Pozdravljeni,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede prodaje stanovanj v Zelenem gaju.

Pozdravljeni,

Prosim vas za nekaj pojasnil v povezavi s prodajo stanovanj v Zelenem gaju.

Zasledili smo tale oglas:
https://www.nepremicnine.net/oglasi-prodaja/lj-vic-stanovanje_6132720/

Prodajalec pravi: »Na zadnji razpis za Zeleni gaj smo dali več prijav in sta nam bili dodeljeni dve 2,5-sobni stanovanji (v 2. in 3. nadstropju) s praktično enakim tlorisom. Od nakupa enega nameravamo odstopiti, razen v primeru, da se najde kdo, ki bi si katerega od stanovanj želel.«

– Kako je mogoče, da en prijavitelj dobi dve stanovanji, medtem ko na drugi strani nekateri do želenega stanovanja sploh ne pridejo?

Skladno z objavljenim besedilom javnega razpisa za prodajo stanovanj vam sporočamo, da drugi odstavek točke 1 razpisa, kjer je opredeljen način prodaje, določa. da je nakup po razpisu v rednem roku omejen na eno stanovanje na kupca oziroma na družino oziroma njene družinske člane, če je prosilec uveljavljal prednost družine, četudi v povezavi s statusom funkcionalno ovirane osebe. Tako lahko vsak prosilec odda samo eno prijavo, s katero pa lahko izrazi interes za eno ali več stanovanj. V primeru uveljavljanja prednosti družine lahko prijavo za nakup odda le eden od staršev oziroma partnerjev.
V kolikor bi bila ugotovljena kršitev določil tega odstavka, Sklad vse na zgoraj naveden način podane prijave takoj izloči. Oseba, ki je navedena v podani prijavi (tudi kot družinski član), ne more podati na isti razpis samostojne prijave ali sodelovati v prijavi druge osebe.

Iz posredovanega vprašanja in besedila oglasa ni razvidno za kakšne povezave naj bi šlo, navedeno je le : »smo dali več prijav«. Izbrana kupca smo na podlagi objavljenega oglasa preverili in ugotovili, da ni med njima nikakršnih povezav za katere bi lahko vedeli in bi izhajale iz prijave. Ena prosilka se je prijavila kot mlada družina s partnerjem in 2 otrokoma, drugi prijavitelj pa je bil izbran kot mlada oseba (ni nikakršnih vidnih povezav v priimkih, naslovih ipd.).

– Kako poteka izbor kupcev?

Izbor kupcev stanovanj poteka po posebnem protokolu izbora kupcev s pomočjo posebnega računalniškega programa. Protokol izbora kupcev stanovanj in Prioritetni vrstni red prosilcev za nakup stanovanj sta predstavljena na spletni strani Sklada. Za primer večjega interesa za nakup stanovanj so za potrebe razpisa določene prednostne kategorije. Izbor kupcev poteka v prisotnosti notarja pred petčlansko komisijo, naključno izbrano med zainteresiranimi prosilci za sodelovanje v tej komisiji.

– Ali lahko kupec stanovanja od stanovanjskega sklada v tako kratkem času stanovanje sploh lahko proda naprej? Kakšna so pogodbena določila, v kolikšnem času lahko lastnik proda stanovanje naprej? če se ne motim, je po izkušnji s preprodajo stanovanj na Mesarski Stanovanjski sklad uvedel varovalke?

Glede nadaljnje prodaje stanovanj ni omejitev s strani Sklada, saj so stanovanja v vzorčni hiši zaradi načina gradnje in energetsko učinkovitih rešitev cenovno primerljiva s cenami stanovanj na prostem trgu, zaradi česar se nam omejevanje izbranih kupcev glede nadaljnje prodaje ne zdi primerno.

– Koliko stanovanj je bilo sicer že zgrajenih za prodajo v Zelenem gaju in koliko od tega prodanih? Koliko v zadnji tranši?

Na območju Zeleni gaj na Brdu je bilo zgrajenih in prodanih 427 stanovanj, v zadnjem razpisu pa je Sklad za prodajo na trg ponudil še 64 stanovanj in 18 vrstnih hiš, od tega je bilo po prvem roku prodanih 30 stanovanj in 6 vrstnih hiš.

Spoštovana,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede ponudbe in načrtov glede gradnje stanovanj pri nas:

1. Koliko stanovanj in hiš se trenutno prodaja? Koliko oddaja v najem?

Stanovanjski sklad RS ima za prodajo prostih 46 stanovanjskih enot, od tega 26 stanovanj (24 stanovanj v enoti F3 in 10 stanovanj v enoti F6.1) in 12 vrstnih hiš v soseski Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani.
Za tržni najem ima Stanovanjski sklad RS oddanih 460 od 499 razpoložljivih stanovanj, ki se nahajajo na različnih lokacijah po Sloveniji, vse od obale do pomurske regije, jugovzhodne Slovenije do Gorenjske. V ponudbi za tržni najem ima trenutno 28 stanovanj, 11 stanovanj pa je v fazi urejanja. Stanje zasedenosti oziroma ponudba stanovanj na določen datum je odvisna tudi od izteka posameznih najemnih razmerij.

2. Koliko znaša najemnina najdražjega stanovanja, koliko najcenejšega?

Najnižja tržna najemnina znaša 109,00 EUR za stanovanje v Šoštanju v velikosti 31,90 m2, najvišja pa 550,00 EUR za stanovanje v Novem mestu v velikosti 107,18 m2.

3. Kakšna cenovno ugodnejša stanovanja v najem ponujate finančno šibkejšim posameznikom? Kdo so lahko takšni upravičenci?

Finančno šibkejšim so namenjena neprofitna najemna stanovanja. Pridobitev neprofitnega najemnega stanovanja opredeljuje Stanovanjski zakon, ki v 87. členu določa postopek oddajanja neprofitnih stanovanj na podlagi objave javnih razpisov, Stanovanjski sklad RS pa le-teh ne izvaja sam, ampak v primeru izpraznitve primernega najemnega stanovanja, ki je v lasti Stanovanjskega sklada RS, najprej opravi zamenjave med lastnimi najemniki, če le-teh ni, da razpolagalno pravico Občini, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje, saj je za dodelitev neprofitnih najemnih stanovanj pristojna Občina, kjer ima prosilec prijavljeno stalno bivališče.

4. Kdo ima pri najemu stanovanj prednost?

Najemniki oziroma najemnice stanovanj so lahko popolno poslovno sposobne fizične osebe, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji ter pravne osebe zasebnega in javnega prava oziroma organizacije, vse s sedežem v Republiki Sloveniji.

5. Kaj glede gradnje načrtujete v prihodnje?

Stanovanjski sklad RS v letošnjem letu zaključuje gradnjo 102 najemniških stanovanj v Funkcionalni enoti F2 v soseski Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani. Tako bo predvidoma v začetku naslednjega leta objavil razpis za najem stanovanj.
Poleg tega namerava na območju Novo Brdo/Brdo 2 v Ljubljani zgraditi še 498 najemniških stanovanj.
Stanovanjski sklad RS načrtuje gradnjo najemnih stanovanj še na naslednjih lokacijah po Sloveniji: Kranj s 270 stanovanji, v Mariboru potekajo pogajanja z DUTB za nakup zemljišč, objavljena sta dva Poziva za javno zasebno partnerstvo za Občino Lukovica za 164 stanovanj ter Občino Ivančna Gorica za 123 stanovanj. https://ssrs.si/javno-zasebno-partnerstvo#
Objavljen pa je tudi Javni poziv za nakup stanovanj na območju mestnih občin v celotni Sloveniji, kjer pričakujemo da bi dobili do 500 stanovanj.
https://ssrs.si/javni-poziv-za-nakup-stanovanj

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša dodatna vprašanja glede stanovanj v soseski Zeleni gaj.

Kolikšna je kalkulacija cene za zadnja dokončana stanovanja v soseski Zeleni gaj – torej za paket 64 stanovanj in 18 vrstnih hiš? Torej konkreten izračun, koliko so znašali stroški zemljišča, projektiranja, komunalnega prispevka, gradnje, financiranja …. vse preračunano na m2 stanovanja

V razpisu z dne 17.5.2017 je Stanovanjski sklad ponudil v prodajo 52 stanovanj iz funkcionalne enote F3 ter 12 stanovanj ter 18 vrstnih hiš iz funkcionalne enote F6. Funkcionalni enoti sta bili investicijsko obravnavani ločeno, in sicer je bilo območje v skupni kalkulaciji s funkcionalnimi območji F4 in F5. Stanovanjska stavba v območju F3 je bila zaradi specifičnih karakteristik obravnavana ločeno, zato vam lahko podamo podatke glede na zgornje navedbe.

Območje F4 do F6 je v stanovanjskem delu po stroškovni vrednosti vredno 66,7 mio EUR (brez DDV-ja). Prodajne vrednosti stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti in skupnimi deli pa 75,2 mio EUR. Povprečna prodajna vrednost na m2 komercialne površine je v tem območju 1.570 EUR, stroškovna vrednost pa 1.393 EUR na m2 komercialne površine. Za navedeno območje je struktura stroškovne cene sledeča:

Vrsta stroška odstotek v EUR
Zemljišče s komunalnim prispevkom 22,40 312 €
Strokovno svetovanje in nadzor projektov 2,10 29 €
Projektna in ostala dokumentacija 4,26 59 €
GOI 62,22 867 €
Nepredvideni stroški 0,00 0 €
Stroški trženja 3,23 45 €
Stroški financiranja 5,79 81 €
Skupaj 100,00 1.393 €

Razlika do prodajnih vrednosti zagotavlja pozitivno neto sedanjo vrednost projekta ob minimalni zahtevani stopnji donosa 5 odstotkov ter kritje za tveganja povezana z garancijskimi obdobji.

Območje F3, v katerem je stavba s 52 stanovanji, ki so tudi predmet razpisa z dne 17.5.2017 je kalkulacija stroškov nekoliko drugačna. Stavba je v stanovanjskem delu stroškovno ovrednotena na 10,2 mio EUR, s prodajnimi vrednostmi v skupni višini 11,1 mio EUR (vse brez DDV). Povprečna prodajna vrednost na m2 komercialne površine znaša 2.538 EUR, stroškovna vrednost pa 2.336 EUR na m2 komercialne površine. Za navedeni objekt je struktura cene sledeča:

Vrsta stroška odstotek v EUR
Zemljišče s komunalnim prispevkom 16,38 383 €
Strokovno svetovanje in nadzor projektov 1,80 42 €
Projektna in ostala dokumentacija 4,19 98 €
GOI 69,54 1.625 €
Nepredvideni stroški 2,82 66 €
Stroški trženja 3,79 89 €
Stroški financiranja 1,47 34 €
Skupaj 100,00 2.336 €

Ali ta stanovanja izpolnjujejo recimo pogoje vašega razpisa za sofinanciranje zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020 (https://ssrs.si/program-sofinanciranja-zagotavljanja-javnih-najemnih-stanovanj-v-letih-2016-do-2020)?

Stanovanja, katera so v prodaji po razpisu z dne 17.5.2017 predstavljajo drugačno kategorijo stanovanj in zaključek stanovanjske soseske Zeleni Gaj za namene prodaje končnim kupcem, je primerjava s pogoji za namenska najemna stanovanja malce neprimerna. Razpis namreč vključuje stanovanja, ki odstopajo po pričakovanih površinskih normativih. Glede na predstavljeno strukturo cene pa so stanovanja iz območja F4-F6 ustrezna, stanovanja iz območja F3 pa v povprečju odstopajo od cenovnih normativov razpisa za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj, saj gre za drugačno namembnost. Ta stanovanja in vrstne hiše so sestavni del zmagovite natečajne rešitve in predstavljajo najdražji del soseske, ki žal ni primeren za osnovno dejavnost SSRS, zato smo se tudi odločili za prodajo, sicer bi tudi te enote namenili najemu.

Recimo, koliko znaša pri teh stanovanjih vrednost GOI del brez DDV (GOI objekt in GOI parkirno mesto) energijski kazalnik od 25 do 35 kW/hm2a – razred B2? Je pod 890 EUR/m2 stanovanjske površine, kolikor določa razpis?

Odgovorjeno s predloženo strukturo cene posameznega projekta.
Ob tem pa poudarjamo, da gre v primeru objekta F3 za demonstracijski projekt, ki je nastal v sodelovanju z Fakulteto za arhitekturo v katerem so izvedene drugačne rešitve od običajne stanovanjske gradnje tako v arhitekturnih rešitvah, konstrukcijskih elementih, vgrajenih materialih in instalacijskih sistemih ter energetski učinkovitosti. Objekt F3 je skoraj nič energijska stavba, energijski kazalnik je razred A2 (od 10 do 15 kW/hm2a).

Ali ta stanovanja in vrstne hiše izpolnjujejo kriterij primerne cene v EUR/m2 stanovanjske površine oziroma EUR/parkirno mesto, ki ste jo postavili za Ljubljano do 1.460 €?

Odgovorjeno s predloženo strukturo cene.

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede stanovanj v soseski Zeleni gaj.

Koliko ponudb ste dobili doslej za stanovanja? Bi lahko ponudbe razdelali po enotah – torej za katere enote je največ povpraševanja in za kakšen tip stanovanja je največ zanimanja?

Za nakup stanovanj in vrstnih hiš v Zelenem gaju na Brdu smo prejeli 70 vlog. Največ zanimanja je bilo za stanovanja v objektu F3 (Vzorčna hiša) v lameli D in sicer za 2-sobna stanovanja s kabinetom ter v lameli C za 2-sobna stanovanja. Sledijo 1-sobna in 3-sobna stanovanja.

Ali ste tudi za večja stanovanja dobili veliko ponudb? Ali je kakšno stanovanje, za katerega do sedaj še niste dobili ponudbe?

Tudi za večja stanovanja in vrstne hiše smo prejeli nekaj vlog, 27 stanovanj in vrstnih hiš pa je bilo takšnih, ki niso bila navedena ne kot prva in ne kot dodatna želja.

Glede na cene stanovanj v Zelenem gaju bi vas prosil za kalkulacijo cene kvadratnega metra stanovanja v Zelenem gaju (verjetno imate to razdelano po posameznih enotah) – torej konkreten izračun, koliko so znašali stroški zemljišča, projektiranja, komunalnega prispevka, gradnje, financiranja …. vse preračunano na m2 stanovanja, vključno z donosom.

Iz kalkulacije izgradnje in prodaje 539 stanovanj ter 931 parkirnih mest izhaja, da je stroškovna vrednost vseh stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti znašala 77 mio EUR (brez DDV), pri čemer prodajne vrednosti stanovanj (realizirano in v prodaji) znašajo 86,4 mio EUR (brez DDV). Razlika med stroškovnimi vrednostmi in prodajnimi vrednostmi tako znaša 12,2 %, kar zagotavlja minimalne stopnje donosa vsaj 5%. Glede na celotne komercialne površine 539 stanovanj je v povprečju prodajna vrednost (brez DDV) znašala 1.654 EUR za m2, stroškovna vrednost pa 1.474 EUR za m2.

Glede na to kalkulacijo me zanima vaš komentar na dejstvo, da so lokalni stanovanjski skladi omejeni s ceno 1550 evrov za kvadratni meter.

Tudi glede na zgornjo analizo je cena 1.550 EUR (brez DDV) za m2 dosegljiva.

Spoštovana,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša novinarska vprašanja:

– V zvezi z današnjim sklepom vlade, s kateri je naložila Stanovanjskemu skladu RS (SSRS), da v sodelovanju s Slovenskim državnim holdingom d.d. in Rudnikom Trbovlje – Hrastnik d.o.o., začnete postopek za odplačen prenos poslovnega deleža Rudnik Trbovlje – Hrastnik d.o.o. v družbi Spekter d.o.o. na SSRS, vas prosim za nekaj pojasnil, gospoda črtomirja Remca pa še posebej za kratko izjavo, kako komentira zahtevo vlade po nakupu RTH-jevega deleža in kaj nakup, ki najbrž ne bo smel biti nižji od 6,3 mio €, kolikor znaša dolg RTH do bank, pomeni za poslovanje SSRS. Ali bi se za nakup odločili tudi brez vladne zahteve? Ali menite, da SSRS s tem nakupom rešuje banke?

Vlada RS s sklepom nalaga Stanovanjskemu skladu RS, da v sodelovanju s Slovenskim državnim holdingom d.d. in Rudnikom Trbovlje – Hrastnik d.o.o., začne postopek za odplačen prenos poslovnega deleža Rudnik Trbovlje – Hrastnik d.o.o. v družbi Spekter d.o.o. na Stanovanjski sklad RS. Glede na dejstvo, da je v lasti družbe Spekter d.o.o. približno 2.100 neprofitnih najemnih stanovanj obstajajo interesi državnih institucij že od leta 2012, da poslovni delež odkupi Stanovanjski sklad RS katerega namen je povečevanje oz. ohranjanje fonda najemnih stanovanj, vključno z neprofitnimi. Cena deleža bo določena in dogovorjena v naslednjih korakih, pri čemer bodo morali biti upoštevani tudi pogoji Stanovanjskega sklada RS in osnovni nameni v zagotavljanje ohranjanja najemnih razmerij v obstoječem fondu stanovanj v lasti družbe Spekter d.o.o. Na Stanovanjskem skladu RS menimo, da bomo z navedeno transakcijo reševali predvsem stanovanjska vprašanja in obstoječa najemna razmerja v zasavskih občinah. Sedanji lastnik družbe Spekter d.o.o., bi lahko izvedel tudi drugačne metode razpolaganja z lastniškim deležem družbe Spekter.

Prosim pa še za naslednje podatke:
Med cilji Sklada za obdobje 2017-2020 je pridobitev do 500 novih javnih najemnih stanovanj, vključno z bivalnimi enotami (od tega polovica v lasti Sklada) na podlagi programa sofinanciranja. Z nakupom Spektra jih boste pridobili 4-krat toliko. Ali torej nakup na zahtevo vlade v nasprotju z vašimi poslovnimi cilji?

Morebiten nakup družbe Spekter d.o.o. ni v nasprotju s poslovnimi cilji Stanovanjskega sklada RS. Podlage za odkup obstajajo v Poslovni politiki Stanovanjskega sklada RS za obdobje 2017-2020, kot tudi v Poslovnem in finančnem načrtu Stanovanjskega sklada RS za leti 2017 in 2018. Zagotavljanje javnih najemnih stanovanj ogroženim skupinam prebivalstva je v skladu z Re NSP, poslovno politiko do 2020 in poslovnim načrtom SSRS 2016-2018, zato bomo takoj pristopili k skrbnem pregledu podjetja Spekter in začeli s pogajanji na osnovi neodvisne cenitve vrednosti.

Koliko nakupov stanovanjskih družb je SSRS opravil na zahtevo vlade doslej in kateri so bili ter v kolikšni višini približno?

Na podlagi določb 4. člena Zakona o prevzemu in načinu poravnave obveznosti slovenskih železarn v zvezi s programom prestrukturiranja (ZPPOSZ) je Stanovanjski sklad RS v letu 2002 odkupil tri družbe: Meting-Železarna Jesenice, inženiring, svetovanje, poslovne storitve d.o.o., Stanovanjsko podjetje Ravne, Podjetje za gospodarjenje z objekti d.o.o., Železarna Štore – Prostand Štore, Podjetje za projektno svetovanje in stanovanjsko dejavnost d.o.o. Skupna vrednost naložbe je bila 4,7 milijarde SIT (19,6 milijonov EUR), pri čemer je Stanovanjskemu podjetju Ravne d.o.o. pripojil preostali dve družbi.

Koliko stanovanj ima SSRS že v Trbovljah, Hrastniku in Zagorju?

Stanovanjski sklad RS ima na območju zasavskih občin v lasti 171 neprofitnih najemnih stanovanj.

Iz katerih virov boste nakup izvedli?

V primeru, da bo dosežena soglasnost za nakup s trenutnimi lastniki, bo Stanovanjski sklad RS transakcijo financiral iz lastnih virov.

Kakšna je politika SSRS glede najemnin?

Stanovanjski sklad RS bo v družbi ohranjal veljavna najemna razmerja.

Kakšna bo vaša politika v primeru Spektra – glede na to, da je to profitna stanovanjska organizacija?

Ne glede na trenutni status družbe, bo osnovni namen ohranjanje najemnega fonda pri čemer bodo prosta sredstva usmerjanje v povečanje števila stanovanj in zagotavljanje kvalitete ter energijske učinkovitosti fonda. Politika Sklada bo torej skladna z namenom nakupa, ki pa je ohranjanje najemnega fonda stanovanj.

Odgovor na novinarska vprašanje:

Spoštovani,

Podajamo vam odgovor na vaša vprašanja glede Soseske Zeleni gaj na Brdu.

Sklad je nepremičnine soseske Zeleni gaj na Brdu zasnoval pred 12 leti in vanje tekom let vložil precej sredstev. Sedaj smo končali vse, kar je bilo predvideno in nepremičnine prodajamo, da sklad začne graditi tisto, s čimer naj bi se tudi ukvarjal kot vodilni izvajalec Nacionalnega stanovanjskega programa 2015 – 2025.
Stanovanja in hiše, ki so v tokratni ponudbi, predvidoma zadnji za prodajo, so nadstandardna in so bila sprojektirana skladno z občinskim prostorskim načrtom. Cena stanovanj in vrstnih hiš v funkcionalni enoti F3 in F6 je določena za vsako stanovanje oziroma hišo posebej na podlagi investicijske – stroškovne vrednosti, pri čemer končna vrednost upošteva vrsto in površino posameznih delov stanovanj, specificiranih v komercialnih skicah ter hkrati lego in velikost stanovanj. Inovativni koncepti in tlorisi stanovanj z vgrajenimi kakovostnimi materiali in tehnologijami omogočajo sodoben način bivanja, ki bo pritegnil predvsem zahtevnejše mlajše in starejše kupce.
Sklad je v fazi zaključevanja projekta Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani s 102 najemnima stanovanjema, naslednje leto predvidevamo začetek gradnje Novega Brda z okvirno 500 stanovanji, v Mariboru 200 – 300 stanovanj in v Kranju 100 -200 stanovanj. Ciljna stroškovna najemnina je od 5 do 8 eur/m2 glede na lokacijo, za kar je predvidena končna cena stanovanja 1.100 do 1.600 eur/m2. Poleg cene so zelo pomembni še funkcionalnost stanovanj, ki omogoča udobno bivanje na čim manjši kvadraturi, ter spremljajoči stroški upravljanja in vzdrževanja.
Stanovanjski sklad RS ima kot vodilni izvajalec Nacionalnega stanovanjskega programa 2015 – 2025 v načrtu številne naloge od pilotnih projektov za mlade, starejše in druge ranljive skupine prebivalstva pa do zagotavljanja novih najemnih stanovanj na lokacijah, kjer je izkazana potreba lokalnih skupnosti. Pri pilotnih projektih se bodo preizkušale različne oblike bivanja mladih od skupinskega najema do stanovanjskih skupnosti in zadrug, za starejše pa poleg varovanih stanovanj predvidevamo več različnih možnosti za dnevno bivanje v okviru obstoječih institucij. Veliko si obetamo tudi od nove stanovanjske zakonodaje, ki bo omogočila izvedbo Javne najemne službe v obliki posredovanja oziroma dolgoročnega najema razpoložljivih lastniških stanovanj.

23.5.2017 je bil v Dnevniku objavljen tudi intervju z direktorjem Stanovanjskega sklada RS, mag. črtomirjem Remcem in vas vabimo, da si ga preberete.
https://www.dnevnik.si/1042772765/lokalno/ljubljana/crtomir-remec-direktor-stanovanjskega-sklada-republike-slovenije-sklad-bi-moral-graditi-poceni-in-trpezno

Spoštovani,

V nadaljevanju vam pošiljamo odgovore na vaša vprašanja:

1. Kako ste določili ceno stanovanj in kakšni ciljni skupini so namenjena?

Z javnim razpisom za prodajo z dne 17.5.2017 Stanovanjski sklad RS zaključuje večletno gradnjo soseske Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani s skupno 539 stanovanji za trg. V prodaji je tako še zadnji paket 82 stanovanj, katerih zasnova in materiali se bistveno razlikujejo od prejšnjih razpisov prodaje stanovanj v tej soseski, preko katere je nov dom našlo 457 novih lastnikov stanovanj. Stanovanja in hiše, ki so v tokratni ponudbi, predvidoma zadnji za prodajo, so nadstandardna in so bila sprojektirana skladno z občinskim prostorskim načrtom. Cena stanovanj in vrstnih hiš v funkcionalni enoti F3 in F6 je določena za vsako stanovanje oziroma hišo posebej na podlagi investicijske – stroškovne vrednosti, pri čemer končna vrednost upošteva vrsto in površino posameznih delov stanovanj, specificiranih v komercialnih skicah ter hkrati lego in velikost stanovanj. Inovativni koncepti in tlorisi stanovanj z vgrajenimi kakovostnimi materiali in tehnologijami omogočajo sodoben način bivanja, ki bo pritegnil predvsem zahtevnejše mlajše in starejše kupce. Za primer večjega interesa so oblikovane prednostne kategorije: mlade družine, družine z osnovnošolskimi otroki, družine, funkcionalno ovirane osebe in mlade osebe.

2. Kakšne so potrebe Slovencev po stanovanjih? Ali je na trgu dovolj dostopnih stanovanj za mlade družine?

Sklad si prizadeva s svojim delovanjem pomembneje vplivati na slovenski nepremičninski trg in vlaga vse svoje napore za realizacijo dejavnosti, predvidenih po zakonih in zagotavljanje vseh pravic državljanom, s čimer bi jim bilo olajšano reševanje njihovih stanovanjskih vprašanj. Pri tem je v zadnjem obdobju glede na prejete usmeritve, Sklad pri oblikovanju razpisov (prodaja in najem) prednostno obravnaval mlade družine, ki prvič rešuje stanovanjsko vprašanje in so na trgu najranljivejša skupina. Preko objavljenih razpisov za prodajo in najem je bilo rešeno stanovanjsko vprašanje številnim družinam in posameznikom. Usmeritev nove stanovanjske politike narekuje Resolucija o Nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025. Za potrebe uspešne realizacije pa je nujno potrebna pravočasna in ustrezna sprememba stanovanjske in druge relevantne zakonodaje. Iz naših izkušenj izhaja, da je cenovno ugodnih in primernih stanovanj, tako za nakup kot najem, premalo, zaradi česar je Sklad okrepil sodelovanje z ministrstvom, pristojnim za stanovanjske zadeve in drugimi deležniki na področju priprave sprememb stanovanjske zakonodaje in razvoju novih instrumentov in ukrepov.

3. Primer: Sem mlada mama, s partnerjem iščeva stanovanje za svojo 4 člansko družino. Vsak od naju zasluži 1000€ neto na mesec in imava univerzitetno izobrazbo. Kako prideva do primernega stanovanja v Ljubljani?

V konkretnem primeru (mlade) družine je več možnosti načina reševanja stanovanjskega vprašanja. Glede na skromno predstavljena izhodišča kot so le dohodek, primernost stanovanja glede na število članov družine ter predvsem pogojevanje bivanja izključno v Ljubljani, je vsekakor priporočljiv najem stanovanja za nedoločen čas. Končna odločitev o načinu reševanja stanovanjskega vprašanja tako posameznika kot družine pa je vsekakor odvisna od želja, zmožnosti in prioritet, pri čemer želi Sklad spremeniti miselnost in s tem spodbujati k večji fleksibilnosti ter z njo povezano mobilnostjo, ki omogoča večji nabor možnosti rešitve stanovanjskega vprašanja posameznika, mladih in družine v določenem življenjskem obdobju. Vizija Sklada je postati učinkovita nacionalna finančno-nepremičninska institucija z vzpostavljenim sistemom produktov za zagotavljanje raznovrstne stanovanjske oskrbe, ki bo znotraj teh ponujala ustrezne ukrepe in instrumente z lastnim, državnim in tujim financiranjem ter obenem izvrševala tudi vlogo glavnega izvajalca in nosilca stanovanjske politike države. Cilji Sklada izhajajo iz potrebe po uravnoteženju ponudbe stanovanj na trgu, zagotavljanju lažje dostopnosti do stanovanj, prenavljanju stanovanj v smislu modernih bivanjskih in okoljskih trendov ter spodbujanju prebivalcev k večji stanovanjski mobilnosti.

4. Kakšna stanovanja načrtuje SSRS v prihodnje? Koliko stanovanj in kdaj?

Stanovanjski sklad RS ima kot vodilni izvajalec Nacionalnega stanovanjskega programa 2015 – 2025 v načrtu številne naloge od pilotnih projektov za mlade, starejše in druge ranljive skupine prebivalstva pa do zagotavljanja novih najemnih stanovanj na lokacijah, kjer je izkazana potreba lokalnih skupnosti. Pri pilotnih projektih se bodo preizkušale različne oblike bivanja mladih od skupinskega najema do stanovanjskih skupnosti in zadrug, za starejše pa poleg varovanih stanovanj predvidevamo več različnih možnosti za dnevno bivanje v okviru obstoječih institucij. Veliko si obetamo tudi od nove stanovanjske zakonodaje, ki bo omogočila izvedbo Javne najemne službe v obliki posredovanja oziroma dolgoročnega najema razpoložljivih lastniških stanovanj.
Na področju izgradnje javnih najemnih stanovanj ima SSRS do leta 2020 odprt program za lokalne skupnosti in mestne stanovanjske sklade, s katerim želi pokriti celoten teritorij Slovenije s skupaj do 500 javnih najemnih stanovanj. Nadaljujemo tudi z lastnimi projekti gradnje najemnih stanovanj v Ljubljani na Brdu in ostalih zemljiščih SSRS po Sloveniji. Sklad je v fazi zaključevanja projekta Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani s 102 najemnima stanovanjema, naslednje leto predvidevamo začetek gradnje Novega Brda z okvirno 500 stanovanji, v Mariboru 200 – 300 stanovanj in v Kranju 100 -200 stanovanj.

Pozdravljeni,

podajamo vam naše odgovore:

1.) Kakšne so vaše izkušnje glede najpogostejših pripomb/opozoril/pritožb stanovalcev/najemnikov stanovanj glede motečega bivanja v večstanovanjskih stavbah?

Največkrat gre za hrup (npr. glasna glasba in govor, trda hoja, tekanje otrok, ropot, premikanje opreme, lajanje psov). Sledi mu nepravilna oziroma z najemno pogodbo in zakonodajo neskladna raba stanovanja in skupnih delov (npr. odlaganje smeti na hodnikih in v skupnih prostorih, v samem stanovanju, dim – cigaretni in drugi, nezakonito zasedanje skupnih prostorov, nepravilna uporaba atrijev in teras), sledijo grožnje in ustrahovanje najemnika in uporabnikov v stanovanjih do drugih stanovalcev, upravnika, zaposlenih na Skladu.

2.) Ima Stanovanjski sklad RS sprejet kakšen enoten hišni red – če da, kje ga lahko dobim?

Nimamo enotnega hišnega reda. Hišni red je konsenz, ki ga etažni lastniki dosežejo v posameznem objektu.

3.) Kako lahko Sklad ukrepa, če najemnik ne spoštuje hišnega reda?

Sklad lahko ukrepa le v obsegu pravic in dolžnosti, ki jih ima kot etažni lastnik v objektu na katerega se nanaša hišni red in skladno z veljavno zakonodajo.

4.) Ste imeli že primer, da ste koga zaradi nenehnih kritev izselili? Na kakšen način poteka to (deložacija/tožba)?

Lastniki lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovi mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja kot na primer: hišni mir (omejitve uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri), uporaba skupnih delov (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.), grobe kršitve hišnega reda, ki so lahko podlaga za vložitev izključitvene tožbe, način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda, pogoji, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali v stanovanju (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih, ipd.) in druga pravila ravnanja, za katere lastniki menijo, da jih je potrebno urediti v hišnem redu. Določila hišnega reda morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo, poslujejo ali se nahajajo v stavbi. Hišni red se izobesi na vseh oglasnih deskah stavbe ali na način, kot ga določijo lastniki.

SSRS v primeru neplačevanja obveznosti iz naslova najemnega razmerja ravna skladno z veljavno zakonodajo s stanovanjskega področja. Zoper najemnike – dolžnike vodimo dva različna sodna postopka in sicer postopek na plačilo dolga (vlaganje izvršb) in postopek na odpoved najemne pogodbe.
Na podlagi 103. člena SZ-1 (krivdni odpovedni razlogi – odpoved najemne pogodbe) se preko pooblaščenega upravnika najemniku pošlje opomin na odpoved najemne pogodbe in plačilo dolga z navedbo posledic za najemnika, če tega ne stori. če se najemnik na opomin odzove s prošnjo o načinu plačila dolga, SSRS temeljito prouči vse okoliščine in v kolikor obstajajo utemeljeni razlogi, se z njim sklene pisni dogovor o poravnavi dolga. V primeru nespoštovanja tega dogovora, se najemnika ponovno opozori in šele nato se zoper njega na pristojno sodišče vloži tožba na odpoved najemne pogodbe. Kadar sodišče pozove SSRS k postopku mediacije se SSRS nanjo odzove. Sprejeto imamo odločitev, da v kolikor najemnik – dolžnik poravna ves dolg (najemnina, zamudne obresti, sodni stroški), da SSRS odstopi od tožbe na odpoved najemne pogodbe. če najemnik ne spoštuje dogovora iz mediacije, se sodni postopek na odpoved najemne pogodbe nadaljuje. Kadar je s pravnomočno sodbo najemniku odpovedna najema pogodba, se ga pozove k prostovoljni predaji stanovanja in to v roku iz sodbe (ponavadi je to 60 dni). Hkrati s tem pozivom, se ga še zadnjič pozove k plačilu dolga, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi. če najemnik ne poravna dolga in v tem roku sam ne preda stanovanja, se na pristojno sodišče vloži zahtevek za realizacijo pravnomočne sodbe. Sodišče nato določi sodnega izvršitelja, ki na podlagi pravnomočne sodbe razpiše deložacijo. V primeru, da se najemnik na SSRS obrne z vlogo za odlog deložacije in izkaže da bo dolg z veliko verjetnostjo lahko poplačal in je to voljan narediti, se mu ugodi. V primeru, da dolžnik ne spoštuje dogovora se izvršilni postopek (deložacija) po tem roku nadaljuje. SSRS v večini primerov sodeluje s Centri za socialno delo in jih seznanja s postopki, ki se vodijo zoper najemnikov – dolžnikov. Naj še poudarimo, da lahko vsak najemnik skladno z 36. členom Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev na Center za socialno delo vloži vlogo za dodelitev subvencije najemnine za neprofitno stanovanje. SSRS pri teh postopkih vse najemnike obravnava enakopravno, ob tem pa upošteva vse olajševalne okoliščine in veliko mero razumevanja do gmotne in socialne stiske.
Pooblaščeni upravnik pošlje najemniku opomin na odpoved najemne pogodbe, z navedbo kršitev in posledic (odpoved najemne pogodbe), če teh kršitve ne odpravi. Rok za odpravo kršitev je 15 dni. Resničnost preverja upravnik. če se domnevni kršitelj na opomin odzove z navedbo, da teh kršitev ni, o tem seznanimo pritožnika.

Lep pozdrav,
Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

Vezano na vaša vprašanja vam podajamo odgovore.

Kakšen je namen tega razpisa oziroma kaj želite z njim doseči?

Namen projekta – potrjen s strani Vlade RS:

• pripraviti razpis za oddajo v najem za specifično skupino upravičencev (posameznikov, parov, skupin),

• vključiti stanovanja različnih velikosti (trisobna in več),

• razširiti model oddaje v najem na več lokacij (2 in več).

• omogočiti oddajo v najem delno opremljenih in opremljenih stanovanj,

• določiti razmerja med najemodajalci in najemniki,

• določiti primerno varščino, najemnino in uporabnino za opremo,

• določiti minimalno in končno obdobje najema,

• spremljati izvajanje razpisa in oddaje v najem in razviti podlage za sistemske zakonske rešitve (ukrepe, programe, spodbude),

• preveriti interes za oddajo po razvitem modelu v javnem in zasebnem sektorju.

Ali mladim omogočate najem stanovanja po neprofitni ceni?

Najemnik je dolžan za najem postelje v stanovanju plačati najemnino kot je določena s strani Sklada s posebnim sklepom o stanovanjski najemnini za vsako stanovanje glede na število oseb, ki lahko bivajo v njem – število postelj v stanovanju na posamezni lokaciji in je razvidna iz objavljenega seznama stanovanj in sklepa o višini najemnine.
Višino regulirane najemnine Sklad izračunava smiselno po določbah SZ-1 in do višine neprofitne najemnine določene z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/2003, 142/2004, 99/2008, 62/2010 – ZUPJS, 79/2015 in 91/2015; oziroma v primeru spremembe zakonodaje s predpisom, ki jo bo nadomestil) ter razdeli na število oseb, ki lahko bivajo v posameznem stanovanju – število postelj. Vsaka oseba plačuje nanjo pripadajočo najemnino za bivanje.
V znesku najemnine najemnik plačuje tudi uporabnino za opremo glede na opremljenost posameznega stanovanja ter poleg najemnine v deležu tudi vse ostale stroške, ki se nanašajo na uporabo stanovanja (individualni in skupni obratovalni stroški) in so natančneje opredeljeni v Splošnih pogojih za oddajo stanovanj v najem za izvedbo javnega razpisa za oddajo v najem.

Zakaj je ta projekt nastal, ali so podobni projekti tudi v drugih evropskih mestih, kje?

Projekt je pripravljen na podlagi priloge 1 k ReNSP15-25. Za več informacij se lahko obrnete na Ministrstvo pristojno za okolje in prostor, ki tudi vodi Delovno skupino za mlade in je bil nosilec priprave ReNSP15-25.

Koliko stanovanj je v njem na voljo, v katerih mestih?

Skupno je na voljo 13 stanovanj, na 7 lokacijah kot je razvidno iz seznama, ki je priloga razpisa.

Ali se lahko mladi na razpis prijavljajo kot stanovanjske skupine (denimo trije, štirje na stanovanje), ali le posamezno, na posteljo?

Mogoča je samostojna prijava posameznika ali skupinska prijava. Temu sta na voljo dve vlogi. Več pojasnil v objavljenih FAQ.

– pilotni projekt traja do septembra 2018, ali se bo na podlagi tega projekta ugotovilo možnost, da bi takšna stanovanja za mlade pri nas postala stalnica; Skozi pilotni projekt bo potekalo preverjanje po kazalnikih, ki jih je potrdila Vlada RS in sicer:

• Preverjanje interesa za razpis po objavi javnega razpisa

• Število prejetih prijav – vlog na razpis (tudi na stanovanje in lokacijo)

• Število uspešnih oddaj v najem

• Doba posameznega najema (ali je prišlo do skrajšanja iz naslova neupoštevanja določb najemne pogodbe)

• Število najemnikov v celotnem času najema v posameznem stanovanju

• Zadovoljstvo najemnikov

• Izpolnjevanje finančnih obveznosti s strani najemnikov

• Odnos najemnikov do nepremičnine oddane v najem

• Zadovoljstvo najemodajalcev

Ali stanovanjski sklad razmišlja še o kakšnih podobnih projektih, denimo stanovanjske skupnosti za starejše? Kdaj naj bi se začeli, ali se že pripravlja razpis, na kakšen način?

Tudi na področju starejših je po prilogi št. 1 k ReNSP15-25 predviden pilotni projekt. Delovna skupina je še v ustanavljanju in še ne izvaja aktivnosti priprave razpisa.

Lepo vas pozdravljamo,

Tajništvo
Stanovanjski sklad RS

Spoštovani.

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

V naše uredništvo smo dobili pismo bralca, v katerem nas opozarja na nekatere anomalije, ki naj bi se dogajale pri dodeljevanju stanovanj v soseski Zeleni Gaj. Trdi namreč, da naj bi v več stanovanjih, ki bi morala bit glede na prioritetni vrstni red namenjena mladim družinam (tri in štiri sobna stanovanja), danes bivala zgolj ena ali dve osebi. Poleg tega je na trgu že opaziti stanovanja, ki se prodajajo po višjih cenah ali dajejo v najem.

Zanima nas, kako komentirate omenjene trditve?

Prodaja tržnih stanovanj poteka preko javnih razpisov, ki jih Sklad objavi v medijih in na svoji spletni strani. Z razpisom so v prodajo ponujena tržna stanovanja na posameznih lokacijah, prav tako pa je v razpisu določena cena stanovanj, pogoji prodaje, prednostne kategorije in postopek izbora kupcev stanovanj. Prednostne kategorije prosilcev se uporabijo v primeru, da je za isto stanovanje zainteresiranih več prosilcev. Za prepoved odtujitve smo se na Skladu v preteklosti odločili na podlagi prejetih informacij o domnevnih preprodajah določenih stanovanj, ki so bila kupljena od Sklada preko objavljenega razpisa za prodajo stanovanj na Poljanah, kjer je je bila cena kvadratnega metra stanovanja glede na tržne razmere izredno ugodna. Stanovanjski sklad RS se za omenjeno prakso že nekaj časa ne odloča, saj proti moratoriju za nadaljnjo prodajo govorita dva argumenta. Prvič, Sklad v nadaljnjih razpisih ne dosega več tako ugodne cene kot npr. na Poljanah, zaradi česar do podobnih špekulacij ni več prihajalo. In drugič, prepoved odtujitve predstavlja ovire za kupce tako pri najemu posojila za nakup stanovanja, kot tudi pridobivanju soglasij za predčasno prodajo zaradi različnih življenjskih situacij, kot so ločitev, izguba zaposlitve, smrt v družini, nezmožnost plačevanja anuitet ipd., ki jih v naprej ni mogoče predvideti. Glede na to, da je preprodaja stanovanj obravnavana in nadzorovana tudi z vidika davčne zakonodaje, je Stanovanjski sklad RS že pred časom odstopil od pretekle prakse v zvezi s prepovedjo odtujitve nepremičnin. V letu 2016 je Sklad z razpisom za prodajo 85 stanovanj v fazi F5.2 soseske Zeleni gaj na Brdu kot dodatno varovalko spremenil cenovno politiko in bistveno podražil terasna nadstandardna stanovanja, za kar smo bili sicer deležni medijskega napada špekulativnih kupcev in nepremičninskih strokovnjakov, čeprav smo hkrati pritlična stanovanja pocenili in omogočili nakup tudi finančno šibkejšim kupcem.

Ali imate podatek v koliko 3 ali 4 sobnih stanovanjih je prijavljena zgolj ena ali sta prijavljeni dve osebi?

Podatkov o času prijave prebivališča in številu prijavljenih oseb v prodanih stanovanjih Stanovanjski sklad RS ne zbira.

Kakšna dokazila so bila potrebna ob oddani vlogi za nakup stanovanja, za število članov v družini?

V vlogi je prosilec v primeru, da se opredli kot mlada družina/družina z osnovnošolskim otrokom ali družina, dolžan navesti ime priimek in EMŠO vseh članov družine (prosilec, partner, vsi otroci…), na podlagi vnosa podatkov in preveritve EMŠO, pridobimo starost otrok, s povezavo pri centralnem registru prebivalstva ali priloženem potrdilu o bivanju, pridobimo naslov bivanja vseh članov. V primeru uveljavljanja prednosti prvega reševanja stanovanjskega vprašanja pri mladih družinah, pa vsi polnoletni člani podpišejo še izjavo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje, da si bodo s kupljeno nepremično zadovoljivo rešili stanovanjski problem, da dovoljujejo, da lahko Sklad za potrebe preverjanja podatkov mlade družine kadarkoli, tudi na naslovih oziroma nepremičninah, navedenih v prijavi, pridobi podatke ter, da so seznanjeni z dejstvom, da je navajanje neresničnih podatkov v prijavi kaznivo dejanje in bo kazensko in odškodninsko preganjano. V primeru, da se prosilec prijavi kot enoroditeljska družina, pa je v primeru uveljavljanja te kategorije obvezna priloga enega od zahtevanih potrdil, ki izkazuje dejansko stanje npr: sodba o razvezi, dogovor o preživljanju, mrliški list ipd. Prav tako strokovne službe Sklada od prosilca zahtevajo dodatna dokazila v primeru kakršnegakoli dvoma npr.: člani družine niso prijavljene na istem naslovu (vsak pri svojih starših) imajo dva ali različne priimke…. V nevednih primerih se vedno zahtevajo dodatna ustrezna dokazila. V kolikor jih prosilec ne dostavi in ne izkaže verodostojnosti podatkov v vlogi, se mu višja kategorija pri izboru ne upošteva.

Ali so bile v prodajne pogodbe vključene kakršnekoli varovalke, ki bi preprečevale odsvojitev stanovanja z namenom ustvarjanja špekulativnega dobička ali oddaja stanovanja v najem?

Skladno z Javnim razpisom za prodajo 85 stanovanj v Ljubljani v soseski Zeleni gaj na Brdu z dne 15.6.2016 razpolaganje s kupljeno nepremičnino ni podvrženo omejitvam Sklada, zato o prodaji vseh kupljenih nepremičnin odloča lastnik. Dodatne varovalke v prodajno pogodbo za preprečevanje odsvojitve stanovanj ali oddaje v najem niso bile vključene. Glede na to, da je preprodaja stanovanj obravnavana in nadzorovana tudi z vidika davčne zakonodaje, je Stanovanjski sklad RS že pred časom odstopil od pretekle prakse v zvezi s prepovedjo odtujitve nepremičnin. Zaradi manjših cenovnih razlik v cenah stanovanj Stanovanjskega sklada RS in na trgu, Sklad tudi ne posega v razpolaganje s kupljeno nepremičnino, ko gre za oddajo v najem.

Ali lahko v primeru, da ugotovite, da dokazila za uvrstitev na prioritetno listo, niso ustrezala dejanskemu stanju ukrepate? Kako? Ali ste odkrili kakšno ponarejanje listin? Ste podali kakšno kazensko ovadbo?

Vsak prijavitelj na Javni razpis za prodajo stanovanj med drugim poda nepreklicno izjavo, da so vsi podatki, ki jih v vlogi navaja, resnični in ažurni ter, da je seznanjen, da je vsako krivo navajanje neresničnih podatkov v predloženi vlogi po pravu Republike Slovenije kaznivo dejanje. Glede na navedeno lahko Sklad, v primeru ugotovitve navajanja neresničnih podatkov in listin, poda prijavo kaznivega dejanja. Preverjanje resničnosti podatkov, pravnega in dejanskega stanja Sklad aktivno izvaja z Javnim vpogledom v podatke o nepremičninah (GURS) in Portal e-Sodstvo. V preteklosti je Sklad že ugotovil kršitve navajanja podatkov in predložitve ponarejenih listin, zaradi česar je podal prijave kaznivega dejanja ustreznim organom pregona.

Zanima me, ali je bilo ponarejanje dokumentov in navajanje napačnih podatkov ugotovljeno v povezavi z razpisi za stanovanja v Zelenem gaju?
Koliko takih primerov ste ugotovili?
Katere dokumente se je ponarejalo?
Ali boste zoper kršitelje poleg kazenskih sprožili tudi civilne postopke?

V postopkih prodaje stanovanj v soseski Zeleni gaj na Brdu ponarejanje dokumentov ni bilo ugotovljeno. Strokovne službe so ob pregledu vlog zainteresiranih kupcev v primeru nepopolnih vlog le-te pozvale na dopolnitve oziroma v primerih nejasnosti na dostavo dodatnih dokazil.

S prijaznimi pozdravi.
Stanovanjski sklad RS