Spoštovani,
v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja prejeta 4.1.2022:
Kdaj lahko pričakujemo razpis za najem stanovanj na trgu?
Stanovanjski sklad RS se od sprejema in uveljavitve Novele SZ (SZ-1E 19.6.2021) aktivno pripravlja na pričetek izvajanja javne službe za javni najem stanovanj.
Za oblikovanje dokončnih vsebin tako razpisa za najem stanovanj na trgu, kot tudi razpisa za nadaljnji podnajem, je bil Sklad vezan na sprejem Uredbe o izvajanju javnega najema (v nadaljevanju Uredba), kjer so podrobneje določena merila in usmeritve za izvajanje aktivnosti javnega najema. Ker je sprejeta Uredba stopila v veljajo s 1.1.2022, bo predvidoma prvi javni razpis za najem stanovanj objavljen konec januarja 2022.
Kakšen je interes za oddajo stanovanj?
V zadnjem mesecu, ko je v javnosti začela krožiti informacija o pričetku delovanja javne najemne službe, se je izkazalo precej interesa s strani lastnikov. Dnevno prejemamo kar nekaj klicev in mailov z vprašanji po informacijah. Predvidevamo, da se bo po objavi razpisa in širšem seznanjanju javnosti o samem delovanju službe interes še povečal, saj tovrstni najem za vse lastnike predstavlja najvarnejšo obliko najema stanovanj.
Kaj je prednost tovrstnega oddajanja stanovanj? S čim, menite, boste lastnike privabili k oddajanju nepremičnin?
Glavne prednosti oddajanja stanovanj preko JNS so zagotovila lastniku, da bo imel redno poravnano najemnino, vključno s stroški, da bo stanovanje ob koncu najema vrnjeno lastniku v takem stanju kot je bilo prevzeto ob pričetku najema in da bo ob Sklad edini sogovornik z lastnikom v času trajanja najema, v kolikor lastnik ne bo želel imeti kontakta s podnajemnikom.
Namen službe je aktivirati oddajo praznih po stanovanjski zakonodaji za oddajo primernih stanovanj v najem in/ali stanovanj, ki jih lastniki ne želijo oddati v najem zaradi slabih preteklih izkušenj z najemniki. Ob tem je potrebno poudariti, da je veliko stanovanj na trgu praznih tudi zaradi njihove nefunkcionalnosti in/ali tehničnih neustreznosti. Namen javne najemne službe je lastnikom nuditi pomoč tudi pri manjših obnovah in vzdrževalnih delih, predvsem s ciljem izboljšanja energetske učinkovitosti stanovanj.
Primerno stanovanje po Stanovanjskem zakonu je tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje oz. se skladno z vsakokratno zakonodajo o graditvi šteje, da je pridobljeno oziroma ga ni potrebno pridobiti. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po Pravilniku o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.
SZ-1E in Uredba o izvajanju javnega najema za najemodajalce ne določata posebnih subvencij, oprostitev, odpustkov ali pravic, Sklad pa si skladno s svojimi možnostmi v okviru izvajanja dejavnosti prizadeva, da bi omogočil starejšim lastnikom, ki živijo sami v prevelikem ali funkcionalno neustreznem stanovanju v zameno za oddajo stanovanja preko javne najemne službe prednost če bodo kandidirali na javni razpis za najem oskrbovanega stanovanj v lasti Sklada.
Vse zgoraj omenjene prednosti in aktivnosti, ki jih Sklad izvaja in jih bo izvajal so namenjene motiviranju lastnikov, da se vključijo v ponudbo javnega najema stanovanj in si s tem prihranijo morebitne nevšečnosti, ki jih najemni trg lahko prinese. Kot že omenjeno gre za novo obliko oddajanja v najem, ki zagotavlja lastniku najvarnejšo obliko najema.
Ali obstajajo minimalne zahteve, ki jih mora stanovanje izpolnjevati? Kakšne so?
Sklad bo na trgu najemal stanovanja prosta oseb (prazna), ki izpolnjujejo zakonsko tehnične zahteve, torej mora imeti gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje (v kolikor zakon to predvideva) in energetsko izkaznico. Stanovanje je lahko opremljeno, ni pa to pogoj.
Koliko stanovanj ocenjujete, da se bo nabralo v skladu?
Po Uredbi je predvideno, da bo Sklad v prvem letu najel na trgu do 200 stanovanj.
Glede na dosedanje odzive s trga, pa predvidevamo, da bi lahko v prvem letu najeli in oddali v podnajem sto do dvesto stanovanj, nadalje pa vsako leto več.
Kakšne bodo cene? Od česa bodo odvisne?
Sklad bo po prejeti ponudbi ocenil ali ponujeno stanovanje izpolnjuje kriterije za nadaljnji podnajem in v kolikor bodo kriteriji izpolnjeni, bo v dogovoru z lastnikom opravil ogled stanovanja.
Višina najemnine za stanovanja se določi v skladu z metodologijo za izračun neprofitne najemnine, kot jo določa zakon, ki ureja stanovanjska najemna razmerja. Če je stanovanje, za katerega se najemnina določi opremljeno ali delno opremljeno, se pri ugotavljanju vrednosti stanovanja za potrebe določitve višine najemnine upošteva tudi oprema v stanovanju. Vpliv opreme v stanovanju na vrednost stanovanja se določi v skladu s predpisom, ki ureja merila in način točkovanja stanovanj z namenom določitve vrednosti stanovanj kot osnove za določitev višine neprofitnih najemnin. Sklad bo za stanovanja, za katera bo imel interes, preko pooblaščenih neodvisnih strokovnjakov pridobil točkovalni zapisnik skladno s Pravilnikom o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb, ki je osnova za določitev višine najemnine.
Zakonsko predvidena najemnina je 1,3 kratnik neprofitne najemnine, katere izračun je opredeljen v stanovanjski zakonodaji. V primeru opremljenosti stanovanja, se lastniku poleg najemnine prizna v točkovalnem zapisniku ugotovljena oprema (odsek V. točkovanje opreme. Na višino najemnine vpliva tudi lokacija nepremičnine, saj zakon opredeljuje tudi lokacijski faktor, ki je s strani države določen skladno z novo Uredbo o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin, veljavno od septembra 2021.
Ali bo najemnina enaka ceni, ki jo bo sklad plačeval lastniku?
Maksimalna dovoljena najemnina med Skladom in lastnikom je zakonsko določena. Novela stanovanjskega zakona (SZ-1E) predvideva, da se stanovanja iz javnega najema oddajajo v podnajem po neprofitni najemnini. Razliko med neprofitno najemnino in dogovorjeno najemnino med Skladom in lastnikom stanovanja deloma krije država iz proračuna, in sicer bo za poravnavo razlike med najemnino, ki jo bo plačeval najemodajalcu Sklad, in neprofitno najemnino, ki jo bo plačeval podnajemnik država zagotovila sredstva v višini 0,2-kratnika neprofitne najemnine za vsako najeto stanovanje.
Kdaj boste objavili razpis za podnajem? Kdaj pričakujete prve vselitve?
Razpis za oddajo stanovanj v podnajem bo vezan na razpis za najem stanovanj od najemodajalcev in njihov odziv ter število primernih stanovanj, ki jih bo lahko izbral Sklad ter z najemodajalci. Po prvih izbranih stanovanjih bo Sklad objavil odprti razpis za podnajem. Predvidoma bo to v prvem tromesečju 2022.
Glede na to, da postopek od prejema ponudb, njihovega pregleda, preverbe ustreznosti stanovanja in sklepanja pogodb ter nadalje preverbe ustreznosti vlog podnajemnikov terja določene, tudi zakonske časovne okvirje se pričakuje, da bi se lahko prvi upravičenci vselili v stanovanja od maja 2022 naprej. Bodo pa v nadaljevanju ti postopki hitreje tekli, saj bosta oba razpisa stalno odprta.
Po kakšnih kriterijih se bo izbiralo podnajemnike? Kdo bo imel prednost?
Novela zakona določa kriterije in prednostne kategorije najemnikov. Prosilci za podnajem stanovanja morajo za upravičenost do dodelitve stanovanja v podnajem izpolnjevati splošne pogoje glede premoženja in dohodkov, določene v predpisu, ki ureja dodeljevanje neprofitnih stanovanj.
Prednostne kategorije so:
– mladi (upravičenec, ki ni starejši od 35 let niti ni starejši od 35 let noben uporabnik stanovanja, ki je naveden v vlogi za dodelitev stanovanja v podnajem);
– mlade družine (družine z vsaj enim mladoletnim otrokom, katerih člani niso starejši od 40 let);
– upravičenec, ki se je na javnem razpisu za najem neprofitnega stanovanja vsaj dvakrat uvrstil na prednostni seznam, vendar mu stanovanje ni bilo dodeljeno.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS