Novinarska vprašanja POP TV

Spoštovani,

posredujemo vam odgovore na vaša vprašanja in vam ob tem tudi sporočamo, da se na Skladu zavedamo vseh težav in problemov, s katerimi se srečujejo mladi in katerim je ta pilotni projekt tudi namenjen, zato si ves čas aktivno prizadevamo in proučujemo možnosti za izboljšanje situacije v smeri racionalizacije stroškov, ki so povezani z delovanjem in upravljanjem objekta.

Odgovori na vprašanja so podani v nadaljevanju.

1. Za kakšen projekt gre? Komu je namenjen? Kakšne so bile prednostne kategorije pri oddaji enot (vezani na položaj mladih ranljivih oseb, ki rešujejo prvi stanovanjski problem, so v socialni stiski, osebe z invalidnostjo …)?

Stanovanjski sklad RS je lansko poletje odprl vrata stanovanjske Skupnosti za mlade  –  Gerbičeva v Ljubljani. Gre za pilotni projekt, ki je nastal na podlagi ReNSP15-25.

Do najema postelje so v okviru tega Javnega razpisa za oddajo postelj – Skupnost za mlade Gerbičeva upravičeni mladostniki in mlade odrasle osebe, ki so državljani Republike Slovenije ali državljani držav članic Evropske unije z dovoljenjem za stalno bivanje v Republiki Sloveniji, stari od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta, ki ustrezno izkažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma nimajo zadovoljivo rešenega tega vprašanja ter so popolno poslovno sposobne fizične osebe. Cilj pilotnega projekt je povečati prvo osamosvojitev mladih na poti v njihovo samostojnost.

V objektu je 109 bivalnih enot s 171 posteljami. Vsaka bivalna enota je opremljena z mini kuhinjo, kopalnico, omarami, mizami, stoli in posteljami. Poleg opremljenih bivalnih enot je najemnikom na razpolago tudi souporaba skupnih prostorov in sicer jedilnice ter kuhinje, sejne sobe, pralnice in co-working prostora. Zaradi izjemne lokacije objekta se v bližini nahaja možnost uporabe javnega prometa, izposoje koles in parkiranja ter sama bližina središča mesta v oddaljenosti 20 minut hoje. Prav tako je pred objektom najemnikom na voljo 25 parkirnih mest, najemniki pa imajo na voljo tudi 5 parkirnih mest namenjenih car-sharingu, 2 parkirni mesti za motorna vozila ter 78 parkirnih mest za kolesa.

Prednostne kategorije, ki so upoštevane pri razpisu, so sledeče:

a. Ranljive mlade osebe – mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti, kar pomeni, da so bolj izpostavljeni tveganjem kot njihovi vrstniki (zdravstvene težave, pomanjkanje, izkoriščanje, zloraba, zanemarjanje, nasilje v družini, prostorska stiska….) ter lahko listinsko dokažejo to prednost (zdravniško potrdilo, mnenje CSD – potrdilo o razvezi staršev, odločbo o denarni pomoči, potrdilo o nasilju v družini, dogovor o reševanju socialne problematike).

Znotraj te kategorije imajo prednost tisti, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oz. tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Kot dokazilo, da prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje oziroma da tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, morajo prosilci o tem k prijavi priložiti svojo izjavo, ki mora biti nepogojna in je podana pod kazensko in odškodninsko odgovornostjo. Izjava je sestavni del razpisne dokumentacije.

b. Mlade osebe, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje –  mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oz. tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Kot dokazilo, da prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje oziroma da tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega, morajo prosilci o tem k prijavi priložiti svojo izjavo, ki mora biti nepogojna in je podana pod kazensko in odškodninsko odgovornostjo. Izjava je sestavni del razpisne dokumentacije.

Znotraj te kategorije so prosilci razvrščeni v starostne skupine. Prednost znotraj posameznih starostnih skupin imajo prosilci, ki ne presegajo navedene meje vključno navedenega zneska povprečnega letnega obdavčenega dohodka, prednost pred prosilci iz te kategorije, ki presegajo mejo obdavčenega dohodka, kot je določeno v tabeli:

*Navedene letnice v zgornji tabeli se spremenijo s pričetkom novega koledarskega leta za leto naprej.

1. Ostale mlade osebe – mladostniki in mlade odrasle osebe, stare od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta starosti.

2. Ali se vam cene zdijo ciljni skupini primerne? Na podlagi česa ste jih določili? Koliko oseb je trenutno vseljenih in v katerih enotah? Koliko oseb se je od otvoritve projekta izselilo? Kaj so navajali kot razloge za izselitev?

Najemnina za posteljo je bila določena s sklepom o stanovanjski najemnini za vsak tip bivalne enote oziroma posteljo glede na število oseb, ki lahko bivajo v njej. Najemnina mesečno je bila določena v višinah 250, 160, ali 150 evrov in so ciljni skupini primerne.

V znesku najemnine najemnik plačuje tudi uporabnino za opremo glede na opremljenost posameznega stanovanja ter v deležu tudi vse ostale stroške, ki se nanašajo na uporabo bivalne enote (individualni in skupni obratovalni stroški) in so natančneje opredeljeni v Splošnih pogojih za oddajo postelj v bivalnih enotah.

Poleg najemnine za posteljo in opremo so v najemnino všteti tudi vsi stroški (individualni in skupni obratovalni stroški). Sklad si je pridržal pravico uskladiti najemnino v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške, z dejansko višino nastalih obratovalnih stroškov,  predvidoma enkrat letno v mesecu marcu. Višina najemnine v delu pokrivanja obratovalnih stroškov je odvisna od porabe in uporabe s strani najemnikov.

Trenutno imamo prostih 9 postelj. Stanovanjski sklad RS, skladno z razpisnimi določili vodi čakalno listo prosilcev in v primeru izpraznitve postelje najprej preveri ali ima za posteljo prosilca na čakalni listi ter mu prosto posteljo ponudi v najem. V kolikor prosilcev na čakalni listi ni, se postelja vnovič ponudi v najem z novim razpisanim terminom. Od avgusta lani do danes smo prejeli 16 odstopov. Razlogi za izselitev, ki so jih stanovalci navajali, so bili najpogosteje sprejetje v študentski dom, menjava delovnega mesta v drugem kraju ali v tujini, prekinitev študija, …

3. Stanovalci so nas opozorili, da ste jih 14. 4. obvestili, da je SSRS, dne 13.4.2022 sprejel Sklep o spremembi najemnin z mesecem aprilom 2022 za najem postelj, višina najemnine pa naj bi se povišala že v mesecu aprilu. Obveščeni so bili torej o spremembi “za nazaj”. Kako pojasnjujete takšen način obveščanja? Se vam zdi primeren?

Na podlagi 2. in 3. odstavka 1.2. točke Javnega razpisa za oddajo postelj in parkirnih mest – Skupnost za mlade Gerbičeva v Ljubljani, ki je objavljen na naši spletni strani je navedeno, da se najemnina lahko spremeni s sklepom najemodajalca, pri čemer se smiselno upoštevajo predpisi o načinih valorizacije denarnih obveznosti. V znesku najemnine, ki jo plačuje najemnik, so poleg osnovne najemnine za posteljo in opremo že všteti tudi vsi stroški (individualni in skupni obratovalni stroški). Sklad si je pridržal pravico uskladiti najemnino v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške. Glede na dejstvo, da gre za pilotni projekt je Sklad po ponovni proučitvi nastale situacije in odzivih zaradi napovedanega dviga najemnin, sprejel odločitev, da se trenutno napovedane spremembe ne izvedejo, ter, da bo poizkušal najti druge rešitve za nastalo situacijo, pri čemer pa računa tudi na prilagajanje najemnikov, upravnika in nenazadnje na pozitiven odnos dobaviteljev.

4. Kakšen je razlog za podražitev? V sporočilu ste navedli: “Zaradi višjih obratovalnih stroškov objekta in podražitve cen zlasti energentov (plin, elektrika)”. Prosimo vas za pojasnilo tako drastičnega povišanja stroškov. Stanovalcem (gre za mlade ranljive osebe), se je najemnina namreč dobesedno čez noč povišala za približno četrtino. Stroški so poskočili iz 40 na 110 evrov – povišali so se torej za 275 odstotkov. Kako to opravičujete?

Predvideno je bilo, da se najemnina poviša v delu obratovalnih stroškov zaradi izkazanega porasta cen, zlasti energentov, saj mesečni stroški nekajkrat presegajo del najemnine, ki je bil predviden za pokrivanje oskrbovalnih stroškov (dobava zemeljskega plina, električne energije, odvoz smeti, dobava vode, hišniške storitve in čiščenje, vzdrževanje toplotne postaje in dvigal, stroški zagotavljanja interneta ter stroški upravljanja).

5. Kakšni so bili prvotni izračuni stroškov (pred vselitvijo v enote) in kakšni so trenutni dejanski stroški? Kaj vse štejete pod stroške in kakšen delež predstavljajo?

Ker gre za prvi tak pilotni projekt Sklad pri določanju izhodišč ob objavi razpisa ni imel možnosti upoštevati preteklih izkušenj. Ob polni zasedenosti bi Stanovanjski sklad RS z dosedanjo najemnino pokrival oskrbovalne stroške za celotni objekt do višine  5.620 evrov mesečno. Oskrbovalni stroški za objekt v mesecih od oktobra 2021 dalje pa dejansko znašajo mesečno: 12.895, 12.998, 13.552, 17.500, 15.550 evrov.

S predvideno spremembo najemnine v delu, ki se nanaša na oskrbovalne stroške, ki pa se ne bo izvedla,  se bi najemnina, gledano v celoti, prilagodila nivoju stroškov, ki so povezani z uporabo objekta s strani najemnikov. Za nezasedene postelje, stroške v celoti že ves čas krije Sklad in jih bo tudi v prihodnje. Pod oskrbovalne stroške štejemo dobavo zemeljskega plina, električne energije, odvoz smeti, dobava vode, hišniške storitve in čiščenje, vzdrževanje toplotne postaje in dvigal, stroški zagotavljanja interneta ter stroški upravljanja.

6. V najemni pogodbi stanovalcev je prav tako jasno navedeno, da se mesečna najemnina v prvem letu najema ne bo zvišala. Prosimo torej za obrazložitev zvišanja kljub tej določbi.

Prosili bi vas tudi za komentar na trditev stanovalca, da se je za najem enote odločil prav na podlagi cene in dejstva, da se ta najmanj eno leto ne bo spremenila. Poleg tega je v pogodbi navedeno, da v prvem letu po podpisu pogodbe stanovalci pogodbe ne morejo prekiniti. Prosimo za komentar.

Mesečna najemnina za najem postelje se ni spremenila, uskladil se je del, ki se nanaša na obratovalne stroške, pri čemer se najemnina nikomur v prvem letu ne bo poviševala. Skladno z določili najemne pogodbe, najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, s 60-dnevnim odpovednim rokom, pri čemer najem po javnem razpisu ne more biti krajši od enega leta. Za odpoved najemne pogodbe se smatra lastnoročno podpisana pisna odstopna izjava najemnika ali pisna odstopna izjava, ki jo najemnik pošlje Stanovanjskemu skladu RS preko e – pošte. Vse pisne odstopne izjave, ki smo jih pred iztekom enega leta prejeli na naš naslov, vključno s pojasnili najemnikov in tehtnimi razlogi za predčasno prekinitev najemnega razmerja, smo proučili in jih tudi ugodno rešili, skladno s prošnjami in željami najemnikov.

7. Stanovalci so opozorili tudi, da ogrevalni sistem v enotah dalj časa (in ponekod še vedno) ni deloval. Stanovalci so imeli v sobah tudi do 28 stopinj, čeprav tega niso želeli. Stanovalec je poročal tudi, da kljub temu, da je obvestil upravnika in popravilu gretje še vedno ni delalo, posledično pa je imel celo zimo v sobi 19 stopinj. Če gre za napako v sistemu in nedelujoči ogrevalni sistem, zakaj bi morali višje stroške plačati stanovalci? Kako komentirate?

Sezona 2021/2022 je bila prva ogrevalna sezona od izgradnje, oz. prevzema novega objekta v 07/2021. Z ogrevanjem smo začeli konec oktobra 2021, že v novembru pa smo med intenzivnejšim delovanjem ogrevanja ugotovili določene nepravilnosti pri delovanju modulnih termostatov v bivalnih enotah. Zato je v nekaterih primerih bila temperatura tudi do 28 st. C, nikakor pa niso stanovalci ostali brez ogrevanja. V tem primeru smo nemudoma obvestili izvajalce del k odpravi napake v garancijski dobi, kar se je tudi zgodilo v naslednjih sedmih dneh. Z navedbo stanovalca, da je imel celo zimo le 19 st. C, se ne moremo strinjati, ker o tem nismo bili nikoli seznanjeni. Zagotovo pa bi pristopili tudi k reševanju te morebitne težave, če bi bili o tem tudi ustrezno obveščeni.

Pri vselitvi je vsak stanovalec namreč še dodatno obveščen, da nas takoj obvesti o vseh težavah ali poškodbah v bivalni enoti, tako da lahko kot upravnik reklamiramo izvajalcu del ter zahtevamo čimprejšnjo ureditev/popravilo.

8. Za 25 % se je podražil tudi mesečni najem parkirnega mesta, ki se ga najame posebej. Zanima nas, kako utemeljujete to podražitev?

Glede na dejstvo, da gre za pilotni projekt je Sklad po ponovni proučitvi nastale situacije in odzivih zaradi napovedanega dviga najemnin, sprejel odločitev, da se trenutno napovedane spremembe ne izvedejo, ter, da bo poizkušal najti druge rešitve za nastalo situacijo, pri čemer pa računa tudi na prilagajanje najemnikov, upravnika in nenazadnje na pozitiven odnos dobaviteljev.

9. Prosili bi vas še za pojasnilo glede dikcije v pogodbi, da gre za “najem postelje”. Stanovalci so opozorili, da zaradi tega zapisa ne morejo priti do subvencije najemnine, saj se vloge pri prvo in drugostopenjskih organih zavrnejo, ker odločevalci iz najemnih pogodb razberejo, da so le najemniki postelje, in ne tudi bivalne enote v kateri živijo. Pogoj za pridobitev subvencije najemnine je, da si najemnik bivalne enote. Zakaj “najem postelje”, če imajo stanovalci v najemu dejansko celotno enoto?

Subvencijo za najem bivalne enote je možno pridobiti v kolikor so izpolnjeni pogoji, ki jih določa 28. člen  Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (Uradni list RS, št. 62/10, 40/11, 40/12 – ZUJF, 57/12 – ZPCP-2D, 14/13, 56/13 – ZŠtip-1, 99/13, 14/15 – ZUUJFO, 57/15, 90/15, 38/16 – odl. US, 51/16 – odl. US, 88/16, 61/17 – ZUPŠ, 75/17, 77/18, 47/19 in 189/20 – ZFRO). Na CSD kjer ima oseba prijavljeno stalno prebivališče odda, potem ko ima že plačano prvo najemnino, »Vlogo za uveljavljanje pravic iz javnih sredstev« in zahtevane priloge. O vrsti potrebnih prilog in pozitivni razrešitvi vsakokratne vloge ter višini subvencije odloča pristojni CSD glede na ugotovljeno pravno in dejansko stanje primera. SSRS na odločitev CSD ne more vplivati, saj za to ni pristojen. Sklad je sicer prejel eno določbo za dodelitev subvencije za najem postelje, ki pa je bila po uradni dolžnosti odpravljena. Iz pridobljenih obrazložitev se potrjujejo trditve, ki izhajajo iz vprašanja. Sklad si bo še naprej prizadeval za možnost uveljavljanja pravic do subvencije za najemnike Skupnosti za mlade – Gerbičeva.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS