Spoštovani.
Podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:
Koliko stanovanj gradite oziroma načrtujete?
Stanovanjskih sklad RS trenutno gradi in pripravlja projekte za gradnjo (lastne investicije Sklada) ter na druge načine zagotavlja stanovanjske enote (Programi sofinanciranja z lokalnimi skupnostmi, nakupi stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj na trgu) več kot 2.500 stanovanjskih enot na lokacijah po celi Sloveniji*.
*(Jesenice, Lendava, Lukovica, Kranj, Ljubljana, Maribor, Celje, Mirna, Novo mesto, Mlake Tržič, Kobilje, Pivka, Hrastnik, Slovenske Konjice, Starše, Črna na Koroškem, Zagorje pri Savi, Velenje, Veržej, Rogatec, Divača, Cerkno)
Kje vidite največje ovire?
Komunalno (ne) opremljenost zemljišč
Večina zemljišč v naši lasti je komunalno neopremljenih. Občine ne opremljajo zemljišč v naprej in raje obveznosti prenesejo na investitorje preko pogodbe o komunalnem opremljanju. V tem primeru je potrebno veliko časa nameniti projektiranju, usklajevanju in izvedbi komunalne opreme. V začetni fazi projekta je težko oceniti končni strošek, ki bo namenjen komunalni opremi.
Dolgotrajni birokratski postopki:
Za velike stanovanjske projekte je nujna izvedba integralnega gradbenega dovoljenja. Pridobivanje gradbenih in okoljevarstvenih dovoljenj ostaja največja ovira, ki podaljšuje časovni okvir projektov za več let. Vpletanje nevladnih organizacij v postopke pridobitve IGD tudi pri stanovanjskih projektih povzroča velike zamude pri pridobivanju dovoljenj.
Pomanjkanje kadra:
S kadrovskimi omejitvami se srečujemo že naročniki, kjer vodenje enega ali več projektov prevzema zgolj ena oseba. Kadrovska podhranjenost je opazna pri projektantski stroki, ker je pomanjkanje določenih strokovnjakov, kar posledično pomeni više cene in predvsem daljši čas projektiranja. Primanjkuje zlasti strokovnjakov hidrologijo, pa tudi strojnih in elektro projektantov. Težave imamo tudi pri izbiti nadzornikov, ker primanjkuje podjetji z ustreznimi referencami in pripravljenostjo prevzeti nadzor nad velikimi gradbenimi projekti.
Gradbena podjetja se soočajo s pomanjkanjem tako inženirskega kadra kot operativnih delavcev na gradbiščih. Odvisnost od tuje delovne sile (predvsem iz držav zunaj EU) prinaša administrativne ovire pri pridobivanju delovnih dovoljenj.
Prostorske omejitve:
Sklad ima v lasti malo ustreznih zemljišč, ki omogočajo razvoj velikih projektov in racionalno gradnjo sosesk. Potrebno bi bilo strateško urbanistično načrtovanje za gradnjo javnega stanovanjskega fonda.
Dolgotrajno sprejemanje občinskih podrobnih prostorskih načrtov (OPPN) upočasnjuje umeščanje novih projektov v prostor ali spreminjanje obstoječih neustreznih in zastarelih prostorskih načrtov.
Zagotavljanje stalnih virov financiranja s strani države:
Zakon o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj (ZFSGJNS) ureja sistemsko financiranje gradnje javnih najemnih stanovanj do leta 2034, kar omogoča dolgoročno načrtovanje in pripravo velikih projektov, vendar obstaja bojazen, da se bo zaradi fiskalnih pritiskov in varčevanja obseg teh sredstev drastično znižal.
Počasna uvedba digitalizacije v gradbeništvu
Projektanti in javni naročniki deloma sledijo trendom digitalizacije v gradbeništvu, zlasti pri pripravi projektov v BIM tehnologiji. Pri večini gradbenih podjetjih pa postopek počasnejši in premalo ambiciozen. Gradbena podjetja premalo vlagajo v kadrovsko izobrazbo in nakupe digitalnih orodji za vodenje gradenj.
Kako se spreminjajo stroški gradnje?
Cene surovin in gradbenega materiala:
Cene jekla, betona in lesa so se stabilizirale, a nihanja ostajajo tveganje zaradi geopolitičnih napetosti.
Rast stroškov dela:
Zaradi pomanjkanja delovne sile in inflacijskih pritiskov stroški dela vztrajno rastejo, kar predstavlja glavni vir rasti skupnih kalkulacij.
Zeleni pribitek:
Strožji okoljski standardi (gradnja skoraj nič-energijskih stavb – sNES, Uredba o zelenem javnem naročanju – gradnja v lesu) povečujejo začetne investicijske stroške za 10 % do 20 %. Na dolgi rok naj bi to znižalo stroške obratovanja, vendar imajo lahko zahtevnejši sistemi (napr. prezračevalni sistemi z rekuperacijo) tudi dražje vzdrževanje.
Ali je trg pripravljen na večje projekte?
Slovenska gradbena podjetja načeloma nimajo težav z izvedbo večjih stanovanjskih projektov. Običajno je, da se med seboj partnersko povežejo dva ali več podjetji in tako porazdelijo tveganje in poiščejo sinergijske učinke.
Ključni izzivi podjetji so zagotavljanje ustreznega kadra za velike projekte in uvedba digitalizacije v gradbeništvu.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS