Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko je znašala povprečna cena kvadratnega metra stanovanja, ki ga je zgradil Stanovanjski sklad v minulih letih (lahko poveste tudi za posamezne projekte). Koliko znaša povprečna površina novozgrajenih stanovanj? (npr. v soseski Novo Brdo, v Borovnici, Dolinska KP…)

 Cene izgradnje oz. investicijske vrednosti projekta so glede na lokacije različne, odvisne so od časovnega obdobja izvedbe investicije in stanja na gradbenem trgu, urbanističnih pogojev, stroška zemljišča, komunalne opremljenosti območja in same zahtevnosti gradnje.

Povprečna investicijska vrednost dokončanih projektov SSRS  od leta 2017 naprej je vključno z vrednostjo podzemnih parkirnih mest je okvirno 1900 EUR/m2 uporabne površine stanovanj z DDV. Povprečna površina stanovanja je glede na lokacijo različna, giblje se okvirno med 60 in 67m2.

Kot je poročal portal 24 ur.com, stanovanjski sklad načrtuje v letih od 2025 do 2035 zgraditi 10.000 novih stanovanj. To mu verjetno lahko uspe. Težava pa bo financiranje. Kakšni so glede tega predlogi Sklada? 

Sklad lahko zagotovi pripravo in vodenje investicij  500 – 1000 novih stanovanj na leto, vendar od 2025 dalje nima zagotovljenih finančnih sredstev. Ena od možnosti je tudi nakup iz najema po 5 ali 10 letih, kar bi omogočilo nadaljevanje gradnje, če ne bo zagotovljenega sistemskega finančnega vira za javna najemna stanovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Kakšen delež stanovanj ima stroškovno in kakšen delež profitno najemnino. Generalno gledano, kakšen je preračun obeh na kvadratni meter?

Vseh 498 stanovanj na Novem Brdu ima stroškovno najemnino. Stanovanjski sklad RS ne oddaja neprofitnih stanovanj, ampak da občini razpolagalno pravico, na podlagi katere občina preko razpisa odda stanovanje po neprofitni najemnini. Povprečna najemnina v soseski Novo Brdo znaša 556 € mesečno. Povprečna površina stanovanja po GURS podatkih brez parkirnega mesta pa 60,3 m2.

2. Najemniki si morajo stanovanja opremiti celo s kuhinjo. Kaj se s to investicijo zgodi po prekinitvi najemne pogodbe? Je predviden kak institut, ki najemniku povrne investicijo? Če ne, zakaj ne, glede na to da je kuhinja izdelana namensko.

V primeru izselitve iz stanovanja morajo najemniki skladno z zakonodajo stanovanje predati v stanju kot so ga prevzeli: očiščenega, z opravljenimi notranjimi opleski, praznega oseb in stvari, kar pomeni, da morajo odstraniti vso opremo iz stanovanja. Stanovanjski sklad RS ne priznava vlaganj v stanovanje. Glede na dejstvo, da se sklepajo najemne pogodbe za nedoločen čas ter da gre večinoma za dolgoročno oz. trajno rešitev stanovanjskega problema si najemniki radi izberejo pohištvo, ki ustreza njihovim potrebam in željam.

3. Takole je vašo ponudbo komentiral naš bralec:

“S partnerko živiva v najemniškem stanovanju, zato sva se razveselila novice, da bo stanovanjski sklad po stroškovni ceni oddajal novo zgrajena stanovanja v soseski Novo brdo. Na prvi pogled vse lepo, a vendar so cena za dvosobno stanovanje razmeroma visoke (430 EUR za cca 40 kvadratov), poleg tega pa so stanovanja neopremljena, kar bi pomenilo dodaten strošek v minimalni višini 10.000 EUR. Poleg tega sklad želi vsaj 6 najemnin v naprej. Kljub temu, da sva oba zaposlena in imava redne prihodke, bi za tako investicijo najverjetneje morala najeti posojilo. Ko vzameš vse to v račun, sva praktično boljšo ponudbo (z veliko sreče, priznam) dobila na trgu.”

Kako to komentirate?

Najem stanovanj na trgu je nepredvidljiv in v večini primerov se najemno razmerje sklepa za določen čas, kar za najemnika predstavlja določeno tveganje. Najem stanovanj preko Sklada je v primeru spoštovanja najemne pogodbe in Splošnih pogojev najema dolgoročno varna izbira, saj gre za možnost trajnega najema. V primeru, da dohodki družine oziroma najemnika stanovanja ne zadoščajo za plačevanje najemnine, so, ob izpolnjevanju pogojev, upravičeni zaprositi za subvencijo za najemnino. O pozitivni razrešitvi vloge in višini subvencije odloča pristojni CSD. Razmerje med povprečnimi dohodki in povprečnimi stroški pridobivanja stanovanj so zagotovo neugodni, najemnina pa predstavlja lastniku vir za odplačevanje najetih posojil in pokrivanje tekočih stroškov, povezanih z lastništvom objektov. Poleg tega Sklad spoštuje veljavno zakonodajo in najemnikom omogoča zakonske pravice in izpolnjevanje njihovih dolžnosti ter nemoteno uporabo stanovanja. Najemniki tudi niso izpostavljeni tveganju samovoljnih ukrepov najemodajalca prav tako pa Sklad z rednimi vzdrževalnimi deli ohranja kakovost stanovanja. Kot navedeno s strani bralca, sta imela srečo pri izbiri, kar pa ni pravilo, saj so najemnine na trgu večinoma višje od Skladovih.

5. Ali ob tem ocenjujete, da se ta stanovanja utemeljeno oglašuje z “stroškovno” najemnino? Zakaj?

Za stanovanja, ki jih Sklad oddaja kot tržna s stroškovno oblikovano najemnino, najemnina predstavlja razmerje med investicijsko – nabavno vrednostjo. V primeru soseske Novega Brda je letna stopnja najemnine 4,21%. Stanovanjski zakon opredeljuje letno stopnjo za izračun najemnine do 4,68%.

6. Koliko dodatnih stanovanj nameravate na trg poslati v prihodnjih letih?

V sklopu lastnih investicij SSRS je v gradnji in pripravi za gradnjo od leta 2022 do leta 2025/2026 – okvirno 1120 stanovanj na lokacijah po celi Sloveniji (Ljubljana, Maribor, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava). Poleg tega Sklad pridobiva stanovanja tudi na podlagi Javnega poziva za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo.

7. Bo soseska Novo Brdo pri tem služila kot model? Kje vidite priložnosti za izboljšave?

Sklad z lastnimi investicijami skladno z zakonodajo sledi pravilom stroke in zadnjem stanju tehnike. V zadnjem času je največji razvoj in poudarek na trajnostni in visoko energetsko učinkoviti gradnji, kateremu sledimo. Projektne rešitve Skladovih investicij se glede na lokacije lahko razlikujejo, odvisne so od danosti posamezne lokacije, urbanistične umestitve v prostor in drugih zunanjih dejavnikov. Skupna vodila pri vseh naših gradnjah pa so rešitve, ki izboljšujejo kakovost bivanja in omogočajo vseživljenjsko uporabnost, materiali in elementi, ki pomenijo cenejše in enostavnejše vzdrževanje objektov, kar na dolgi rok prinaša prihranke ter kvalitetne komponente, elementi in materiali, ki so pomembni za energetsko učinkovitost, kar na dolgi rok pomeni manjšo rabo energije in s tem tudi nižje stroške uporabnikov.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

S koliko stanovanji sklad upravlja trenutno – koliko je neprofitnih, koliko stroškovnih stanovanj?

Stanovanjski sklad RS ima v lasti 3076 neprofitnih in 1479 stroškovnih stanovanj

Koliko je oddanih stanovanj?

Od 3076 neprofitnih stanovanj je oddanih 2854 (praznih je 222 od tega 101 stanovanje ne bo več namenjeno najemu, ker je že v prodaji oz. se bo po ureditvi ZK stanja namenilo prodaji, preostala stanovanja pa so v postopku oddaje s strani občin na podlagi razpolagalne pravice ali v postopku odločitve o nadaljnjem ravnanju glede na višino potrebnih vlaganj za zagotovitev primernosti)

Pri stroškovnih stanovanjih je od 1479 stanovanj trenutno oddanih 898 (med praznimi stanovanji so upoštevana tudi stanovanja, ki so v ponujena v oddajo v trenutno objavljenem razpisu in sicer 473 stanovanj na Novem Brdu v Ljubljani in 40 stanovanj v Slovenj Gradcu ter ostala stanovanja v ponudbi na več lokacijah in za katere bo izbor najemnikov 7.4.2022)). 

Koliko je načrtovanih stanovanj za izgradnjo?

V sklopu lastnih investicij SSRS je v gradnji in pripravi za gradnjo od leta 2022 do leta 2025/2026 – okvirno 1120 stanovanj na lokacijah po celi Sloveniji (Ljubljana, Maribor, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava). V pripravi za gradnjo po letu 2025 –  okvirno 1170 stanovanjskih enot (Ljubljana, Maribor, Kranj, Novo mesto, Lendava, Dragomelj).

Koliko ima sklad sredstev za nakupe in lastno gradnjo?

Stanovanjski sklad RS ima po finančnem načrtu za leto 2022 za namene gradnje in nakupe najemnih stanovanj predvidenih 48 mio EUR odhodkov. Za izvajanje načrtovanih investicij v letih 2023-2025 se bodo načrtovani odhodkih za te namene prilagajali dinamiki izvajanja projektov ter tudi virom financiranja. Vire predstavljajo sredstva iz poslovanja Sklada in sredstva iz zadolževanja. Sklad ima v postopku pridobitev dodatnega posojila CEB banke v višini 70 milijonov evrov, s prvim koriščenjem že v letu 2022. Pri zagotavljanju dodatnih virov Sklad pričakuje, da bo pridobil tudi sredstva iz sklada NOO, koristiti pa bo moral vire iz dodatnih zadolžitev. S spremembo stanovanjskega zakona je dopustna zadolžitev Sklada do 50 odstotkov kapitala, kar predstavlja mejo 200 milijonov evrov. V zadnjih dveh letih je Sklad koristil posojilo CEB banke v višini 50 milijonov evrov za financiranje projektov izgradnje Stanovanjske skupnosti za mlade Gerbičeva ter sosesk Novo Brdo v Ljubljani in Pod Pekrsko gorco v Mariboru.

Kakšne so ocene o potrebah javnih najemnih stanovanj?

Na podlagi izveden Ankete SSRS 2020 – 2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja, vam posredujemo končne podatke.

Na Anketo je odgovorilo 140 občin oz. njihovih javnih skladov, kar predstavlja 66% odzivnost.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

pošiljamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Kako napreduje projekt?

V teku je priprava OPPN za stanovanjsko sosesko Novo Pobrežje in sicer se s strani nosilcev urejanja prostora pridobivajo mnenja na osnutek OPPN . Prav tako se s strani MOP še pričakuje mnenje o ustreznosti okoljskega poročila za  isti  OPPN.

2. Kdaj bo stekla gradnja?

Začetek gradnje sukcesivno po fazah je predviden po letu 2025. Razvoj investicije je odvisen  od zagotovitve sistemskega vira financiranja, višjega obsega zadolževanja ter izvedbe ostalih ukrepov na strani države.

3. Za kakšna stanovanja gre?

Javna najemna stanovanja.

4. Kaj bo poleg stanovanj še umeščeno znotraj soseske?

(1)     Znotraj območja OPPN so dopustni objekti v skladu s predpisi o razvrščanju objektov:

–       11220 Tri- in večstanovanjske stavbe,

–       113      Stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine,

–       12420 Garažne stavbe (garažna stavba v kleti; v kleti so dopustne tudi kolesarnice, shrambe, tehnični prostori) in kolesarnice v nivoju terena,

–       12111 Gostilne, restavracije in točilnice (v pritličju stavb),

–       12202 Stavbe bank, pošt, zavarovalnic (v pritličju stavb),

–       12301 Trgovske stavbe – samo lekarne,

–       12304 Stavbe za storitvene dejavnosti (samo frizerski, kozmetični saloni in podobne stavbe),

–       12610 Stavbe za kulturo in razvedrilo,

–       12620 Muzeji, arhivi in knjižnice,

–       12630 Stavbe za izobraževanje in znanstvenoraziskovalno delo (samo stavbe za predšolsko vzgojo),

–       12640 Stavbe za zdravstveno oskrbo (samo ambulante),

–       12650 Stavbe za šport,

–       12740 Druge stavbe, ki niso uvrščene drugje: zaklonišča, samo pomožne stavbe, kot so nadstrešnice, pergole in podobno,

–       21121 Lokalne ceste in javne poti: samo ceste, parkirišča in avtobusna postajališča

–       22 Cevovodi, komunikacijska omrežja in elektroenergetski vodi – vsi razen 2211 Naftovodi (daljinski) prenosni plinovodi, 2212 Daljinski (transportni ) vodovodi, 2214 Daljinski (prenosni) elektroenergetski vodi

–       24110 Športna igrišča: samo igrišča za športe na prostem brez tribun,

–       24122 Drugi gradbeni inženirski objekti za šport, rekreacijo in prosti čas: samo otroška igrišča in druga igrišča, vrtovi, parki,  trgi, ki niso sestavni del javne ceste.

(2)     Znotraj območja OPPN so dopustni gradbeno inženirski objekti in drugi gradbeni posegi, ki predstavljajo komunalno opremljanje zemljišč.

5. Komu bodo stanovanja namenjena?

Stanovanja bodo na voljo za dolgoročni stroškovni najem. Najemniki oziroma najemnice stroškovnih stanovanj so lahko popolno poslovno sposobne fizične osebe, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji ter pravne osebe zasebnega in javnega prava oziroma organizacije, vse s sedežem v Republiki Sloveniji. Prednostne kategorije trenutno aktualnega razpisa za oddajo stanovanj v stroškovni najem so mlade družine, družine z osnovnošolskim otrokom, družine ter mlade osebe do 29. leta starosti. Znotraj teh kategorij imajo prednost prosilci, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje. Celotna aktualna razpisna dokumentacija je dostopna na spletni strani Stanovanjskega sklada RS (http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/). Bodo pa pogoji Javnega razpisa za oddajo bodočih stanovanj že v kratkem malenkost dopolnjeni in bodo ti še bolj določni in jasni.

Kdo so potencialni najemniki?

Opisano v prejšnjem odgovoru.

Bo objavljen razpis?

Razpis bo objavljen po dokončanju gradnje in pridobitvi uporabnega dovoljenja.

Kaj pa oskrbovana stanovanja, v čigavi domeni bodo ta?

Trenutno so oskrbovana stanovanja v domeni Stanovanjskega sklada RS.

6. Kdaj bodo stanovanja vseljiva?

Pod pogojem začetka gradnje kot je predhodno odgovorjeno, so prve možne vselitve po letu 2026.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

Zanima nas, kdaj predvidoma bo objavljen razpis za oddajo najemnih stanovanj v soseski Novo Brdo?

Razpis in razpisna dokumentacija za stanovanja v soseski Novo Brdo so v fazi priprave. Razpis bo objavljen predvidoma 17.2.2022.

Glede na to, da ste uporabno dovoljenje za sosesko prejeli oktobra lani, kako to, da razpisa za oddajo stanovanj niste objavili še v lanskem letu?

Pravnomočno uporabno dovoljenje za E2 je bilo pridobljeno 28.10.2021, za E3 pa 25.11.2021.  Stanovanjski sklad RS je trenutno v fazi opravljanja kvalitativnih pregledov stanovanj, prevzemanja skupnih delov in naprav s strani upravnika in prevzemanja stanovanj s strani izvajalca. Želeli bi poudariti, da ima Stanovanjski sklad RS po izvedbi vseh teh aktivnosti možnost določitve točnih datumov, vezanih na roke od objave razpisa za oddajo stanovanj v najem do predaje stanovanj najemnikom.

Boste v razpis vključili vseh 498 stanovanj v Novem Brdu? Če ne, kdaj boste oddajali stanovanja, ki jih morebiti ne boste vključili v razpis?

V razpis bo vključenih 473 stroškovnih stanovanj, medtem ko bo razpis za oddajo 25 oskrbovanih stanovanj objavljen ločeno, ravno tako predvidoma še v tem mesecu.

Kdaj je predviden začetek gradnje poslovnega objekta na jugu soseske Novo Brdo? Kakšna je ocenjena vrednost gradnje tega objekta?

Boste prostore v poslovnem objektu prodali ali oddajali v najem? Ste mogoče s kakšnimi potencialnimi uporabniki teh prostorov navezali stike?

Na nepremičninah v enoti E4, Novo Brdo Stanovanjski sklad RS v letu 2022 nima načrtovanih aktivnosti priprave projekta ali gradnje. Za prihodnja leta za to območje Sklad še nima sprejetih poslovnih usmeritev ali načrtov.

Kakšne vsebine si želite v tem objektu?

Vsebine za objekte na tem območju so določene s prostorskim aktom, ki velja za predmetno območje (OPPN 252: Stanovanjska soseska Brdo) in so razvidne iz Javnega informacijskega sistema prostorskih podatkov Mestne občine Ljubljana, ki se nahaja na povezavi: Urbinfo (ljubljana.si)

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

pošiljamo vam odgovore na vaša vprašanja:

S pripadajočimi zemljišči in DDV naj bi bila po vaših navedbah celotna vrednost investicije 81 milijonov evrov (vključujoč podzemni del, zunanjo ureditev …) oziroma 2.800 evrov na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine (prosim za natančni znesek). Zanima me, kaj vse obsega ta cena, torej, ali poleg zemljišča obsega tudi gradbena dela, obrtniška in instalacijska, projektno dokumentacijo, nadzor, svetovalni nadzor inženiring, geoloških in drugih raziskav, izvedbo javnega natečaja, nadzor nad gradnjo, pridobivanje soglasij, izdelavo dokumentacije, priključke na elektrodistribucijski sistem…. Ali cena vključuje tudi komunalni prispevek in kakšen je bil? Kakšna bi bila torej cena na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine, če se ne bi všteval komunalni prispevek (če slučajno se?

Investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka, gradnje infrastrukture…), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave, opreme vključno z nepredvidenimi deli ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij, vse s pripadajočim DDV. Vrednost tako vključuje tudi komunalni prispevek za izgradnjo zgornjega ustroja komunalne infrastrukture.

Komunalni prispevek znaša za E2 2.517.789,34 EUR in za E3 1.470.402,48 EUR, kar predstavlja skupaj z zemljiščem in izgradnjo dela infrastrukture cca 20% investicijske vrednosti.

Cena ljubljanskega stanovanjskega sklada soseske je 1.980 evrov na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine. Torej – glede na veliko razliko, me zanima, od kje takšna razlika?

Strukture cene Javnega stanovanjskega sklada MOL ne poznamo, niti nimamo podatka o upoštevanju vrednosti zemljišč in komunalnega prispevka (skladno z zakonodajo so oproščeni plačila komunalnega prispevka).

Razlika je po naših ocenah, poleg zgoraj izpostavljenega, tudi zaradi zahtevnejše gradnje,  izboljšane kvalitete bivanja, sledenja sodobni in trajnostni      gradnji ter upoštevanja urbanističnih zahtev OPPN, ter zagotovitvi dodatnih zunanjih površin, ki služijo     celotnem območju

(npr. faktor pozidanosti površin, tipologije objektov, osvetljenost, bogati medgeneracijski prostori, kvalitetnejši materiali z vidika vzdrževanja, večja podzemna etaža zaradi večjih stanovanj in normativa parkiranja, zahtevni pogoji temeljenja in nosilnosti tal, varovanje gradbene

jame, arheologija, univerzalna dostopnost za vse skupine ljudi, gradnja 25 oskrbovanih stanovanj, upoštevanje smernic zelene mobilnosti, uporaba prefabriciranih elementov zaradi kvalitetnejše in hitrejše gradnje, dodatne okoljevarnostne zahteve, energijske zahteve za skoraj

nič energijske stavbe, 30% manjša poraba energije kot je zahtevana z zakonodajo, predinštalacija za namestitev sončnih elektrarn, uporaba BIM tehnologije z poudarkom na vzdrževanju objektov, tehnične izboljšave …).

Pred časom ste omenjali sicer, da je vaša investicijska vrednost na kvadratni meter od vaše zadnje dokončane soseske (Zeleni gaj) višja za celo več kot 50 odstotkov (prosim za ceno na kvadratni meter) zato, ker je veliko več dodatnega prostora in infrastrukture, vključno z ribnikom in ureditvijo ježe za skupinske aktivnosti najemnikov. Zanima me, kakšna je bila investicija v omenjeno.

Predvidevamo, da je vpliv zgoraj opisanih vsebin vsaj 20% na vrednost GOI del. Polega tega so se v času razvoja in izvedbe posameznih projektov, v času med izgradnjo objektov F2 v soseski Zeleni gaj in soseski Novo Brdo, stroški gradnje zvišali. Ponudba za izvedbo GOI del za 4 objekte območja F2, Zeleni gaj je bila v letu 2015, celo 40% cenejša od ocenjene projektantske vrednosti GOI del, zaradi takratnega stanja v gradbeništvu in deficita gradbenih del.

Omenili ste tudi, da so bila gradbeno obrtniška dela za okoli 30 odstotkov dražja kot v Zelenem gaju v skladu  indeksom rasti gradbenih cen GZS. Zanima me, ali mi lahko to dodatno pojasnite, za kateri indeks rasti cen gre in od kdaj do kdaj so te zrasle za 30 odstotkov, saj rast cen kljub inflacijskem obdobju pri gradbenih delih na splošno po dostopnih podatkih v času pričetka gradnje in sklenjenih pogodb z izvajalcem gradbenih del ni bila takšna. Prosim za natančnejše pojasnilo, zakaj je po vašem mnenju razlika s ceno gradnje stanovanj ljubljanskega sklada Novo Brdo tako visoka – predvsem glede na to, da sta se soseski gradili skoraj istočasno.

Indekse za obračun razlike v ceni gradbenih storitev mesečno izračunava GZS-Zbornica gradbeništva in industrije gradbenega materiala, vključno z indeksi razlike v ceni za stanovanjsko gradnjo. Podatek o rasti cen 30% je od leta 2015 do 2021. Druge primerjave med gradnjami obeh skladov na Novem Brdu so opisane v predhodnih odgovorih.

Kakšna je cena projektiranja in cena gradbeno obrtniških del v najnovejši soseski Novo Brdo?

Projektiranje in stroški nadzora so cca 5% vrednosti GOI del, vrednost GOI del je cca 64 mio EUR z DDV.

Kdaj ste kupovali zemljišča in koliko je znašal strošek nakupa zemljišč?

Nakupi zemljišča za celotno območje (Zeleni gaj in Novo Brdo) so bili izvršeni v pretežnem delu v letu 2003 ter manjšem (zaokrožitve) v letih 2004 in 2009. Strošek zemljišča, ki odpade na območje Novo Brdo (E2              in E3) je okvirno 9 mio EUR.

Ali je že znana metodologija za izračun najemnin v soseski? Če da, kakšna je, če ne – zakaj je še ni in kdaj bo.

Metodologija za oblikovanje najemnin za stanovanja v soseski Novo Brdo je še v obravnavi. Najemnine bodo znane z objavo razpisa za oddajo stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

-Kolikšno je zanimanje lastnikov stanovanj za oddajo stanovanja preko javne najemne službe? Prosim, če lahko zanimanje opredelite s številkami. V kolikor že sklepate pogodbe z lastniki stanovanj, me zanima, koliko ste jih že sklenili?

Od sprejema Novele stanovanjskega zakona, ko je javnost bila seznanjena, da bo Stanovanjski sklad RS s 1.1.2022 pričel z izvajanje javne najemne službe se je izkazalo precej interesa s strani lastnikov. Dnevno prejemamo kar nekaj klicev in mailov z vprašanji po informacijah. Predvidevamo, da se bo po objavi razpisa in širšem seznanjanju javnosti o samem delovanju službe interes še povečal, saj tovrstni najem za vse lastnike predstavlja najvarnejšo obliko najema stanovanj Pogodbe bodo sklenjene po objavi razpisa, ki bo objavljen na našem portalu 01.02.2022. Zainteresirani lastniki bodo lahko oddali svojo ponudbo od 01.02. – 31.12.2022, saj bo šlo za odprti razpis. Po proučitvi prejetih ponudb in ogleda nepremičnine (v kolikor bodo le-te izpolnjevale kriteriji iz razpisa), bo sledil podpis pogodbe z lastniki.

-Kolikšno je zanimanje najemodajalcev?

Enako odgovor zgornjemu.

-Kdaj bo objavljen razpis za lastnike in kdaj razpis za najemnike? Kdaj bi se lahko vselili prvi najemniki?

Razpis za lastnike nepremičnin bo objavljen 01.02.2022.

Razpis za oddajo stanovanj v podnajem bo vezan na razpis za najem. Po prvih prejetih ponudbah stanovanj bo Sklad objavil odprti razpis za podnajem. Predvidoma bo to konec meseca februarja.

Glede na to, da postopek od prejema ponudb, njihovega pregleda, preverbe ustreznosti stanovanja in sklepanja pogodb ter nadalje preverbe ustreznosti vlog podnajemnikov terja določene, tudi zakonske časovne okvirje, se pričakuje, da bi se lahko prvi upravičenci vselili v stanovanja od maja 2022 naprej. Bodo pa v nadaljevanju ti postopki hitreje tekli, saj bosta oba razpisa cel čas odprta.

-Koliko stanovanj boste po vaših ocenah preko javne najemne službe oddali v najem do konca tega leta? Kaj pa v prihodnjih letih?

Predvideno je, da bo Sklad v prvem letu najel na trgu do 200 stanovanj.

Glede na dosedanje odzive s trga, pa predvidevamo, da bi lahko v prvem letu najeli in oddali v podnajem sto do dvesto stanovanj, nadalje pa vsako leto več.

-Kdo se lahko odloči za oddajo stanovanja preko javne najemne službe? Ali lahko stanovanja oddajo tudi lastniki s stanovanji v slabšem stanju? Jim boste v tem primeru pomagali pri obnovi?

Sklad bo na trgu najemal stanovanja od lastnikov zasebnega ali/in javnega prava. Stanovanja morajo biti prosta oseb (prazna), izpolnjevati morajo zakonsko tehnične zahteve, torej imeti gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje (v kolikor zakon to predvideva) in energetsko izkaznico. Stanovanje je lahko potrebno tudi manjših vzdrževalnih del, ki jih bo Sklad skupaj z lastnikom ugotovil ter se dogovoril o morebitnem načinu izvedbe.

-Kolikšno najemnino lahko pričakujejo lastniki in najemniki stanovanj preko javne najemne službe?

Sklad bo po prejeti ponudbi ocenil ali ponujeno stanovanje izpolnjuje kriterije za nadaljnji podnajem in v kolikor bodo kriteriji izpolnjeni, bo v dogovoru z lastnikom opravil ogled stanovanja. Ob tej priložnosti bo naredil točkovalni zapisnik, ki je osnova za določitev višine najemnine. Zakonsko predvidena najemnina je 1,3 kratnik neprofitne najemnine. V primeru opremljenosti stanovanja, se lastniku poleg najemnine prizna obrabnina, na višino najemnine vpliva tudi lokacija nepremičnine, saj zakon po novem opredeljuje tudi lokacijski faktor.

Novela zakona predvideva, da se stanovanja iz javnega najema oddajajo v podnajem po neprofitni najemnini. Za poravnavo razlike med najemnino, ki jo plačuje sklad, in neprofitno najemnino se iz proračuna države zagotovijo sredstva v višini 0,2-kratnika neprofitne najemnine za vsako najeto stanovanje. Maksimalna dovoljenja najemnina med Skladom in lastnikom je zakonsko določena.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Stanovanjski sklad je pred časom kupil 76 stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti za oddajo v tržni najem v Kočevju – Kočevska rezidenca. Prosim za podatek, koliko od teh stanovanj je bilo do zdaj oddanih?

Stanovanjski sklad RS je na podlagi Javnega poziva za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj z investitorjem MM SVTK, družbo za signalnovarnostne in telekomunikacijske naprave, sklenil prodajno pogodbo za nakup 76 stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti za oddajo v tržni najem v Kočevju – Kočevska rezidenca rezidenca A in B, na naslovu Pri Unionu 42 in 43. Na povezavi http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/  se lahko podrobneje seznanite s ponudbo novih stanovanj v Kočevju ter oddajo prijavo. Prav tako je na spletni strani na voljo objavljen celotni Javni razpis.

Trenutno je na voljo v Kočevju od 76 stanovanj še 17 stanovanj, krog zbiranja prijav pa poteka od 21.1.2022 do vključno 2.2.2022, izbor pa bo izveden dne 10.2.2022.

Nekateri tamkajšnji lastniki stanovanj se pritožujejo, da so bila nekatera stanovanja oddana Romom, s katerimi naj bi imeli zdaj težave. Ste na skladu do zdaj prejeli kakšno pritožbo stanovalcev v zvezi s tem oziroma ali zaznavate kakšne težave v zvezi z najemniki ter kako lahko ukrepate?

Stanovanjski sklad RS ima skladno z ReNSP15-25 vlogo glavnega izvajalca nacionalne stanovanjske politike in vlogo povečanja javnega najemnega fonda stanovanj tam, kjer so s PROSO izkazane potrebe po njih. ReNSP15-25 ob tem določa: “Stanovanjski sklad Republike Slovenije bo fond najemnih stanovanj oblikoval v skladu s prostorsko razvojnimi trendi, upoštevajoč potrebe prebivalcev in gospodarstva. S ponudbo najemnih stanovanj s strani Stanovanjskega sklada Republike Slovenije bo prebivalcem omogočeno kandidiranje za najemno stanovanje izven občine stalnega prebivališča, kar bo omogočilo približevanje ljudi delovnim mestom in posledično zmanjšanje onesnaževanja okolja zaradi dnevnih migracij.« ReNSP15-25 in zakonodaja ne dovoljujeta Stanovanjskemu skladu RS razlikovanja med prebivalci – upravičenci za najem glede na njihovo narodnost, manjšinsko ali drugačno pripadnost in tega se Stanovanjski sklad RS v celoti drži tudi pri svojih razpisih za oddajo v najem ter delovanju. Sklad skladno z zakonodajo ne sprašuje po narodnosti ali manjšinski pripadnosti prijaviteljev in tako ni seznanjen, kateri prijavitelji na javni razpis so pripadniki Romske ali drugačne manjšine.

Prav tako Stanovanjski sklad RS ne pridobiva na nobeni lokaciji stanovanj, ki bi jih oddajal le Romski ali drugi manjšini ter tako ne spodbuja nobene getoizacije, segregacije ali nestrpnosti.

Strokovnjaki menijo, da ni dobro, da se Rome naseljuje preveč skupaj, ker se potem ustvarijo neke vrste zaprti geti, ki onemogočajo njihovo vključitev v širšo družbo. Ima sklad kakšno možnost, da prepreči, da bi Romi postali najemniki preveč stanovanj v določeni soseski oz. da bi se v neki stanovanjski soseski preko najema naselilo preveč romskih družin, kar bi preprečevalo njihovo integracijo v družbo. Če je nima, zakaj je nima?

Glede na naše izkušnje na področjih občin z romskim prebivalstvom je po našem mnenju potrebno, da vsak subjekt državne, lokalne in javne uprave od Občine, obeh ministrstev MDDSZ in MOP, Urada za enake možnosti, Varuha človekovih pravic, Varuha enakih možnosti, Centrov za socialno delo in tudi organov pristojnih za javni red in mir, pregon kaznivih dejanj in prekrškov svoje pristojnosti izvaja dosledno, nediskriminatorno, v preventivne programu, učinkovito in vezano na vse skupine prebivalstva. Posebej je potrebno, da vsi ti organi komunicirajo tudi z romskimi predstavniki in svetniki ter njihovimi organizacijami.

V kolikor Stanovanjski Sklad prejme pritožbo zoper našega najemnika, ima tako kot vsak drug lastnik stanovanja možnost, da najemnika (vključno s člani njegovega gospodinjstva), ki krši določila najemne pogodbe ali hišni red, pozove, da kršitev odpravi, sicer mu lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izselitev po stanovanjski in drugi zakonodaji. Nikakor pa ni mogoče vnaprej izločiti iz možnosti najema npr. Romov, zaradi določenih pomislekov, to bi po našem mnenju pomenilo očitno diskriminatorno ravnanje. Prav tako je najemnik (in uporabniki z njim) odgovoren za vso morebitno škodo, povzročeno v stanovanju ali na skupnih delih stavbe. V primeru, da bi prišlo do kršenja javnega reda in miru pa to ni več odgovornost Sklada, temveč se morajo aktivno vključiti ter ukrepati za to pristojne inštitucije.

Skozi 30 let poslovanja je Stanovanjski sklad RS ustvaril fond lastnih stanovanj v 128 občinah po Sloveniji, med temi so tudi občine z Romskim prebivalstvom in sodeluje z lokalnimi skupnostmi. Sklad vsa leta tvorno sodeluje tudi z Uradom RS za narodnosti in pristojnimi organi ter organizacijami in društvi, kot je sodelovanje z društvom Kralji ulice v Maribor, zato verjamemo, da rešitev predmetne zadeve ni v diskriminaciji, bojazni do ljudi različnih narodnosti in predsodkih ter stigmatizaciji pod krinko zagotavljanja varnosti, strahu za otroke in starejše ter premoženje, temveč v spoštovanju pravic in obveznosti na vseh straneh udeležencev bivanja in doslednem izvajanju pristojnosti, kar se bo odrazilo v ustreznih pogojih za sobivanje vseh ranljivih skupin prebivalstva, nikakor pa Sklad ne more privoliti v prakse razlikovanja in kakršnega koli diskriminiranja Romov pri dostopu do odprtega javnega razpisa za najem stanovanj Sklada.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Kakšno je zanimanje za storitve Javne najemne službe po prvem mesecu delovanja?  

Stanovanjski sklad RS se od sprejema in uveljavitve Novele SZ  (SZ-1E 19.6.2021) aktivno pripravljal na pričetek izvajanja javne službe za javni najem stanovanj. Takoj po sprejemu Novele je Sklad pričel z ureditvijo sistematizacije in organizacije nove službe, ureditvijo ustreznega delovnega okolja, aktivno je sodeloval s pristojnim ministrstvom pri izmenjavi informacij potrebnih za pričetek delovanja službe. Od. 01.01.2022 , ko je službe tudi formalno zaživela Sklad dela na pripravi razpisov, aktov, potrebne dokumentacije in smernic za ustrezno IT podporo, s ciljem objave razpisa za lastnike nepremičnin s 01.02.2022.

Med tem časom pa se je pokazal precej velik interes s strani lastnikov nepremičnin po sodelovanju z javno najemno službo. Dnevno se nam oglašajo posamezniki z vprašanji po načini oddaje svojih nepremičnin v najem Skladu in o možnostih oddaje ponudbe za najem.

Ali so med strankami tudi starejši (upokojenci), bodisi kot ponudniki nepremičnin bodisi kot iskalci manjših najemnih stanovanj? Kje živijo, kaj najpogosteje sprašujejo?

 Med ponudniki je veliko starejših oseb, ki imajo v lasti večje nepremičnine in bi jih želeli ali delno ali v celoti oddati v najem, saj jim predstavljajo breme, ali finančno ali glede vzdrževanja. Obenem se zanimajo za možnost najema oskrbovanih stanovanj.

Vemo, da veliko starejših, zlasti posameznikov ali ostarelih parov prebiva v prevelikih stanovanjih ali hišah, ki jih težko vzdržujejo in še težje plačujejo stroške. Se pa težko ločijo od svoje nepremičnine. Imate oziroma načrtujete posebne akcije, v katerih bi pritegnili te lastnike?

 Kot že napisano, je precej starejših posameznikov klicalo in spraševalo po možnosti oddaje svojih nepremični javni najemni službi. Kot ste tudi sami ugotovili v lasti imajo velike nepremičnine, ki starejšim osebam predstavljajo breme. Nekateri bi želeli oddali le del nepremičnine, drugi pa celo nepremičnino, z možnostjo zamenjave pziroma selitve v manjše stanovanje ali še bolje v oskrbovano stanovanje. Sklad načrtuje v prihodnje, ko bo v svojem  fondu imel zagotovljeno večje število oskrbovanih stanovanj, omogočiti starejšim osebam, ki bodo oddale svojo nepremičnino za potrebe javne najemne službe, prednost pri dodeljevanju oskrbovanega stanovanja.

Kako lahko zainteresirani vstopijo v kontakt z Javno najemno službo? Če morda  želijo oseben stik, je to mogoče samo v Ljubljani?

Na razpolago in dosegljivi smo preko telefonske številke 01/47 10 500 in elektronskega naslova javninajem@ssrs.si.

Trenutno osebnih stikov s strankami nimamo zaradi omejevanja širitve okužb, povezanih s Covid-19. Ko se razmere umirijo, bomo dosegljivi tudi osebno na sedežu Sklada v Ljubljani.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovor na vaše vprašanje:

za potrebe članka se na vas obračam z vprašanjem: Kako je z razpisom v občini Kočevje, ki se nanaša na 76 novih stanovanj v Kočevski rezidenci? Se razpis ponovi, glede ne to, da so stanovanja še na voljo in da je rok potekel 12.1.?

Skladno z razpisnimi določili, Stanovanjski sklad RS po vsakokratnem opravljenem izboru najemnikov na spletni strani osveži seznam prostih stanovanj, in sicer naslednji delovni dan do 12. ure. Glede na navedeno in glede na včerajšnji izbor najemnikov, bo ponudba stanovanj osvežena danes 21.1.2022 do 12.00 ure in razpisan nov termin zbiranja prijav in izbora. Prijavo bo možno oddati od 21.1.2022 do vključno 2.2.2022, izbor najemnikov pa bo potekal 10.2.2022.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS