Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Koliko po vaših izkušnjah v povprečju stane gradnja enega stanovanja v Sloveniji?

V projektih – programih  zagotavljanja javnih najemnih Stanovanjskega sklada RS je  povprečna investicijska vrednost stanovanjske enote 145.000 EUR z DDV.

2. Koliko stanovanj ste lahko s trenutnim financiranjem skupno zgradili v zadnjih petih letih?

Stanovanjski sklad RS je v obdobju od 2018 do vključno 2022 v okviru lastnih investicij, nakupih po javnih pozivih ter programih sofinanciranja in kreditiranja zagotovil 1.250 javnih najemnih stanovanj, ki so v lasti Stanovanjskega sklada RS, skupaj z upravičenci po programih pa 1.535 novih javnih najemnih stanovanj. 

Pregled po posameznih letih, je sledeč:

3. Koliko stanovanj lahko Stanovanjski sklad ob trenutnem financiranju zgradi v naslednjih petih letih?

Ob upoštevanju razpoložljivih in zagotovljenih finančnih virih (lastni finančni viri, viri iz zadolževanja, sredstva NOO) lahko Stanovanjski sklad RS v naslednjih dveh letih zagotovi 1.129 javnih najemnih stanovanj, ki bodo v lasti Stanovanjskega sklada RS, skupaj z upravičenci po programih pa skupno 1.480 novih javnih najemnih stanovanj.

Stanovanjski sklad RS ima v razvoju še dodatnih 8 projektov na različnih lokacija, v okviru katerih bi bilo mogoče v naslednjem srednjeročnem obdobju zagotoviti dodatnih 1.280 javnih najemnih stanovanj. Za izgradnjo stanovanjskih objektov bi bilo potrebno (ob trenutnih ocenah) zagotoviti 220 milijonov evrov. V oceno niso vključeni potencialni projekti občin in javnih stanovanjskih skladov ter ostalih upravičencev po razpisih Stanovanjskega sklada RS.  

Za pripravo ocene o potrebah ter načrtovanje in zagotavljanje zadostnih finančnih sredstev za nove Programe sofinanciranja od leta 2023 naprej, je Stanovanjski sklad RS občine ter njihove stanovanjske sklade pozval k posredovanju podatkov o investicijskih projektih za pridobitev novega stanovanjskega fonda (javna najemna stanovanja, bivalne enote  in oskrbovana stanovanja za starejše), ki so v načrtovanju oziroma pripravi (prostorski akti, projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, …) ali v izvedbi oz. teku (izvedba GOI del, nakupi na trgu, …) z realizacijo v naslednjem srednjeročnem obdobju po letu 2023. Odgovorilo je 160 občin (75% vseh), v katerih bi lahko pod pogojem zagotovljenih finančnih virov pripravili projekte za pridobitev cca 3.800 stanovanjskih enot, v skupni investicijskih vrednost 495 mio EUR. Velika večina občin in lokalnih skladov si pri realizaciji projektov želi sodelovanje Stanovanjskega sklada RS.  

4. Da bi dosegli želenih 3.000 stanovanj na leto, bi morali zagotoviti dodatne vire financiranja. Se na tem področju na stanovanjskem skladu zavzemate zgolj za zagotovitev javnih sredstev ali ste naklonjeni tudi vključitve institucionalnih vlagateljev (denimo posredno financiranje s strani pokojninskih skladov)?

Najemnina kot vir za servisiranje dolžniškega vira financiranja najemnih stanovanj je prenizka, da bi lahko zgolj iz tega finančnega vira zagotavljali nova najemna stanovanja. Za 3.000 stanovanj letno je treba zagotoviti finančne vire, ki ne prinašajo stroškov financiranja oz. pričakovanih donosov, ki presegajo zmožnosti financiranja iz najemnin. Letna stopnja najemnine po določbah stanovanjskega zakona je v višini 4,68 odstotkov letno od administrativno določene osnove in pokriva stroške poslovanja, upravljanja, vzdrževanja, financiranja, amortizacije … Za donose, pričakovane s strani institucionalnih vlagateljev, najemnina v javnih najemnih stanovanjih ni »zaželena« naložba. V novih projektih, kjer je določena neprofitna najemnina,  je letna stopnja v primerjavi z investicijsko vrednostjo občutno nižja (pri zadnjem projektu v Mariboru znaša 3,37 odstotka).

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja: 

Kateri postopki zoper njega še niso zaključeni?

Stanovanjski sklad RS vedno ravna skladno z določbami Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21 in 18/23 – ZDU-1O; v nadaljevanju SZ-1), Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem ter najemno pogodbo in sproži ustrezne postopke.

Opravljena sta bila dva ogleda stanovanja ter najemniku (podan poziv) vročen opomin in poziv na odpravo odpovednega razloga, v katerem je bil najemnik pozvan k (upoštevanju) doslednemu spoštovanju sklenjene najemne pogodbe, skladno s Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem ter določbami SZ-1. Z vso razpoložljivo dokumentacijo ste bili seznanjeni dne 23.3.2023 na podlagi podane zahteve po Zakonu o dostopu do informacij javnega značaja. 

Ali sklad obravnava anonimno prijavo, ki jo je v zvezi z njim prejel ali je to prijavo predal drugim organom, če da, katerim?

Stanovanjski sklad RS je anonimno prijavo prejel in jo obravnaval.

Ali najemnik še vedno plačuje za 30 odstotkov zvišano najemnino?

Če da, ali bo tako do konca najemnega razmerja?

Če ne, kolikokrat je plačal zvišano najemnino?

Najemnik ne plačuje višje najemnine, ker v preveritvenih postopkih ni bilo nedvoumno ugotovljeno, da je šlo za podnajem. Najemnina ostaja ista do morebitnih nasprotnih ugotovitev.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Kdaj se bodo vselili najemniki iz prvega sklopa razpisa, ki se je že končal?

Prve vselitve so se pričele konec februarja in potekajo aktivno na podlagi izpolnjenih pogojev za najem s strani najemnikov (podpisana najemna pogodba in plačana varščina za stanovanje).

Zakaj je na voljo še nekaj že dokončanih stanovanj v tem naselju, čeprav se je na razpis prijavilo več oseb, kot je na voljo stanovanj?

Za stanovanja, ki so ostala prosta ni bilo v prejetih prijavah izkazanega interesa oz. so jih prosilci sicer navedli v prijavi, vendar so bili v procesu dodeljevanja izbrani za drugo navedeno stanovanje.

Kdo se lahko prijavi za še prosta stanovanja, ki jih niste oddali oz. zanje ni bilo najemnikov?

Za najem stanovanj se lahko prijavi vsak, ki izpolnjuje razpisne pogoje in sicer da ima v času vložitve prijave državljanstvo Republike Slovenije ali dovoljenje za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji razen prosilcev, ki so že bili v javnem najemnem stanovanju v Republiki Sloveniji za nedoločen čas in nimajo poravnanih vseh obveznosti iz predhodnih najemnih razmerij ali drugih sodelovanj s Skladom ali drugimi javnimi najemodajalci ali jim je bila najemna pogodba odpovedana zaradi kršitev, oziroma uporabljajo stanovanja Sklada ali drugih javnih najemodajalcev brez pravnega naslova, se na ta razpis ne morejo prijaviti in se morebitna prijava izloči kot neustrezna.

Se lahko prijavi za najem le-teh tudi kdo, ki sprva ni izpolnjeval pogojev (npr. za enosobna stanovanja nekdo, ki je starejši od 35 let?)

Glede na dejstvo, da se na posamezna stanovanja prijavlja različno število prosilcev so v razpisu navedenatudi merila za oblikovanje vrstnega reda. Tako ima v primeru večjega števila prosilcev za posamezno stanovanje prednost pri izboru najemnikov prosilec iz višje prednostne kategorije znotraj prednostne skupine. Če je prednostnih prosilcev za posamezno stanovanje po upoštevanju navedenih prednostnih skupin in kategorij še vedno več, je med njimi izveden naključen računalniški izbor na način, opisan v protokolu izbora najemnikov, ki je objavljen na spletni strani Sklada.

Starost prosilca do 35 let je samo ena izmed prednostnih kategorij in ne pogoj. Tako se lahko mlada oseba (za mlado osebo se šteje, če je prosilec star do 35 let) prijavi na katerokoli stanovanje vendar se pri izboru upoštevajo še ostale prednostne kategorije. Vsi razpisni pogoji in prednostne kategorije so razvidni v razpisu, ki je objavljen na povezavi  www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/dokumentacija

Kdaj bo objavljen razpis za 2. fazo stanovanj v tem naselju?

Razpis za najem preostalih stanovanj (Pod Pekrsko gorco – 2. faza s 158 najemnimi stanovanji) bo objavljen po zaključku vseh potrebnih postopkov ob zaključku gradnje, odprave napak in končnega prevzema stanovanj.

Kako daleč ste z razgovori z Mestno občino Maribor glede najema vrtčevskih prostorov? Kje se zatika?

Mestna občina Maribor in Stanovanjski sklad RS sta se uspela dogovoriti, da bo občina prostore namenjene vrtčevski dejavnosti lahko uporabljala brezplačno za obdobje enega leta. V tem času se je Mestna občina Maribor zavezala, da bo v okviru naslednjega proračuna zagotovila finančna sredstva za odkup predmetnega prostora.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo odgovore:

Zanima nas, koliko pritožb oziroma zahtev za sanacije stanovanj ali skupnih površin na objektih, katerih lastnik ste, ste prejeli v zadnjih petih letih?   

Stanovanjski sklad RS je imel konec leta 2022 v lasti in brezplačni uporabi skupno 4928 stanovanj (v 1320 stavbah) po celotni Sloveniji in v 126 občinah. Stanovanja in objekti so zelo različni letniki gradnje. Zaradi različne starosti stanovanj in objektov so potrebe po izvedbi vzdrževalnih del in  odpravi napak v stanovanjih ali skupnih delih zelo različne. Prav tako ni v vseh primerih Sklad lastnik vseh stanovanj, lahko je lastnik samo posameznega stanovanja, v teh primerih skrbi za vzdrževanje in  odprave napak vezane na skupne dele upravnik objekta. Sklad letno prejme več različnih prošenj, zaprosil, ugovorov, pritožb oziroma zahtev najemnikov (v nadaljevanju pisanj), ki so različnih vsebin vezano na različne vidike in oblike, lokacije ter trajanja najemnih razmerij in se kdaj nanašajo tudi na odprave napak v  stanovanjih ali na pripadajočih skupnih delih. Letno se v teh pisanjih na odprave napak v stanovanjih ali na skupnih delih (slednje ne obravnava Sklad, kadar je manjšinski lastnik v objektu, temveč samo kadar je lastnik celotnega objekta, kjer se stanovanja oddajajo v najem) nanašajo vsebine v manj kot 100 pisanjih.

Koliko sredstev letno namenite za sanacijo in vzdrževanje objektov v vaši lasti?   

Za redno in interventno vzdrževanje najemnih stanovanj in pripadajočih skupnih delov  (vključno z odpravo morebitnih prijavljenih napak) Sklad na letni ravni nameni okvirno 2.500.000 EUR. Pri tem se obravnave vzdrževanj in odprave napak na skupnih delih, kjer je Sklad manjšinski lastnik v objektu, izvajajo izključno preko upravnikov objektov.

Koliko sodnih postopkov imate odprtih zaradi napak, ki se pojavljajo v stanovanjih v vaši lasti? Koliko je bilo vloženih in zaključenih v zadnjih 5 letih? V čigavo korist?

Stanovanjski sklad RS nima odprtih sodnih postopkov zaradi napak, ki se pojavljajo v stanovanjih v njegovi lasti. Prav tako ni bilo nobenih postopkov v zadnjih petih letih. Obveznosti za odpravo napak, ki so posledica napak v garancijski dobi oziroma napak iz solidnosti gradnje skladno z veljavno zakonodajo nosi vsakokratni izvajalec gradnje in Stanovanjski sklad RS si v takih primerih  prizadeva, da so zahtevki iz tega naslova s posameznimi izvajalci rešeni brez sodnega postopka. Trenutno tako nimamo vloženih nobenih tožb zoper izvajalce gradnje naših stanovanj ali njihovimi podizvajalci.

Na katerih vaših objektih ste bili prisiljeni vnovčiti garancijo za dobro izvedbo gradbenih del?

Stanovanjski sklad RS je vnovčil zavarovanje za dobro izvedbo del pri sanaciji napak na lokaciji Gorica v Velenju, saj sanacija ni bila ustrezno izvedena, potekajo pa pogovori glede nadaljevanja sanacijskih del.

So kupci stanovanj katerih investitor ste bili, bili prisiljeni vnovčiti garancijo in zakaj?

Bančno garancijo za odpravo skritih napak so unovčili kupci stanovanj v funkcionalnih enotah F5.1 in F3 v Zelenem gaju na Brdu. Za fazo F5.1 leta 2017 in za fazo F3 leta 2020. Bančni garanciji sta bili unovčeni, ker po mnenju etažnih lastnikov grajane stvarne napake na skupnih delih stavb/soseske niso bile odpravljene. Pri fazi F5.1 je stališče SSRS, da je bila bančna garancija deloma neupravičeno unovčena.

Zanima nas, koliko pritožb oziroma zahtev za sanacije stanovanj ali skupnih površin na objektih, katerih lastnik ste, ste prejeli v zadnjih petih letih?
Na katere objekte se zahteve nanašajo?

Stanovanjski sklad RS (dalje: Sklad) je imel konec leta 2022 v lasti in brezplačni uporabi 4928 stanovanj (v 1320 stavbah) po celotni Sloveniji in v 126 občinah. Stanovanja so letniki gradnje od 1600 do 2022. Zaradi različne starosti stanovanj in objektov so potrebe po izvedbi vzdrževalnih del zelo različne. Sklad ima za stanovanja sklenjene pogodbe za upravljanje s posameznimi upravniškimi podjetji, ki enkrat letno opravijo pregled stanovanj in Skladu na podlagi ugotovljenega stanja predlagajo plane vzdrževalnih del v stanovanjih in na skupnih delih, v kolikor upravljajo tudi s skupnimi deli. Sklad daje prednost  tistim vzdrževalnim delom, s katerimi najemnikom omogoči kvalitetnejši osnovni bivalni standard ter preprečuje morebitno nadaljnjo škodo v stanovanjih in na objektih.  Za morebitna vzdrževalna dela na skupnih delih, kjer je Sklad manjšinski etažni lastnik se priključuje volji večine preostalih ETL pri potrjevanju planov načrtovanih in potrebnih investicijskih del, ki jih je dolžan pripraviti vsakokratni upravnik stavbe. V primeru prejetih pritožb, pobud s strani najemnikov se opravi ogled stanja v stanovanju. Strokovne službe Sklada zahtevek proučijo in  sprejmejo nadaljnje odločitve, glede morebitnih potrebnih ukrepov.  Npr.: v primeru pojava vlage ali plesni v stanovanju je potrebno preveriti način uporabe stanovanja – pretirana vlažnost/plesen v stanovanju velikokrat izvira iz nepravilne uporabe, pretiranega vnosa vlage s kuhanjem, sušenjem perila, premalo zračenja. V zadnjem času  ugotavljamo, da zaradi visokih stroškov energentov najemniki stanovanj ne ogrevajo dovolj. Ker gre za ogromno količino stanovanj in objektov s katerimi gospodari Stanovanjski sklad RS vam konkretnejših odgovorov žal ne moremo posredovati, saj iz vprašanj ni mogoče razbrati za katero lokacijo gre.

Koliko sredstev letno namenite za sanacijo in vzdrževanje objektov v vaši lasti?

Za sanacije in vzdrževanje najemnih stanovanj in pripadajočih skupnih delov Sklad na letni ravni nameni okvirno 2.500.000 EUR.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. S 1.aprilom se bodo zvišale neprofitne najemnine v stanovanjih, ki jih upravlja ljubljanski stanovanjski sklad (JSS MOL). Gre namreč za uskladitev neprofitnih najemnin, ki jih postopno uresničujejo na podlagi  sprejete novele stanovanjskega zakona (SZ-1E), sprejet maja leta 2021.

– Zanima me, ali bo republiški stanovanjski sklad tudi zvišal stroškovne najemnine? Če da, za koliko in kdaj? Če ne, zakaj ne?

Stanovanjski sklad RS bo z mesecem aprilom 2023 zvišal stroškovne najemnine za del tržnih najemnih stanovanj. Gre za stanovanja, ki jih je Stanovanjski sklad RS ponudil v tržni najem v preteklih obdobjih oziroma so bile ugotovljena večja nesorazmerja pri najemninah. V povprečju je zvišanje najemnin za 9 odstotkov, kolikor je tudi sprememba pri neprofitnih najemninah. Pri stanovanjih, ki so bila ponujena v tržni najem v zadnjih obdobjih, sprememb najemnin v letošnjem letu ne bo.

2. Kdaj in za koliko so se nazadnje zvišale stroškovne najemnine v stanovanjih v lasti republiškega stanovanjskega sklada?

Stanovanjski sklad RS najemnin v zasedenih najemnih stanovanjih v tržnem stroškovnem najemu še ni spreminjal. Najemnine so bile določene za prazna stanovanja. V času trajanja najemnih stanovanj se najemnine niso usklajevale.

4. Koliko sicer trenutno znaša stroškovna najemnina na kvadratni meter stanovanja v Ljubljani in za koliko je višja v primerjavi z neprofitno najemnino, prav tako v MOL?

Na območju Ljubljane ima Stanovanjski sklad RS v tržnem najemu s stroškovno najemnino 623 stanovanj. Gledano na GURS površino stanovanj je povprečna mesečna najemnina v teh stanovanjih 8,8 € na m² GURS stanovanjske površine. Zaradi spremembe najemnine za stanovanja na Ježkovi ulic v Ljubljani bo novo povprečje s 1. 4. 2023 znašalo 8,9 € na m² GURS stanovanjske površine. Najemnina vključuje tudi najem enega ali dveh pripadajočih parkirnih mest, ki v površini ne nastopajo. Za primerljiva stanovanja v neprofitnem najemu ob upoštevanju lokacijskega faktorja 1,15 se bo s 1. 4. 2023 zvišala za 9 odstotkov oz. v povprečju iz 5 evrov na 5,5 evrov na m² korigirane stanovanjske površine.

5. Koliko javnih najemnih stanovanj ima v lasti in jih tudi upravlja republiški stanovanjski sklad v Ljubljani?

Stanovanjski sklad RS ima v Ljubljani trenutno v tržnem stroškovnem najemu 623 stanovanj, v najemu za mlade 110 enot ter v neprofitnem najemu 344 stanovanjskih enot.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja prejeta 15. 3. 2023 vam podajamo odgovore:

1.  Koliko projektov načrtuje stanovanjski sklad do leta 2030, koliko novih stanovanj bo na voljo?

Stanovanjski sklad RS zagotavlja javni najemni stanovanjski fond za ciljne uporabnike (mladi, mlade družine, družine, starejše, idr.) na več načinov: v sodelovanju z občinami in drugimi prosilci ali ponudniki iz Programa sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih enot ter Programa sofinanciranja zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše osebe, z nakupi stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj po javnem pozivu in neposredno od znanih kupcev ter na javnih dražbah, uveljavljanjem predkupne pravice, kot investitor v lastno gradnjo najemnih stanovanj in z izvajanjem javnega najema stanovanj. Trenutno ima Sklad sprejeto Poslovno politiko za obdobje do 2025, ki je vezana na izvajanje ReNSP15-25. Za obdobje po letu 2025 država še ni sprejela nacionalnega stanovanjskega programa.

Trenutni podatki o projektih Sklada so naslednji:

    Lastne investicije Sklada:

1. s predvidenim zaključkom do leta 2025/2026: 10 projektov (lokacije: Maribor, Ljubljana, Koper, Novo mesto, Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava), 912 javnih najemnih stanovanj v sedmih statističnih regijah, od tega 58 oskrbovanih stanovanj za starejše.
2. razvoj od 2025 naprej (brez zagotovljenih finančnih virov): 8 projektov (Ljubljana, Kranj, Maribor, Novo mesto, Lendava, Dragomelj in Jesenice), 1.280 javnih najemnih stanovanj v šestih statističnih regijah, od tega 90 oskrbovanih stanovanj za starejše.
3. Razvoj investicij Sklada v naslednjih letih je odvisen od zagotovitve sistemskega vira financiranja, višjega obsega zadolževanja, pridobitve nepremičnin za večstanovanjsko gradnjo ter izvedbe ostalih ukrepov na strani države vključno s kadrovsko okrepitvijo Sklada.

        Programi in Javni poziv za nakupe:

1. Programi zagotavljanja javnih najemnih stanovanj – v teku: do leta 2025 bo skupaj z občinami zagotovljenih 503 javnih najemnih stanovanj
2. Programi zagotavljanja stanovanjskih enot za starejše – v teku: do leta 2023 bo skupaj z občinami zagotovljenih 48 oskrbovanih stanovanj za starejše
3. Javni poziv za nakupe stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj – v teku: do leta 2024 bo zagotovljenih 67 najemnih stanovanj.
4. Za razpise novih Programov in Javnih pozivov (po letu 2023) Sklad zaenkrat nima zagotovljenih finančnih virov.

Sklad je za potrebe načrtovanja in zagotavljanja zadostnih finančnih sredstev za nova programa od leta 2023 naprej zaprosil občine, občinske stanovanjske sklade in druge nosilce državne stanovanjske politike, za podatke o investicijskih projektih za pridobitev novega stanovanjskega fonda (javna najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja za starejše), ki so v načrtovanju oziroma pripravi  (prostorski akti, projektiranje, pridobivanje gradbenih dovoljenj, …) ali v izvedbi oz. teku (izvedba GOI del, nakupi na trgu, …), z realizacijo v obdobju 2023 do 2025.

Pridobili smo cca 75% odgovorov. Preliminarni podatki kažejo, da je za obdobje od 2023 do 2027 v pripravi in manjši del v izvedbi teh subjektov, okvirno 212 projektov, za zagotovitev cca 3500 stanovanjskih enot skupne investicijske vrednosti pa bi bilo potrebno skoraj pol milijarde EUR.

Občine so v večini primerov navedle tudi, da bi bile zainteresirane za sodelovanje s Skladom, ki bi za taka sodelovanja po naših trenutnih ocenah potreboval v naslednjih letih dodatna finančna sredstva v višini cca 250 mio EUR.

2. Kakšne so potrebe po javnih najemnih stanovanjih, koliko jih po vaših ocenah primanjkuje glede na povpraševanje?

 Stanovanjski sklad RS se je na osnovi pozitivnih izkušenj svojih Anket o potrebah iz preteklih let, v letu 2023 ponovno odločil za izvedbo tovrstne poizvedbe »Anketa 2023« za pridobitev ustreznih podatkov o dejanskih potrebah po stanovanjskem fondu neposredno od lokalnih skupnosti in njihovih javnih stanovanjskih skladov.  Zaprošeni so bili za podatke o potrebah po javnih najemnih stanovanjih (za potrebe Ankete 2023 ta pojem uporabljamo za stanovanja, ki jih najemodajalci oddajajo v neprofitni najem), bivalnih enot, oskrbovanih najemnih stanovanj in drugih najemnih stanovanj (službena, tržna in namenska najemna stanovanja). Doslej smo prejeli odgovore  130 občin oz. 61% vprašanih subjektov. Preliminarni podatki o potrebah občin so sledeči: cca 10.000 javnih najemnih stanovanj, 540 bivalnih enot, 1500 oskrbovanih stanovanj in 1.350 drugih najemnih stanovanj.

Poročilo s končnimi podatki Ankete 2023 bo Sklad objavil na svoji spletni strani predvidoma konec maja 2023. Rezultati predhodne ankete so na voljo na povezavi: https://ssrs.si/wp-content/uploads/2021/09/POROCILO-ANKETA-SSRS-2020-2021-.pdf

3. Vlada do leta 2030 načrtuje izgradnjo 20.000 novih stanovanj. Je to realna ocena in koliko denarja bi za to potrebovali?
4. Kateri so glavni izzivi, s katerimi se sklad sooča pri načrtovanju projektov in gradnji novih stanovanj – je to pomanjkanje finančnih virov, zemljišč, dovoljenj itd.?
5. Kakšne so trenutne neprofitne najemnine – koliko je treba odšteti za enosobno, dvosobno, trisobno ali štirisobno stanovanje? Na podlagi kakšne metodologije se določa najemnina? Za koliko so se najemnine v zadnjih petih letih zvišale? Od česa je to odvisno?

Odgovori na vprašanja 3, 4 in 5 so na voljo na povezavi: https://ssrs.si/ssrs_nv/novinarska-vprasanja-delo-16/

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja, ki smo jih prejeli vam podajamo naslednje odgovore:

Kolikšna je bila vrednost opravljenih gradbenih del projektov stanovanjske gradnje republiškega stanovanjskega sklada v letu 2022 in kolikšna bo predvidoma ta vrednost v letu 2023?

Vrednost opravljenih gradbenih  del  po sklenjenih gradbenih pogodbah z DDV (lastne investicije Sklada)  je bila v letu 2022 cca 18 mio EUR z DDV, v letu 2023 pa  je ocenjena na 20 mio EUR z DDV.

Ali lahko naštejete največje projekte, ki ste jih oziroma jih boste začeli izvajati v letu 2023. Ime projekta: Okvirna vrednost: Začetek gradnje.

Podajamo podatke o fazah posameznih projektov in ocenjenih investicijskih vrednosti z DDV za projekte, ki so v izvedbi v letu 2023:

• poteka zaključevanje projektov Pod Pekrska gorca 2. faza Maribor (26,2 mio EUR),  in Dolgi most, Ljubljana (8,45 mio EUR)
• v gradnji so projekti Nova Dolinska, Koper (začetek gradnje 2022; 18,62 mio EUR) in Podbreznik, Novo mesto (začetek gradnje 2023; 19,86 mio EUR)
• v pripravi so projekti v Jesenicah, Lukovici, Kranju, Lendavi, Novi Gorici in Ljubljani (projektiranje in pridobivanje gradbenih dovoljenj, gradnja v letih 2024 in naprej)

Obvestilo:

Posredovani podatki so pripravljeni na podlagi poslovnih odločitev, predvidevanj in načrtovanj poteka ter ugotovljene stopnje razvoja posamezne investicije (projekta). Pri investicijah v začetnih razvojnih fazah (pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja in pred začetkom gradnje) lahko pride do sprememb v nadaljnjih fazah razvoja, ki bistveno vplivajo na samo investicijo oziroma njen potek in predvidene finančne plane  (kot npr.: spremembe  števila, razporeditve in načina izgradnje stanovanj, spremembe investicijskih vrednosti, časovnega poteka investicije in drugih okoliščin) ali do nastopa zakonskih sprememb in dopolnitev, uveljavitve nove zakonodaje ter nastopa drugih objektivnih okoliščin. Prav tako na časovno in finančno realizacijo načrtov lastnih investicij Sklada vplivajo posamezne aktivnosti in dejanja, na katere Sklad nima neposrednega vpliva in razen ustrezno pripravljenih projektov, dokumentacij ter dosledne izvedbe svojih obveznosti, zunanjih in poslovnih tveganj ne more izključiti (kot so npr.: dolgotrajen postopek za sprejem in spreminjanje ter dopolnjevanje občinskih podrobnih prostorskih načrtov, komunalna in prometna ureditev območij za gradnjo s strani občin, pridobivanje upravnih dovoljenj za gradnjo in uporabo objektov, postopki javnega naročanja, dolgi postopki odločanja v revizijskih postopkih na Državni revizijski komisiji pri izvedbi javnih naročil, tveganja iz naslova izvedbe del kot so morebitni stečaji izvajalcev in podobno). Na vsebinski, finančni in terminski potek investicij močno vpliva tudi globalno stanje posledice covid-19, vojna v Ukrajini, energetska kriza, splošna draginja) predvsem v izrednih in nekontroliranih podražitvah gradnje in posledično drugih storitev.  Predvidena dinamika razvoja in realizacije investicij je možna le ob pogoju zadostne kadrovske okrepitve Sklada.

Ocenjena investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave vključno z nepredvidenimi deli in dodatnimi vplivi podražitve in spremenjenih okoliščin pri izvedbi investicij ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko je na Novem Brdu oskrbovanih stanovanj, ali so vsa oddana v najem in kolikšna ne najemnina na kvadratni meter, kako je izračunana? Ali je najemnina neprofitna? Ali je najemnina za oskrbovano stanovanje višja ali enaka najemnini primerljivega klasičnega stanovanja na Brdu?

Stanovanjski sklad RS ima na lokaciji Novo Brdo Ljubljana, Pot rdečega križa 26, na voljo 25 oskrbovanih stanovanj, ki so na današnji dan vsa vseljena in prevzeta s strani najemnikov. Najemnina, ki jo skladno z najemno pogodbo poravnavajo najemniki, ni neprofitna, temveč gre za stroškovno najemnino, katera je primerljiva s klasičnim najemom stanovanj v soseski Novo Brdo.

Kakšne pogoj mora izpolnjevati prosilec, da je upravičen do najema oskrbovanega stanovanja? Ali drži, da ne sme imeti lastniškega stanovanja oziroma, če ga ima, da ga mora oddati JNS?

Oskrbovana stanovanja, ki jih oddaja Stanovanjski sklad RS, so namenjena prosilcem starejšim od 65 let. Prav tako pa lahko poleg prosilca v stanovanju bivajo kot uporabniki tudi zakonski/zunajzakonski partner najemnika ali druge osebe, starejše od 65 let. Pomembno je, da zdravstveno stanje prosilca in ostalih uporabnikov omogoča samostojnost bivanja ob organizirani pomoči, tako da oseba ne potrebuje popolnega institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših občanov. Poleg tega prosilec in zakonski/zunajzakonski partner prosilca oziroma druga oseba – uporabnik, starejša od 65 let ne sme/jo biti lastnik/i nepremičnega premoženja, ki je primerno za bivanje in presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, razen v primeru, da se v prijavi uveljavlja prednost z oddajo lastnega nepremičnega premoženja v najem v okviru Javne najemne službe. S pogoji za najem se lahko podrobneje seznanite tudi na spletni strani http://www.oskrbovana.ssrs.si/.

Glede na vaše podatke v enem od odgovorov novinarjem, ste prek JNS v Ljubljani dobili eno stanovanje, najemnina, ki jo dobi lastnik je 230 evrov. Za primerljivo veliko oskrbovano stanovanje na Novem Brdu je najemnina nekaj manj kot 700 evrov. Od kod takšna razlika v najemnini? Ali gre v obeh primerih za neprofitno najemnino in v čem se razlikujejo določila za izračun obeh najemnin?

Iz vprašanja je razvidno, da gre pri konkretni zadevi za konkretnega najemnika, ki je oddal svoje stanovanje v najem Javni najemni službi. Potrebno je poudariti, da omenjeno stanovanje nikakor ni primerljivo s stanovanjem, ki ga oddaja Sklad na Novem Brdu, tudi ne glede velikosti stanovanja in pripadajočih delov stanovanja. V primeru oskrbovanih stanovanj na Novem Brdu gre za sodobna in povsem nova stanovanja, ki so prilagojena bivanju starejših oseb. Z bivanjem v oskrbovanem stanovanju starejši ohranjajo svojo individualnost, intimnost in način življenja, ki so ga bili doslej vajeni v svojem domačem okolju. V objektu, kjer se nahajajo oskrbovana stanovanja, se nahaja tudi dvigalo, vsako stanovanje ima dodeljeno tudi določeno parkirno mesto v garaži objekta. Naj poudarimo, da so oskrbovana stanovanja arhitekturno prilagojena za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom. Glavna specifika oskrbovanih stanovanj je njihova prilagojenost nemoteni uporabi funkcionalno oviranim osebam. Iz te specifike izhaja večina želenih lastnosti oskrbovanih stanovanj. Posamezni prostori v stanovanjih so dimenzionirani na možnost gibanja z invalidskim vozičkom, kar pomeni, da so prostori nekoliko večji od enakih prostorov v običajnih stanovanjih. Razlika v višini najemnine med stanovanji poleg navedenih dejstev izhaja iz zakonskih določil. Za stanovanje oddano preko JNS namreč lastniki prejmejo najemnino, kjer se upošteva zakonsko dopustni faktor v višini 1,3 neprofitne najemnine. Prav zaradi zakonskih določb, Stanovanjskemu skladu RS ni dopustno, da ponudi in sklene pogodbo za višjo najemnino. Za nova stanovanja v soseski Novo Brdo pa so predvidene stroškovne najemnine, zato prihaja do razlik katere navajate.

Kako so opremljena oskrbovana stanovanja na Brdu in ali so stanovalcem v teh stanovanjih namenjeni še kakšni drugi skupni prostori?

Oskrbovana stanovanja na Novem Brdu niso opremljena, za opremo poskrbijo najemniki sami, enako kot za vsa ostala stanovanja na Novem Brdu. Najemnikom je namenjen tudi skupni prostor za druženje, ki je trenutno še v fazi priprave opremljanja glede na dejansko potrebo uporabnikov, katerega strošek bo kril Stanovanjski sklad RS.

Ali Sklad v oskrbovanih stanovanjih zagotavlja tudi povezljivost s storitvami oskrbe stanujočih, ali je to prepuščeno vsakemu posamezniku? Če ne, ali jim svetujete, kako in s kom naj se povežejo? Ali so alarmi za pomoč aktivirani in koliko teh »gumbov« za klic na pomoč je v posameznem stanovanju?

Za oskrbovana stanovanja Novo Brdo je Stanovanjski sklad RS z družbo Telekom Slovenije, d.d. podpisal dogovor o sodelovanju pri zagotavljanju E-oskrbe. Gre za možnost sklenitve individualne pogodbe s strani najemnika za namestitev opreme za izvajanje E-oskrbe. Stroške izvajanja plačuje najemnik. E-oskrba omogoča aktivno, bolj neodvisno ter varno bivanje na domu vsem, ki potrebujejo podporo pri samo​sto​njemu življenj​u v domačem okolju. ​ E-oskrba je inovativna in modularna rešitev, ki se enostavno in brez velikih vlaganj prilagaja potrebam uporabnika. Učinkovito podpira bivanje starejših, invalidov, bolnikov s kroničnimi boleznimi, bolnikov po težjih operativnih posegih in drugih pri samostojnejšem bivanju na njihovem domu. 24 ur na dan omogoča enostaven in hiter klic ​na pomoč v primeru padca ali nenadne slabosti ter organizacijo pomoči. V stanovanju uporabnika se namesti posebna oprema, ki omogoča hitro in enostavno proženje klica na pomoč s pritiskom na gumb na obesku ali na varovanem telefonu. Sodobna oprema lahko v nekaterih primerih tudi zazna potrebo po po​moči v primeru, ko uporabnik ne more pritisniti na gumb zaradi slabosti ali poškodbe. Pomoč organizira ​osebje v asistenčnem centru in o tem obvesti svojce. Vsak posameznik lahko glede na lastne potrebe in želje poišče ustrezno vrsto oskrbe pri različnih ponudnikih storitev.

Nekatera oskrbovana stanovanja na Brdu so v najvišjem nadstropju in imajo tudi terase. Te pa nimajo nadkritja, zato naj bi bile večji del leta neuporabe, saj so izpostavljene neposrednim vremenskim vplivom, tudi snegu in ledu, poleti pa močnemu soncu. Verjetno se strinjate, da ostareli stanovalci težko čistijo sneg in led s teras, postavljajo, zapirajo in odpirajo senčnike poleti, pospravljajo balkonske garniture, da bi jih zaščitili pred padavinami. Stanovalci naj bi našli arhitekturno rešitev, ki naj bi jo potrdili tudi projektanti. Zakaj izvedba teh nadkritij ni možna, ali boste poiskali kakšno drugo funkcionalno rešitev, ki bo stanovalcem oskrbovanih stanovanj, omogočala nemoteno uporabo teras?

Objekt  je zgrajen skladno s projektno dokumentacijo in ima pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje s klasifikacijo CC SI 11301 stanovanjske stavbe z oskrbovanimi stanovanji.  OPPN predlaganih posegov in izvedb ne dovoljuje. S strani strokovnih služb Sklada je bila na podlagi  opravljene proučitve prejetega predloga sprejeta določitev, da med drugim tudi iz razlogov zahtevne izvedbe, posegov v fasadni ovoj in hidroizolacijo strehe, nevarnosti vetra, problemov čiščenja, veljavnosti garancij izvajalcev, visokega dodatnega stroška, ureditve dokumentacije s predlagano izvedbo ne soglaša. Želeli bi poudariti, da gre za najemna stanovanja,  zainteresirani prijavitelji so bili s tlorisi in pozicijo stanovanj seznanjeni z objavljeno razpisno dokumentacijo. Glede vzdrževanja terase v primeru zapadlega snega, se lahko na željo posameznega najemnika stanovanja po potrebi preko upravnika ali drugih služb dodatno organizira potrebno pomoč kot npr. pometanje/odmetavanje snega na sredino terase v primeru velike količine zapadlega snega, skladno z navodil pripravljenih s strani izvajalca.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

zanima me, ali ste z najemnikom, ki je prek oglasa na spletnem portalu stanovanje na Brdu želel oddati stanovanje, že zaključili postopek?

                Če da, kakšne posledice so ga doletele?

                Če ne, kakšni postopki so trenutno v teku in zakaj tako dolgo trajajo.

Na podlagi navedenega vam sporočamo, da je Stanovanjski sklad RS sprožil vse ustrezne postopke na podlagi zakonodaje in pravilnikov. Zadeva se redno spremlja in v določenih postopkih še ni zaključena, zato vam podrobnejših informacij ne moremo dati.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

vezano na vaša vprašanja vam podajamo odgovore:

1. Ali imate informacijo o tem, koliko stanovanj letno primanjkuje v Sloveniji?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za spremljanje in evidentiranje ter analizirane potreb po stanovanjih v Republiki Sloveniji. Skladno z določbami 6. alineje 141. člena Stanovanjskega zakona je to pristojnost države. Stanovanjsko področje od 14.2.2023 skladno z določbami ZDU-1O pokriva Ministrstvo za solidarno prihodnost. Podatki iz Ankete  Sklada 2020/2021 so na voljo na povezavi https://ssrs.si/o-nas/koristne-informacije/ .

2. Zakaj po vaše sklad po državi ni požel večjega zanimanja, niti več prijav na razpise?

Prosimo navedite katere razpise ste imeli v mislih.

3. Obljube so bile, da bo s pridobivanjem neprofitnih stanovanj sklad uspešen, pa se je na razpisse prijavilo le 30 ponudnikov, 6 je bilo uspešnih. Zakaj?

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za pripravo zakonodaje in ni avtor določb o javni najemni službi ter ni podajal obljub o tem instrumentu. Ocene ciljev izhajajo iz gradiva Vlade RS ob sprejemanju SZ-1E.

S sprejetjem Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona SZ-1E, ki ureja javni najem stanovanj kot javno najemno službo, v okviru zakonskih pooblastil med povezane cilje leta 2022 spada tudi izvajanje novega ukrepa javne najemne službe uzakonjenega s SZ-1E.

4. Koliko je zaposlenih v vaši najemni službi in koliko denarja sta do sedaj porabili za delovanje?

V službi za javni najem je trenutno zaposlena ena oseba, za eno potekajo postopki nadomestne zaposlitve.

V proračunu RS za financiranje javne najemne službe leta 2021 je bilo zagotovljenih 360.000 EUR (ukrep št. 2550-21-0002 Izvajanje javnega najema stanovanj), ki so bila namenjena vzpostavitvi okolja za izvajanje javnega najema stanovanj in stroške za plače ter materialne stroške zaposlenih za delovanje službe. S pogodbo med Skladom in MOP o prenosu sredstev za sofinanciranje javnega najema stanovanj št. 007-7-2020 z dne 1. 12. 2021 so bili dogovorjeni pogoji za povračilo stroškov. Leta 2021 je bilo za stroške vzpostavljanja okolja za izvajanje javnega najema stanovanj Stanovanjskemu skladu RS povrnjenih 87.799 evrov. Razlika do višine 360.000 evrov je bila predmet povračila leta 2022. Dne 16. 5. 2022 je Sklad prejel nakazilo sredstev v višini 272.201 evrov.

5. Kakšni so po vaše pogoji oddajanja? Se vam ne zdi, da so morda administrtivno prezahtevni za ponudnike?

Z vzpostavitvijo javne najemne službe na naši strani v smislu izvajanja zakonodajnih določb smo zadovoljni, saj pri samem delu javne najemne službe ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa občutimo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument. Javna najemna služba ima zelo velik potencial glede na veliko število praznih stanovanj v Sloveniji. Ker Sklad ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitev zakonodaje, bo v prihodnje skušal s svojimi izkušnjami in ugotovitvami prispevati svoje ugotovitve v morebitnem postopku prenove ali analize instrumenta.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS