Pozdravljeni,
vezano na vaša vprašanja, ki smo jih prejeli dne 31.5.2022, vam posredujemo naslednje odgovore:
– Koliko stanovanj ste do sedaj v okviru javne najemne službe uspeli pridobiti?
Na razpis se je do sedaj odzvalo 24 ponudnikov. Od teh jih je 5 v oddajanju ponudbe, 3 ponudbe so popolne (čakamo odgovor lastnika po sporočeni višini najemnine skladno z zakonodajo), 2 ponudbi sta sprejeti in pred podpisom najemne pogodbe, 2 ponudbi sta v fazi obravnave s strani komisije, glede 9 ponudb z lastniki nismo uspeli skleniti najemne pogodbe, saj ni prišlo do uskladitve pričakovanj lastnikov in Sklada potem ko so prejeli izračun ponujene najemnine po izdelanem točkovalnem zapisniku in zakonodaji. Tri ponudbe so bile zavržene, ker niso bile popolne in jih lastniki niso v določenem roku dopolnili.
– Kje ste najeli stanovanja in kolikšna je bila najemnina?
Ponudbe za oddajo stanovanj v najem smo prejeli iz območja celotne Slovenije med drugimi iz Maribora, Ljubljane, Krškega, Nove Gorice, Ankarana, Žalca, Murske Sobote, Črne na Koroškem. Ker je bila ponujena najemnina, ki je omejena z zakonskimi določbami, za večino lastnikov prenizka in so nekateri od ponudbe žal odstopili.
– Konkretno me za območje MOL zanima, ali ste dobili kakšno ponudbo oz. ste v dogovorih s kom?
Sklad je v območju MOL zaznal kar precej zanimanja s strani lastnikov praznih nepremičnin. Gre za stanovanja, ki so prazna od nekaj mesecev do nekaj let. Ponudbe smo prejeli za stanovanja na različnih lokacijah Ljubljane kot so Vič, Bežigrad, Šiška, Brdo. Stanovanja so bila v velikosti med 40m2 in 75m2. Na podlagi točkovalnega zapisnika je bila izračunana in ponujena najemnina od 229,62 EUR do 395,51 EUR. Lastniki stanovanj so ponudbe zavrnili zaradi prenizke najemnine.
– Lahko prosim poveste, koliko je najvišja mesečna najemnina, ki jo lahko lastniku stanovanja izplača SSRS?
Višina najemnine, po kateri je Sklad pripravljen najeti stanovanje za podnajem, se določi v postopku obravnave popolne ponudbe glede na merila za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb na podlagi točkovalnega zapisnika, ki ga pripravi za to strokovno usposobljena oseba po izvedenem ogledu stanovanja. Višina določene najemnine ne more biti višja od 1,3 kratnika neprofitne najemnine za posamezno stanovanje (1. odstavek 148. b člena SZ-1). Višina najemnine je odvisna od več dejavnikov, kot so izmerjena kvadratura, starost konstrukcije in njene obnove ter opremljenosti
– Kako sicer po prvih petih mesecih ocenjujete ukrep javne najemne službe in kakšna so vaša pričakovanja za prihodnost?
Pri izvajanju se služba srečuje s precej izzivi, saj si lastniki nepremičnin predstavljajo postopek in samo oddajo v javni najem ter podnajem bistveno enostavnejše kot v resnici to za njih je.
Lastniki morajo za oddajo popolne ponudbe priložiti obvezno: gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, energetsko izkaznico in dokazilo o lastništvu.
Največjo težavo predstavlja uporabno dovoljenje, saj ga večina objektov, predvsem starejših nima, lastniki pa ne želijo izvesti postopkov skladno z zakonodajo o graditvi objektov za pridobitev takih dovoljenj. Ovira so tudi neurejene zemljiškoknjižne zadeve, neobstoječe energetske izkaznice, neurejeni podatki o površinah stanovanj v katastru stavb in neprimernost stanovanj za najem zaradi nevzdrževanosti (primernost stanovanja po določbah 10. člena SZ-1).
Od objave javnega razpisa za javni najem – pridobivanje ponudb najemodajalcev (31.1.2022) zaznavamo večje zanimanje lastnikov stanovanj za oddajo praznih stanovanj preko javno najemne službe, kot v začetku januarja 2022, vendar si želimo, da bi se zakonodajni okvir za izvajanje tega ukrepa – instrumenta še izboljšal in bolj približal možnostim na trgu ter pričakovanjem vseh udeležencev v procesu. Verjamemo, da bo interesa in ponudb več v kolikor se bo zakonodaja spremenila in dopolnila, vsekakor pa bo poleg tega potreben tudi miselni preskok ciljnih ponudnikov, da se bodo odločali za obliko oddaje v javni najem, ki morda ni tako donosna kot tržne oblike, vendar nudi varnost najema, ustrezno upravljanje ter poslovne odnose, ki so predvidljivi. Prav tako ponudnikom ni potrebno iskati podnajemnikov, saj to skrb zanje prevzame Sklad kot njihov najemnik.
– Ste opazili, da se v praksi pojavljajo kakšne težave s to službo?
Pri samem delu javno najemne službe ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa občutimo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument. Menimo, da je javnost še vedno premalo seznanjena z možnostjo oddaje lastniških stanovanj v najem in kasneje v podnajem, zato bomo temu področju seznanjanja javnosti v prihodnje namenili dodatno pozornost ter upamo, da se pravne podlage in okoliščine za izvajanja ukrepa v prihodnosti izboljšajo. Kot navedeno pri zgornjih odgovorih pa se največji izzivi pojavljajo pri pridobitvi obvezne dokumentacije na strani ponudnikov, ki je potrebna skladno z zakonodajo za oddajo popolne ponudbe ter pri višini izračunane najemnine za lastnike – ponudnike.
– Ali boste glede na odziv MOP predlagali kakšne popravke zakonodaje, povezane z javno najemno službo?
Sklad ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitev zakonodaje, vsekakor svoje izkušnje in ugotovitve prispevali v morebitnem postopku prenove instrumenta.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS