Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Obveščeni smo bili, da so v noči iz 22. na 23. december potekala dela v ene izmed blokov v naselju Nova Dolinska v Kopru. Po pričevanju našega vira, naj bi dela, z njimi pa tudi glasen hrup, vztrajala bolj ali manj celo noč. Zanima nas, kakšna dela so potekala v tem času? Zakaj je bilo potrebno, da so dela potekala prav ponoči?

Ste kakorkoli vnaprej obvestili okoliške prebivalce, da bodo dela potekala tudi ponoči?

Bo to stalna praksa v tem primeru, ali je šlo za enkraten dogodek?

V kateri fazi je sicer gradnja in do kdaj mora biti projekt dokončan?

Bodo ti roki doseženi ali lahko pride do zamude – stanovalci naj bi se v stanovanja namreč vselili že spomladi 2024, drži?

V noči iz 22. na 23. 12. 2023 se je na gradbišču betoniral končni tlak v garaži objektov. Šlo je za izredni dogodek, ko tehnologija izvedbe talnega estriha v garaži ne omogoča prekinitev dela, saj je potrebno po vgradnji betona tlak posipati z mineralnim posipom in ga zgladiti z rotacijskimi gladilkam, kar pa ni možno dokler se beton ne posuši do stopnje, ko se lahko po njem hodi brez ugrezanja.

Ker je šlo za velike garažne površine, ki jih ni bilo mogoče ločevati, izvajalec del, predvsem zaradi nižjih temperatur, ni uspel dela zaključiti znotraj dovoljenega delovnika.

O tem so s strani investitorja JSS MOK bili obveščeni Mestna občina Koper, Inšpektorat za delo in tudi policija.  Ker se bodo po istem postopku v kratkem betonirale še štiri garažne etaže je pričakovati, da se bo taka situacija ponovila.

Čeprav smo naročniki (JSS MOK in SSRS) izvajalcu naročili, da obvesti okoliške prebivalce o izrednem delu izven dovoljenega delavnika pa smo bili obveščeni, da žal tokrat tega niso storili, saj so upali, da bodo dela končali do 10. ure. Za v prihodnje bosta oba investitorja na njih apelirala, da v primeru podobnih situacij pravočasno obveščajo okoliške prebivalce in pristojne institucije.

Projekt je trenutno v fazi izvedbe s predvidenim zaključkom del in pridobitvijo uporabnega dovoljenja v prvi polovici leta 2024. Stanovanja bodo uporabnikom na voljo predvidoma v letu 2024.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Kje in koliko konkretno boste začeli graditi javna najemna stanovanja v Ljubljani v prihodnjem letu in leta 2025? Prosim za konkretne podatke: torej kje v Ljubljani boste gradili v letu 2024 in 2025, koliko stanovanj in kdaj jih boste začeli graditi?

V Ljubljani razvijamo Stanovanjsko sosesko Glince v Podutiku s 387 stanovanji v več fazah. Projektna dokumentacija DGD  je izdelana in vložena za pridobitev integralnega gradbenega dovoljenja. Nadaljnji razvoj projekta je odvisen od postopka pridobitve integralnega gradbenega dovoljenja in pravočasne komunalne ureditve območja s strani Mestne občine Ljubljana. Pridobitev gradbenega dovoljenja za vse faze gradnje predvidevamo v letu 2024. Začetek 1. faze gradnje s 60 stanovanji predvidevamo takoj po pridobitvi gradbenega dovoljenja v letu 2025, začetek gradnje 2. in 3. faze soseske s 327 stanovanji predvidevamo po letu 2026, finančna sredstva za gradnjo 2. in 3. fazo še niso zagotovljena.

      2. Koliko denarja boste v prihodnjih dveh letih torej namenili za gradnjo javno najemnih stanovanj v prestolnici?

Investicijska vrednost projekta Glince Podutik je ocenjena na 85 mio EUR z DDV, z realizacijo v naslednjih petih letih. Od tega je v letih 2024 in 2025 v finančnem planu predvideno 18 mio EUR.

     3. Kdaj bo vseljivih 40 stanovanj na Dolgem mostu, kdaj je bil razpis in zakaj se je vselitev v ta stanovanja zavlekla?

Vselitve izbranih najemnikov bodo potekale po predvidenem izboru najemnikov, na podlagi podpisanih najemnih pogodb in plačilu varščine, s strani pooblaščenega upravnika po dogovorjenem razporedu. Razpis je bil objavljen dne 18.12.2023.

Stanovanjski sklad RS je s pristojnim ministrstvom usklajeval pogoje razpisa in način oddaje stanovanj, zato se je postopek oddaje stanovanj zavlekel. Poleg tega pa so bila do končne odločitve Ministrstva za solidarno prihodnost omenjena stanovanja na seznamu za izjemno dodelitev stanovanj v najem zaradi poplav in plazov po Zakonu o interventnih ukrepih za odpravo posledic poplav in zemeljskih plazov iz avgusta 2023 (ZIUOPZP).

    4. Koliko stanovanj v Ljubljani ima v lasti republiški stanovanjski sklad? Koliko znaša stroškovna najemnina za kvadratni meter? Koliko je denimo treba odšteti za najemnino v 2-sobnem   stanovanju v Ljubljani? Je višina najemnine odvisna tudi od lokacije stanovanj in starosti večstanovanjskega bloka? Če ne, zakaj ne? če da, zakaj?

Stanovanjski sklad RS ima v Ljubljani 1117 javnih najemnih stanovanj. Del stanovanj oz. skupno 334 Stanovanjski sklad RS  oddaja kot neprofitna najemna stanovanja, kjer je najemnina določena skladno z metodologijo za izračun neprofitne najemnine, skladno z določbami stanovanjskega zakona. Osnova za izračun je administrativno določena vrednost stanovanja, kjer bistveno vlogo predstavlja vrednost točke za ugotavljanje vrednosti stanovanja. Povprečna mesečna neprofitna najemnina na območju Ljubljane znaša 335 EUR oz. 5 EUR na m2 neto stanovanjske površine. V izračunih po posameznih območjih je upoštevan različen lokacijski faktor. Poleg neprofitnih najemnih stanovanj Stanovanjski sklad RS oddaja še 773 tržnih najemnih stanovanj, kjer pa je najemnina stroškovna. Za razliko od neprofitne najemnine je osnova za izračun investicijska ali nabavna vrednost. Povprečna mesečna stroškovna najemnina v tržnih najemnih stanovanjih na območju Ljubljane je 529 EUR. Pri tržnih najemnih stanovanjih je treba upoštevati, da najemnina pri vseh vključuje tudi najem pripadajočih parkirnih mest. Gledano zgolj na neto uporabno stanovanjsko površino znaša najemnina 10 EUR mesečno na m2. Lokacijski faktor pri izračunavanju stroškovne najemnine ni potreben, saj predstavlja zgolj korekcijo pri izračunavanju neprofitne najemnine.

   5. Ali je  višina stroškovne najemnine odvisna tudi od tega, kje se nahaja stanovanje v lasti sklada? Je denimo treba za  povprečno 2- sobno stanovanje v Ljubljani odšteti več kot denimo v Mariboru?  Kolikšna je razlika in zakaj? Kakšno politiko ima torej republiški sklad glede višine stroškovne najemnine?

Pri izračunu višine neprofitne najemnine je upoštevan lokacijski faktor kar vpliva na višino najemnine glede na lokacijo. Lokacijski faktor za stanovanje je določen glede na lokacijo zemljiške parcele, na kateri stoji stavba in ga določi pristojno ministrstvo. Pri izračunu stroškovne najemnine, lokacijski faktor ni potreben, saj osnovo predstavlja investicijska vrednost ali nabavna vrednost. Razlika med stanovanjem v Ljubljani ali Mariboru je v tem primeru v višini investicijske vrednosti stanovanjskega objekta. Poudariti pa moramo, da je Stanovanjski sklad RS uspel pridobiti sredstva iz NOO (Načrt za okrevanje in odpornost), ki vplivajo na izbiro in določanje najemnine na projektih, kjer so v financiranju udeležena sredstva NOO. Pogoj za pridobitev sredstev NOO je tudi, da se najemna stanovanja oddajajo z neprofitno najemnino. Največ sredstev Stanovanjski sklad RS iz NOO pričakuje ravno za projekt v Mariboru, zato neposredna primerjava z najemnimi stanovanji v Ljubljani, kjer teh sredstev ni, ni najbolj na mestu. V Mariboru ima Stanovanjski sklad RS v oddaji 264 neprofitnih najemnih stanovanj, kjer je povprečna mesečna najemnina 273 EUR ali 4,4 EUR na m2 neto stanovanjske površine. Razliko s stanovanji v Ljubljani predstavlja predvsem nižji lokacijski faktor. V Mariboru ima Stanovanjski sklad RS v oddaji 502 tržnih najemih stanovanj, kjer povprečna najemnina znaša 367 EUR. Povprečna mesečna najemnina na m2 neto stanovanjske površine je 6 EUR, pri čemur razliko z Ljubljano predstavljajo nižje investicijske – nabavne vrednosti, zlati pa pridobitev sredstev NOO, ki določajo, da se pri oddaji teh stanovanj upošteva metodologija za izračun neprofitne najemnine.

   6. Država je letos dokapitalizirala republiški sklad v višini 25,5 milijona evrov, minister za solidarno prihodnost Maljevec pa je konec   novembra dejal, da bo država takoj po novem letu”  šla še v  drugo dokapitalizacijo. ” Hkrati je izrazil upanje, da bosta prihodnji leti še vsaj dve dokapitalizaciji sklada. To pomeni, da bi lahko sklad pridobil več kot 100 milijonov evrov dokapitalizacije.

In, ker republiški sklad sofinancira tudi gradnjo občinskih stanovanjskih skladov me zanima:

Koliko denarja od predvidenih 100 milijonov evrov bo torej v letu 2024 in 2025  republiški sklad namenil za sofinanciranje gradnje v Ljubljani?  Kje se bodo v Ljubljani torej s tem denarjem lahko gradila ta stanovanja in koliko jih bo, konkretno?  In, koliko konkretno denarja bo pri tem primaknil republiški stanovanjski sklad?

Na podlagi izhodišč in pogojev, ki so v usklajevanju med Ministrstvom za solidarno prihodnost in Ministrstvom za finance se predvideva priprava Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj za leti 2024 in 2025 za lokalne skupnosti in njihove stanovanjske sklade. Sofinanciranje gradnje stanovanj v Ljubljani je možno preko navedenega Programa in je predvsem odvisno od števila in stopnje pripravljenosti posameznih projektov ter interesa občinskega sklada Mestne občine Ljubljana za sodelovanje.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo naslednje odgovore:

Ste razmišljali večanju fonda najemnih stanovanj tudi s kupovanjem nepremičnin ob hkratni uvedbi dosmrtne služnosti?

Predmetni instrument sklad ni izvajal in ne izvaja, saj podlage za odkup stanovanja z doživljenjsko rento niso opredeljene v stanovanjski zakonodaji.

Dobivate v zadnjih letih pozive, predloge, da posamezni starejši želijo na ta način prodati svoj nepremičnino?

Na Stanovanjski sklad RS nismo prejeli tovrstnih pozivov in predlogov. Znano pa je, da ni zanimanja za tovrstno obliko reševanja stanovanjskega problema kljub temu, da je namen tovrstnega odkupa izboljšanje položaja starostnikov, ki živijo sami ali partnerjem in jim lastniško stanovanje predstavlja finančno breme, poleg tega pa zaradi stanovanja, ki ga zaradi nizkih pokojnin ne morejo vzdrževati, pogosto presežejo cenzus in niso upravičeni do drugih oblik pomoči, ki jih ponujata država ali občina. Na JSS MOL že vrsto let objavljajo razpise za to obliko povečanja fonda, vendar so sklenili le nekaj pogodb.

Ste uvedli kakšne druge pristope za povečanje fonda najemnih stanovanj?

Stanovanjski sklad RS povečuje fond najemnih stanovanj  v okviru projektov lastne gradnje, preko programov sofinanciranja in v okviru Javnega poziva Stanovanjskega sklada RS za nakupe stanovanj in zemljišč. Obseg in dinamika investicij v naslednjih letih bosta odvisna od zagotovitve sistemskega vira financiranja, višjega obsega zadolževanja ter izvedbe ostalih ukrepov na strani države, vključno s kadrovsko okrepitvijo Sklada. Zadnjo informacijo o naših rezultatih in načrtih za prihodnje leto lahko spremljate na povezavi: https://ssrs.si/novice/stanovanjski-sklad-rs-predstavil-rezultate-za-leto-2023-in-nacrte-za-prihodnje-leto/

Koliko najemnih stanovanj imate v fondu (prosil bi vas za podatke za zadnjih pet let)?

Stanovanjski sklad RS ima za potrebe oddaje stanovanj v javni najem na voljo 5.167 stanovanj, od tega 3.055 stanovanj za oddajo v neprofitni najem in 2.112 stanovanj, ki jih sam oddaja v najem preko javnih razpisov, 2.050 stanovanj pa oddaja v najem tudi skladova hčerinska družba. Podrobnejši podatki poslovanja Stanovanjskega sklada RS so razvidni iz letnih poročil objavljenih na povezavi: https://ssrs.si/o-nas/poslovno-porocilo/ . Podatki po posameznih statističnih regijah so na voljo na povezavi https://ssrs.si/  spodaj, ki prikazuje število stanovanjskih enot v lasti SSRS in v fazi gradnje / priprave / nakupa.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja.

1. Lani ste pri najemni službi zabeležili slabši rezultat, kot ste ga pričakovali za prvo leto. Kako delo najemne službe ocenjujete letos? Ste z delovanjem in opravljenim v letu 2023 zadovoljni?

Z delovanjem javne najemne službe smo tudi letos na naši strani zadovoljni, saj pri samem delu ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa zaznavamo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument, ki vpliva na število pridobljenih stanovanj in hiš za oddajo v podnajem. Javna najemna služba ima zelo velik potencial glede na veliko število praznih stanovanj v Sloveniji, kateri posledično žal ni ustrezno izkoriščen.

2. Koliko najemov in oddaj ste opravili letos? Koliko jih načrtujete za leto 2024?

Na razpis zbiranja ponudb najemodajalcev smo do sedaj prejeli 34 ponudb lastnikov nepremičnin, 27 ponudb v letu 2022 in 7 ponudb v letu 2023. V letu 2023 smo z enim najemodajalcem podpisali najemno pogodbo, prevzeli stanovanje v posest ter ga oddali naprej v podnajem upravičencu do podnajemnega stanovanja. Z ostalimi ponudniki žal do sklenitve pogodbe ni prišlo, in sicer iz razloga zakonsko določene višine najemnine, ki se ponudnikom zdi nestimulativna glede na to, da je na trgu za najem veliko povpraševanje. Za leto 2024 bi si vsekakor želeli več sklenjenih najemnih pogodb z najemodajalci, vendar pa so naša pričakovanja vezana na obstoječ zakonodajni okvir, ki trenutno ne kaže da bi bilo več sklenjenih najemnih pogodb.

3. Ste letos dosegli letne načrte, jih morda presegli?

V delu zbiranja ponudb najemodajalcev načrtov nismo dosegli, zlasti zaradi najemnine, ki jo Stanovanjski sklad RS plačuje lastniku stanovanja, ki pa ne sme biti višja od 1,3-kratnika neprofitne najemnine ter z vidika davčne obravnave. Z vidika oddaje v podnajem pa imamo vsa stanovanja in hiše oddana in so pričakovanja izpolnjena, medtem ko je interes za podnajem visoko nad pričakovanji.

4. Lani ste dejali, da bo najemna služba na dolgi rok zaživela kot uspešen akter na najemnem trgu. So lastniki stanovanj danes bolj naklonjeni do sodelovanja z vami, ali obstajajo določeni zadržki?

S strani lastnikov stanovanj zaznavamo interes in naklonjenost k sodelovanju, vendar še vedno težave nastopijo pri pridobitvi obvezne dokumentacije na strani ponudnikov kot tudi pri višini s skladno z zakonodajo omejene – izračunane najemnine za ponudnike. Najemodajalci so tudi zavezanci za plačilo dohodnine od dohodka iz naslova oddajanja premoženja v najem, v predhodnih letih je bila stopnja nižja, od davčnega leta 2023 dalje pa se dohodnina v tem primeru odmeri po stopnji 25 % od doseženega prihodka.

5. Med težavami pri delovanju ste lani izpostavili najemnino, ki jo sklad plačuje lastniku stanovanja. Ta ne sme biti višja od 1,3-kratnika neprofitne najemnine, zato ukrep ni privlačen za najemodajalce z vidika davčne obravnave in ugodnosti za najemodajalca. Se je dovoljena najemnina letos kaj spremenila? Je to še vedno ključna ovira pri vašem poslovanju?

Najemnina, ki jo Stanovanjski sklad RS plačuje lastniku nepremičnine, se ni spremenila ter še vedno predstavlja ključno oviro. Ker pa je najemnina izračunana na podlagi točkovalnega zapisnika in enotne metodologije, izhajajoče iz Stanovanjskega zakona (SZ-1), ter vezana na vrednost točke za izračun vrednosti neprofitnega stanovanja, se je skladno s 6. odstavkom 116. člena SZ-1 vrednost točke s 1.4.2023  dvignila iz 3,21 EUR na 3,50 EUR, kar je posledično vplivalo na dvig izračunane mesečne najemnine. Od tu naprej se vrednost točke vsako leto uskladi enkrat letno z rastjo cen življenjskih potrebščin v preteklem koledarskem letu po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije. Letno usklajevanje se bo prvič uveljavilo s 1.4.2024.

6. Lani ste dejali tudi, da so za boljše delovanje potrebne nekatere spremembe in dopolnitev zakonodaje. Kaj konkretno se mora spremeniti in kaj se je letos že spremenilo?

Verjamemo, da bo interesa in ponudb več, v kolikor se bo zakonodaja spremenila in dopolnila, na kar pristojno ministrstvo sprotno opozarjamo, vsekakor pa bo poleg tega potreben tudi miselni preskok ciljnih ponudnikov, da se bodo odločali za obliko oddaje v javni najem, ki morda ni tako donosna kot tržne oblike, vendar nudi ustrezno upravljanje, varnost najema ter predvidljive poslovne odnose. Vsekakor pa ugotavljamo, da se vseskozi kažejo pomanjkljivosti modela javne službe za najemniško upravljanje, ki je vzpostavljen z zakonodajo in ni bil (zadostno) analitično predhodno preučen z vseh vidikov izvajanja ter odstopa od modela, ki ga je Stanovanjski sklad RS z zunanjimi strokovnjaki preučil in oblikoval pred samim sprejemom zakonodaje ter žal ni bil sprejet s strani zakonodajalca. Ob tem dodajamo, da Stanovanjski sklad RS ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitve zakonodaje, vsekakor pa seznanja pristojno ministrstvo s svojimi ugotovitvami in izkušnjami ter bo v prihodnje z ugotovitvami prispeval v morebitnem postopku prenove ali analize instrumenta in povezane zakonodaje (zlasti lastninsko pravne in davčne). Menimo tudi, da je javnost še vedno premalo seznanjena z možnostjo oddaje lastniških stanovanj v najem in kasneje v podnajem, zato bomo temu področju seznanjanja javnosti v prihodnje, seveda skladno z omejenimi razpoložljivimi finančnimi in kadrovskimi zmožnostmi, namenjali pozornost in aktivnosti ter upamo, da se pravne podlage in okoliščine za izvajanja ukrepa v prihodnosti izboljšajo.

7. Kje v državi ste opravili največ oddaj in najemov?

Stanovanjski sklad RS v okviru izvajanja tega instituta trenutno oddaja v podnajem sedem nepremičnin, od tega šest stanovanj in eno hišo. Največ oddaj in najemov je Stanovanjski sklad RS opravil v osrednjeslovenski in koroški regiji.

8. Za kaj se je opravilo največ prometa po tipu stanovanj?

Stanovanjski sklad RS ima v najemu 7 nepremičnin in sicer:

1. hišo v velikosti 106 m2 v Občini Moravče – 5 sobna hiša;
2. stanovanje v velikosti 66,95 m2 v Mestni občini Ljubljana – 3 sobno stanovanje;
3. stanovanje v velikosti 69,65 m2 v Mestni občini Maribor – 4 sobno stanovanje;
4. stanovanje v velikosti 36,30 m2 v Mestni občini Nova Gorica – 1 sobno stanovanje;
5. stanovanje v velikosti 44,95 m2 v Občini Črna na Koroškem – 3 sobno stanovanje;
6. stanovanje v velikosti 64,92 m2 v Občini Litija – 2 sobno stanovanje in
7. stanovanje v velikosti 45,54 m2 v Mestni občini Slovenj Gradec – 3 sobno stanovanje.

    9. Kdo so osebe, ki najpogosteje oddajajo preko javne najemne službe in kdo so najemniki (na primer starejši ljudje, Slovenci, ki živijo v tujini, ljudje, ki živijo sami, mladi, itd.)?

Lastniki nepremičnin, ki oddajajo ponudbo preko javne najemne službe, so najpogosteje starejše osebe. V dveh primerih sta lastnika oddala svojo nepremičnino v najem Stanovanjskemu skladu RS z željo po zamenjavi za oskrbovano stanovanje, saj v primeru lastništva nepremičnine oddaja stanovanja v najem Stanovanjskemu skladu RS to starejšim omogoča, da v prijavi za najem oskrbovanega stanovanja uveljavljajo prednost z oddajo lastnega nepremičnega premoženja v najem v okviru Javne najemne službe.

Upravičenci do podnajemnih stanovanj so v večjem primeru mlade družine. Na podlagi 466 vlog, ki smo jih prejeli na podlagi javnega razpisa za podnajem stanovanj, predstavlja 156 vlog mladih družin. Mlada družina je družina z vsaj enim mladoletnim otrokom, katerih člani niso starejši od 40 let. Za mladoletno osebo se v letu 2023 šteje oseba rojena po vključno 01.01.2005. Za osebo staro do 40 let se v letu 2023 šteje oseba rojena po 01.01.1983.

10. Koliko je trenutno zaposlenih na javni najemni službi? Načrtujete širitev?

Trenutno sta v javno najemni službi zaposleni dve osebi. Skladno s 6. odstavkom Uredbe o izvajanju javnega najema stanovanj je Stanovanjski sklad RS ob začetku izvajanja javnega najema upravičen do dveh dodatno zaposlenih, ob najetju 125 stanovanj in za vsakih 75 nadalje najetih stanovanj do skupno 500 stanovanj je sklad upravičen do enega dodatno zaposlenega.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Kako se uporabljajo dodatna sredstva (25.5 mio na leto 2023-2025)?

Stanovanjski sklad RS je v letu 2023 prejeli sredstva v višini 25,5 milijona evrov za povečanje namenskega premoženja in kapitala. Sredstva so namenjena za izvajanje programa in gradnje javnih najemnih stanovanj v izvedbi Stanovanjskega sklada RS. S programom sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot bo Stanovanjski sklad RS omogočal občinam, javnim stanovanjskim skladom ter neprofitnim stanovanjskim organizacijam sofinanciranje izvedbe stanovanjskih projektov na način soinvestitorstva z njimi oz. z dajanjem ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojil v letih 2023, 2023 in 2025. Predvidena višina sredstev za program znaša 15 milijonov evrov. Preostali de sredstev je namenjeno delnemu financiranju projektov Stanovanjskega sklada RS za pokritje stroškov komunalno opremljenega zemljišča (projekta Dolgi most v Ljubljani in Podbreznik v Novem mestu) ter zagon projektov, kjer Stanovanjski sklad RS nima zagotovljenih še vseh virov financiranja.

Kako poteka razvoj modela za sofinanciranje gradbenih projektov, ki bi obetal izgradnjo 2000-3000 stanovanj na letni ravni od 2026 naprej? 

Na zastavljeno vprašanje vam ne moremo podati odgovora in vas naprošamo, da se za ta podatek obrnete na pristojno Ministrstvo za solidarno prihodnost.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja:

1. Kdaj predvidoma boste začeli oddajati najemna stanovanja v soseski na Dolgem mostu, za katero naj bi uporabno dovoljenje pridobili že lani decembra?
2. Ali je bila že sprejeta odločitev, kakšna bo najemnina za ta stanovanja? Če da, kako visoka bo najemnina za kvadratni meter?
3. Kakšno usmeritev je sklad prejel glede višine najemnine za stanovanja v soseski Dolgi most od  ministrstva za solidarno prihodnost? Se je s tem že seznanil nadzorni svet SSRS? Če da, kakšen sklep je sprejel nadzorni svet glede prejetih usmeritev ministrstva?

Odgovor za 1., 2. in 3. vprašanje:

Postopki priprave za oddajo stanovanj na Dolgem mostu v Ljubljani še potekajo. Po njihovem zaključku bo podatke o pričetku oddaje predmetnih stanovanj, razpisnih pogojih, višini najemnine, izboru najemnikov in vso drugo dokumentacijo kot običajno preko svoje spletne strani.

4. Če pustimo višino najemnine ob strani, ali bodo razpisni pogoji in prednostne kategorije za dodelitev teh stanovanj drugačni, kot so bili denimo za oddajo stanovanj v Novem Brdu? Če da, kaj bodo razlike?

Predvideva se, da bodo razpisni pogoji podobni kot do sedaj. Vsa razpisna dokumentacija bo po odločitvi objavljena na naši spletni strani, s katero se bodo lahko seznanili vsi zainteresirani za najem stanovanj.

5. Kaj je razlog/so razlogi, da stanovanj v omenjeni soseski doslej še niste začeli oddajati?
6. Je mogoče padla kakšna odločitev o tem, ali bodo vsa stanovanja na Dolgem mostu ali le del namenjena ljudem, ki so v letošnjih poplavah ostali brez domov?

Odgovor za 5. in 6. vprašanje:

Postopki priprave za oddajo stanovanj na Dolgem mostu v Ljubljani še potekajo, tako, da vam podrobnejše informacije o morebitni namenitvi stanovanj za dodelitve prizadetim v letošnjih poplavah še ne moremo podati oz. potrditi.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

V financah smo pisali, da stanovanjski sklad pripravlja gradnjo šestih objektov z 240 stanovanji. Ali ta podatek še drži oziroma kakšne so spremembe?

Kranju je predvidena gradnja okoli 265 stanovanjskih enot v 11 objektih.

Vendar razvoj projekta zadržuje gradnja infrastrukture, kar mora zagotoviti Mestna občina Kranj. Za kakšno infrastrukturo gre?

Občina mora zgraditi komunalno in prometno infrastrukturo, kar vključuje: razširitev savske ceste, kanalizacija, vodovod, izgradnja novega mostu čez Savo. Območje je na cestno mrežo Kranja navezano preko Savske ceste, ki od križišča pri bivši tovarni Ikos poteka med strmo brežino pobočja in pozidanim območjem bivše tovarne Inteks. Pri tovarni Zvezda cesta ostro zavije proti reki Savi in jo prečka z ozkim mostom (širina 3 m). Savska cesta se po prečkanju mostu v križišču Planika priključi na cesto na desnem bregu Save. Na Savsko cesto se na obravnavanem območju s severa priključuje še lokalna cesta s smeri Čirč, po kateri je dovoljen promet le za stanovalce. Obstoječe stanje prometnih površin Savske ceste je neustrezno, tako za obstoječe kot tudi za predvidene obremenitve. Most čez Savo omogoča samo enosmerni promet za manjša vozila. Zaradi premajhne nosilnosti mostu je dovoljeno na mostu istočasno samo po eno vozilo. Hodniki za pešce niso urejeni. Most je tudi prenizek in ga ob visokih vodah ogrožajo naplavine reke Save. Odsek Savske ceste se zato od križišča pri bivši tovarni Ikos do križišča Planika rekonstruira skladno s projektom rekonstrukcije Savske ceste v Kranju od križišča s Smledniško cesto do Savske. Na območju gradnje bosta na obeh straneh ceste urejeni postajališči za javni avtobusni promet. Območje gradnje se bo na Savsko cesto priključevalo preko preurejenega obstoječega priključka in novega priključka, ki bo glavni dostop v stanovanjsko sosesko.

V kateri fazi je po vaših informacijah gradnja te infrastrukture in kdaj bi lahko bila končana?

Trenutno se izvajajo oporni zidovi za razširitev Savske ceste. Za podatek o tem kdaj bo zgrajena vsa infrastruktura se morate obrniti na občino.

Ja končanje te infrastrukture tudi pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja?

Projekt je predviden v dveh etapah, zato so tudi pogoji za posamezno fazo različni. Pogoji so naslednji:

1. Etapa

Gradbeno dovoljenje za gradnjo stavb 1. etape, s pripadajočo komunalno in energetsko infrastrukturo za potrebe priključevanja stavb 1. etape, za odstranitev obstoječega mostu čez Savo, za izvedbo protipoplavnega nasipa in za 1. etapo rekonstrukcije Savske ceste, se mora pridobivati sočasno.

Pred pričetkom gradnje stavb 1. etape je treba odstraniti obstoječi most čez Savo in izvesti protipoplavni nasip.

Do pridobitve uporabnega dovoljenja stavb 1. etape mora biti:

– izvedena rekonstrukcija dela Savske ceste od uvoza na Savsko cesto na severu (km 0+119,00) pod Čirškim klancem do območja P2 (uvoz v stanovanjsko sosesko),

– izvedena parcelacija FE1 skladno z 12. členom OPPN,

– zgrajena pripadajoča komunalna in energetska infrastruktura za potrebe priključevanje stavb 1. etape.

2. Etapa

Do pridobitve gradbenega dovoljenja stavb 2. etape mora biti:

– izvedena celotna rekonstrukcija dela Savske ceste od uvoza na Savsko cesto na severu (km 0+119,00) pod Čirškim klancem do Savske loke vključno z novim mostom čez Savo,

– izvedena javna kolesarska in pešpot ob Savi do navezave na predvideno omrežje,

– izvedena parcelacija na celotnem območju OPPN,

– izvedena vsa pripadajoča javna komunalna in energetska infrastruktura, ki poteka izven GM FE2 in FE3.

Gradnja v 2. etapi se izvede po izvedbi 1. etape.

V kateri fazi je razvoj projekta stanovanjskega sklada?

Stanovanjski sklad RS je zaključil projektiranje faze IDZ (poteka izbor variant), v pripravi je tudi PIZ (predinvesticijska zasnova).

Kdaj bi lahko po vaših ocenah pridobili gradbeno dovoljenje in kdaj bi lahko bila soseska zgrajena?

Pridobitev gradbenega dovoljenja se predvideva v začetku leta 2024 (za 1. etapo), soseska bi bila lahko zgrajena do konca leta 2026 (s predpogojem, da bo zgrajena komunalna infrastruktura).

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Pred desetimi meseci se je končala gradnja stanovanj na Dolgem mostu v Ljubljani. Še vedno ni jasno, kaj bo s temi 40 stanovanji. Bo sklad objavil razpis in kdaj? Boste stanovanja sploh oddali in na kakšen način?
2. Bodo stanovanja namenjena žrtvam poplav?

Skupen odgovor: Stanovanjski sklad RS je s strani pristojnega ministrstva prejel usmeritev glede višine najemnine s katero bo seznanil nadzorni svet SSRS. Po obravnavi na njem bo glede na sprejeto odločitev Stanovanjski sklad RS objavil podatke o pričetku oddaje predmetnih stanovanj, razpisnih pogojih, višini najemnine, izboru najemnikov in vso drugo dokumentacijo kot običajno preko svoje spletne strani.

3. Glede na to, da je na teh 40 stanovanj računalo veliko ljudi za rešitev njihove stanovanjske problematike, nas zanima tudi, koliko stanovanj bo letos še na voljo za najem (poleg teh                     oziroma namesto teh)?

Trenutno v Ljubljani ni v fazi dokončanja noben projekt zagotovitve novih stanovanj s strani Stanovanjskega sklada RS. Morebitna izpraznjena stanovanja iz stroškovnega najema se sprotno vključujejo v splošni razpis za oddajo v najem, ki je objavljen na naši spletni strani. Neprofitna najemna stanovanja pa oddajamo preko JSS MOL.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Kateri ukrepi bi bili po oceni Stanovanjskega sklada RS potrebni, da se lastnikom ne bi več splačalo imeti praznih stanovanj? Katere ukrepe bi morala sprejeti država in katere občine?

Stanovanjski sklad RS ni zakonodajalec ali predlagatelj zakonodaje, temveč po ReNSP15-25 in drugih Resolucijah in nacionalnih programih le izvajalec. Sklad v pripravo morebitnih ukrepov države ali lokalnih skupnosti za aktivacijo praznih stanovanj ni vključen in ne razpolaga z zaprošenimi ocenami ali predlogi ukrepov.

2. Kakšni so rezultati Javne najemne službe Stanovanjskega sklada RS? Kakšen je interes lastnikov za oddajo in potencialnih najemnikov?

Stanovanjski sklad RS je na podobna vprašanja odgovoril drugemu mediju. Odgovori s o dostopni na povezavi https://ssrs.si/ssrs_nv/novinarska-vprasanja-sta-16/  in niso spremenjeni.

3. Katere spremembe in dopolnitve pravil je Stanovanjski sklad predlagal vladi oziroma pristojnemu ministrstvu na podlagi dosedanjih izkušenj in kakšen je bil odziv?

Stanovanjski sklad RS je pristojnemu ministrstvu ponudil možnost sodelovanja pri pripravi sprememb in dopolnitev predmetnega instrumenta. Vsebine na katere smo opozorili so razvidne na povezavi:  https://ssrs.si/ssrs_nv/novinarska-vprasanja-sta-16/ Do sedaj pri pripravi morebitnih sprememb in dopolnitev še nismo konkretno sodelovali. 

4. Koliko stanovanj je po oceni Stanovanjskega sklada RS praznih v Sloveniji? Zakaj je rešitev z javno službo v Luksemburgu, ki so ga na pristojnem ministrstvu postavili za zgled, uspešen, v čem so posebnosti Slovenije?

Sklad ne razpolaga z analizami za podajo zaprošene ocene praznih stanovanj ali posebnosti Slovenije ter ne razpolaga z dokumentom ministrstva, ki ga omenjate ter pri njemu ni sodeloval, zato ga ne more komentirati.

5. Kako bi zmanjšanje števila praznih stanovanj po oceni Stanovanjskega sklada RS vplivalo na trg, na ponudbo in cene stanovanj, ki so na prodaj, in na najemnine na trgu?

Stanovanjski sklad RS take ocene ne more podati, saj s podatki ne razpolaga, vsekakor pa bi bilo vsako za najem primerno stanovanje po zakonodaji, ki bi se vključilo v zasebni ali javni najemni trg dobrodošlo in verjamemo, da bi četudi malenkostno vseeno pozitivno vplivalo na ustvarjanje ustreznega okolja, v katerem si osebe, ki potrebujejo lahko najamejo stanovanje.

6. Kakšne ukrepe bi bilo treba po oceni Stanovanjskega sklada RS sprejeti na ravni države in občin za rešitev problema nestanovanjske rabe stanovanj (Airbnb, booking, študentski najem)?

Stanovanjski sklad RS ni zakonodajalec ali predlagatelj zakonodaje, temveč po ReNSP15-25 in drugih Resolucijah in nacionalnih programih le izvajalec. Sklad v pripravo morebitnih ukrepov države ali lokalnih skupnosti za rešitev problema nestanovanjske rabe stanovanj (Airbnb, booking, študentski najem) ni vključen in razpolaga z zaprošenimi ocenami ali predlogi ukrepov. Vsekakor pa lahko navedemo, da bi morali biti morebitni ukrepi sprejeti šele po temeljitih predhodnih analizah strokovnih institucij, javnem posvetovanju in iskanju sistemskih in ne trenutnih rešitev, kje pa bi bilo dobrodošlo upoštevati tudi  spoznanja na teh področjih do katerih so prišli v drugih primerljivih državah.

7. Kako velik problem je po oceni Stanovanjskega sklada RS problem nestanovanjske rabe stanovanj v Sloveniji? Kateri so glavni razlogi, da se lastniki raje odločajo za oddajo stanovanj v turistične namene prek platform oziroma za oddajo študentom?

Stanovanjski sklad RS ne razpolaga s podatki na podlagi katerih bi lahko podal zaprošeno oceno. Vseeno pa lahko ugotovimo, da je za najemodajalce – lastnike (zasebne ali javne) pomembno, da je najem donosen, predvidljiv, jasen, varen in da najemodalcem zakonodaja in sodni sistem dajeta učinkovito podporo v primerih, ko najemniki ne spoštujejo svojih pravic (npr. neplačevitost, neustrezna uporaba stanovanja) ali v primeru nasilnih – nezakonitih vselitev v nepremičnine ter, da jim omogoča v primeru, da si želijo spremeniti namen uporabe nepremičnine tudi spremenljivost v realnem času in za realne stroške (npr. EU in nacionalna sodna praksa se postavlja na stran najemnika, ki nima drugih možnosti bivanja in proti najemodajalcu stanovanj, kar negotovost in nezaupanje najemodajalcev za formalno (in ne na črno) oddajo stanovanj in hip v zasebni ali javni najem še otežuje.

8. Najem stanovanj prek spletnih platform je del turistične ponudbe, ko govorimo o oddaji stanovanj študentom, pa gre za reševanje problema zaradi premajhnega števila postelj v študentskih domovih. Kako ta problem rešujejo v tujini?

Stanovanjski sklad RS ne razpolaga s podatki na podlagi katerih bi lahko podal odgovor.

9. Kakšen bi bil po oceni Stanovanjskega sklada RS vpliv na stanovanjski trg v Sloveniji, če bi omejili oddajo stanovanj prek prek platform in oddajo stanovanj študentom?

Stanovanjski sklad RS ne razpolaga s podatki na podlagi katerih bi lahko podal zaprošeno oceno.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja:

1.Po naših informacijah za dokončan objekt republiškega stanovanjskega sklada na Dolgem mostu še ni objavljenega razpisa za oddajo stanovanj, razlog naj bi bil usklajevanje pri načinu najemnine in čakanje na dokapitalizacijo s strani vlade. So naše informacije točne?

Odgovor je podan pri vprašanjih 8. in 9.

 2. Po naših informacijah je bila pred začetkom investicije predvidena stroškovna najemnina, sprememba vladne politike pa določa, da se najemnina spremeni v neprofitno pri vseh javnih najemnih stanovanjih. So naše informacije točne?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za pojasnjevanje sprememb, ki jih načrtuje ali pripravlja Vlada RS.  Za najemnine, ki bodo financirane z javnim financiranjem stanovanjske gradnje – sredstvi iz proračuna RS, se po nam razpoložljivih informacijah načrtuje ohranitev naziva neprofitna najemnina, kot je opredeljena v Stanovanjskem zakonu in podzakonskih predpisih, saj je ta izraz skozi desetletja že uveljavljen in prepoznaven tako med ponudniki kot najemniki, ter opredeljen v številnih predpisih, ki bi jih sicer bilo potrebno prilagajati in spreminjati ter dopolnjevati. Vsekakor pa menimo, da bi bilo ob morebitni prenovi zakonodaje zagotoviti, da tudi neprofitna najemnina omogoči ustrezno višino, ki bo javnim lastnikom stanovanj nudila ustrezno višino za gospodarno ravnanje s stvarnim premoženjem ter omogočala stabilno delovanje ponudnikov stanovanj in da bodo najemnine še vedno dostopne uporabnikom, s čim manjšo potrebo po državnem ali lokalnem subvencioniranju. Ravno tako je pomembno, da višina najemnine stimulira javne ponudnike stanovanj k ohranjanju kakovosti in obsega njihovega delovanja in da sploh omogoča delovanje tistih javnih ponudnikov, katerim je to edini ali bistveni vir financiranja poslovanja. Osnovni pogoj za dosego tega cilja pa je stabilno in predvidljivo urejeno javno financiranje stanovanjske gradnje, k ureditvi katerega se je Vlada RS ob nastopu mandata zavezala, saj to vpliva tudi na pogoje poslovanja javnih ponudnikov, njihove pogoje zadolževanja za izvajanja projektov in načrtovanje ter udejanjanje zastavljenih ciljev v prihodnosti.

Oblikovanje najemnine je odvisno od tega za katero vrsto najemnih stanovanj po stanovanjskem zakonu gre in iz katerih finančnih virov so bila pridobljena sredstva za njihovo izgradnjo ter oddajo. Z oddajo stanovanj po najemnini, ki ni neprofitna, lahko Stanovanjski sklad RS zagotavlja financiranje in sredstva za reševanje splošne stanovanje problematike, ki med drugim vključuje tudi zagotavljanje javnih neprofitnih stanovanj. Pri tem že Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 izrecno potrjuje, da višina neprofitne najemnine ne pokriva vseh stroškov in ne zagotavlja interesa za pridobivanje novih neprofitnih stanovanj. Vsekakor pa je želja te Vlade RS, da bi se javno financiranje stanovanjske gradnje uredilo na ta način, da bi se zagotovilo stabilno javno financiranje. Da bi se število projektov Stanovanjskega sklada RS, kjer je oddaja stanovanj mogoča po neprofitni najemnini povečalo, je država že v letu 2023 zagotovila dokapitalizacijo v višini 25,5 %, dokapitalizacije pa se po nam dostopnih informacijah načrtujejo tudi za prihodnja leta. Stanovanjski sklad RS bo sredstva vključil v svoje mehanizme poslovanja, s katerimi zagotavlja povečanje števila najemnih stanovanj v svoji lasti in v lasti lokalnih skupnosti, njihovih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij.

 3. Po naših informacijah ste dobili dokapitalizacijo v višini 25,5 milijona evrov. Kdaj ste prejeli ta sredstva?

Sredstva za dokapitalizacijo je Stanovanjski sklad RS prejel 12. 9. 2023 v višini 25,5 milijona evrov.

4. Po naših informacijah bo 15,5 milijona evrov namenjenih kreditiranju občinskih stanovanjskih skladov za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Je naša informacija točna?

5. Po naših informacijah je deset milijonov evrov namenjeno sofinanciranju investicije na dolgem mostu in drugim projektom gradnje javnih najemnih stanovanj republiškega stanovanjskega sklada. Je ta informacija točna?

6. Koliko teh sredstev je predvidenih za investicijo v gradnjo javnih najemnih stanovanj na Dolgem mostu v Ljubljani?

7. Katere druge investicije boste še sofinancirali iz tega naslova? Koliko bo znašala vsota za posamezni projekt?

Odgovor na 4., 5., 6. in 7. vprašanje:

Namensko premoženje in kapital Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, javnega sklada, sta se septembra 2023 povečala z izplačilom sredstev v višini 25.500.000,00 evrov za doseganje ciljev stanovanjske politike, ki so opredeljeni v ReNSP15-25, saj Sklad nima na voljo sistemskih virov financiranja in ne le zaradi bodočega kreditiranja občinskih stanovanjskih skladov za gradnjo javnih najemnih stanovanj. Sklad pretežni del virov za svoje delovanje pridobi iz prihodkov, ustvarjenih z razpolaganjem s premoženjem sklada in iz prihodkov, ustvarjenih z lastnim poslovanjem. Poslovanje Sklada in uresničevanje razvojnih ciljev na stanovanjskem področju je ravno zaradi pomanjkanja ustreznega javnega financiranja omejeno in oteženo. Dokapitalizacija sledi ugotovitvam Računskega sodišča RS, ki je v reviziji poslovanja Sklada nedavno opozorilo, da je sredstva za izvedbo nacionalnega stanovanjskega programa dolžna zagotoviti država, vendar doslej vlade niso pristopile k pripravi rešitev za vzpostavitev sistemskega vira financiranja ReNSP15-25. Sredstva dokapitalizacije iz septembra 2023 bodo namenjena za projekte Stanovanjskega sklada RS iz naslova sodelovanja z občinami, lokalnimi stanovanjskimi skladi in neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami ter za projekte zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v lastni izvedbi Sklada skladno z vsakokratnimi Poslovnimi in finančnimi načrti Sklada ter Poslovno politiko Sklada za obdobje 2021-2025. Podrobna razdelitev še ni poznana.

8. Po naših informacijah republiški stanovanjski sklad pripravlja pogoje za razpis za oddajo 40 stanovanj na Dolgem mostu. V kateri fazi je priprava razpisa?

9. Dokumentacijo in pogoje za razpis oddaje stanovanj mora potrditi nadzorni svet. Kdaj se bo sestal?

10. Kdaj predvidevate, da boste objavili razpis za 40 stanovanj na Dolgem mostu?

11. Kdaj predvidevate, da boste izbrali najemnike?

12. Kakšna bo mesečna najemnina v stanovanjih na Dolgem mostu v evrih na kvadratni meter? Kaj pa najemnina za parkirno mesto?

13. Kdaj predvidevate, da se bodo lahko najemniki vselili v ta stanovanja?

Odgovor na 8., 9., 10., 11., 12. in 13. vprašanje:

Trenutno še potekajo interni postopki priprave kakšen bo način oddaje stanovanj, za kateri namen bodo namenjena, ali bodo stanovanja uvrščena v obstoječ javni razpis Sklada za oddajo stanovanj po Sloveniji, kdo bodo upravičenci, trajanje najema, višina najemnine za stanovanje in parkirno mesto, in podobno. Vsi podatki o pričetku oddaje predmetnih stanovanj, razpisnih pogojih, višini najemnine, izboru najemnikov in vsa potrebna dokumentacija bodo kot običajno objavljeni preko naše spletne strani. Vselitev izbranih najemnikov bo odvisna predvsem od števila prejetih vlog, postopkov preverjanja, načina izbora ter izvedbe vseh potrebnih postopkov razpisa.

14. Prvega septembra ste nam v odgovoru tudi obrazložili, da morate upoštevati možnosti izjemne namestitve v sklopu izvajanja ukrepov za omilitev posledic poplav iz avgusta 2023 po sprejetem ZIUOPZP. Ali lahko te izjemne namestitve kakorkoli podaljšajo roke za objavo razpisa za oddajo stanovanj?

Trenutno še ni znano ali bodo predmetna stanovanja namenjena za izvajanje nalog Sklada po ZIUOPZP. O pričetku oddaje predmetnih stanovanj za en ali drug namen bomo javnost obvestili kot običajno preko naše spletne strani www.ssrs.si.

15. Ali lahko stanovanjski sklad objavi razpis in izbere najemnike kljub temu, da obstaja ta zakonska določba o izjemnih namestitvah?

Stanovanjski sklad RS izvaja kljub sprejetju ZIUOPZP vse svoje dejavnosti in naloge po zakonodaji, resolucijah, programih in ima še vedno odprte različne javne razpise in pozive za dodelitev stanovanj v najem.  Sklad prav tako izvaja oddajo stanovanj po ZIUOPZP, glede na potrebe prizadetih ter upoštevajoč razpoložljiva sredstva, iz lastnega fonda Sklada. Lahko se vključi tudi stanovanja drugih pravnih oseb javnega prava katerih ustanovitelj je država.

 16. Katere projekte trenutno razvija republiški stanovanjski sklad?

V sklopu lastnih investicij Sklad trenutno razvija naslednje projekte: Nova Dolinska v Kopru, Podbreznik Novo mesto, Jesenice, Ob Savi Kranj, Lukovica, Lendava, Glince Podutik v Ljubljani in Novo Pobrežje Maribor, za zagotovitev skupaj cca 1.500 javnih najemnih stanovanj, v naslednjih 5 letih. Projekti so v različnih fazah razvoja: prostorsko načrtovanje, projektiranje, pridobivanje gradbenega dovoljenja, gradnja.

17. V kateri fazi razvoja so ti projekti?

Odgovor pri vprašanju št. 16.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS