Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Na nas so se obrnili stanovalci oskrbovanih stanovanj, da je življenje v Soseski nevzdržno, ker so naseljeni skupaj z družinami z majhnimi otroki.

Tam se dogajajo preprodaje vozil na črno, divjanje mimo blokov, nočni hrup, otroci so pozno v noč zunaj in kričijo, če jim upokojenci kaj rečejo, jih ustrahujejo njihovi starši (gre za večinoma družine romskega porekla in drugih narodnosti).

Kako boste rešili ta problem, glede na to, da ste upokojence naselili med te družine pod pretvezo, kot pravijo, da jim je bil obljubljen miren okoliš, z veliko zelenja, sprehajalnimi potmi. Zdaj pa so zaradi hrupa in številnih otrok, nevarnih poslov, vlomov, zaprti v stanovanjih??? Pogosto je v soseski policija. Tudi v parku znotraj atrija so postavljena igrala in ni mirnega kotička za starejše? Pravijo, da so jim bila stanovanja prodana pod pretvezo mirne soseske in z nizkimi obratovalnimi stroški, ki so zdaj vedno dražji, saj se jim zaračunava tudi za popravilo otroških igral!!! Razlike so tudi v najemni pogodbi in na položnicah, vsaj kar se tiče navedenih površin stanovanja! Kako odgovarjate na to?

Najprej bi se radi zahvalili za priložnost, da se odzovemo na pomisleke, ki so jih izrazili posamezni stanovalci oskrbovanih stanovanj v naši soseski. Če se pojavijo nejasnosti, smo vedno pripravljeni ponuditi pojasnila in podporo našim najemnikom, na voljo smo za vse, ki potrebujejo dodatno podporo ali imajo predloge za izboljšanje skupnostnega življenja. Vse stanovalce spodbujamo, da sodelujejo pri vzpostavljanju varnega in prijetnega okolja, saj je varnost skupna odgovornost vseh prebivalcev. Pomembno je, da razumemo izzive, s katerimi se soočajo, in se pogovorimo o ukrepih, ki jih že izvajamo, ter o naši želji k zagotavljanju kakovostnega bivanja za vse naše najemnike.

Naša soseska je zasnovana kot sodobno in vključujoče okolje, ki spodbuja socialno povezanost in medgeneracijsko sodelovanje. Zasnova stavb ustvarja notranje atrije in skupne trge, ki so namenjeni ustvarjanju občutka skupnosti in povezanosti med stanovalci. V soseski so postavljena igrišča za otroke, saj verjamemo, da so igrišča bistvenega pomena za otroški razvoj. Poleg tega smo z zasaditvijo zelenih območij poskrbeli za prijetno okolje, ki spodbuja zdrav življenjski slog in krepi občutek pripadnosti. Ob tem dodajamo, da je bila ves čas na voljo tudi predstavitev soseske, kjer so se lahko bodoči stanovalci seznanili z njenimi značilnostmi in prednostmi.

Kar zadeva skrbi glede hrupa in vedenja otrok, želimo poudariti, da so medgeneracijsko sodelovanje in sobivanje različnih družbenih skupin eden od temeljev naše soseske. Zavedamo se, da spremembe in sobivanje v soseski zahtevajo prilagoditve, zato si prizadevamo za spodbujanje dialoga in razumevanja med različnimi generacijami in kulturnimi skupnostmi. Pomembno je poudariti, da so vsa stanovanja v naši soseski oddana v najem, ne pa prodana. Oddaja stanovanj v najem je skladna z veljavno zakonodajo in smernicami ter je usmerjena k ustvarjanju trajnostne in povezane skupnosti.

Zakaj upokojencem ni bila dana možnost predogleda stanovanj pred podpisom pogodbe, ampak šele ob izročitvi ključev?

Najemnikom oskrbovanih stanovanj je bila po izboru in pred podpisom najemne pogodbe dana možnost ogleda stanovanj. Najemniki so bili napoteni, da v primeru interesa za ogled kontaktirajo pooblaščeno upravnico stanovanj, ki je bila na objektih prisotna ves čas, in se dogovorijo za termin ogleda. Tako je bila odločitev, ali bodo izkoristili možnost ogleda pred podpisom najemne pogodbe ali ne, prepuščena najemnikom. 

Zakaj ste v sosesko naselili družine s subvencioniranimi najemninami, posebej pa romske družine – je bil to pogoj EU za pridobitev evropskih sredstev?

Stanovanjski sklad RS ima skladno z ReNSP15-25 vlogo glavnega izvajalca nacionalne stanovanjske politike in nalogo povečanja javnega najemnega fonda stanovanj tam, kjer so s PROSO izkazane potrebe po njih. ReNSP15-25 ob tem določa: “Stanovanjski sklad Republike Slovenije bo fond najemnih stanovanj oblikoval v skladu s prostorsko razvojnimi trendi, upoštevajoč potrebe prebivalcev in gospodarstva. S ponudbo najemnih stanovanj s strani Stanovanjskega sklada RS bo prebivalcem omogočeno kandidiranje za najemno stanovanje izven občine stalnega prebivališča, kar bo omogočilo približevanje ljudi delovnim mestom in posledično zmanjšanje onesnaževanja okolja zaradi dnevnih migracij.« ReNSP15-25 in zakonodaja ne dovoljujeta Stanovanjskemu skladu RS razlikovanja med prebivalci – upravičenci za najem glede na njihovo narodnost, manjšinsko ali drugačno pripadnost in tega se Stanovanjski sklad RS v celoti drži tudi pri delovanju in svojih razpisih za oddajo v najem. Sklad skladno z zakonodajo ne sprašuje po narodnosti ali manjšinski pripadnosti prijaviteljev in tako ni seznanjen, kateri prijavitelji na javni razpis so pripadniki romske ali drugačne manjšine. Prav tako Stanovanjski sklad RS ne pridobiva na nobeni lokaciji stanovanj, ki bi jih oddajal le romski ali drugi manjšini ter tako ne spodbuja nobene getoizacije, segregacije ali nestrpnosti.

Glede na naše izkušnje na področjih občin z romskim prebivalstvom je po našem mnenju potrebno, da vsak subjekt državne, lokalne in javne uprave od občine, ministrstev, Urada za enake možnosti, Varuha človekovih pravic, Varuha enakih možnosti, Centrov za socialno delo in tudi organov, pristojnih za javni red in mir, pregon kaznivih dejanj in prekrškov, svoje pristojnosti izvaja dosledno, nediskriminatorno, v preventivnem programu, učinkovito in vezano na vse skupine prebivalstva. Posebej je potrebno, da vsi ti organi komunicirajo tudi z romskimi predstavniki in svetniki ter njihovimi organizacijami. V kolikor Stanovanjski sklad RS prejme pritožbo zoper našega najemnika, ima tako kot vsak drug lastnik stanovanja možnost, da na podlagi ustreznih dokazil najemnika (vključno s člani njegovega gospodinjstva), ki krši določila najemne pogodbe ali hišni red, pozove, da kršitev odpravi, sicer mu lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izselitev po stanovanjski in drugi zakonodaji. Nikakor pa ni mogoče vnaprej izločiti iz možnosti najema npr. Romov, zaradi določenih pomislekov, to bi po našem mnenju pomenilo očitno diskriminatorno ravnanje. Prav tako je najemnik (in uporabniki z njim) odgovoren za vso morebitno škodo, povzročeno v stanovanju ali na skupnih delih stavbe. V primeru, da bi prišlo do kršenja javnega reda in miru pa to ni več odgovornost Sklada, temveč se morajo aktivno vključiti ter ukrepati za to pristojne institucije.

Za stanovanja Pod Pekarsko Gorco je direktor Remec na lokalnem radiu dejal, da bo najemnina 6  evrov/m2, zdaj je okoli 8. ZAkaj takšna sprememba?

Najemnina za stanovanja v soseski Pod Pekrsko Gorco v Mariboru je določena na podlagi 117. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1 in na njegovi podlagi sprejete Uredbe o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21). Ob upoštevanju posameznih delov stanovanj in pripadajočih delov (shramba, parkirno mesto), kot to določa Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 127/04 in 69/05) je od 1. 4. 2024 dalje mesečna najemnina za oskrbovano stanovanje v tej soseski znašala 6,12 € na m² uporabne korigirane neto tlorisne površine stanovanja. V tej višini je upoštevana tudi vrednost stanovanjske opreme. Brez upoštevanje opreme znaša povprečna mesečna najemnina  5,64 € na m² uporabne korigirane neto tlorisne površine stanovanja. Pred zadnjo spremembo vrednosti točke je mesečna najemnina v povprečju znašala 5,87 € z upoštevanjem opreme, oz. 5,41 € na m² uporabne korigirane neto tlorisne površine brez upoštevanja opreme.

Na kakšni osnovi se je upokojencem zaračunala najemnina za nazaj za tri mesece, ker se je najemnina podražila s 1. 7.?

Najemnina za stanovanja v soseski Pod Pekrsko Gorco v Mariboru je oblikovana na podlagi metodologije za oblikovanje neprofitne najemnine, katera pa se letno usklajuje skladno z določbami Stanovanjskega zakona – SZ-1. S Sklepom o vrednosti točke za določitev vrednosti stanovanj, objavljenem v Uradnem listu RS, št. 13 z dne 16. 2. 2024 se je vrednost točke iz 3,5 € povišala na 3,65 €. Sprememba vrednosti točke vpliva na dvig neprofitne najemnine na višino, kot je bilo pojasnjeno v predhodnem odgovoru. Sprememba najemnine velja od 1. 4. 2024, kar Stanovanjski sklad RS uveljavlja v najemnih razmerjih.

Uslužbenka vašega sklada je na pogovoru z upokojenci preko zoom-a menda izjavila, da »bog ve, v kakšnih stanovanjih ste prej živeli«. Gre za upokojence iz dobro situiranih družin z visoko izobrazbo ipd. Kako odgovarjate na tak odnos s strani vaše zaposlene in kdo je to bil, ker se ni predstavila sogovornikom?

Izrečene besede na sestanku niso bile mišljene kot kakršnakoli žalitev, temveč kot opažanje, ki so ga nekateri morda povzeli napačno. Vsekakor ni bilo namenjeno implicirati, da so najemniki prej živeli v neurejenih domovih, zdaj pa v luksuzu. Izjava je izhajala iz dejstva, da so bili najemniki oskrbovanih stanovanj večinoma prej lastniki in uporabniki lastnih individualnih hiš, zato je prilagajanje na drugačne pogoje bivanja, kjer sobivajo različne generacije (mladi, stari, družine, samski, pari), lahko zanje nekoliko zahtevnejše. Pomembno je, da se izjava ne jemlje izven konteksta, saj njen namen ni bil žaljiv, temveč opozoriti na naravne izzive, s katerimi se lahko srečujejo novi stanovalci pri prehodu v skupnostno bivanje. Zavedamo se, da je vsaka sprememba okolja in življenjskega sloga lahko občutljiva, zato se v okviru možnosti trudimo zagotavljati podporo našim najemnikom v novi soseski.

Zakaj se stanovanja oddajajo pod sloganom oskrbovanih stanovanj, saj se v ničemer ne razlikujejo od ostalih tržnih stanovanj, vse storitve je namreč potrebno še dodatno plačati?

Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje (Uradni list RS, št. 110/04, 81/09 in 17/11) določa minimalne tehnične zahteve za graditev stavb z oskrbovanimi stanovanji in oskrbovanih stanovanj za starejše. Pri načrtovanju stanovanjskih stavb z oskrbovanimi stanovanji in oskrbovanih stanovanj se uporabljajo tudi določbe Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, če z omenjenim pravilnikom ni določeno drugače. Prav tako morajo novozgrajeni objekti izpolnjevati bistvene zahteve glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta ter druge zahteve v skladu z določbami Gradbenega zakona. Skladno z gradbeno zakonodajo se objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, razen za nezahtevni objekt, lahko začne uporabljati po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje je z vidika 14. člena upoštevan v kolikor je v oskrbovanem stanovanju zagotovljen prostor za namestitev in uporabo opreme, ki je v nadaljevanju omenjenega člena taksativno navedena.

Če povzamemo, so oskrbovana stanovanja zgrajena z upoštevanjem gradbene zakonodaje in podzakonskih predpisov (med katere sodi tudi Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje) s pridobitvijo uporabnega dovoljenja pa se jih lahko začne uporabljati. Pri tem se od investitorja ne zahteva namestitve opreme navedene v 14. členu Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje temveč le, da je zagotovljen prostor za njeno namestitev in uporabo. Oskrbovana stanovanja Stanovanjskega sklada RS pa so delno opremljena in sicer s kuhinjo, vključno z aparat in omarami, prav tako je opremljen skupni prostor, namenjen druženju najemnikom oskrbovanih stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Na podlagi vaših vprašanj vam sporočamo, da Stanovanjski sklad RS oddaja stanovanja na področju celotne Slovenije in ima za to tudi enoten javni razpis, ki je objavljen na naši spletni strani. Zdravniška potrdila je potrebno priložiti zgolj pri oddaji prijav za najem stanovanj, ki so namenjena in prilagojena izključno gibalno oviranim osebam, ki trajno uporabljajo invalidski voziček ali drugi tehnični pripomoček za hojo in slepim osebam, vendar v postopkih preverjanja in samih primopredaj stanovanj nismo zaznali ponarejenih zdravniških potrdil. Prav tako so potrebna zdravniška potrdila ob prijavi na razpis za oddajo oskrbovanih stanovanj, ki so namenjena starejšim od 65 let. Iz teh zdravniških potrdil, ki ne smejo biti starejša od 30 dni, mora izhajati, da je bodoči najemnik sposoben samostojnega bivanja. Tudi v postopkih preverjanja prijav za oskrbovana stanovanja do sedaj nismo beležili omenjenih zlorab.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

zahvaljujemo se vam za izkazano zanimanje za področje delovanja Stanovanjskega sklada RS. V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

Kakšno zanimanje beležite s strani potencialnih upravičencev do sredstev; kdo in iz katerih lokalnih skupnosti? 

Do današnjega dne je Stanovanjski sklad RS na objavljeni Program prejel 4 vloge. Z vlogami zaprošena sredstva sofinanciranja presegajo predvidena sredstva Programa. Prav tako smo prejeli tudi najave vlog s strani več občin, ki pripravljajo vloge.

Po čem je več povpraševanja; po posojilih ali soinvestiranju?

Beležimo zanimanje za posojila, za sredstva soinvestiranja kot tudi kombinacijo obeh.

Koliko stanovanj in/ali bivalnih enot naj bi prineslo investiranih 26 milijonov evrov, do kdaj in kje?

Glede na pretekle izkušnje iz Programov in ob upoštevanju trenutnega stanja v gradbeništvu, ocenjujemo, da bodo sredstva Programa zagotovila okvirno do 290 stanovanjskih enot (skupaj z lokalnimi skupnostmi), z zaključkom gradnje do leta 2027.

Kje imajo investitorji največ težav?

Težave so v zagotavljanju ustrezno opremljenih stavbnih zemljišč, v stopnji pripravljenosti projektov, pridobivanju gradbenih dovoljenj, vrednosti investicij oz. stroškov gradnje (ekonomika gradnje javnih najemnih stanovanj, racionalni projekti), ustrezni dinamiki projektov, tehnični podpori pri razvoju in realizaciji investicij…

Kdaj bo SSRS dobil dva nova člana uprave?

Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 61/24; v nadaljevanju: SZ-1F) določa, da mora nadzorni svet Stanovanjskega sklada Republike Slovenije izvesti vse postopke za imenovanje drugih dveh članov uprave roku devetih mesecev po njegovi uveljavitvi. V skladu z Zakonom o javnih skladih in ob uporabi SZ-1F je Nadzorni svet Stanovanjskega sklada RS pristojen le predlagati imenovanje člana uprave, med tem ko je samo imenovanje članov uprave v pristojnosti Vlade Republike Slovenije. Tako lahko do imenovanja novih članov uprave preteče več kot 9 mesecev od uveljavitve SZ-1F.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Pozdravljeni,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja:

Na lokaciji Novo Pobrežje načrtuje Sklad gradnjo predvidoma 430 stanovanj. Kako daleč so ti postopki? V kateri fazi ste?

Projekt je trenutno v fazi priprave projektne dokumentacije  in pridobivanja integralnega gradbenega dovoljenja. Začetek gradnje po fazah skladno z OPPN je predviden po letu 2025. Razvoj investicije v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve vira financiranja, zadolževanja, kadrovske okrepitve Sklada ter izvedbe ostalih ukrepov na strani države, ki se aktivno pripravljajo.

Še ob novem Pobrežju na štajerskem koncu v prihodnjih letih načrtujete še kaj novih stanovanj?

Na štajerskem poleg Novega Pobrežja trenutno nimamo v načrtu novih stanovanj v okvirju lasnih investicij. Trenutno gradimo oz. pripravljamo gradnjo v Kopru, Ljubljani, Novem mestu, Lukovici, Lendavi, Kranju, Jesenicah, Mirni in Tržiču. Projekti so v različnih fazah od zaključevanja gradnje do začetka priprave (projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj).

Kako pa je z gradnjami v osrednjeslovenski regiji, natančneje v Ljubljani? Kaj načrtujete v bližnji prihodnosti tam?

V razvoju in pripravi pred gradnjo so v osrednjeslovenski regiji 3 projekti lastne gradnje – Glince Podutik v Ljubljani (za pridobitev okvirno do 400 stanovanjskih enot), Lukovica (za pridobitev predvidoma 80 stanovanjskih enot) in na daljši rok Škotin, Domžale (za pridobitev predvidoma 130 stanovanjskih enot).

Na vaši spletni strani piše, da je začetek gradnje prve faze Novo Pobrežje predviden po letu 2025 ob pogoju zagotavljanja finančnih virov za realizacijo soseske. Kako je torej s finančnim delom te investicije?

Sklad ima zagotovljena sredstva za trenutne faze investicije (projektiranje in pridobivanje gradbenega dovoljenja). Zagotavljanje ustreznih finančnih virov za nadaljnje faze izvedbe je še del načrtovanj Stanovanjskega sklada RS za obdobje od leta 2025 do končne izvedbe projekta.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Katere so glavne investicije Stanovanjskega sklada RS, ki bodo letos zaključene, katere investicije so v izvedbi, a bodo končane po letu 2024?

Stanovanjski sklad RS bo iz naslova lastnih investicij v letošnjem letu zaključil dva projekta: Nova Dolinska v Kopru, kjer bo na voljo 91 javnih najemnih stanovanj ter Podbreznik Novo mesto, kjer bodo na voljo 103 stanovanjske enote. Oba projekta sta, poleg lastnih virov Sklada, sofinancirana s sredstvi NOO (načrt za okrevanje in odpornost) in posojilom CEB.V razvoju in pripravi pred gradnjo pa je 16 projektov na lokacijah po celi Sloveniji (Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava, Ljubljana, Maribor, Novo mesto, Tržič in Mirna) za pridobitev okvirno 1800 stanovanjskih enot. Na podlagi Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanj pa bo v začetku leta 2025 zaključen projekt Podbreznik Novo mesto, kjer bo na voljo 83 javnih najemnih stanovanj (Sklad 41 + MO Novo mesto 42).Na podlagi Javnega poziva za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo sta bila v letu 2024 zaključena projekta Radlje ob Dravi (28 oskrbovanih stanovanj) in Ravne na Koroškem 35 (javnih najemnih stanovanj). Razvoj investicij Stanovanjskega sklada RS je odvisen od sodelovanja lokalnih skupnosti, vezano na prostorske akte in komunalno ter prometno urejanje območij, državnih organov vezano za pridobivanje mnenj  nosilcev urejanja prostora (problematika poplavne varnosti in pridobivanje vodnih soglasij) ter predvsem zagotovitve ustreznih virov financiranja in kadrovske okrepitve.

2. Koliko imate za letošnje leto predvidenih sredstev za investicije?

V letošnjem letu imamo predvidenih 34 mio EUR za izvedbo 18 projektov lastnih investicij, tako v pripravi kot tudi v gradnji.

3. Kateri so glavni kriteriji za pripravo načrtov oziroma izbiro investicij Stanovanjskega sklada RS?

Glavni kriteriji za izbiro investicij so možnosti pridobitve zemljišča za gradnjo večstanovanjskih stavb s strani Sklada, državna resolucija ReNSP15–25, ki opredeljuje prednostna območja za stanovanjsko oskrbo, t.j. območja, kjer je potreba prebivalstva in gospodarstva po javnih najemnih stanovanjih največja (opredelitev PROSO) ter s strani Občin izkazane potrebe po javnih najemnih stanovanjih po posameznih občinah, ki jih preverjamo skozi lastne Ankete.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko in kateri stanovanjski projekti so v prihodnje načrtovani v štajerski regiji? Koliko od njih konkretno v Mariboru?

Sklad načrtuje na stavbnem zemljišču na vzhodnem delu Maribora, na desnem bregu Drave, gradnjo nove stanovanjske soseske »Novo Pobrežje«.

Skupaj je načrtovanih 439 stanovanj v dveh samostojnih gradbenih fazah, in sicer bo v območju ena (O1) 321 javnih najemnih stanovanj in 30 oskrbovanih stanovanj, v območju dva (O2) pa 58 javnih najemnih stanovanj ter 30 oskrbovanih stanovanj.

Kateri projekti bodo v naslednjih dveh letih izvedeni v Mariboru z okolico?

Odgovor pri spodnjem vprašanju.

Kako daleč je projekt soseske Novo Pobrežje v Mariboru?

Projekt je trenutno v fazi priprave projektne dokumentacije  in pridobivanja integralnega gradbenega dovoljenja. Začetek gradnje po fazah skladno z OPPN je predviden po letu 2025. Razvoj investicije v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve vira financiranja, zadolževanja, kadrovske okrepitve Sklada ter izvedbe ostalih ukrepov na strani države, ki se aktivno pripravljajo.

Koliko in kateri stanovanjski projekti so v prihodnje načrtovani v osrednjeslovenski regiji? Koliko od njih konkretno v Ljubljani?

V razvoju in pripravi pred gradnjo so v osrednjeslovenski regiji 3 projekti lastne gradnje – Glince Podutik v Ljubljani za pridobitev okvirno do 400 stanovanjskih enot, Lukovica za pridobitev predvidoma 80 stanovanjskih enot in na daljši rok Škotin, Domžale za pridobitev predvidoma 130 stanovanjskih enot.

Kateri projekti bodo v naslednjih dveh letih izvedeni v Ljubljani z okolico?

V fazi priprave (izdelava projektne dokumentacije, gradbeno dovoljenje) sta 2 projekta lastne gradnje: Glince Podutik v Ljubljani in Lukovica. Predvidevamo, da bomo z gradnjo sukcesivno začeli v letu 2025.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja. Odgovore je zapisal in nanj odgovoril g. Remec:

Kako komentirate ta korak? Gre za ustrezen znesek? 

Gre za pomemben korak k sistemski ureditvi financiranja gradnje javnih najemnih stanovanj, za kar je potrebno na osnovi ciljev in nalog novega Nacionalnega stanovanjskega programa 2025 – 2035 sprejeti ustrezno zakonsko podlago. Ugodni dolgoročni krediti Stanovanjskega sklada RS v vrednosti 100 mio evrov letno bi lahko skupaj z lastnimi viri občin, stanovanjskih skladov in drugih izvajalcev javne gradnje ter krediti bank ali naložbami institucionalnih investitorjev omogočali gradnjo do 2000 novih stanovanj letno.

Je to dovolj za gradnjo obljubljenih 20.000 stanovanj do leta 2030?

Financiranje je samo eden od pogojev za izgradnjo 20.000 novih stanovanj, predpogoj pa je zagotovitev dovolj primernih zemljišč predvsem v mestnih občinah, kjer je potrebno urbanistično umestiti večje soseske z višjimi bloki, ki omogočajo cenejšo gradnjo za dostopne najemnine.

Kaj mora slediti po zagotovitvi sistemskega vira financiranja gradnje stanovanj, da bo tudi res prišlo do realizacije?

Pripraviti je potrebno zadostno število projektov z gradbenim dovoljenjem v vseh regijah, kjer primanjkuje najemnih stanovanj, ker trenutno stanje projektov zadošča samo za eno do dve leti. Tudi kapacitete gradbenih podjetij se bodo morale bistveno povečati, ker trenutno posamezni izvajalci zmorejo projekte le do okoli 200 stanovanj, ponudbe konzorcijev pa so zaradi stroškov koordinacije zelo visoke. Sistemsko financiranje bo gotovo vzpodbudilo posamezna gradbena podjetja za dolgoročna vlaganja v nove  tehnologije in opremo s ciljem večje tipizacije in prefabrikacije, kar je pogoj za hitrejšo in cenejšo gradnjo.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na zastavljena vprašanja.

Ali ste na skladu s ciljem, da bi JNS vendarle aktivirali, pristojnim ministrstvom podali določene konkretne predloge sprememb, npr. v smislu povečanja najemnine, uvedbe davčnih olajšav in poenostavitve pogojev?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitve zakonodaje, vsekakor pa pristojno ministrstvo seznanja s svojimi izkušnjami in ugotovitvami ter bo tudi v prihodnje z ugotovitvami prispeval v morebitnem postopku analize ali prenove instrumenta in povezane zakonodaje, zlasti davčne in lastninsko pravne. Javnost je še vedno premalo seznanjena z možnostjo oddaje lastniških stanovanj v najem in kasneje v podnajem, zato bomo temu področju seznanjanja javnosti v prihodnje, skladno z omejenimi razpoložljivimi kadrovskimi in finančnimi zmožnostmi, tudi v prihodnje namenjali pozornost in aktivnosti ter upamo, da se pravne podlage in okoliščine za izvajanja ukrepa v prihodnosti izboljšajo.

Kaj na podlagi izkušenj pravzaprav ugotavljate, da so glavni razlogi, da JNS ni ustrezno zaživela?

Ena izmed ključnih ovir, da Javna najemna služba ni ustrezno zaživela, se nahaja na strani izračunane najemnine, ki jo Stanovanjski sklad RS plačuje lastniku nepremičnine. Najemnina je izračunana na podlagi točkovalnega zapisnika in enotne metodologije, izhajajoče iz Stanovanjskega zakona (SZ-1) ter vezana na vrednost točke za izračun vrednosti neprofitnega stanovanja, ki se je skladno s 7. odstavkom 116. člena SZ-1 s 1. 4. 2024 dvignila iz 3,50 EUR na 3,65 EUR, kar je posledično vplivalo na dvig izračunane mesečne najemnine.

Poleg višine najemnine težave na strani ponudnikov nastopijo tudi pri pridobitvi obvezne dokumentacije, in sicer pri pridobitvi gradbenega in uporabnega dovoljenja, prav tako so najemodajalci tudi zavezanci za plačilo dohodnine od dohodka iz naslova oddajanja premoženja v najem, kjer je bila v predhodnih letih stopnja nižja, od davčnega leta 2023 dalje pa se dohodnina v tem primeru odmeri po stopnji 25 % od doseženega prihodka.

Ali ocenjujete, da je, če bi bila ustrezno zastavljena in spodbujena, lahko eden od vzvodov za aktiviranje praznih stanovanj (oz. za dolgoročno oddajanje) in da bi bilo ob vse bolj pereči stanovanjski problematiki potrebno ponovno razmisliti, kako jo ustrezno vzpostaviti? Sploh ker gre v primerjavi z investicijami v novogradnjo javnih najemnih stanovanj za stroškovno in časovno bolj učinkovit ukrep.

Verjamemo, da bo interesa in ponudb za oddajo lastniških (praznih) stanovanj več, v kolikor se bo zakonodaja spremenila in dopolnila, na kar pristojno ministrstvo sprotno opozarjamo, vsekakor pa bo poleg tega potreben tudi miselni preskok ciljnih ponudnikov, da se bodo odločali za obliko oddaje v javni najem, ki morda ni tako donosna kot tržne oblike, vendar pa nudi varnost najema, ustrezno upravljanje ter predvidljive poslovne odnose. Vsekakor pa ugotavljamo, da se vseskozi kažejo pomanjkljivosti modela javne službe za najemniško upravljanje, ki je vzpostavljen z zakonodajo in ni bil zadostno analitično predhodno preučen z vseh vidikov izvajanja ter odstopa od modela, ki ga je Stanovanjski sklad RS z zunanjimi strokovnjaki preučil in oblikoval pred samim sprejemom zakonodaje ter žal ni bil sprejet s strani zakonodajalca.

Kakšne so sicer dosedanje statistike – koliko ponudb lastnikov stanovanj ste prejeli oziroma sprejeli in koliko stanovanj je bilo v tem okviru oddanih?  Kakšen je bil na drugi strani interes najemnikov?

Stanovanjski sklad RS je v okviru izvajanja tega instituta do 24. 4. 2024 prejel 38 ponudb. S 7 najemodajalci nepremičnin smo že podpisali najemne pogodbe ter 6 stanovanj in 1 hišo tudi prevzeli v posest ter oddali naprej v podnajem upravičencem do podnajemnega stanovanja. Z ostalimi ponudniki žal do sklenitve pogodbe ni prišlo in sicer najpogosteje iz razloga zakonsko določene višine najemnine. Na drugi strani pa je izražen bistveno večji interes ljudi za podnajem stanovanj, saj smo na razpis, objavljen dne 9. 9. 2022 skupno na dan 24. 4. 2024 prejeli kar 483 prijav.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Stanovanjski sklad RS je z investitorjem EXIIT Invest sklenil prodajno pogodbo za nakup  28 novih javnih najemnih oskrbovanih stanovanj v novem objektu Hmelina v Radljah ob Dravi. Skladno s prodajno pogodbo se bo kupnina nakazovala v več obrokih, skladno z izpolnitvijo posameznih pogojev, vezanih na izplačilo. Glede na to, da objekt še nima pridobljenega uporabnega dovoljenja, primopredaja še ni izvedena in Stanovanjski sklad RS še ni lastnik stanovanj. Nova stanovanja bomo ponudili zainteresiranim prosilcem preko Javnega razpisa (http://www.oskrbovana.ssrs.si/), ki bo objavljen na spletni strani in sicer po izpolnitvi pogojev za objavo (dokončanje objekta, izdaja uporabnega dovoljenja, odprava napak, zaključeno opremljanje…).

Oskrbovana najemna stanovanja bodo namenjena prosilcem starim nad 65 let. Poleg prosilca lahko v stanovanju bivajo kot uporabniki tudi zakonski/zunajzakonski partner najemnika ali druge osebe, starejše od 65 let. Zdravstveno stanje prosilca in ostalih uporabnikov pa mora omogočati samostojnost bivanja ob organizirani pomoči, tako da oseba ne potrebuje popolnega institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših občanov. Poleg tega prosilec in zakonski/zunajzakonski partner prosilca oziroma druga oseba – uporabnik, starejša od 65 let ne sme/jo biti lastnik/i nepremičnega premoženja, ki je primerno za bivanje in presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, razen v primeru, da se v prijavi uveljavlja prednost z oddajo lastnega nepremičnega premoženja v najem v okviru Javne najemne službe. S pogoji za najem se lahko podrobneje seznanite tudi na spletni strani http://www.oskrbovana.ssrs.si/. Poleg najemnine bodo morali najemniki plačevati tudi individualne obratovalne stroške in druge stroške, povezane z uporabo stanovanja ter stroške za obratovanje skupnih delov stavbe. Najemnine bodo prav tako znane z objavo razpisa. Oskrbovana stanovanja bodo opremljena s kuhinjami z aparati ter omarami ter bodo na voljo le za dolgoročni najem in niso predvidena za odkup.

Poleg navedenih novih stanovanj je Stanovanjski sklad RS v občini Radlje ob Dravi lastnik 11 neprofitnih najemnih stanovanj, ki jih občina oddaja na podlagi dodelitve razpolagalne pravice.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja

Zakaj ste se odločili, da kupite parcele na Mirni. Tam naj bi po mojih informacijah zgradili 40 oskrbovanih stanovanj, drži ta podatek?

Občina Mirna je v skladu z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 90/21), v decembru 2023 obvestila Stanovanjski sklad RS o prodaji svojih zemljišč. S predmetno spremembo Stanovanjskega zakona je bil namreč uveljavljen institut predkupne pravice v korist predkupnega upravičenca Stanovanjskega sklada RS, z namenom učinkovitega izvajanja stanovanjske politike pri prodaji občinskih zemljišč, namenjenih za gradnjo večstanovanjskih stavb, ki hkrati predstavlja instrument aktivne zemljiške politike.

Skladno z zakonom, morajo lokalne skupnosti o  nameravani prodaji zazidljivega zemljišča, ki je po prostorskih načrtih (že) opredeljeno za gradnjo večstanovanjskih stavb, obvestiti Stanovanjski sklad RS ter mu ponuditi, da zemljišče odkupi pod enakimi pogoji, kot jih je lokalna skupnost določila za primer prodaje drugemu kupcu.

Stanovanjski sklad RS je strokovno, pravno in finančno preveril status zemljišč, ki so bila predmet ponudbe s strani občine Mirna. Ker je na zemljiščih možno graditi večstanovanjske objekte  z vrsto stanovanj, ki sodijo v dejavnost Sklada, se je Stanovanjski sklad RS odločil za uveljavljanje predkupne pravice in je z Občino Mirna podpisal prodajno pogodbo za nakup predmetnih zemljišč.

Ta oskrbovana stanovanja bodo verjetno namenjena starejšim? Za kakšen tip objektov bo pravzaprav šlo, lahko kaj več poveste o teh oskrbovanih stanovanjih?

Stanovanjski sklad RS je po podpisu pogodbe pristopil k izdelavi idejne zasnove bodočih objektov  v več variantah, ki bodo izdelane predvidoma v prvem delu leta 2024.

Na podlagi izdelane zasnove se bo Sklad odločil o najbolj optimalni rešitvi novih objektov in jih predstavil tudi Občini Mirna.

Še tole, kdaj predvidevate, da bodo tam zabrneli stroji, že letos ali morda naslednje leto.

Pričetek gradnje novih objektov je predviden v letu 2025.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS