Spoštovani,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

1. Zakaj ste se odločili za elektronsko javno dražbo? Kakšne so po vašem mnenju prednosti te oblike prodaje?

Stanovanjski sklad RS se poslužuje javnih dražb že dolga leta, saj je to eden izmed načinov prodaje, ki nam jih omogoča zakonodaja razpolaganja s stvarnim premoženjem. Elektronsko javno dražbo smo prvič izvedli konec preteklega leta. Za javne dražbe se odločamo največkrat v primerih odtujevanja poslovno nepotrebnih nepremičnin pa tudi v primeru prodaje novih poslovnih prostorov, saj zakonodaja določa, da naj se postopek razpolaganja z nepremičnim premoženjem praviloma izvede z javno dražbo pri čemer je cilj prodaje čim višja kupnina. Poleg tega se nam zdi javna dražba transparenten način prodaje, ki omogoča sodelovanje najširšemu krogu ljudi.

2. Prek katerega ponudnika jo boste izvedli?

Ponudnik storitev e-javne dražbe je PRAETOR d.o.o., varno in gospodarno poslovanje in svetovanje. Navedeno je razvidno tudi iz besedila e-javne dražbe, ki smo vam jo posredovali na vaše zaprosilo na vaš e-naslov.

3. Kakšen je postopek za izvedbo javne dražbe? Na katere težave ste morda naleteli?

Konkretni postopek je opredeljen v vsebini javne dražbe, ki smo vam jo posredovali. Okvirni potrebni postopki pa so določeni že z Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti in Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti. Pri izvedbi doslej nismo naleteli na težave.

4. Prosil bi vas še za kake podrobnosti o samih stanovanjih….velikosti, izklicnih cenah? Kdaj so bila zgrajena?

V naši e-pošti z dne 13. 5. 2015 v kateri smo vas vprašali o ceni storitve oglaševanja, smo vam posredovali tudi besedilo elektronske javne dražbe, ki se bo izvedla dne 3. 6. 2015. Na konkretni dražbi se bodo prodajali izključno trije poslovni prostori, vsi podatki so razvidni iz same vsebine (besedilo bo dne 15. 5. 2015 objavljeno tudi v Uradnem listu RS, že sedaj pa so vsi podatki razvidni na našem spletnem naslovu: https://ssrs.si/elektronska-javna-drazba-za-poslovne-prostore-zeleni-gaj-na-brdu-v-ljubljani ).

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

1.) Koliko izvrsb zaradi neplacil ste vlozili proti najmenikov vasih stanovanj v zadnjih petih letih in koliko ze letos. Koliko po posameznih krajih oziroma obcinah.

Na področju neprofitnih najemnih stanovanj postopke vodijo upravniki, ki v imenu Stanovanjskega sklada RS pobirajo in izterjujejo najemnino. Javni razpis za tržna stanovanja je bil objavljen v začetku leta 2011. Prve izvršbe smo vložili v letu 2012, tako da smo v letu od 2012 do danes vložili 83 izvršb. Stanovanjski sklad RS ne vodi evidenco izvršb po krajih in občinah, zato s tem podatkom ne razpolagamo.

2.) Koliko ?postopkov za odpoved najemne pogodbe ste sprozili in koliko koncali z dejansko sodbo oziroma sporazumno odpovedjo v zadnjih petih letih in koliko ze letos? Koliko od teh je po posameznih krajih oziroma obcinah.

Stanovanjski sklad RS ne vodi evidenco na način kot ste ga opredelili, zato s tako obdelanimi podatki ne razpolagamo, lahko pa vam sporočimo, da je bilo od leta 1994 do sedaj na področju oddaje neprofitnih najemnih stanovanj vloženih 584 tožb. Od tega je bilo 286 realiziranih, in sicer 174 z deložacijami, v ostalih 112 primerih pa so najemniki stanovanja predali sami. Deložacij je bilo od leta 2010 dalje 97. Letos je bilo opravljanih 7 deložacij, in sicer tri v Mariboru, ter po ena v Kočevju, Ljubljani in Ribnici in Jesenicah.
Tožbe na odpoved najemne tržne pogodbe in izpraznitev stanovanja: v letu 2012 – 9, v letu 2013 – 5 in v letu 2014 – 2. V letu 2015 še ni bilo vloženih tožb na odpoved in izpraznitev. Pri tržnem najemu sta bili do sedaj izvedeni dve deložaciji v letu 2014 in sicer ena na Jesenicah in ena v Mariboru, v vseh ostalih primerih pa so bile predaje stanovanj prostovoljne.

3.) Koliko lastnikov je po sodbah prostovoljno predalo stanovanja v zadnjih petih letih in koliko ze letos? Koliko od teh je po posameznih krajih oziroma obcinah?

Iz vprašanja ni jasno razvidno na kakšne sodne primere in sodbe naj bi se nanašalo, vendar pa ob najemu najemniki ne postanejo lastniki.

4.) Kdo je bil v primeru izvrsb in kdo v primerov postopkov za odpoved najemne pogodbe pravni zastopnik sklada in koliko mu je sklad za te postopke po letih ze placal in koliko letos?

Stanovanjski sklad RS sodeluje v predmetnih postopkih z različnimi subjekti po celotni Sloveniji in nima ene same pooblaščene družbe za izvajanje teh postopkov na neprofitnem in tržnem najemu, prav tako ne vodi evidence plačil po vrsti del, ki jih ti subjekti opravljajo za Sklad. Na področju tržnega najema in postopkov vezanih na subsidiarnost pri tržnem najemu (ki ga izvajamo šele nekaj let) in neprofitnih najemih pa sodelujemo zadnjih letih z Odvetnikom Bojanom Župevcem iz Ljubljane (ki ne zastopa Sklada izključno v teh zadevah), na področju postopkov odpovedi neprofitnega najema pa sicer sodelujemo z različnimi subjekti (upravniki objektov in stanovanj in odvetniki) po celotni Sloveniji v odvisnosti od posameznih lokacij. Ob tem naj dodamo, da ne vodimo evidence plačil tem subjektom po vrsti opravila, kot npr. odpoved najemne pogodbe, itd.

5.) Koliko je SSRS placal sodnim izvrsiteljem po letih v zadnjih petih letih in koliko letos?

Stroški sodnih izvršiteljev po letih so naslednji:
2010 6.100,85 €
2011 5.718,41 €
2012 6.392,32 €
2013 3.095,76 €
2014 6.189,49 €
2015 3.849,20 € (plačila do 31.3.2015)
Stroški izvršiteljev se nanašajo tudi na izterjavo dolga, in ne samo na izterjavo najemnin.

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

Stanovanjski sklad RS ne razpolaga s podatki o številu deložacij v Sloveniji, saj ni pristojen za njihovo zbiranje. Prav tako ne vodi evidenco o deložirancih za Slovenijo. Predlagamo, da se obrnete na ministrstvo pristojno za stanovanjske zadeve.

Stanovanjski sklad RS (SSRS) v primeru neplačevanja obveznosti iz naslova najemnega razmerja ravna skladno z veljavno zakonodajo s stanovanjskega področja.

Zoper najemnike – dolžnike vodimo dva različna sodna postopka in sicer postopek na plačilo dolga (vlaganje izvršb) in postopek na odpoved najemne pogodbe. Na podlagi 103. člena SZ-1 (krivdni odpovedni razlogi – odpoved najemne pogodbe) se preko pooblaščenega upravnika najemniku pošlje opomin na odpoved najemne pogodbe in plačilo dolga z navedbo posledic za najemnika, če tega ne stori. če se najemnik na opomin odzove s prošnjo o načinu plačila dolga, SSRS temeljito prouči vse okoliščine in v kolikor obstajajo utemeljeni razlogi, se z njim sklene pisni dogovor o poravnavi dolga. V primeru nespoštovanja tega dogovora, se najemnika ponovno opozori in šele nato se zoper njega na pristojno sodišče vloži tožba na odpoved najemne pogodbe.

Kadar sodišče pozove SSRS k postopku mediacije se SSRS nanjo odzove. Sprejeto imamo odločitev, da v kolikor najemnik – dolžnik poravna ves dolg (najemnina, zamudne obresti, sodni stroški), da SSRS odstopi od tožbe na odpoved najemne pogodbe. če najemnik ne spoštuje dogovora iz mediacije, se sodni postopek na odpoved najemne pogodbe nadaljuje.

Kadar je s pravnomočno sodbo najemniku odpovedna najema pogodba, se ga pozove k prostovoljni predaji stanovanja in to v roku iz sodbe (ponavadi je to 60 dni). Hkrati s tem pozivom, se ga še zadnjič pozove k plačilu dolga, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi. če najemnik ne poravna dolga in v tem roku sam ne preda stanovanja, se na pristojno sodišče vloži zahtevek za realizacijo pravnomočne sodbe. Sodišče nato določi sodnega izvršitelja, ki na podlagi pravnomočne sodbe razpiše deložacijo.

V primeru, da se najemnik na SSRS obrne z vlogo za odlog deložacije in izkaže da bo dolg z veliko verjetnostjo lahko poplačal in je to voljan narediti, se mu ugodi. V primeru, da dolžnik ne spoštuje dogovora se izvršilni postopek (deložacija) po tem roku nadaljuje. SSRS v večini primerov sodeluje s Centri za socialno delo in jih seznanja s postopki, ki se vodijo zoper najemnikov – dolžnikov.

Naj še poudarimo, da lahko vsak najemnik skladno z 36. členom Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev na Center za socialno delo vloži vlogo za dodelitev subvencije najemnine za neprofitno stanovanje. SSRS pri teh postopkih vse najemnike obravnava enakopravno, ob tem pa upošteva vse olajševalne okoliščine in veliko mero razumevanja do gmotne in socialne stiske.

V neprofitnih stanovanjih v lasti Stanovanjskega sklada RS je stanje opravljenih deložacij v zadnjih letih naslednje:

Leto: 2012 Št. deložacij: 22

Leto: 2013 Št. deložacij: 22

Leto: 2014 Št. deložacij: 24

Lep pozdrav,
Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

Zanima me, kaj se dogaja na delu soseske Zeleni gaj, ki še ni dokončana? Ali dela potekajo normalno, glede na to, da naj ne bi bilo videti, da se kar koli izvaja na soseski? Kdaj bo ta del soseske dokončan?

Izvedba del v funkcionalni enoti F3 (vzorčna hiša, 52 stanovanj) je v fazi gradbenih del: izvedba konstrukcije in zasipov kletnega dela objekta, izvedba del v funkcionalni enoti F5.2 (85 stanovanj) je v fazi zaključnih gradbeno obrtniških in inštalacijskih del. Predvidena pridobitev uporabnih dovoljenj za funkcionalni enoti F3 in F5.2 je november 2015.

Koliko stanovanj je še neprodanih v že dokončanih delih?
Kolikim kupcem ste predali stanovanja?
V soseski Zeleni gaj na Brdu je trenutno prostih 97 stanovanj. Od prvega izbora, ki je bil v mesecu oktobru 2014 dalje do februarskega izbora pa je trenutno prodanih 275 stanovanj, od tega je 228 stanovanj že predanih kupcem.

Kako komentirate dejstvo, da so se stanovanja v Zelenem gaju že pojavila na spletnih straneh za posredovanje stanovanj v najem?
Lastniki stanovanj skladno z določili javnega razpisa in sklenjenih prodajnih pogodb z nepremičninami prosto razpolagajo.

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovana,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja na katera smo odgovarjali že v letu 2011 in 2012.

Supervizor razkriva, da je SSRS med leti 2005 in 2007 notarju Andreju Škrku nakazal 20.524.538,29 evrov, od tega glavnino, več kot 15 milijonov januarja 2007.

Prosim za natančno pojasnilo, za kakšno nakazilo gre?
Za katere storitve je SSRS notarju nakazal 20 milijonov evrov?

Notar Andrej Škrk ni bil končni prejemnik vseh nakazil iz zneska, ki ga navajate, kot je razvidno iz spletne aplikacije za spremljanje izdatkov javnih institucij.
V pretežni meri oz. 19.823.280,06 EUR se nakazila nanašajo na finančne transakcije, povezane za plačevanje preko skrbniških in fiduciarnih računov. Aplikacija izkazuje zgolj enostranska finančna nakazila, kar pa v konkretnem izpostavljenem primeru predstavlja zelo izkrivljeno sliko.

SSRS je na podlagi javnega poziva zbiral tudi ponudbe za nakup stavbnih zemljišč. Tako je 24.1.2006, skladno s sprejeto ponudbo in podpisano prodajno pogodbo, SSRS na TRR notarja Škrka nakazal 476.862.052,00 SIT (1,99 mio EUR) za nakup stavbnih zemljišč na lokaciji v Ivančni Gorici. 7.8.2006, je SSRS, skladno s sprejeto ponudbo in podpisano prodajno pogodbo, na TRR notarja Škrka izvršil nakazilo 664.450.966,08 SIT (2,77 mio EUR) za nakup stavbnih zemljišč na lokaciji Lukovica.

Za nakup stavbnih zemljišč na lokaciji v Kranju je SSRS najprej izvršil 30.7.2007 nakazilo na TRR notarja Škrka v višini 6.602.479,20 EUR. Ker je bilo potrebno sredstva prenakazati na fiduciarni račun, je notar Škrk 31.7.2007 izvršil vračilo sredstev na TRR SSRS, SSRS pa je 31.7.2007 nakazal sredstva v navedeni višini na fiduciarni račun.
Sklad je 31.7.2007 izvršil tudi nakazilo na TRR notarja Škrka v višini 1.843.297,20 EUR za nakup stavbnih zemljišč na lokaciji Hrpelje-Kozina. Neto nakazila v mesecu juliju 2007 so tako znašala za nakup stavbnih zemljišč 8,4 mio EUR in ne 15 mio EUR.

Ker je v teh primerih šlo za vzajemno izpolnitev obveznosti tako prodajalca (dostava listin in izpolnitev pogojev) kot kupca (nakazilo kupnine) je bil izbran način izpeljave transakcije preko notarja.

V obdobju od 1.1.2003 do januarja 2011 je notar Andrej Škrk za opravljene notarske storitve prejel nakazila v višini 701.258,23 EUR.
Radi bi vas opozorili, da spletna aplikacija za spremljanje izdatkov javnih institucij v tem delu ne izkazuje jasne slike, saj izkazuje bruto nakazila in torej ne upošteva morebitnih vračil. Notarji kot osebe javnega zaupanja sestavljajo po določbah zakona o notariatu javne listine o pravnih poslih, izjavah volje oziroma dejstvih, iz katerih izvirajo pravice: prevzemajo listine v hrambo, denar in vrednostne papirje pa za izročitev tretjim osebam ali državnim organom. Po nalogu sodišč opravljajo zadeve, ki se jim lahko odstopijo po zakonu. Ker je v teh primerih šlo za vzajemno izpolnitev obveznosti tako prodajalca (dostava listin in izpolnitev pogojev), kot kupca (nakazilo kupnine), je bil izbran način izpeljave transakcije preko notarja.
Opozarjamo tudi na pojasnila podana s strani Komisije za preprečevanje korupcije dostopna na njeni spletni strani glede zaupanja v podatke aplikacije Supervizor, saj se Komisija za preprečevanje korupcije do objavljenih podatkov ne opredeljuje in tudi ne prevzema odgovornosti za njihovo točnost. Iz podatkov, ki se izpišejo med zadetki, tako ne izhaja nujno zaključek, da je bil prejemnik sredstev iz sektorja države tudi končni koristnik teh sredstev. Gre le za podatke o izplačilih.

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

V nadaljevanje vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

Kaj se dogaja z zemljišči, ki jih je sklad leta 2002 odkupil od podjetja Etaline inženiring? Ali se na zemljiščih gradi? Ali so kakšni načrti za gradnjo? Prosim, če zelo natančno javite tudi lokacijo zemljišč.

Stanovanjski sklad RS ima na območju Vižmarje, enota prostorskega urejanja 584, v lasti cca 24.000 m2. Glede na skupno enoto urejanja prostora, površina zemljišča v lasti Stanovanjskega sklada RS predstavlja zanemarljiv delež površine. Za navedeno območje urejanja je predpisan OPPN, ki pa še ni sprejet in postopki za njegovo pripravo še ne potekajo. O terminski opredelitvi začetka gradnje in glede drugih zaprošenih podatkov se glede na stanje projekta ni možno opredeliti.

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

Pozdravljeni, držijo navedbe spletnega portala Žurnal, da je Stanovanjski sklad od bank, ki so kreditirale nakupe zahtevala, da denar deponirajo pri izbranemu notarju?

Stanovanjski sklad RS je skladno z zakonom ter splošnimi pogoji izročil v notarsko hrambo zemljiškoknjižna dovolila notarju, pri čemer je poleg pogoja plačila kupnine, kot pogoj določena tudi predložitev primopredajnega zapisnika na podlagi uspešno opravljene primopredaje stanovanjske enote. Pogoj plačane kupnine kupec izpolni po predložitvi dokazila o plačilu celotnega zneska kupnine, zmanjšanega za morebitni zadržani del kupnine v višini 5% v primeru ugotovitve obstoja očitnih stvarnih napak, kar kupec povzame v primopredajnem zapisniku. Kot predložitev dokazila o plačilu kupnine skladno z vsebino zapisnika o prevzemu listine v hrambo šteje pisni dokaz, iz katerega je razvidno nakazilo denarnega zneska na račun Stanovanjskega sklada RS kot prejemnika, bodisi overjen prepis notarskega zapisnika o deponiranju zneska kupnine ali dela kupnine s katerim notar dokazuje, da je na njegov fiduciarni račun v imenu kupca za Stanovanjski sklad RS kot prodajalca prejel deponirani znesek. Zadnja možnost, t.j. deponiranje denarnega zneska, pride v poštev takrat, ko stranka zneska kupnine ne poravna iz lastnih sredstev, ampak v ta namen z izbrano banko sklene kreditno pogodbo in najame posojilo.

Ni odveč poudariti, da rešitev, ki je v konkretnem primeru predstavljala alternativo notarski hrambi denarja, t.j. v primerih, ko banka za odobritev posojila zahteva ustanovitev hipoteke na tretjih nepremičninah (torej ne kupljenih) in kasneje naknaden prenos hipoteke na nepremičnine, ki so predmet nakupa od Stanovanjskega sklada RS šele po dvigu listine iz hrambe in vložitvi zemljiškoknjižnega predloga vpisa lastninske pravice v korist kupca, stroškovno predstavlja manj ugodno rešitev oziroma dosti višji znesek.

Stanovanjski sklad RS kot prodajalec kupcem ni pogojeval deponiranja kupnine oziroma dela kupnine pri notarju, temveč so imeli kupci prosto izbiro plačila kupnine neposredno na račun Stanovanjskega sklada RS kot prodajalca. Skladno z običajno prakso pri nakazilih kupnine v primeru pridobitve hipotekarnega kredita, ko banke sredstva kredita nakazujejo šele po vpisu plombe za vpis lastninske pravice in hipoteke v zemljiško knjigo, pa je Stanovanjski sklad RS kot prodajalec bankam upnicam omogočil, da za čas do prevzema zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe, ko vpis plombe še ni mogoč, banke denarna sredstva deponirajo pri notarju, ki je v notarskem zapisniku zapisal splošne pogoje prodaje za lokaciji F4 in F5.1 ter je posledično seznanjen z obema projektoma. Sama hramba denarja pri notarju je bila predvidena izključno iz razlogov operativne in časovne racionalnosti ter ekonomičnosti glede na to, da so bile pri notarju sklepane tudi prodajne pogodbe s končnimi kupci in deponirana tudi zemljiškoknjižna dovolila in je bilo s tem povezano tudi preverjanje vseh pogojev za dvig deponiranih zemljiškoknjižnih dovolil iz notarske hrambe.

četudi informacija ne drži in jo boste zanikali, me zanima, koliko takšnih deponiranj so banke vseeno izvedle pri notarju?

S številom koliko deponiranj so banke izvedle pri notarjih, nismo seznanjeni.

Drži, da je Stanovanjski sklad favoriziral le enega notarja, Uroša Kosa? Zakaj samo enega?

Notarsko storitev lahko fizične in pravne osebe v Republiki Sloveniji opravijo pri katerikoli notarki ali notarju, ki je imenovan/a in opravlja svojo poklicno dejavnost osebno, skladno z Ustavo, Zakonom o notariatu, Kodeksom notarske poklicne etike ter ostalimi splošnimi akti.

Odgovore na to temo najdete tudi objavljene na naši spletni strani https://ssrs.si/novice/Odgovori-na-novinarska-vprasanja-zurnal-24

Lepo pozdravljeni,
Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja

Rok za prijavo na razpis direktorja/-ice se je izrekel 14.2.2015. Postopki izbora še potekajo, zato vam na ostala vprašanja ne moremo odgovoriti. Do izbora novega direktorja/-ice sklad vodi direktor dr. Žiga Andoljšek.

Naj vas opomnimo, da novinarska vprašanja sprejemamo LE na elektronski naslov: tajnistvo@localhost/SSRS in vam tokrat zadnjič odgovarjamo na vprašanje, ki ni poslano na pravilen način.

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

Zanima me, koliko stanovanj v soseski na Brdu je že prodanih in prevzetih.
V soseski Zeleni gaj na Brdu je od prvega izbora, ki je bil v mesecu oktobru 2014 dalje do januarskega izbora trenutno prodanih 254 stanovanj, od tega je 194 stanovanj že predanih kupcem.

Eden izmed kupcev nas je opozoril, da je postal tudi solastnik ceste, čeprav lastništvo ceste ni bilo predmet razpisa. Zakaj ste stanovalcem “podarili” še cesto in kako ste to pravno izvedli?

Parcela z ident. oznako 1723-1393/23-0, ki predstavlja dovozno cesto je v prodajni pogodbi omenjena na začetku (1. člen 1. točka) v uvodnih ugotovitvah, kjer so naštete vse parcele, ki so del soseske. Ker je parcela 1723-1393/23-0, kategorizirana kot dovozna cesta, ki vodi skozi sosesko in iz katere so dostopi do ostalih delov soseske (uvoz v garažo, parkirni prostori…) in je posledično nismo mogli dati v etažno lastnino skladno z zakonodajo, ki ureja zemljiško knjižno vpisovanje, postane vsak kupec stanovanja v soseski Zeleni gaj na Brdu njen solastnik v primernem deležu, kot je opredeljeno v Splošnih pogojih prodaje opr. št. SV995/14 in sicer izrecno v 3. odstavku 5. člena. Torej kupcem nismo »podarili še ceste«, temveč jim ustrezni delež glede na kupljeno nepremičnino avtomatično pripade.

Kakšne obveznosti s tem prevzemajo lastniki stanovanj v soseski in kakšne predvidene stroške (pluženje, čiščenje …)?

Vsakokratni lastniki stanovanjskih enot v funkcionalni enoti F4 soseske Zeleni gaj na Brdu s tem prevzemajo vse obveznosti, ki izhajajo iz naslova lastništva. Gre za enake obveznosti, kot jih imajo do ostalih skupnih delov in zemljišč soseske. Stroški ne morejo biti znani v naprej, saj ni znan obseg vzdrževalnih del, ki jih bo potrebno opravljati (pluženje, čiščenje), saj se ti zaračunajo glede na dejansko izvedene. Za vzdrževanje ceste je, tako kot za vsa ostala zemljišča v soseski Zeleni gaj na Brdu, pogodbeno zadolžen upravnik.

Kdo je in kdo predvidoma bo lastnik igrišč v soseski?

Igrišča oziroma igrala, ki so nameščena na skupnih zemljiščih med posameznimi večstanovanjskimi stavbami v funkcionalni enoti F4 in se nahajajo na zemljiščih ob večstanovanjskih objektih ter so v uporabi vseh etažnih solastnikov v soseski Zeleni gaj na Brdu, so etažni lastniki v funkcionalni enoti F4, kot izhaja iz Splošnih pogojev prodaje opr. št. SV995/14.

Zakaj ste se odločili, da zemljiškoknjižno dovolilo izdate šele po primopredaji in ne, kot je običajno, že takoj po plačilu kupnine? Kakšni so pravni razlogi za tako odločitev?

Tak način, za katerega se je Stanovanjski sklad RS odločil v skladu z zakonodajo o varstvu kupcev stanovanj v večstanovanjskih stavbah (2. točka 4. odstavka
12. člena ZVKSES, ki dopušča prodajalcu možnost, da izroči zemljiškoknjižno dovolilo v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po drugem oziroma tretjem odstavku 15. člena tega ZVKSES) in zakonodajo o razpolaganju s stvarnim premoženjem, ki določa, da se zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo nepremičnine izroči po prejemu celotne kupnine. Tak način izročitve je bil opredeljen v Splošnih pogojih prodaje za obe funkcionalnih enoti ob začetku prodaje dne 23.7.2014 in so bili kupci z njim seznanjeni še predno so lahko vložili vloge za nakup stanovanja. Stanovanjski sklad RS je tako zemljiškoknjižno dovolilo deponiral pri notarju, pri čemer je eden izmed pogojev za dvig zemljiškoknjižnega dovolila iz deponacije tudi uspešno opravljena primopredaja stanovanjske enote. Obveznost prodajalca pri prodaji nepremičnine je namreč v tem, da mora nepremičnino izročiti kupcu v last in posest, kar pomeni, da je izročitev nepremičnine v posest kupcu pomembna faza prodaje. Ob sami primopredaji nepremičnine preide na kupca namreč tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja, nadalje od prevzema dalje nosi kupec vse stroške povezane z uporabo nepremičnine in tudi sorazmerni del stroškov skupnih delov stavbe. Ni si namreč mogoče predstavljati vknjižbe lastninske pravice na kupca brez obveznosti prodajalca, da nepremičnino izroči kupcu oziroma da jo le ta prevzame tudi posest. Prav tako se na sami primopredaji lahko ugotovijo napake, zaradi katerih lahko kupec odkloni prevzem nepremičnine oziroma zadrži del kupnine, kar pa posledično pomeni, da je končna višina plačila kupnine odvisna tudi od same primopredaje nepremičnine. V kolikor torej ugotovljenih napak na sami primopredaji ni oziroma so bile le te že odpravljene, potem je obveznost kupca, da plača celotno kupnino in bi bilo njegovo zadržanje kupnine neupravičeno. S tem pa bi ne bila plačana tudi celotna kupnina, ki pa je pogoj za prevzem zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe. ZVKSES v
4. odstavku 12.členu sicer določa, da se zemljiškoknjižno dovolilo izroči v notarsko hrambo v korist kupca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po 2. oz 3. odstavku 15. člena, pri čemer pa se le ta neločljivo navezuje na prevzem nepremičnine podrobneje opisan v 19. členu istega zakona. Sama primopredaja nepremičnine je torej implicitno neločljivo povezana s plačilom kupnine, katere končna višina potrebna za prevzem deponiranega zemljiškoknjižnega dovolila pa se torej ugotovi šele na sami primopredaji nepremičnine.

Kdaj ste kupce s tem dejstvom seznanili?

Kupci so bili o deponaciji zemljiškoknjižnega dovolila seznanjeni od objave razpisa dalje 23.07.2014, saj je bil takrat objavljen osnutek prodajne pogodbe, ki to določa v 8. členu, ter je to opredeljeno v Splošnih pogojih prodaje, konkretno v 22. členu, pri čemer se stanje plačila kupnine ugotovi na primopredaji stanovanjske enote, kjer lahko v primeru, da kupec ni plačal celotne kupnine prodajalec skladno s 6. odstavkom 16. člena ZVKSES, upoštevajoč morebitna upravičena zadržanja skladno s 7. odstavkom 16. člena ZVKSES, odkloni izročitev primopredaje.

Po naših informacijah so morali zaradi te vaše odločitve kupci plačati za deponiranje denarja (od plačila kupnine do primopredaje) pri notarju? Ali to drži in kakšen je bil ta strošek?

Stanovanjski sklad RS ni nobenemu kupcu naložil deponacije sredstev na račun notarja. Vsak se je za to možnost odločil sam ali pa zaradi zahtev oziroma poslovnih potreb pogojevanih s strani njegove prostovoljno izbrane banke posojilodajalke, ki mu je omogočila kreditiranje nakupa stanovanja. Strošek deponiranja sredstev pri notarju je določen z notarsko tarifo, ki je javno dostopna na spletni strani Notarske zbornice Slovenije. Pri tej deponaciji gre za samostojno odločitev kupca oziroma banke, ki financira njegov nakup, na katero Stanovanjski sklad RS ne vpliva in je ne pogojuje. Sama primopredaja nepremičnine ni v nobeni zvezi z deponiranjem denarja, temveč je deponiranje denarja posledica bank posojilodajalk, ki so za čas od nakazila kupnine na fiduciarni račun notarja do izpolnitve pogojev za prevzem deponiranega zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe in vpisom lastninske pravice ter vpisom hipoteke na ta način zavarovale svojo terjatev. Banke namreč pri sklepanju hipotekarnih sporazumov nakazujejo denarna sredstva šele in ko je v zemljiški knjigi vpisana plomba za vpis lastninske pravice in vpis hipoteke, kar pa pri tovrstnih nakupih novogradenj, kjer mora biti kupnina plačana pred prevzemom zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe ni mogoče. Notarjeva dolžnost pa je, da skrbi za zaščito kupca, banke in prodajalca.

Stanovalci se pritožujejo tudi, ker optika, ki naj bi bila pripeljana že do stanovanja, še ne deluje. Kje se je zapletlo in kdo je odgovoren za zamudo?

Stanovanjski sklad RS je izpolnil svoje zaveze iz razpisa za prodajo stanovanj in poskrbel, da ima vsako stanovanje v soseski Zeleni gaj na Brdu optično omrežje. S postopki za priključitev na omrežja ponudnikov je Stanovanjski sklad RS pričel 19.12.2014. V kolikor danes posameznim stanovanjem dostop do telekomunikacijskega omrežja še ni zagotovljen, je razloge zato potrebno poiskati pri posameznih ponudnikih telekomunikacijskih storitev, ki so po naših informacijah dostop do storitev zagotovili 15.1.2015 .

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

skladno z zakonom o medijih vam v roku podajamo odgovore in sicer:

1. Kolikšen del stavbe ima v lasti stanovanjski sklad?

V letu 2014 se je uredilo etažno lastnino, saj je bila prej celotna stavba v lasti Perutnine Ptuj. Po etažnem načrtu je v stavbi 6 stanovanj ter eno stanovanje neprimerno za bivanje, trije poslovni prostori, vinska klet, ena garaža in eno skladišče. Vsa stanovanja so v lasti Stanovanjskega sklada RS (SSRS), razen neuporabnega stanovanja, ki je v lasti Občine Zavrč. Poslovni prostori, vinska klet in skladišče so v lasti Perutnine Ptuj, garaža pa je last SSRS. Stanovanje, ki je neuporabno, je bilo v dejanski lasti SSRS, vendar se od 2003 ne uporablja več s strani SSRS in je v lasti Občine Zavrč.

2. V kakšen stanju so stanovanja in koliko jih je?

Stanovanj je skupno 7, eno je neuporabno za bivanje in je v lasti Občine Zavrč, ostala so v lasti SSRS. Dve prazni stanovanji sta v slabem stanju in jih mora SSRS pred dodelitvijo novim najemnikom celovito obnoviti. Ostala stanovanja v lasti SSRS so zasedena z najemniki.

3. Kakšni so načrti glede morebitne obnove gradu?

SSSRS sam ne more sprejemati odločitev glede celovite obnove gradu, saj je objekt v solastnini več lastnikov. Trenutno ni potrjenih načrtov za obnovo.

5. Razmišljate tudi o morebitni prodaji svojega dela?

SSRS vse dokler bodo stanovanja zasedena z najemniki oziroma bo interes za najem, ne bo prodajal stanovanj. Prav zato razmišljamo, da bomo dve prazni stanovanji obnovili in jih oddali v najem.

4. Ali so katera izmed stanovanj prazna?

V štirih stanovanjih prebivajo najemniki, dve stanovanji pa sta prazni.

6. Kakšno je sodelovanje z občino?

Občina Zavrč ima v stavbi v lasti samo neuporabno stanovanje v velikosti 43 m2. Posebnega sodelovanja z občino na tem področju nimamo.