že uresničila?

Aktivnosti za načrtovano povečanje namenskega premoženja Stanovanjskega sklada RS za leto 2022 v višini 1,5 mio EUR so v teku. Sredstva bo Stanovanjski sklad namenil povečanju kapitala družbe Spekter, d.o.o., Trbovlje, ki bo s tem pridobila sredstva za povečanje investicij v zagotavljanje večjega števila javnih najemnih stanovanj in povečanje tržnega deleža družbe na področju upravljanja.

S sklepom Vlade RS z dne 20. 1. 2022, je Sklad povečal namensko premoženje s stvarnim prevzemom dodatnega premoženja v višini 3,4 mio evrov. Sredstva predstavljajo nevrnjene vplačane depozite za odlog prisilnih izvršb odstranitve nelegalno zgrajenih objektov. Skladno z določbami Gradbenega zakona so bila sredstva prenesena v povečanje namenskega premoženja sklada. Sredstva pridobljena iz te stvarne dokapitalizacije so vključena v programe Stanovanjskega sklada RS pridobivanja javnih najemnih stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovor na vaša vprašanja:

Za katera stanovanja ste prejeli največ prijav in koliko?

Za katera stanovanja ste prejeli najmanj prijav in koliko?

Koliko prijav ste prejeli za najdražje stanovanje?

Koliko stanovanj je povprečno izbral posamezni prijavitelj?

Koliko prijaviteljev je v kategoriji enoosebno gospodinjstvo?

Kdaj bodo prijavitelji, ki ne bodo izbrani prejeli vračilo nakazila za resnost ponudbe?

V terminu zbiranja prijav od 17.2.2022 do 11.3.2022 smo za najem stanovanja v soseski Novo Brdo v Ljubljani prejeli 1.169 prijav. Največ prijav za Novo Brdo je bilo oddanih za dvosobna in trisobna stanovanja, največ prosilcev pa sodi v prednostni kategoriji mlade družine in mladi. Trenutno so prijave zainteresiranih prosilcev v fazi pregledovanja in dopolnjevanja, zaradi česar podrobnejših podatkov o prijavah in prosilcih ne moremo podati. Končno statistiko bomo objavili po zaključnem postopku dodeljevanja stanovanj. Izbor najemnikov bo predvidoma 7.4.2022. Vplačani znesek za resnost prijave za najem se izbranemu prosilcu všteje kot del varščine, neizbranim prosilcem pa se vplačani znesek vrne najkasneje v petih delovnih dneh po izboru.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

– koliko prijav ste prejeli?

– koliko prijav ste prejeli za posamezno kategorijo stanovanj (glede na sobnost)?

– če ste mogoče že napravili analizo po prednostnih skupinah, iz katere skupine je največ prosilcev (koliko)?

V terminu zbiranja prijav od 17.2. do 11.3.2022 smo prijeli 1.169 prijav za najem stanovanja v novi soseski Novo Brdo v Ljubljani. Največ prijav za Novo Brdo je bilo oddanih za dvosobna in trisobna stanovanja, največ prosilcev pa sodi v prednostni kategoriji mlade družine in mladi. Trenutno so prijave zainteresiranih prosilcev v fazi pregledovanja in dopolnjevanja, zaradi česar podrobnejših podatkov o prijavah in prosilcih ne moremo podati. 

– kako ste zadovoljni s prejetim številom prijav? Ste pričakovali več/manj prijav?

S številom prejetih prijav za najem stanovanj smo zadovoljni, naša pričakovanja so bila v okviru izkazanega interesa.

– ste dobili kaj pripomb okrog cen najemnin in varščine? Ste dobili občutek, da so ljudje pričakovali nižje cene, ker gre za javna najemna stanovanja?

Glede na utečen način oddaje stanovanj preko Javnega razpisa za oddajo stanovanja nismo beležili večjega števila pripomb glede razpisnih pogojev, najemnin in varščin. Prejeli pa smo posamezne pripombe glede višne najemnin oziroma zmožnosti posameznikov glede plačevanja najemnin, pri čemer smo zainteresirane najemnike seznanjali tudi z možnostjo subvencioniranja najemnin ob izpolnjevanju zakonskih pogojev. V prvem krogu izražen interes za najem stanovanja v soseski Novo Brdo je pokazatelj, da so pogoji razpisa in višina najemnin za javna stanovanja Stanovanjskega sklada RS znotraj pričakovanj zainteresiranih najemnikov.

– kdaj predvidoma bodo uspešni prosilci obveščeni o dodelitvi stanovanja? Kdaj se bodo prvi stanovalci lahko vselili?

Prijave zainteresiranih prosilcev so v fazi pregledovanja in dopolnjevanja, izbor najemnikov pa bo predvidoma 7.4.2022. Izbrani prosilci bodo po zaključenem postopku izbora s Stanovanjskim skladom RS sklenili najemno pogodbo, nato bodo sledile primopredaje stanovanj. Prve vselitve najemnikov v soseski Novo Brdo tako načrtujemo v mesecu aprilu 2022.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja prejeta 8.3.2022 vam pošiljamo odgovore:

Koliko novih javnih najemnih stanovanj je bilo prek investicij SSRS zagotovljenih v mandatu aktualne vlade?

819 javnih najemnih stanovanj– od tega 109 bivalnih enot za mlade in 55 oskrbovanih stanovanj za starejše. Opomba: upoštevani so projekti, ki bodo dokončani do konca aprila 2022.

Koliko novih javnih najemnih stanovanj je bilo skupno zagotovljenih v mandatu aktualne vlade?

Skupaj lastne investicije, nakupi stanovanj po Javnem pozivu za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj in pridobitve po Programu sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programu sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe v letih 2021 in 2022 upoštevajoč projekte, ki bodo zaključeno do konca leta 2022: 1864 javnih najemnih stanovanj od tega v lasti SSRS 1363.

Koliko javnih najemnih stanovanj je bilo zagotovljenih v petih letih pred začetkom mandata aktualne vlade, torej od leta 2015 do marca 2020? Prosim vas, da mi posredujete razčlenjene podatke po letih.

Na ministrstvu za okolje in prostor so izpostavili, da so mladi in mlade družine ena izmed prednostnih skupin pri dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem, prav tako pa so prioritetno obravnavani v javnih razpisih SSRS.
Koliko javnih najemnih stanovanj je bilo v mandatu aktualne vlade dodeljenih mladim in mladim družinam?

Preko javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem je Stanovanjski sklad RS v mandatu aktualne vlade za najemnike stanovanj izbral 129 mladih družin in 65 mladih oseb. Za najemnike v Skupnosti za mlade Gerbičeva je bilo izbranih 165 mladih, dodatno pa 10 mladih biva v najemnih stanovanjih preko projekta za mlade. Do 11.3.2022 ima Stanovanjski sklad RS odprt rok za prijavo zainteresiranih najemnikov za 473 stanovanj na Novem Brdu v Ljubljani.

Ali SSRS v prihodnje načrtuje projekte, ki so izključno namenjeni mladim, kot je projekt Skupnost za mlade Gerbičeva?
V sklopu že načrtovanih projektov Stanovanjski sklad RS nima projekta gradnje, ki bi bil namenjen izključno mladim kot je to projekt Skupnost za mlade Gerbičeva.

V letnem poročilu za leto 2020 ste zapisali, da v Sloveniji primanjkuje 9100 javnih najemnih stanovanj. Ob tem ste zapisali, da bo nova anketa izvedena za obdobje 2020/21.
Ali so podatki nove ankete že znani? Oziroma, kolikšen je trenutni primanjkljaj javnih najemnih stanovanj v Sloveniji?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo SSRS, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo. Posredujemo vam končne podatke, ki smo jih pridobili na podlagi izvedene Ankete 2020-2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo odgovore na vaša vprašanja:

Za TV Koper pripravljam prispevek o načrtovani gradnji stanovanj na Liskurju v Rožni Dolini pri Novi Gorici. Zanima me:

• Kakšni so vaši načrti? Kaj nameravate tam graditi?

Stanovanjski sklad RS namerava na lokaciji Rožna dolina III. – 2. etapa zgraditi 80 javnih najemnih stanovanj v osmih večstanovanjskih objektih manjših dimenzij (v vsakem objektu je 10 stanovanj).

Etažnost objektov je pritličje in dve nadstropji (P+2).

• Kdaj naj bi se začela gradnja in koliko časa naj bi trajala?

Ker je za pričetek gradnje potrebno speljati še postopek spremembe OPPN in pridobiti gradbeno dovoljenje za graditev objektov ter izpeljati javno naročilo za projektiranje in izbiro izvajalca, je pričetek izvedbe gradnje predviden v letih 2024 ali 2025.  Objekti bodo gradbeno dokončani v letu dni.

• Koliko naj bi stal ta projekt?

Vrednost investicije v idejni fazi na lokaciji Rožna dolina III. -2. etapa je ocenjena na 12 mio EUR z DDV.

• Kaj vse je še treba zagotoviti pred začetkom gradnje?

Pred pričetkom gradnje je na območju Rožne doline III. – 2. etapa potrebno izvesti postopek spremembe OPPN. Na izdelan osnutek OPPN bodo nosilci urejanja prostora podali stališča in pogoje, ki bodo potrebni za spremembo obstoječega prostorskega akta in s tem  tudi za pridobitev gradbenega dovoljenja  za gradnjo objektov ter komunalne in prometne infrastrukture.

• Kako v vaše načrte vključujete okoliške prebivalce?

Okoliški prebivalci bodo v vse načrte SSRS na predmetni lokaciji vključeni s strani MONG, ki vodi postopek spremembe in izdelave OPPN.  Sam postopek predvideva javno razgrnitev o kateri bodo prebivalci s strani MONG obveščeni.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Zanima me, ali imate podatke o potrebah po javnih najemniških stanovanjih za naslednjih pet do osem let – koliko javnih stanovanj bi potrebovali recimo do leta 2030 glede na trenutno povpraševanje?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo SSRS, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo. Posredujemo vam končne podatke, ki smo jih pridobili na podlagi izvedene Ankete 2020-2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja.

Na Anketo je odgovorilo 140 občin oz. njihovih javnih skladov, kar predstavlja 66% odzivnost.

      2 . Med katerimi starostnimi skupinami je največ zanimanja za tovrstna stanovanja?

S predmetnimi podatki za Slovenijo ne razpolagamo. Odgovore na Anketo so nam posredovale občine oz. njihovi javni skladi ter se lahko obrnete nanje.

Na javni razpis Stanovanjskega sklada RS za oddajo v stroškovni najem se prijavljajo mlade družine, družine z osnovnošolskim otrokom, družine, mlade osebe in ostali ter prosilci, ki ustrezno dokažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Podrobnosti opredelitve posamezne prednostne skupine so razvidne iz javnega razpisa dostopnega na povezavi:  https://ssrs.si/wp-content/uploads/2022/02/Javni-razpis-za-oddajo-stanovanj-v-najem.pdf

      3. Kako ocenjujete predlog zakona o spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki je sicer že končal svojo pot v parlamentu. Predlagatelji so med drugim predlagali, da bi med                       letoma 2023 in 2030 zgradili 10.000 novih najemnih stanovanj, za kar bi namenili 1,3 milijarde evrov. Menite, da je to izvedljivo? Zakaj (ne)?

Stanovanjski sklad RS pri pripravi predloga zakona ni sodeloval. Vsekakor pa si želimo, da bi bilo gradnji stanovanj za oddajo v najem, ki so v javni lasti namenjeno več pozornosti, da bi bili zagotovljeni na državnem in lokalnem nivoju zadostni in stalni finančni ter kadrovski viri ter vzpostavljeni ustrezni stimulativni zakonski okviri, ki bi olajšali izvajanje prostorskega umeščanja in gradnje tovrstnih projektov. Le s ciljnim in skupnim delovanjem institucij, političnih strank in drugih akterjev na nepremičninskem trgu bo namreč lahko na tem področju prišlo do izboljšanja situacije. Potrebno je tudi, da se prične s strani pristojnih ministrstev za stanovanjske zadeve, delo, družino, finance in gospodarstvo pripravljati Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2026-2035, saj iz preteklosti vemo, da je konsenz na tem področju težko doseči. Predmetni program bi moral vsebovati tudi določne zaveze države na strani zagotavljanja finančnih virov za doseganje ciljev, ki bodo zastavljeni, jasna merila, ukrepe, instrumente in kazalnike ter ustrezen izvajalski okvir.

       4. Koliko znaša povprečen strošek izgradnje 1000 najemnih stanovanj?

Stanovanjski sklad RS z lastnimi investicijami skladno z zakonodajo sledi pravilom stroke in zadnjem stanju tehnike. V zadnjem času je največji razvoj in poudarek na trajnostni in visoko energetsko učinkoviti gradnji, kateremu sledimo. Projektne rešitve Skladovih investicij in posledično investicijski stroški se glede na lokacije lahko razlikujejo, odvisne so od danosti posamezne lokacije, urbanistične umestitve v prostor in drugih zunanjih dejavnikov. Skupna vodila pri vseh naših gradnjah pa so rešitve, ki izboljšujejo kakovost bivanja in omogočajo vseživljenjsko uporabnost, materiali in elementi, ki pomenijo cenejše in enostavnejše vzdrževanje objektov, kar na dolgi rok prinaša prihranke ter kvalitetne komponente, elementi in materiali, ki so pomembni za energetsko učinkovitost, kar na dolgi rok pomeni manjšo rabo energije in s tem tudi nižje stroške uporabnikov.

Groba ocena povprečne investicijske vrednosti izgradnje 1000 najemnih stanovanj je okvirno 160 mio EUR z DDV.

Investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka, gradnje infrastrukture…), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave, opreme vključno z nepredvidenimi deli ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij, vse s pripadajočim DDV.

        5. V eni od strank so tudi predlagali, da bi najemnina za neprofitno stanovanje v velikosti 65 m2 znašala največ 350 evrov (do leta 2030) – so to realne ocene? Prosila bi za podatke o                         trenutnih povprečnih najemnin za neprofitna stanovanja (enosobno, dvosobno, trisobno ali štirisobno stanovanje) – hkrati bi potrebovala podatek, za koliko so se zvišale od                                 sprejema novele stanovanjskega zakona lani junija.

Neprofitna najemnina je administrativno določena na podlagi metodologije za določitev neprofitne najemnine glede na gradbene lastnosti, starost in ostale karakteristike stanovanja, ki se odražajo preko točkovanja m2 stanovanja. Število točk na m2, vrednost točke, prilagojene površine posameznih delov stanovanja ob upoštevanju korekcijskih faktorjev velikosti in lokacijskega faktorja določa izračunano vrednost stanovanja, ki predstavlja osnovo za izračun mesečne najemnine ob uporabi letne stopnje za izračun najemnine 4,68%. Velikost stanovanja torej v izračunu vpliva s faktorji:

Zaradi vpliva velikosti stanovanja, je neprofitna najemnina za stanovanje velikosti do 30m2 višja za 10,1 % na m2 v primerjavi s stanovanjem velikosti nad 75m2. 

Dodaten vpliv na višino najemnine ima lokacijski faktor, katerega obvezna uporaba je predpisana s 1. 11. 2021. Faktor je velikosti od 1 do 1,3.

 Ob predpostavki, da gre za novo stanovanje velikosti 65 m2, faktorjem velikosti 1, točkovano s 390 točkami, na dobri lokacij (lokacijski faktor 1,15) znaša neprofitna najemnina ob trenutni vrednosti stanovanjske točke 2,92 €: 65 m2 x 1 x 390 točk x 2,92€ x 1,15 x 4,68 / 12 = 332 € oz. 5,1 € / m2 mesečno.

 Od spremembe stanovanjskega zakona v letu 2021 na višino najemnine vpliva sprememba vrednosti stanovanjske točke iz 2,63 € na 2,92 €. Vrednost se bo spremenila s 1. 4. letos na 3,21 €. S 1. 4. 2023 bo vrednost točke znašala 3,5 €. Če ta vpliv spremembe vrednosti točke upoštevamo v formuli za izračun pri izpostavljenem primeru, znaša najemnina za 65 m2 veliko stanovanje 346 € brez vpliva lokacijskega faktorja, z vplivom lokacijskega faktorja npr. 1,15 pa 398 € na mesec.

 Najemnina 350 € mesečno, je glede na metodologijo neprofitne najemnine in vrednostjo točke za ugotavljanje vrednosti vzdržna le do določenih nabavnih vrednosti. Če govorimo o novem stanovanju s točkovno vrednostjo 390 na m2, ob vrednosti točke 3,5 €, je nabavna vrednost m2 stanovanjske površine izhajajoča iz metodologije za izračun neprofitne najemnine vzdržna do 1.365 €.

 Stanovanjski sklad ima nekaj nad 3.000 stanovanj namenjenih neprofitnemu najemu. Povprečna velikost stanovanja je 57,4 m2, starost 44 let, točkovna vrednost 296 točk, lokacijski faktor 1,04 najemnina pa 205 €/m2 mesečno.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko je znašala povprečna cena kvadratnega metra stanovanja, ki ga je zgradil Stanovanjski sklad v minulih letih (lahko poveste tudi za posamezne projekte). Koliko znaša povprečna površina novozgrajenih stanovanj? (npr. v soseski Novo Brdo, v Borovnici, Dolinska KP…)

 Cene izgradnje oz. investicijske vrednosti projekta so glede na lokacije različne, odvisne so od časovnega obdobja izvedbe investicije in stanja na gradbenem trgu, urbanističnih pogojev, stroška zemljišča, komunalne opremljenosti območja in same zahtevnosti gradnje.

Povprečna investicijska vrednost dokončanih projektov SSRS  od leta 2017 naprej je vključno z vrednostjo podzemnih parkirnih mest je okvirno 1900 EUR/m2 uporabne površine stanovanj z DDV. Povprečna površina stanovanja je glede na lokacijo različna, giblje se okvirno med 60 in 67m2.

Kot je poročal portal 24 ur.com, stanovanjski sklad načrtuje v letih od 2025 do 2035 zgraditi 10.000 novih stanovanj. To mu verjetno lahko uspe. Težava pa bo financiranje. Kakšni so glede tega predlogi Sklada? 

Sklad lahko zagotovi pripravo in vodenje investicij  500 – 1000 novih stanovanj na leto, vendar od 2025 dalje nima zagotovljenih finančnih sredstev. Ena od možnosti je tudi nakup iz najema po 5 ali 10 letih, kar bi omogočilo nadaljevanje gradnje, če ne bo zagotovljenega sistemskega finančnega vira za javna najemna stanovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Kakšen delež stanovanj ima stroškovno in kakšen delež profitno najemnino. Generalno gledano, kakšen je preračun obeh na kvadratni meter?

Vseh 498 stanovanj na Novem Brdu ima stroškovno najemnino. Stanovanjski sklad RS ne oddaja neprofitnih stanovanj, ampak da občini razpolagalno pravico, na podlagi katere občina preko razpisa odda stanovanje po neprofitni najemnini. Povprečna najemnina v soseski Novo Brdo znaša 556 € mesečno. Povprečna površina stanovanja po GURS podatkih brez parkirnega mesta pa 60,3 m2.

2. Najemniki si morajo stanovanja opremiti celo s kuhinjo. Kaj se s to investicijo zgodi po prekinitvi najemne pogodbe? Je predviden kak institut, ki najemniku povrne investicijo? Če ne, zakaj ne, glede na to da je kuhinja izdelana namensko.

V primeru izselitve iz stanovanja morajo najemniki skladno z zakonodajo stanovanje predati v stanju kot so ga prevzeli: očiščenega, z opravljenimi notranjimi opleski, praznega oseb in stvari, kar pomeni, da morajo odstraniti vso opremo iz stanovanja. Stanovanjski sklad RS ne priznava vlaganj v stanovanje. Glede na dejstvo, da se sklepajo najemne pogodbe za nedoločen čas ter da gre večinoma za dolgoročno oz. trajno rešitev stanovanjskega problema si najemniki radi izberejo pohištvo, ki ustreza njihovim potrebam in željam.

3. Takole je vašo ponudbo komentiral naš bralec:

“S partnerko živiva v najemniškem stanovanju, zato sva se razveselila novice, da bo stanovanjski sklad po stroškovni ceni oddajal novo zgrajena stanovanja v soseski Novo brdo. Na prvi pogled vse lepo, a vendar so cena za dvosobno stanovanje razmeroma visoke (430 EUR za cca 40 kvadratov), poleg tega pa so stanovanja neopremljena, kar bi pomenilo dodaten strošek v minimalni višini 10.000 EUR. Poleg tega sklad želi vsaj 6 najemnin v naprej. Kljub temu, da sva oba zaposlena in imava redne prihodke, bi za tako investicijo najverjetneje morala najeti posojilo. Ko vzameš vse to v račun, sva praktično boljšo ponudbo (z veliko sreče, priznam) dobila na trgu.”

Kako to komentirate?

Najem stanovanj na trgu je nepredvidljiv in v večini primerov se najemno razmerje sklepa za določen čas, kar za najemnika predstavlja določeno tveganje. Najem stanovanj preko Sklada je v primeru spoštovanja najemne pogodbe in Splošnih pogojev najema dolgoročno varna izbira, saj gre za možnost trajnega najema. V primeru, da dohodki družine oziroma najemnika stanovanja ne zadoščajo za plačevanje najemnine, so, ob izpolnjevanju pogojev, upravičeni zaprositi za subvencijo za najemnino. O pozitivni razrešitvi vloge in višini subvencije odloča pristojni CSD. Razmerje med povprečnimi dohodki in povprečnimi stroški pridobivanja stanovanj so zagotovo neugodni, najemnina pa predstavlja lastniku vir za odplačevanje najetih posojil in pokrivanje tekočih stroškov, povezanih z lastništvom objektov. Poleg tega Sklad spoštuje veljavno zakonodajo in najemnikom omogoča zakonske pravice in izpolnjevanje njihovih dolžnosti ter nemoteno uporabo stanovanja. Najemniki tudi niso izpostavljeni tveganju samovoljnih ukrepov najemodajalca prav tako pa Sklad z rednimi vzdrževalnimi deli ohranja kakovost stanovanja. Kot navedeno s strani bralca, sta imela srečo pri izbiri, kar pa ni pravilo, saj so najemnine na trgu večinoma višje od Skladovih.

5. Ali ob tem ocenjujete, da se ta stanovanja utemeljeno oglašuje z “stroškovno” najemnino? Zakaj?

Za stanovanja, ki jih Sklad oddaja kot tržna s stroškovno oblikovano najemnino, najemnina predstavlja razmerje med investicijsko – nabavno vrednostjo. V primeru soseske Novega Brda je letna stopnja najemnine 4,21%. Stanovanjski zakon opredeljuje letno stopnjo za izračun najemnine do 4,68%.

6. Koliko dodatnih stanovanj nameravate na trg poslati v prihodnjih letih?

V sklopu lastnih investicij SSRS je v gradnji in pripravi za gradnjo od leta 2022 do leta 2025/2026 – okvirno 1120 stanovanj na lokacijah po celi Sloveniji (Ljubljana, Maribor, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava). Poleg tega Sklad pridobiva stanovanja tudi na podlagi Javnega poziva za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo.

7. Bo soseska Novo Brdo pri tem služila kot model? Kje vidite priložnosti za izboljšave?

Sklad z lastnimi investicijami skladno z zakonodajo sledi pravilom stroke in zadnjem stanju tehnike. V zadnjem času je največji razvoj in poudarek na trajnostni in visoko energetsko učinkoviti gradnji, kateremu sledimo. Projektne rešitve Skladovih investicij se glede na lokacije lahko razlikujejo, odvisne so od danosti posamezne lokacije, urbanistične umestitve v prostor in drugih zunanjih dejavnikov. Skupna vodila pri vseh naših gradnjah pa so rešitve, ki izboljšujejo kakovost bivanja in omogočajo vseživljenjsko uporabnost, materiali in elementi, ki pomenijo cenejše in enostavnejše vzdrževanje objektov, kar na dolgi rok prinaša prihranke ter kvalitetne komponente, elementi in materiali, ki so pomembni za energetsko učinkovitost, kar na dolgi rok pomeni manjšo rabo energije in s tem tudi nižje stroške uporabnikov.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

S koliko stanovanji sklad upravlja trenutno – koliko je neprofitnih, koliko stroškovnih stanovanj?

Stanovanjski sklad RS ima v lasti 3076 neprofitnih in 1479 stroškovnih stanovanj

Koliko je oddanih stanovanj?

Od 3076 neprofitnih stanovanj je oddanih 2854 (praznih je 222 od tega 101 stanovanje ne bo več namenjeno najemu, ker je že v prodaji oz. se bo po ureditvi ZK stanja namenilo prodaji, preostala stanovanja pa so v postopku oddaje s strani občin na podlagi razpolagalne pravice ali v postopku odločitve o nadaljnjem ravnanju glede na višino potrebnih vlaganj za zagotovitev primernosti)

Pri stroškovnih stanovanjih je od 1479 stanovanj trenutno oddanih 898 (med praznimi stanovanji so upoštevana tudi stanovanja, ki so v ponujena v oddajo v trenutno objavljenem razpisu in sicer 473 stanovanj na Novem Brdu v Ljubljani in 40 stanovanj v Slovenj Gradcu ter ostala stanovanja v ponudbi na več lokacijah in za katere bo izbor najemnikov 7.4.2022)). 

Koliko je načrtovanih stanovanj za izgradnjo?

V sklopu lastnih investicij SSRS je v gradnji in pripravi za gradnjo od leta 2022 do leta 2025/2026 – okvirno 1120 stanovanj na lokacijah po celi Sloveniji (Ljubljana, Maribor, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava). V pripravi za gradnjo po letu 2025 –  okvirno 1170 stanovanjskih enot (Ljubljana, Maribor, Kranj, Novo mesto, Lendava, Dragomelj).

Koliko ima sklad sredstev za nakupe in lastno gradnjo?

Stanovanjski sklad RS ima po finančnem načrtu za leto 2022 za namene gradnje in nakupe najemnih stanovanj predvidenih 48 mio EUR odhodkov. Za izvajanje načrtovanih investicij v letih 2023-2025 se bodo načrtovani odhodkih za te namene prilagajali dinamiki izvajanja projektov ter tudi virom financiranja. Vire predstavljajo sredstva iz poslovanja Sklada in sredstva iz zadolževanja. Sklad ima v postopku pridobitev dodatnega posojila CEB banke v višini 70 milijonov evrov, s prvim koriščenjem že v letu 2022. Pri zagotavljanju dodatnih virov Sklad pričakuje, da bo pridobil tudi sredstva iz sklada NOO, koristiti pa bo moral vire iz dodatnih zadolžitev. S spremembo stanovanjskega zakona je dopustna zadolžitev Sklada do 50 odstotkov kapitala, kar predstavlja mejo 200 milijonov evrov. V zadnjih dveh letih je Sklad koristil posojilo CEB banke v višini 50 milijonov evrov za financiranje projektov izgradnje Stanovanjske skupnosti za mlade Gerbičeva ter sosesk Novo Brdo v Ljubljani in Pod Pekrsko gorco v Mariboru.

Kakšne so ocene o potrebah javnih najemnih stanovanj?

Na podlagi izveden Ankete SSRS 2020 – 2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja, vam posredujemo končne podatke.

Na Anketo je odgovorilo 140 občin oz. njihovih javnih skladov, kar predstavlja 66% odzivnost.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

pošiljamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Kako napreduje projekt?

V teku je priprava OPPN za stanovanjsko sosesko Novo Pobrežje in sicer se s strani nosilcev urejanja prostora pridobivajo mnenja na osnutek OPPN . Prav tako se s strani MOP še pričakuje mnenje o ustreznosti okoljskega poročila za  isti  OPPN.

2. Kdaj bo stekla gradnja?

Začetek gradnje sukcesivno po fazah je predviden po letu 2025. Razvoj investicije je odvisen  od zagotovitve sistemskega vira financiranja, višjega obsega zadolževanja ter izvedbe ostalih ukrepov na strani države.

3. Za kakšna stanovanja gre?

Javna najemna stanovanja.

4. Kaj bo poleg stanovanj še umeščeno znotraj soseske?

(1)     Znotraj območja OPPN so dopustni objekti v skladu s predpisi o razvrščanju objektov:

–       11220 Tri- in večstanovanjske stavbe,

–       113      Stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine,

–       12420 Garažne stavbe (garažna stavba v kleti; v kleti so dopustne tudi kolesarnice, shrambe, tehnični prostori) in kolesarnice v nivoju terena,

–       12111 Gostilne, restavracije in točilnice (v pritličju stavb),

–       12202 Stavbe bank, pošt, zavarovalnic (v pritličju stavb),

–       12301 Trgovske stavbe – samo lekarne,

–       12304 Stavbe za storitvene dejavnosti (samo frizerski, kozmetični saloni in podobne stavbe),

–       12610 Stavbe za kulturo in razvedrilo,

–       12620 Muzeji, arhivi in knjižnice,

–       12630 Stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo (samo stavbe za predšolsko vzgojo),

–       12640 Stavbe za zdravstveno oskrbo (samo ambulante),

–       12650 Stavbe za šport,

–       12740 Druge stavbe, ki niso uvrščene drugje: zaklonišča, samo pomožne stavbe, kot so nadstrešnice, pergole in podobno,

–       21121 Lokalne ceste in javne poti: samo ceste, parkirišča in avtobusna postajališča

–       22 Cevovodi, komunikacijska omrežja in elektroenergetski vodi – vsi razen 2211 Naftovodi (daljinski) prenosni plinovodi, 2212 Daljinski (transportni ) vodovodi, 2214 Daljinski (prenosni) elektroenergetski vodi

–       24110 Športna igrišča: samo igrišča za športe na prostem brez tribun,

–       24122 Drugi gradbeni inženirski objekti za šport, rekreacijo in prosti čas: samo otroška igrišča in druga igrišča, vrtovi, parki,  trgi, ki niso sestavni del javne ceste.

(2)     Znotraj območja OPPN so dopustni gradbeno inženirski objekti in drugi gradbeni posegi, ki predstavljajo komunalno opremljanje zemljišč.

5. Komu bodo stanovanja namenjena?

Stanovanja bodo na voljo za dolgoročni stroškovni najem. Najemniki oziroma najemnice stroškovnih stanovanj so lahko popolno poslovno sposobne fizične osebe, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji ter pravne osebe zasebnega in javnega prava oziroma organizacije, vse s sedežem v Republiki Sloveniji. Prednostne kategorije trenutno aktualnega razpisa za oddajo stanovanj v stroškovni najem so mlade družine, družine z osnovnošolskim otrokom, družine ter mlade osebe do 29. leta starosti. Znotraj teh kategorij imajo prednost prosilci, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje. Celotna aktualna razpisna dokumentacija je dostopna na spletni strani Stanovanjskega sklada RS (http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/). Bodo pa pogoji Javnega razpisa za oddajo bodočih stanovanj že v kratkem malenkost dopolnjeni in bodo ti še bolj določni in jasni.

Kdo so potencialni najemniki?

Opisano v prejšnjem odgovoru.

Bo objavljen razpis?

Razpis bo objavljen po dokončanju gradnje in pridobitvi uporabnega dovoljenja.

Kaj pa oskrbovana stanovanja, v čigavi domeni bodo ta?

Trenutno so oskrbovana stanovanja v domeni Stanovanjskega sklada RS.

6. Kdaj bodo stanovanja vseljiva?

Pod pogojem začetka gradnje kot je predhodno odgovorjeno, so prve možne vselitve po letu 2026.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS