Spoštovani,
v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja:
Kaj je namen Javno najemne službe?
Namen javne najemne službe (JNS) je aktivirati oddajo praznih stanovanj v najem in/ali stanovanj, ki jih lastniki trenutno ne želijo oddati v najem zaradi slabih preteklih izkušenj z najemniki. Ob tem je potrebno poudariti, da je veliko stanovanj na trgu praznih tudi zaradi njihove nefunkcionalnosti in/ali tehničnih neustreznosti. Namen javne najemne službe je lastnikom nuditi pomoč tudi pri manjših obnovah in vzdrževalnih delih, predvsem s ciljem izboljšanja energetske učinkovitosti stanovanj, vendar pa morajo biti stanovanja v trenutku oddaje ponudbe že skladno z zakonodajo primerna za oddajo v najem. Na drugi strani pa povečati fond najemnih stanovanj za iskalce oz. podnajemnike.
Kdaj bo objavljen razpis za lastnike, ki imajo željo oddajati stanovanjsko nepremičnino v okviru Javne najemne službe?
Stanovanjski sklad RS se od sprejema in uveljavitve Novele SZ (SZ-1E 19.6.2021) aktivno pripravlja na pričetek izvajanja javne službe za javni najem stanovanj. Za oblikovanje dokončnih vsebin tako razpisa za najem stanovanj na trgu, kot tudi razpisa za nadaljnji podnajem, je bil Sklad vezana na sprejem Uredbe, kjer so podrobneje določena merila in usmeritve za izvajanje aktivnosti javnega najema. Ker je sprejeta Uredba stopila v veljavo s 1.1.2022, bo predvidoma prvi javni razpis za najem stanovanj objavljen konec januarja 2022.
Ali bo objavljen tudi razpis za potencialne podnajemnike in kdaj? Kdo bo upravičen do najema preko Javne najemne službe? Kdaj bi se v stanovanja vselili prvi podnajemniki?
Razpis za oddajo stanovanj v podnajem bo vezan na razpis za najem. Po prvih sprejetih ponudbah za najem stanovanj in sklenjenih pogodbah z najemodajalci bo Sklad objavil odprti razpis za podnajem. Predvidoma bo to v mesecu februarju oziroma začetek marca 2022.
Novela zakona določa kriterije in prednostne kategorije najemnikov. Prosilci za podnajem stanovanja morajo za upravičenost do dodelitve stanovanja v podnajem izpolnjevati splošne pogoje glede premoženja in dohodkov, določene v predpisu, ki ureja dodeljevanje neprofitnih stanovanj.
Prednostne kategorije so:
– mladi (upravičenec, ki ni starejši od 35 let niti ni starejši od 35 let noben uporabnik stanovanja, ki je naveden v vlogi za dodelitev stanovanja v podnajem);
– mlade družine (družine z vsaj enim mladoletnim otrokom, katerih člani niso starejši od 40 let);
– upravičenec, ki se je na javnem razpisu za najem neprofitnega stanovanja vsaj dvakrat uvrstil na prednostni seznam, vendar mu stanovanje ni bilo dodeljeno.
Glede na to, da postopek od prejema ponudb, njihovega pregleda, preverbe ustreznosti stanovanja in sklepanja pogodb ter nadalje preverbe ustreznosti vlog podnajemnikov terja določene, tudi zakonske časovne okvirje se pričakuje, da bi se lahko prvi upravičenci vselili v stanovanja od maja 2022 naprej. Bodo pa v nadaljevanju ti postopki hitreje tekli, saj bosta oba razpisa cel čas odprta.
Kakšen interes pričakujete med lastniki in med potencialnimi najemniki?
V zadnjem mesecu, ko je v javnosti začela krožiti informacija o pričetku delovanja javne najemne službe, se je izkazalo precej interesa s strani lastnikov. Dnevno prejemamo precej klicev in mailov z vprašanji po informacijah. Predvidevamo, da se bo po objavi razpisa in širšem seznanjanju javnosti o samem delovanju službe interes še povečal, saj tovrstni najem za vse lastnike predstavlja najvarnejšo obliko najema stanovanj.
Glede na to, da je pomanjkanje najemnih stanovanj po dostopnih najemninah veliko in da JNS predvideva oddajo stanovanj po neprofitni najemnini je seveda interes s strani podnajemnikov zelo velik.
Kako bo potekal izbor primernih stanovanj ali hiš za oddajo? Kakšna stanovanja in hiše so primerna za oddajo v najem preko Javne najemne službe? Kakšna bo najemnina?
Sklad bo preko odprtega javnega razpisa skozi celo leto na trgu najemal stanovanja prosta oseb (prazna), ki izpolnjujejo zakonsko tehnične zahteve, torej mora imeti gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje (v kolikor zakon to predvideva) in energetsko izkaznico. Stanovanje je lahko opremljeno, ni pa to pogoj.
Višina najemnine za stanovanja se določi v skladu z metodologijo za izračun neprofitne najemnine, kot jo določa zakon, ki ureja stanovanjska najemna razmerja. Če je stanovanje, za katerega se najemnina določi opremljeno ali delno opremljeno, se pri ugotavljanju vrednosti stanovanja za potrebe določitve višine najemnine upošteva tudi oprema v stanovanju. Vpliv opreme v stanovanju na vrednost stanovanja se določi v skladu s predpisom, ki ureja merila in način točkovanja stanovanj z namenom določitve vrednosti stanovanj kot osnove za določitev višine neprofitnih najemnin. Sklad bo za stanovanja, za katera bo imel interes, preko pooblaščenih neodvisnih strokovnjakov pridobil točkovalni zapisnik skladno s Pravilnikom o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb, ki je osnova za določitev višine najemnine.
Zakonsko predvidena najemnina je 1,3 kratnik neprofitne najemnine, katere izračun je opredeljen v stanovanjski zakonodaji. V primeru opremljenosti stanovanja, se lastniku poleg najemnine prizna v točkovalnem zapisniku ugotovljena oprema. Na višino najemnine vpliva tudi lokacija nepremičnine, saj zakon opredeljuje tudi lokacijski faktor, ki je s strani države določen skladno z novo Uredbo o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin, veljavno od septembra 2021.
Kateri so razlogi, zaradi katerih bi se lastniki odločili za oddajo najema stanovanja v okviru Javno najemne službe?
Glavne prednosti oddajanja stanovanj preko JNS so zagotovila lastniku, da bo imel redno poravnano najemnino, vključno s stroški, da bo stanovanje ob koncu najema vrnjeno lastniku v takem stanju kot je bilo prevzeto ob pričetku najema in da bo ob Sklad edini sogovornik z lastnikom v času trajanja najema, v kolikor lastnik ne bo želel imeti kontakta s podnajemnikom.
SZ-1E in Uredba o izvajanju javnega najema za najemodajalce ne določata posebnih subvencij, oprostitev, odpustkov ali pravic, Sklad pa si skladno s svojimi možnostmi v okviru izvajanja dejavnosti prizadeva, da bi omogočil starejšim lastnikom, ki živijo sami v prevelikem ali funkcionalno neustreznem stanovanju v zameno za oddajo stanovanja preko JNS prednost če bodo kandidirali na javni razpis za najem oskrbovanega stanovanj v lasti Sklada.
Vse zgoraj omenjene prednosti in aktivnosti, ki jih Sklad izvaja in jih bo izvajal so namenjene motiviranju lastnikov, da se vključijo v ponudbo javnega najema stanovanj in si s tem prihranijo morebitne nevšečnosti, ki jih najemni trg lahko prinese. Kot že omenjeno gre za novo obliko oddajanja v najem, ki zagotavlja lastniku najvarnejšo obliko najema.
Ali so izvajalci Javno najemne službe že izbrani – in kdo bodo na Gorenjskem?
Zakon določa kot edinega izvajalca JNS Stanovanjski sklad RS, torej bo vse aktivnosti v povezavi z JNS izvajal in vodil Sklad.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS