Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko prijav ste prejeli v prvem razpisu za 182 najemnih stanovanj v soseski pod Pekrsko gorco?           

V izboru najemnikov, ki je potekal 26.1.2023 je bilo obravnavanih 441 prijav prosilcev za lokacijo Pod Pekrsko gorco.

Ali je bilo oddanih vseh 182 stanovanj? Če vsa stanovanja niso bila oddana, za kaj je do tega prišlo in ali bodo ta ponujena v drugem razpisu?

V izboru najemnikov, ki je potekal 26.1.2023 je bilo oddanih 176 stanovanj, neoddanih je ostalo 6 stanovanj za gibalno ovirane osebe. Po opravljenem izboru in pred podpisom najemne pogodbe pa je šest izbranih najemnikov, iz različnih osebnih razlogov odstopilo od najema dodeljenega stanovanja. Tako je trenutno v soseski iz 1. faze soseske 12 neoddanih stanovanj, za katere je bil razpis objavljen 3.3.2023, zbiranje prijav pa se je zaključilo 17.3.2023. Izbor najemnikov je bil izveden 20.4.2023.

Ali so že stanovanja vseljena?

Prve vselitve so se pričele konec februarja in potekajo aktivno na podlagi izpolnjenih pogojev za najem s strani najemnikov (podpisana najemna pogodba in plačana varščina za stanovanje).

Ali stanovalci poročajo o kakšnih težavah ali napakah?

Stanovalci se v primeru morebitnih težav, reklamacij v stanovanju lahko kadarkoli obrnejo na pooblaščenega upravnika stanovanj in objekta, ki v čim krajšem možnem času pristopi k reševanju in odpravi preko izvajalca del, ki je podal garancijo na izvedbo.

Kdaj bo objavljen razpis za najem preostalih stanovanj oziroma stanovanj druge faze?

Razpis za najem preostalih stanovanj bo objavljen po zaključku vseh potrebnih postopkov ob zaključku gradnje, odprave napak in končnega prevzema stanovanj.

Koliko stanovanj bo ponujenih v drugi fazi soseske pod Pekrsko gorco? Za kakšna stanovanja gre in kakšnih velikosti?

V najem bo ponujenih 158 najemnih stanovanj (Pod Pekrsko gorco – 2. faza). Tako kot v 1. fazi bodo na voljo stanovanja vseh velikosti od eno do štirisobnih.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja

Zanima nas predvsem, ali je točno, da so najemnine stanovanj v lasti sklada bistveno višje od ostalih neprofitnih najemnin občin?

Kaj je razlog in od kdaj je tako – je to enako po celi SLO?

Stanovanjski sklad RS je konec leta 2022 upravljal s 4.928 najemnimi stanovanji v lasti in v brezplačni uporabi. 3.069 najemnih stanovanj je v fondu neprofitnih najemnih stanovanj, ki se oddajajo po pogojih o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem upravičencem po neprofitni najemnini, kot jo določa  116. člen stanovanjskega zakona. 1.859 stanovanj Stanovanjskega sklada RS je namenjenih v javni tržni najem kot način reševanja stanovanjskega vprašanja z najemom. Sklad pridobiva stanovanja z nakupi na trgu oziroma z lastnimi investicijami, najemna stanovanja pa oddaja v dolgoročni najem po načelu stroškovne najemnine in po pogojih javnega razpisa. Najemna stanovanja so na voljo na celotnem področju Republike Slovenije. Stanovanja za tržni najem so preko javnega razpisa na voljo že od leta 2011. Najemnina v tržnih najemnih stanovanjih je določena po principu metodologije za izračun neprofitne najemnine za razliko, da se za osnovo za izračun najemnine, namesto administrativno določene vrednosti, upošteva investicijsko ali nabavno vrednost ter prilagoditev glede na lokacijo stanovanja. Na območjih, kjer investicijske, nabavne vrednosti odstopajo od administrativno določenih vrednosti stanovanj, kot to določa stanovanjski zakon, so stroškovne najemnine za tržna stanovanja višje.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

pošiljamo vam odgovore na vaša vprašanja :

Eno od stanovanj v omenjenem bloku smo si ogledali in se prepričali, da je bilo prezračevanje na več deli izvedeno zelo neprofesionalno (nepravilno izvedene odprtine skozi zunanji zid, netesnost prezračevalnih elementov, dovodne enote brez zaščite pred mrčesom, ali pa na roko izrezane naknadno dodane mrežice, nepravilna dimenzija odprtine za enega od odvodnih elementov in naknadno ročno izrezovanje tega ter lepljenje, nepravilna povezava odvodnega elementa z vertikalnim prezračevanim jaškom…) Občutili smo lahko tudi pihanje pri vtičnicah in stikalih, pri režah na stiku okrasnih letev parketa in MK stene, skozi razpoke v MK steni, ker na stikih med njimi ni mrežice (ni bandažiranja), zato tudi nastanejo razpoke.

Kako komentirate navedeno? Kdo je izvajal nadzor nad izvedbo in kako je pri takšni izvedbi stavba sploh lahko dobila uporabno dovoljenje?

Objekti v soseski Brdo F2 imajo projektiran higrosenzibilen prezračevalni sistem stanovanj. Za sosesko je bilo pridobljeno uporabno dovoljenje na podlagi tehničnega pregleda. Na osnovi javnega naročila JN 4/2015 je bil za izvajanje storitev gradbenega nadzora nad izgradnjo štirih večstanovanjskih objektov v funkcionalni enoti F2 izbran izvajalec GEA CONSULT d.o.o. Na podlagi uspešno izvedenega tehničnega pregleda in podanih izjav članov komisije je bilo dne 13.12.2017 izdano pravnomočno uporabno dovoljenje. Celotna soseska je bila od izvajalca prevzeta 5.2.2018 na podlagi pregleda s strani pogodbenega nadzora. Do danes je SSRS zaradi nedelovanja prezračevanja v stanovanju od 102 uporabnikov, prejel le pripombe enega uporabnika. Od samega začetka uporabe stanovanja smo se takoj odzvali na pripombe ter k pregledu povabili tudi izvajalca in nadzor. Da smo se prepričali v pravilnost delovanja prezračevanja v stanovanju, smo naročili strokoven pregled in poročilo, ki ugotavlja, da je prezračevalni sistem glede količin in sistema, kot takega načrtovan ustrezno in skladno s predpisi. Zaradi navedb o nedelovanju prezračevalnega sistema najemnice stanovanja, se je izvedenec posebej posvetil pregledu tega stanovanja. Primernost delovanja sistema higrosenzibilnega prezračevanja lahko podkrepimo tudi z dodatnimi meritvami pretokov zraka, ki jih je Sklad izvedel 25.2.2020, ravno z namenom preverjanja ustreznosti delovanja v zadevnem stanovanju. Tudi to poročilo potrjuje, da prezračevalni sistem deluje s predvidenimi in potrebnimi količinami zraka v stanovanju. Vsi ti pregledi in meritve so nam nakazovali, da je s sistemom prezračevanja vse v redu.

Ker je kasneje uporabnica stanovanja na lastno odgovornost z razstavitvijo dovodnih in odvodnih elementov prišla do pomislekov o primernosti izvedbe, smo 24.10.2022 ponovno organizirali pregled prezračevalnega sistema v stanovanju skupaj z izvajalcem in nadzorom. Od s strani uporabnice naštetih nepravilnosti je nadzor ugotovil le potrebo po dodatnem tesnjenju na dovodnih elementih med zunanjo gips ploščo in cevno tuljavo ter med cevno tuljavo in fasadno ploščo, na odvodnih elementih pa med odvodno cevjo in ventilatorjem. Glede pihanja pri vtičnicah in stikalih ter ostalih režah, ki jih navajate, je prišlo (ugotovitve pri ogledu stanovanja) iz razloga, ker je uporabnica stanovanja, kljub našim opozorilom, da tega ne sme, fizično zaprla vse dovodne elemente prezračevalnega sistema in s tem sama povzročila podtlak v stanovanju.

Zakaj je vgrajen prezračevalni sistem drugega proizvajalca, kot je bil predviden v projektu?

Skladno s pogoji javnih naročil naročnik ne sme zahtevati točno določenega materiala ali opreme, tako je znamka, tip oziroma proizvajalec v razpisni dokumentaciji lahko naveden zgolj kot primeroma. Ponudniki torej lahko ponudijo material oziroma opremo, ki je enakovredna s projektom predvideni. Enakovrednost v fazi izvedbe potrdita tako projektant kot tudi nadzor.

Zakaj je, glede na dokumentacijo, ki jo imamo, Sklad potreboval tri leta, da je priznal napako oziroma slabo izvedbo in jo začel odpravljati šele po toliko letih?

Zakaj ste več kot dve leti na Skladu trdili, da je s prezračevanjem vse v redu in da je izveden in deluje skladno s projektom, če je zdaj jasno, da to ni res?

Prezračevanje stanovanj je urejeno kontrolirano, energetsko varčno – mehansko s higrosenzibilnim prezračevanjem. Gre za prisilno prezračevanje, kjer se pretok svežega zraka uravnava glede na relativno vlažnost v prostoru. Zrak prihaja v bivalne prostore skozi posebne prezračevalne elemente za zajem zraka, ki so nameščeni v fasadne stene ob oknih. Porabljeni zrak zapusti bivalni prostor skozi reže pod vrati (spodrezana vrata) in nadaljuje pot do sanitarnih prostorov, kjer ga ventilatorji odvajajo ven.

Pri prezračevalnem sistemu je potrebno paziti, da so dovodne prezračevalne rešetke vedno pretočne in ne smejo biti založene s pohištvom ali kakšnimi drugimi predmeti. Nikakor ni dovoljeno sistem spreminjati ali prisilno onemogočati proces prezračevanja. Za sistem so ob zaključku gradnje izvedene meritve, ki so v skladu s projektnimi zahtevami. Očitane napake so zelo pavšalne in prihajajo od nestrokovne osebe. Dodatna tesnjenja v zadevnem stanovanju se je izvedlo zaradi izključitve najmanjše možnosti prehoda zraka.

Zakaj niste verjeli stanovalcem, da skozi dovodne elemente prezračevanja pozimi v prostor vstopa izjemno hladen zrak v velikih količinah, zaradi česar denimo otroka soba ni bila uporabna?

 Navedbe, da se stanovalcem ni verjelo, niso resnične. Vsakdo, ki pozna tovrsten sistem prezračevanja ve, da skozi vstopni element, ki nima grelca vstopnega zraka ali rekuperatorja, vstopa zunanji zrak z zunanjo temperaturo. Tako je tudi v primeru stanovanja, ki ga navajate.

Zakaj ste stanovalcem poslali navodila o vzdrževanju prezračevalnega sistema, v katerih piše, da morajo vsak mesec čistiti filtre, enkrat na leto pa jih zamenjati, sistem pa filtrov sploh nima?

 Najemniki stanovanj od Sklada dobijo navodila za obratovanje in vzdrževanje sistema, ki ga prejmemo od izvajalca. Pri pregledu objektov ob prevzemu so bili v vseh dovodnih elementih nameščeni osnovni filtri, za katere morajo skrbeti uporabniki sami. Težko komentiramo, zakaj nekateri dovodni elementi v omenjenem stanovanju niso imeli nameščenih filtrov, saj so bili elementi ob našem ogledu že razstavljeni s strani uporabnice.

Ali dobavitelj, ki je navodila napisal, in na Skladu sploh poznate sistem, ki ste ga naročili oziroma vgradili?

 Izvajalec prezračevanja je vgradil sistem prezračevanja, ki ga določa projekt. Glede na to, da se izvajalec z izvedbo ukvarja profesionalno sistem pozna podrobno. Prav tako lahko zagotavljamo, da vgrajen sistem poznamo na Stanovanjskem skladu RS, saj bi v nasprotnem primeru težko strokovno pojasnjevali delovanje. Način delovanja in vzdrževanja vedno pojasnimo tudi uporabnikom, v preostalih stanovanjih težav z uporabo s strani najemnikov nismo imeli.

Prosimo za podatek, kako energijsko varčen naj bi bili bloki na Ježkovi ulici 2. Torej podatek iz projektne dokumentacije o potrebni toploti za ogrevanje v kWh/m2 na leto. Zaradi slabe izvedbe prezračevanje je nekontroliran vstop velikih količin hladnega zraka v stanovanja pozimi zagotovo to energijsko bilanco porušil, posledično se rabi več energije za ogrevanje, stroški pa so višji. Lahko to komentirate?

 Objekt ima energijsko izkaznico, iz katere je razviden energijski razred B1, kar pomeni potrebno toploto za ogrevanje v razredu od 21 do 25 kWh/m2a. Sistem deluje ustrezno in predvideno s projektom, edino motenje bilance pretoka zrak smo zaznali zaradi neprimerne uporabe uporabnikov omenjenega stanovanja, saj so s popolnim zaprtjem dovodnih elementov onemogočili tudi minimalno prezračevanje ter povzročili podtlak v stanovanju, na kar smo jih opozorili in pozvali k pravilni rabi najemnega stanovanja.

Prosimo tudi za komentar direktorja sklada, gospoda Črtomirja Remca:  Ali menite, da je triletno reševanje konkretnega in dokazanega problema v skladovem stanovanju ustrezna praksa Sklada? Ali ni namen, da stanovalci v Skladovih blokih bivajo kakovostno?  

Poslanstvo Stanovanjskega sklada RS je zagotavljanje stanovanj za vse skupne prebivalstva, pri tem pa spoštujemo različnost potreb in zmožnost ljudi. Stanovanja, ki ji Sklad v uporabo preda najemnikom, so pripravljena in urejena za čim boljše bivanje, ob predaji stanovanja pa so najemniki poučeni in pozvani, da zanj ustrezno skrbijo in ga vzdržujejo in na ta način poskrbijo, da se bodo v njem dobro počutili.

Kot je razvidno tudi iz odgovorov na vaša vprašanja, je Sklad pravočasno in korektno pristopil k postopku ugotavljanja stanja v zadevnem najemnem stanovanju. Z izjemo zadevne prijave s strani preostalih najemnikov tovrstnih težav nismo zaznali. Najemniki skladovih stanovanj bivajo kakovostno in imajo na voljo varen in dolgotrajen najem ob zagotovljeni pomoči pri bivanju in vzdrževanju stanovanja.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Kakšna je ocena potreb po stanovanjih – na ravni celotne države, regij, občin?

Stanovanjski sklad RS že nekaj let na nivoju Republike Slovenije izvaja preveritev potreb po javnih najemnih stanovanjih, drugih najemnih stanovanjih, bivalnih enotah in oskrbovanih stanovanjih v občinah. Zadnjo preveritev je Sklad izvedel v začetku letošnjega leta. Trenutno še poteka vsebinska analiza podatkov in priprava povzetka. Na podlagi preliminarnih podatkov pa se izkazujejo potrebe po okvirno 14.950 stanovanjskih enotah, od tega 10.780 javnih najemnih stanovanj.

Koliko stanovanj v državi je praznih – še posebej me zanima podatek za Pomurje oziroma Mestno občino Murska Sobota, v kolikor z njim razpolagate ali pa vsaj s približno oceno?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za zbiranje podatkov, po katerih sprašujete in zato z njimi ne razpolaga. Predlagamo, da se obrnete na ministrstvo pristojno za stanovanjske zadeve, saj Stanovanjski zakon določa, da ima država na stanovanjskem področju med ostalimi pristojnostmi in nalogami tudi naloge, da določa stanovanjsko politiko v razvojnem in prostorskem načrtu države; določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo; skrbi za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju; spremlja višino najemnine po vrstah najemnih stanovanj na nivoju regije in države; in vodi evidence, registre in statistične podlage za spremljanje in izvajanje stanovanjske politike.

Sicer pa ima Stanovanjski sklad RS v Pomurski regiji za oddajo v najem na voljo 69 neprofitnih najemnih stanovanj, od katerih je trenutno 8 nezasedenih in 59 stroškovnih stanovanj, od katerih je trenutno 6 nezasedenih.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo naslednje odgovore:

Ali drži navedba iz anonimne prijave, da je najemnik, ki je stanovanje nameraval oddati v podnajem, lastnik stanovanjske hiše?

Po podatkih priloženega ZK izpiska in zemljiške knjige je dotična fizična oseba postala na podlagi prodajne pogodbe zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine primerne za bivanje šele po vložitvi prijave na javni razpis in ne pred vloženo ali popolno prijavo. Prav tako takega podatka ni navedla na vlogi in v podatkih v vlogi.

Ali so prijavitelji na razpisu za oddajo stanovanj na Brdu v najem morali podati izjavo, da niso lastniki primerne stanovanjske nepremičnine?

Uveljavljanje prednosti prvega reševanja ni obvezno in se zanj odloči vsak prijavitelj prostovoljno, če želi to prednost uveljavljati. Dotični prijavitelj je podal izjavo IZJ in prednost uveljavljal.

Ali mora o pridobitvi primerne stanovanjske nepremičnine v času trajanja najemnega razmerja najemnik obvestiti Stanovanjski sklad RS?

Najemnik je sklenil pogodbo za najem po javnem razpisu za tržni najem. Obveščanje o pridobitvi nepremičnin primernih za bivanje po vloženi prijavi oziroma sklenjeni najemni pogodbi ni zakonska, razpisna ali pogodbena obveznost in o tem ni potrebno obveščati Stanovanjski sklad RS.

Ali je pridobitev primerne stanovanjske nepremičnine v času trajanja najemnega razmerja razlog za odpoved najemne pogodbe?

Ne, to ni razlog za odpoved najemnega razmerja po predmetnem javnem razpisu v kolikor ima še vedno stalno prebivališče v stanovanju za katerega je sklenjena najemna pogodba.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Preverjam informacijo, da naj bi republiški stanovanjski sklad v novem naselju pod Pekrsko gorco v Mariboru zgradil tudi oskrbovana stanovanja (menda en cel objekt), a za razliko od drugih objektov, za katera je sklad že objavil razpis in se najemniki celo že vseljujejo, razpis za oskrbovana stanovanja (še) ni objavljen.  

Ali to drži? Če drži, me zanima, za koliko stanovanj gre in kdaj bo objavljen razpis in kaj je razlog, da še ni objavljen. 

Če ne drži, ali je možno, da je v omenjenem naselju kak drug investitor oskrbovanih stanovanj?

Stanovanjski sklad v soseski Pod Pekrsko gorco zaključuje z gradnjo in postopki prevzema 60 oskrbovanih stanovanj, ki se nahajajo v objektih S2 (1. faza) in S7 (2. faza). Prvih 30 oskrbovanih stanovanj iz 1. faze gradnje je bilo prevzetih skupaj s ostalimi stanovanji v katera se najemniki že vseljujejo. Razpis za najem oskrbovanih stanovanj bo objavljen posebej in sicer po zaključku vseh potrebnih postopkov, odprave napak in končnega prevzema oskrbovanih stanovanj iz 2. faze, predvidoma do konca meseca aprila.

Vprašanje imam tudi glede gradnje oskrbovanih stanovanj na Pobrežju v bližini doma Danice Vogrinec, ki jo sklad načrtuje; o tem smo v Večeru že področno poročali.

Zanima me. ali se lahko ti načrti (še) spremenijo v smislu, da bi se del oskrbovanih stanovanj spremenil v običajna stanovanja in če da, ali je to opcija?

Skladno z Odlokom o Občinskem podrobnem prostorskem načrtu za stanovanjsko sosesko Novo Pobrežje so dopustne tudi stanovanjske stavbe za posebne družbene skupine – oskrbovana stanovanja. V soseski sta predvideni 2 stavbi s skupaj 60 oskrbovanimi stanovanji.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Koliko po vaših izkušnjah v povprečju stane gradnja enega stanovanja v Sloveniji?

V projektih – programih  zagotavljanja javnih najemnih Stanovanjskega sklada RS je  povprečna investicijska vrednost stanovanjske enote 145.000 EUR z DDV.

2. Koliko stanovanj ste lahko s trenutnim financiranjem skupno zgradili v zadnjih petih letih?

Stanovanjski sklad RS je v obdobju od 2018 do vključno 2022 v okviru lastnih investicij, nakupih po javnih pozivih ter programih sofinanciranja in kreditiranja zagotovil 1.250 javnih najemnih stanovanj, ki so v lasti Stanovanjskega sklada RS, skupaj z upravičenci po programih pa 1.535 novih javnih najemnih stanovanj. 

Pregled po posameznih letih, je sledeč:

3. Koliko stanovanj lahko Stanovanjski sklad ob trenutnem financiranju zgradi v naslednjih petih letih?

Ob upoštevanju razpoložljivih in zagotovljenih finančnih virih (lastni finančni viri, viri iz zadolževanja, sredstva NOO) lahko Stanovanjski sklad RS v naslednjih dveh letih zagotovi 1.129 javnih najemnih stanovanj, ki bodo v lasti Stanovanjskega sklada RS, skupaj z upravičenci po programih pa skupno 1.480 novih javnih najemnih stanovanj.

Stanovanjski sklad RS ima v razvoju še dodatnih 8 projektov na različnih lokacija, v okviru katerih bi bilo mogoče v naslednjem srednjeročnem obdobju zagotoviti dodatnih 1.280 javnih najemnih stanovanj. Za izgradnjo stanovanjskih objektov bi bilo potrebno (ob trenutnih ocenah) zagotoviti 220 milijonov evrov. V oceno niso vključeni potencialni projekti občin in javnih stanovanjskih skladov ter ostalih upravičencev po razpisih Stanovanjskega sklada RS.  

Za pripravo ocene o potrebah ter načrtovanje in zagotavljanje zadostnih finančnih sredstev za nove Programe sofinanciranja od leta 2023 naprej, je Stanovanjski sklad RS občine ter njihove stanovanjske sklade pozval k posredovanju podatkov o investicijskih projektih za pridobitev novega stanovanjskega fonda (javna najemna stanovanja, bivalne enote  in oskrbovana stanovanja za starejše), ki so v načrtovanju oziroma pripravi (prostorski akti, projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, …) ali v izvedbi oz. teku (izvedba GOI del, nakupi na trgu, …) z realizacijo v naslednjem srednjeročnem obdobju po letu 2023. Odgovorilo je 160 občin (75% vseh), v katerih bi lahko pod pogojem zagotovljenih finančnih virov pripravili projekte za pridobitev cca 3.800 stanovanjskih enot, v skupni investicijskih vrednost 495 mio EUR. Velika večina občin in lokalnih skladov si pri realizaciji projektov želi sodelovanje Stanovanjskega sklada RS.  

4. Da bi dosegli želenih 3.000 stanovanj na leto, bi morali zagotoviti dodatne vire financiranja. Se na tem področju na stanovanjskem skladu zavzemate zgolj za zagotovitev javnih sredstev ali ste naklonjeni tudi vključitve institucionalnih vlagateljev (denimo posredno financiranje s strani pokojninskih skladov)?

Najemnina kot vir za servisiranje dolžniškega vira financiranja najemnih stanovanj je prenizka, da bi lahko zgolj iz tega finančnega vira zagotavljali nova najemna stanovanja. Za 3.000 stanovanj letno je treba zagotoviti finančne vire, ki ne prinašajo stroškov financiranja oz. pričakovanih donosov, ki presegajo zmožnosti financiranja iz najemnin. Letna stopnja najemnine po določbah stanovanjskega zakona je v višini 4,68 odstotkov letno od administrativno določene osnove in pokriva stroške poslovanja, upravljanja, vzdrževanja, financiranja, amortizacije … Za donose, pričakovane s strani institucionalnih vlagateljev, najemnina v javnih najemnih stanovanjih ni »zaželena« naložba. V novih projektih, kjer je določena neprofitna najemnina,  je letna stopnja v primerjavi z investicijsko vrednostjo občutno nižja (pri zadnjem projektu v Mariboru znaša 3,37 odstotka).

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja: 

Kateri postopki zoper njega še niso zaključeni?

Stanovanjski sklad RS vedno ravna skladno z določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21 in 18/23 – ZDU-1O; v nadaljevanju SZ-1), Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem ter najemno pogodbo in sproži ustrezne postopke.

Opravljena sta bila dva ogleda stanovanja ter najemniku (podan poziv) vročen opomin in poziv na odpravo odpovednega razloga, v katerem je bil najemnik pozvan k (upoštevanju) doslednemu spoštovanju sklenjene najemne pogodbe, skladno s Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem ter določbami SZ-1. Z vso razpoložljivo dokumentacijo ste bili seznanjeni dne 23.3.2023 na podlagi podane zahteve po Zakonu o dostopu do informacij javnega značaja. 

Ali sklad obravnava anonimno prijavo, ki jo je v zvezi z njim prejel ali je to prijavo predal drugim organom, če da, katerim?

Stanovanjski sklad RS je anonimno prijavo prejel in jo obravnaval.

Ali najemnik še vedno plačuje za 30 odstotkov zvišano najemnino?

Če da, ali bo tako do konca najemnega razmerja?

Če ne, kolikokrat je plačal zvišano najemnino?

Najemnik ne plačuje višje najemnine, ker v preveritvenih postopkih ni bilo nedvoumno ugotovljeno, da je šlo za podnajem. Najemnina ostaja ista do morebitnih nasprotnih ugotovitev.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Kdaj se bodo vselili najemniki iz prvega sklopa razpisa, ki se je že končal?

Prve vselitve so se pričele konec februarja in potekajo aktivno na podlagi izpolnjenih pogojev za najem s strani najemnikov (podpisana najemna pogodba in plačana varščina za stanovanje).

Zakaj je na voljo še nekaj že dokončanih stanovanj v tem naselju, čeprav se je na razpis prijavilo več oseb, kot je na voljo stanovanj?

Za stanovanja, ki so ostala prosta ni bilo v prejetih prijavah izkazanega interesa oz. so jih prosilci sicer navedli v prijavi, vendar so bili v procesu dodeljevanja izbrani za drugo navedeno stanovanje.

Kdo se lahko prijavi za še prosta stanovanja, ki jih niste oddali oz. zanje ni bilo najemnikov?

Za najem stanovanj se lahko prijavi vsak, ki izpolnjuje razpisne pogoje in sicer da ima v času vložitve prijave državljanstvo Republike Slovenije ali dovoljenje za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji razen prosilcev, ki so že bili v javnem najemnem stanovanju v Republiki Sloveniji za nedoločen čas in nimajo poravnanih vseh obveznosti iz predhodnih najemnih razmerij ali drugih sodelovanj s Skladom ali drugimi javnimi najemodajalci ali jim je bila najemna pogodba odpovedana zaradi kršitev, oziroma uporabljajo stanovanja Sklada ali drugih javnih najemodajalcev brez pravnega naslova, se na ta razpis ne morejo prijaviti in se morebitna prijava izloči kot neustrezna.

Se lahko prijavi za najem le-teh tudi kdo, ki sprva ni izpolnjeval pogojev (npr. za enosobna stanovanja nekdo, ki je starejši od 35 let?)

Glede na dejstvo, da se na posamezna stanovanja prijavlja različno število prosilcev so v razpisu navedenatudi merila za oblikovanje vrstnega reda. Tako ima v primeru večjega števila prosilcev za posamezno stanovanje prednost pri izboru najemnikov prosilec iz višje prednostne kategorije znotraj prednostne skupine. Če je prednostnih prosilcev za posamezno stanovanje po upoštevanju navedenih prednostnih skupin in kategorij še vedno več, je med njimi izveden naključen računalniški izbor na način, opisan v protokolu izbora najemnikov, ki je objavljen na spletni strani Sklada.

Starost prosilca do 35 let je samo ena izmed prednostnih kategorij in ne pogoj. Tako se lahko mlada oseba (za mlado osebo se šteje, če je prosilec star do 35 let) prijavi na katerokoli stanovanje vendar se pri izboru upoštevajo še ostale prednostne kategorije. Vsi razpisni pogoji in prednostne kategorije so razvidni v razpisu, ki je objavljen na povezavi  www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/dokumentacija

Kdaj bo objavljen razpis za 2. fazo stanovanj v tem naselju?

Razpis za najem preostalih stanovanj (Pod Pekrsko gorco – 2. faza s 158 najemnimi stanovanji) bo objavljen po zaključku vseh potrebnih postopkov ob zaključku gradnje, odprave napak in končnega prevzema stanovanj.

Kako daleč ste z razgovori z Mestno občino Maribor glede najema vrtčevskih prostorov? Kje se zatika?

Mestna občina Maribor in Stanovanjski sklad RS sta se uspela dogovoriti, da bo občina prostore namenjene vrtčevski dejavnosti lahko uporabljala brezplačno za obdobje enega leta. V tem času se je Mestna občina Maribor zavezala, da bo v okviru naslednjega proračuna zagotovila finančna sredstva za odkup predmetnega prostora.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo odgovore:

Zanima nas, koliko pritožb oziroma zahtev za sanacije stanovanj ali skupnih površin na objektih, katerih lastnik ste, ste prejeli v zadnjih petih letih?   

Stanovanjski sklad RS je imel konec leta 2022 v lasti in brezplačni uporabi skupno 4928 stanovanj (v 1320 stavbah) po celotni Sloveniji in v 126 občinah. Stanovanja in objekti so zelo različni letniki gradnje. Zaradi različne starosti stanovanj in objektov so potrebe po izvedbi vzdrževalnih del in  odpravi napak v stanovanjih ali skupnih delih zelo različne. Prav tako ni v vseh primerih Sklad lastnik vseh stanovanj, lahko je lastnik samo posameznega stanovanja, v teh primerih skrbi za vzdrževanje in  odprave napak vezane na skupne dele upravnik objekta. Sklad letno prejme več različnih prošenj, zaprosil, ugovorov, pritožb oziroma zahtev najemnikov (v nadaljevanju pisanj), ki so različnih vsebin vezano na različne vidike in oblike, lokacije ter trajanja najemnih razmerij in se kdaj nanašajo tudi na odprave napak v  stanovanjih ali na pripadajočih skupnih delih. Letno se v teh pisanjih na odprave napak v stanovanjih ali na skupnih delih (slednje ne obravnava Sklad, kadar je manjšinski lastnik v objektu, temveč samo kadar je lastnik celotnega objekta, kjer se stanovanja oddajajo v najem) nanašajo vsebine v manj kot 100 pisanjih.

Koliko sredstev letno namenite za sanacijo in vzdrževanje objektov v vaši lasti?   

Za redno in interventno vzdrževanje najemnih stanovanj in pripadajočih skupnih delov  (vključno z odpravo morebitnih prijavljenih napak) Sklad na letni ravni nameni okvirno 2.500.000 EUR. Pri tem se obravnave vzdrževanj in odprave napak na skupnih delih, kjer je Sklad manjšinski lastnik v objektu, izvajajo izključno preko upravnikov objektov.

Koliko sodnih postopkov imate odprtih zaradi napak, ki se pojavljajo v stanovanjih v vaši lasti? Koliko je bilo vloženih in zaključenih v zadnjih 5 letih? V čigavo korist?

Stanovanjski sklad RS nima odprtih sodnih postopkov zaradi napak, ki se pojavljajo v stanovanjih v njegovi lasti. Prav tako ni bilo nobenih postopkov v zadnjih petih letih. Obveznosti za odpravo napak, ki so posledica napak v garancijski dobi oziroma napak iz solidnosti gradnje skladno z veljavno zakonodajo nosi vsakokratni izvajalec gradnje in Stanovanjski sklad RS si v takih primerih  prizadeva, da so zahtevki iz tega naslova s posameznimi izvajalci rešeni brez sodnega postopka. Trenutno tako nimamo vloženih nobenih tožb zoper izvajalce gradnje naših stanovanj ali njihovimi podizvajalci.

Na katerih vaših objektih ste bili prisiljeni vnovčiti garancijo za dobro izvedbo gradbenih del?

Stanovanjski sklad RS je vnovčil zavarovanje za dobro izvedbo del pri sanaciji napak na lokaciji Gorica v Velenju, saj sanacija ni bila ustrezno izvedena, potekajo pa pogovori glede nadaljevanja sanacijskih del.

So kupci stanovanj katerih investitor ste bili, bili prisiljeni vnovčiti garancijo in zakaj?

Bančno garancijo za odpravo skritih napak so unovčili kupci stanovanj v funkcionalnih enotah F5.1 in F3 v Zelenem gaju na Brdu. Za fazo F5.1 leta 2017 in za fazo F3 leta 2020. Bančni garanciji sta bili unovčeni, ker po mnenju etažnih lastnikov grajane stvarne napake na skupnih delih stavb/soseske niso bile odpravljene. Pri fazi F5.1 je stališče SSRS, da je bila bančna garancija deloma neupravičeno unovčena.

Zanima nas, koliko pritožb oziroma zahtev za sanacije stanovanj ali skupnih površin na objektih, katerih lastnik ste, ste prejeli v zadnjih petih letih?
Na katere objekte se zahteve nanašajo?

Stanovanjski sklad RS (dalje: Sklad) je imel konec leta 2022 v lasti in brezplačni uporabi 4928 stanovanj (v 1320 stavbah) po celotni Sloveniji in v 126 občinah. Stanovanja so letniki gradnje od 1600 do 2022. Zaradi različne starosti stanovanj in objektov so potrebe po izvedbi vzdrževalnih del zelo različne. Sklad ima za stanovanja sklenjene pogodbe za upravljanje s posameznimi upravniškimi podjetji, ki enkrat letno opravijo pregled stanovanj in Skladu na podlagi ugotovljenega stanja predlagajo plane vzdrževalnih del v stanovanjih in na skupnih delih, v kolikor upravljajo tudi s skupnimi deli. Sklad daje prednost  tistim vzdrževalnim delom, s katerimi najemnikom omogoči kvalitetnejši osnovni bivalni standard ter preprečuje morebitno nadaljnjo škodo v stanovanjih in na objektih.  Za morebitna vzdrževalna dela na skupnih delih, kjer je Sklad manjšinski etažni lastnik se priključuje volji večine preostalih ETL pri potrjevanju planov načrtovanih in potrebnih investicijskih del, ki jih je dolžan pripraviti vsakokratni upravnik stavbe. V primeru prejetih pritožb, pobud s strani najemnikov se opravi ogled stanja v stanovanju. Strokovne službe Sklada zahtevek proučijo in  sprejmejo nadaljnje odločitve, glede morebitnih potrebnih ukrepov.  Npr.: v primeru pojava vlage ali plesni v stanovanju je potrebno preveriti način uporabe stanovanja – pretirana vlažnost/plesen v stanovanju velikokrat izvira iz nepravilne uporabe, pretiranega vnosa vlage s kuhanjem, sušenjem perila, premalo zračenja. V zadnjem času  ugotavljamo, da zaradi visokih stroškov energentov najemniki stanovanj ne ogrevajo dovolj. Ker gre za ogromno količino stanovanj in objektov s katerimi gospodari Stanovanjski sklad RS vam konkretnejših odgovorov žal ne moremo posredovati, saj iz vprašanj ni mogoče razbrati za katero lokacijo gre.

Koliko sredstev letno namenite za sanacijo in vzdrževanje objektov v vaši lasti?

Za sanacije in vzdrževanje najemnih stanovanj in pripadajočih skupnih delov Sklad na letni ravni nameni okvirno 2.500.000 EUR.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS