Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Koliko stanovanj, ki so v lasti ali v upravljanju  SSRS je trenutno praznih?

Stanovanjski sklad RS ima skupno 5.310 najemnih stanovanj. Število praznih stanovanj se dnevno spreminja, saj so nekatera v fazi priprave na razpis in oddajo, podpisa najemnih pogodb ter prevzema stanovanj s strani najemnikov (trenutno 227), kamor sodijo tudi prevzemi stanovanj na novi lokaciji v Kopru. Druga stanovanja so v postopku izpraznitve in obnove za nadaljnji najem (93 stanovanj). Poleg tega so določena stanovanja vključena v postopke odprodaje ali urejanja lastništva (87 stanovanj), kar vpliva na trenutno razpoložljivost. Vsako stanovanje je obravnavano individualno, pri čemer se upoštevajo specifične potrebe in načrti za njegovo nadaljnjo uporabo.

Koliko stanovanj je praznih, ker se obnavljajo oziroma trenutno niso primerna za bivanje?

Število stanovanj v postopku obnove se dnevno spreminja; trenutno je 93 praznih stanovanj po celotni Sloveniji v različnih fazah urejanja. Ta bodo predmet najema, odvisno od njihovega statusa, na primer izpraznitve stanovanj, prenove, izbire izvajalca, priprave za razpis JN in podobno. Dejstvo je, da so stanovanja, predvidena za prenovo, v določenih obdobjih prazna, kar je posledica različnih dejavnikov. Postopke prilagajamo v okviru veljavne zakonodaje, da omogočimo učinkovito izvedbo, hkrati pa pri načrtovanju sledimo cilju zagotavljanja varnosti, trajnosti in dolgoročne uporabnosti posameznih stanovanj za prihodnje najemnike.

Kateri so najpogostejši razlogi, da je treba stanovanja prenoviti in koliko so stara ta stanovanja? 

K prenovam stanovanj pristopamo po izpraznitvi, saj to omogoča nemoteno izvajanje del ter zagotavlja večjo kakovost in učinkovitost posegov. Obnove so potrebne zaradi obrabe gradbenih elementov (npr. talnih oblog, inštalacij), estetske osvežitve (npr. ureditev stenskih oblog), tehničnih posodobitev (npr. zamenjava ogrevalnega sistema, električnih napeljav ali vodovodnih instalacij) ter prilagoditev potrebam trga (npr. zamenjava banje s tuš kadjo). Na obseg posegov vpliva tudi doba uporabe stanovanj in dinamika potreb najemnikov. Stanovanja, zgrajena pred več desetletji, običajno zahtevajo obsežnejše posege, medtem ko mlajša stanovanja potrebujejo le manjša vzdrževalna dela in osvežitve.

Po nekaterih informacijah naj bi na Ravnah na Koroškem obnavljali zgolj 10 let stara stanovanja, zakaj?

Pri novejših stanovanjih je običajno potrebno izvesti le osnovna vzdrževalna dela, kot so brušenje in lakiranje parketa, slikopleskarska dela ter manjša popravila v kopalnici in na elektroinštalacijah. S tem zagotovimo, da stanovanje ostane funkcionalno in ne zahteva večjih posegov v naslednjih nekaj letih.

Koliko časa v povprečju poteka obnova, koliko je povprečna cena obnove posameznega stanovanja in zakaj naj bi obnove po nekaterih informacijah potekale celo 10 mesecev?

V povprečju so stanovanja, predvidena za obnovo, prazna od 6 do 12 mesecev, kar je odvisno od obsega del in kompleksnosti postopkov. Manjše ureditve znašajo približno do 5.000 €, medtem ko lahko celovite prenove dosežejo stroške do 25.000 €. Pomemben dejavnik, ki vpliva na dolžino postopkov, je način izbire izvajalca del. Ta poteka bodisi preko javnega naročanja bodisi, v primeru manjših obnovitvenih del, preko pooblaščenega upravnika stanovanja. Pri tem se v praksi pojavljajo težave, kot so omejena razpoložljivost izvajalcev, zamude pri izpolnjevanju rokov in podobno. Postopek izbire izvajalca je dolgotrajen zaradi potrebnih postopkov ter razpoložljivosti in kapacitet izvajalcev, ki jih je treba ves čas skrbno usklajevati. Ko je posamezno stanovanje pripravljeno za obnovo, strokovne službe Sklada stremijo k temu, da se delo izvede čim hitreje in kakovostno, saj je glavni cilj, da se stanovanja čim prej ponovno ponudijo v najem. Postopke prilagajamo skladno z veljavno zakonodajo, da omogočimo učinkovito izvedbo. Pri načrtovanju obenem sledimo cilju zagotavljanja varnosti in trajnosti posameznih stanovanj za prihodnje najemnike.

Ali je po obnovi stanovanja stroškovna najemnina višja in za koliko?

Višina najemnine za stroškovna stanovanja se po obnovi ne spremeni.

Drugi sklop vprašanj:

Koliko stanovanj ima v lasti ali jih upravlja SSRS?

Stanovanjski sklad RS ima na današnji dan v lasti 5.291 najemnih stanovanj ter 19 stanovanj v brezplačni uporabi, skupaj 5.310 stanovanj.

Koliko stanovanj ima v lasti ali jih upravlja SSRS?V kolikšnem deležu stanovanj najemniki plačujejo neprofitno in v kolikšnem deležu stroškovno najemnino? Kolikšna je povprečna razlika med eno in drugo najemnino?

Stanovanjski sklad RS ima na današnji dan 3.025 neprofitnih najemnih stanovanj po celotni Sloveniji, ki se oddajajo na podlagi objave javnih razpisov občini oziroma javnih stanovanjskih skladov občin, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje. Poleg neprofitnih stanovanj ima Stanovanjski sklad RS še 2.283 stanovanjskih enot po celotni Sloveniji, namenjenih za stroškovnih najem, ki jih oddaja preko Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem. Znotraj stroškovnega najema, je Sklad prejel sredstva iz Načrta za okrevanje in odpornost za 585 stanovanj (Pod Pekrsko Gorco, Slovenj Gradec, Radlje ob Dravi, Ravne na Koroškem, Koper in Sveta Ana), zaradi česar se tudi ta stanovanja oddajo po neprofitni najemnini. Skupaj torej Stanovanjski sklad RS oddaja po neprofitni najemnini 3.610 stanovanj kar predstavlja 68 %, ter 1.698 stanovanj po stroškovni najemnini, kar predstavlja 32 %. Povprečne mesečne najemnine za najemna stanovanja Stanovanjskega sklada RS so na m2 4,43 eur za neprofitni najem in 7,43 za tržni najem. Na višino posamezne najemnine vplivajo način pridobitve in vrednost stanovanja, lokacija in značilnosti stanovanj.

Koliko novih stanovanj bo na voljo leta 2025, torej boste zanje objavili razpis?

V letu 2025 se predvideva objava ponudbe za oddajo 103 novozgrajenih stanovanj na lokaciji Podbreznik v Novem mestu. Stanovanja so v zaključni fazi gradnje, vse nadaljnje aktivnosti, vezane na oddajo stanovanj v najem, sprotno objavljamo na naši spletni strani.

Koliko stanovanj bo na voljo do konca leta 2026 in koliko do 2030?

V izvedbi, razvoju in pripravi pred gradnjo je 17 projektov na lokacijah po celi Sloveniji (Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava, Ljubljana, Maribor, Novo mesto, Škotin, Tržič in Mirna) za pridobitev okvirno 1800 stanovanjskih enot. Razvoj lastnih investicij Stanovanjskega sklada RS je odvisen od sodelovanja lokalnih skupnosti, vezano na prostorske akte in komunalno ter prometno urejanje območij, državnih organov vezano za pridobivanje mnenj  nosilcev urejanja prostora (npr. problematika poplavne varnosti in pridobivanje vodnih soglasij, prometna ureditev in priključevanje na državne ceste…) ter predvsem zagotovitve ustreznih virov financiranja in kadrovske okrepitve Sklada.

Koliko stanovanj/hiš ste do zdaj najemnikom oddali iz naslova JNS? Ali boste v bližnji prihodnosti sklenili nove pogodbe, koliko? 

Stanovanjski sklad RS ima v javni najemni službi vključenih deset enot – devet stanovanj in eno hišo. Vse enote so oddane ali pa v postopku sklepanja podnajemnih pogodb. Ob tem dodajamo, da je za podnajem stanovanj izražen bistveno večji interes, saj smo na razpis, objavljen dne 9. 9. 2022, skupno do dne 4. 12. 2024, prejeli kar 595 prijav.

Ali ste v dogovorih z ministrstvom za solidarno prihodnost morda uspeli JNS narediti bolj privlačno za lastnike stanovanj, kaj ste na tem področju dosegli oziroma ali so že znane kakšne spremembe

Stanovanjski sklad RS ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitev zakonodaje, vendar redno seznanja pristojno ministrstvo s svojimi izkušnjami in ugotovitvami. Tudi v prihodnje bo prispeval z ugotovitvami pri morebitni analizi ali prenovi instrumenta in povezane zakonodaje, predvsem na področju lastninsko-pravnih in davčnih vprašanj. Upamo, da se bodo pravne podlage in okoliščine za izvajanje ukrepa v prihodnje izboljšale.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Zakaj stanovalci Soseske pod Pekrsko gorco plačujejo dodaten strošek 1,89 evra mesečno, ko pa položnice prejemajo po elektronski pošti?

S strani upravnika objektov smo prejeli informacijo, da so bili najemnikom v mesecu oktobru 2024 pomotoma zaračunani administrativni stroški v višini 1,89 eur. Po ugotovljeni napaki je upravnik napačno zaračunan strošek takoj storniral in najemnikom vrnil plačane zneske.

Kako komentirate, navedbe stanovalcev, da imajo visoke stroške ogrevanja in da je stavba energetsko potratna, čeprav je A+ in je na spletni strani stanovanjskega sklada ta soseska opisana tudi z besedami “optimalno bivalno ugodje z nizko porabo energije … Stavbe so grajene kot skoraj nič energijske stavbe.” Opozarjajo, da so izgube med vhodom energije in izhodom enostavno prevelike. 

Objekti v soseski Pod Pekrsko gorco v Mariboru so pridobili energetsko izkaznico A1, kar pomeni, da so zasnovani v skladu z visokimi standardi energetske učinkovitosti. Kljub temu pa na dejanske stroške porabe toplotne energije vpliva več dejavnikov. Za dovajanje toplotne energije se uporablja sistem daljinskega ogrevanja, ki pokriva tako ogrevanje prostorov kot pripravo sanitarne tople vode (STV). Poleg tega različni individualni dejavniki, kot so število uporabnikov v posameznem stanovanju, temperaturni režim, osebne higienske navade, velikost stanovanj ter način uporabe ogrevanja, pomembno vplivajo na porabljeno toplotno energijo. Prav tako je potrebno upoštevati specifične značilnosti ogrevalnega sistema ter cene energije, ki jih določa javno podjetje Energetika Maribor d.o.o., kar lahko vpliva na končne stroške ogrevanja in pripravo tople vode.

Ob visokih stroških ogrevanja na novem objektu, stanovalci izpostavljajo še:

• Vzdrževanje prezračevalnih sistemov, s katerimi so težave, ker iz zračnikov pozimi piha hladen zrak, poleti pa topel in vlažen. Se bo to uredilo in kdaj?
  S strani upravnika objektov smo prejeli informacijo, da so predstavniki stanovalcev s soglasjem sprejeli odločitev, da je trenutno (v zimskem obdobju) izključen sistem za dogrevanje zunanjega zraka na 21 °C. Če je sistem dogrevanja izključen, v sistem vpihuje hladnejši zrak, in sicer s približno 16 °C. Posledično je za doseganje ugodja stanovanj potrebno ta dodatno ogrevati preko sistema talnega gretja, zaradi česar je poraba energije za ogrevanje vsaj računsko enaka.
• Dodatni stroški za mehčanje vode. Zakaj je to obvezno v Mariboru, kjer Mariborski vodovod zagotavlja optimalno vodo?
  Mehčanje vode je potrebno zaradi zagotavljanja garancijskih pogojev. Prav tako se z ustreznim mehčanjem vode zagotovi daljša življenjska doba sistemov ter zmanjša tveganje za okvare, ki bi lahko nastale zaradi uporabe vode, ki za delovanje specifičnih sistemov ni optimalna.
• Alarm, ki se redno sproža, čeprav ni nič narobe, plačati pa morajo vsako intervencijo in imajo sklenjeno pogodbo za vzdrževanje. Celo varnostnik je že napisal, da gre za napako na sistemu.
  Vezano na izvedene intervencije je upravnica stavbe pozvala izvajalca k pripravi pisnega poročila o delovanju alarmnega sistema, vključno z opredelitvijo morebitnih težav. Z namenom ugotovitve vzroka posameznih intervencij bodo opravljeni dodatni pregledi sistema. Če bo ugotovljeno, da so bile težave posledica nepravilne vezave ali tehničnih napak in ne neustrezne uporabe, bodo najemnikom izdani ustrezni dobropisi. Hkrati bo izvajalcu gradnje posredovana reklamacija za nadaljnje reševanje težav. Izvajalec je že bil pozvan s strani upravnice, da nemudoma opravi vse potrebne servise. Stanovanjski sklad RS bo po ustaljenem postopku preko upravnika stavbe sprotno obveščal o posameznih ugotovitvah.
• pavšalnih pogodb. Gre predvsem za vzdrževanje elektroinštalacij, katerih strošek je skoraj 50 tisoč evrov letno. Kako komentirate navedbe in kako boste pristopili k reševanju? Celoviti sistemi v soseski zahtevajo redno vzdrževanje, da se zagotovi brezhibnost delovanja, podaljša življenjska doba in ohrani energijska učinkovitost. Opredelitev vzdrževanja in sklenitev pogodb o vzdrževanju je opredeljena v garancijskih pogojih izvajalca ter ustreznih zakonskih predpisih in pravilnikih (npr. Zakon o varstvu pred požarom – ZVPoz). Sklenjene pogodbe o vzdrževanju s pooblaščenimi izvajalci zagotavljajo veljavnost garancije na vgrajene elemente, izpolnitev zakonskih obveznosti in brezhibno delovanje vseh sistemov. Nepooblaščeno in neredno vzdrževanje bi povzročilo prekinitev garancije in povečalo verjetnost okvar na vgrajenih elementih. Pavšalne pogodbe ponujajo jasno in predvidljivo ceno vzdrževanja, morebitne dodatne storitve se obračunajo posebej v skladu z veljavnim cenikom. V primeru investicijsko-vzdrževalnih del stroške krije Stanovanjski sklad RS. Način dodelitve in obračunavanja stroškov je opredeljen v relevantnih pravilnikih, kot so Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb ter Splošni pogoji za oddajo stanovanj v najem SSRS, ki so priloga najemni pogodbi. Pri vzdrževanju elektroinštalacij so zajeti pregledi in vzdrževanje vseh elementov sistema, vključno s strelovodnimi napeljavami ter dizel agregati, kot je predpisano z garancijskimi in tehničnimi zahtevami.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Ali imate kakšne posebne razpise za najem stanovanj z neprofitno najemnino, namenjene izključno mladim? Če ja, kakšno je povpraševanje na teh razpisih? Kako pogosto so objavljeni ti razpisi?

V zvezi z vašim vprašanjem vam pojasnjujemo, da Stanovanjski sklad razpisuje možnost ugodnega bivanja za mlade v okviru dveh razpisov in sicer:

1. Javnega razpisa za oddajo postelj in parkirnih mest– Skupnost za mlade Gerbičeva v Ljubljani in
2. Javnega razpisa za oddajo stanovanj – najem za mlade.

Gre za dva pilotna projekta, ki sta nastala na podlagi ReNSP15-25, katere glavni izvajalec je Stanovanjski sklad RS. Predmet najema je v obeh primerih postelja. Do najema postelje so upravičeni mladostniki in mlade odrasle osebe, ki so državljani Republike Slovenije ali državljani držav članic Evropske unije z dovoljenjem za stalno bivanje v Republiki Sloveniji, stari od dopolnjenega 18. do vključno 29. leta, ki ustrezno izkažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma nimajo zadovoljivo rešenega tega vprašanja ter so popolno poslovno sposobne fizične osebe.

1. V objektu Skupnost za mlade Gerbičeva v Ljubljani je 109 opremljenih bivalnih enot, v katerih je 171 postelj v eno, dvo ali tro posteljnih bivalnih enotah. Najemniki imajo na voljo tudi skupno kuhinjo in jedilnico ter skupne prostore za druženje.

Skladno z določbami 1. odstavka 1.2 točke Javnega razpisa je najemnina za posteljo v bivalni enoti določena s strani najemodajalca s posebnim sklepom o stanovanjski najemnini za vsak tip bivalne enote oziroma posteljo glede na število oseb, ki lahko bivajo v njej. Najemnine vključujejo tudi del za pokrivanje obratovalnih stroškov.

Stanovanjski sklad RS objavi razpis večkrat letno v primeru prostih kapacitet in po zapolnitvi postelj s prosilci iz čakalne vrste.  Povpraševanje za najem postelje je veliko, saj gre za objekt sredi centra Ljubljane.

Dne 8.11.2024 je Stanovanjski sklad RS objavil nov termin zbiranja prijav za najem postelj, in sicer je prijavo možno oddati od 8. 11. 2024 do vključno 22. 11. 2024. Izbor najemnikov je predviden dne 19. 12. 2024.

2. Pilotni projekt Najem za mlade ponuja dve opremljeni stanovanji in sicer po eno v Ljubljani in Borovnici. V stanovanjih je prostora za 7 najemnikov.

Najemnina za bivanje v stanovanju po Javnem razpisu za oddajo stanovanj – najem za mlade je določena s strani Sklada s posebnim sklepom o stanovanjski najemnini za vsako stanovanje glede na število oseb, ki lahko bivajo v njem. Višino regulirane najemnine Sklad izračunava smiselno po določbah SZ-1 in do višine neprofitne najemnine določene z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03, 142/04, 99/08, 62/10 – ZUPJS, 79/15 in 91/15; oziroma v primeru spremembe zakonodaje s predpisom, ki jo bo nadomestil) ter razdeli na število oseb, ki lahko bivajo v posameznem stanovanju – število postelj. Vsak posameznik plačuje pripadajočo najemnino za bivanje. Najemnina se lahko spremeni s sklepom najemodajalca, pri čemer se smiselno upoštevajo predpisi o načinih valorizacije denarnih obveznosti. V znesku najemnine najemnik plačuje tudi uporabnino za opremo (glede na opremljenost posameznega stanovanja) in stroške (individualni in skupni obratovalni stroški).

Stanovanjski sklad RS objavi razpis večkrat letno v primeru prostih kapacitet. Zadnji izbor za najem je bil 7.11.2024, kjer je bila oddana postelja v Borovnici.

Cilj projektov je povečati prvo osamosvojitev mladih na poti v njihovo samostojnost.

– Kakšna je cena najema za stanovanja v lasti sklada? (Verjetno se obračunava na kvadratni meter? Se na primer razlikuje med kraji, tudi glede na to, ali je stanovanje novo ali starejše?) Ali je neprofitni najem za mlade kaj cenejši kot za ostale najemnike?  

Povprečne mesečne najemnine za najemna stanovanja Stanovanjskega sklada RS so na m² 4,43 eur za neprofitni najem in 7,43 za tržni najem. Na višino posamezne najemnine vplivajo način pridobitve in vrednost stanovanja, lokacija in značilnosti stanovanj, obračunavanje najemnine pri projektih za mlade pa je podrobneje obrazloženo pod tč.1

– Ali gradi sklad tudi kakšne bloke, namenjene izključno mladim (podobno kot na primer gradite varovana stanovanja, namenjena izključno starejšim ljudem)? Če ja, koliko je takšnih stanovanj?

Odgovor pod tč.1

– Koliko stanovanj za oddajo v neprofitni najem ima vse skupaj v lasti stanovanjski sklad? Koliko je trenutno zasedenih ali pa je še kaj prostih mest?

Stanovanjski sklad RS ima 3.063 neprofitnih najemnih stanovanj po celotni Sloveniji, ki se oddajajo na podlagi objave javnih razpisov občini oziroma javnih stanovanjskih skladov občin, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje. Ker je za dodeljevanje neprofitnih najemnih stanovanj pristojna občina, kjer ima posameznik prijavljeno stalno bivališče, se mora prosilec za dodelitev neprofitnega najemnega stanovanja obrniti na občino stalnega bivališča oziroma na javni stanovanjski sklad občine v občini stalnega bivališča. Poleg neprofitnih stanovanj ima Stanovanjski sklad RS še 2.246 stanovanjskih enot po celotni Sloveniji, ki jih oddaja preko Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem. Število posameznih prostih stanovanj variira glede na ponudbo prostih enot v posameznem letu, kar je odvisno od dokončanja in prevzema novih objektov, ureditve praznih stanovanj ter odpovedi obstoječih najemnih razmerjih.

– Ali v prihodnjem obdobju nekaj let sklad načrtuje gradnjo novih javnih stanovanj – koliko in v katerih krajih?

V izvedbi, razvoju in pripravi pred gradnjo je 17 projektov na lokacijah po celi Sloveniji (Jesenice, Kranj, Lukovica, Nova Gorica, Lendava, Ljubljana, Maribor, Novo mesto, Škotin, Tržič in Mirna) za pridobitev okvirno 1800 stanovanjskih enot. Razvoj lastnih investicij Stanovanjskega sklada RS je odvisen od sodelovanja lokalnih skupnosti, vezano na prostorske akte in komunalno ter prometno urejanje območij, državnih organov vezano za pridobivanje mnenj  nosilcev urejanja prostora (npr. problematika poplavne varnosti in pridobivanje vodnih soglasij, prometna ureditev in priključevanje na državne ceste …) ter predvsem zagotovitve ustreznih virov financiranja in kadrovske okrepitve Sklada.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

zahvaljujemo se vam za izkazano zanimanje za stanovanjsko področje. V nadaljevanju vam podajamo odgovore na zastavljena vprašanja.

1. Koliko stanovanj namerava sklad kupiti oz. ponuditi občanom v občini Velenje v prihodnje, kdaj, kako je sklad sodeloval v zadnjih petih letih ?

Stanovanjski sklad RS je v skladu s 146. členom Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO, 90/21, 18/23 – ZDU-1O, 77/23 – odl. US in 61/24) javni sklad, ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa, spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih stavb.

Cilj zagotovitve javnih najemnih stanovanj uresničuje Stanovanjski sklad RS z izvajanjem različnih aktivnosti, med drugim tudi s:

–           Programom sofinanciranja zagotavljanja javnih najemnih stanovanjskih in bivalnih enot v letih 2024 in 2025 (https://ssrs.si/novice/program-sofinanciranja-zagotavljanja-javnih-najemnih-stanovanjskih-in-bivalnih-enot-v-letih-2024-in-2025/)

–           Programom sofinanciranja zagotavljanja oskrbovanih stanovanj za starejše v letih 2024 in 2025 (https://ssrs.si/razpisi/odprti-programi/program-sofinanciranja-zagotavljanja-oskrbovanih-stanovanj-za-starejse-v-letih-2024-in-2025/) in

–           javnim pozivom za nakup stanovanj in zemljišč za gradnjo stanovanj v letih 2024 in 2025 (https://ssrs.si/razpisi/odprti-javni-pozivi-in-razpisi/javni-poziv-za-nakup-stanovanj-in-zemljisc-za-gradnjo-stanovanj-v-letih-2024-in-2025/).

Do tega trenutka Stanovanjski sklad RS v okviru navedenih programov oz. javnega poziva ni prejel nobene vloge s strani Mestne občine Velenje oziroma investitorjev za ponudbo stanovanj na območju Mestne občine Velenje.

Je pa Stanovanjski sklad RS v zadnjih 5 letih z Mestno občino Velenje sodeloval pri projektu gradnje 15-ih oskrbovanih stanovanj, in sicer na lokaciji Jenkova cesta 38. Navedeni projekt je Stanovanjski sklad RS sofinanciral na podlagi takrat veljavnega programa v obliki soinvestitorstva in posojila.

2. Zakaj sklad ni izkoristil predkupne pravice na zemljišču med Pako in Pošto v Velenju, kako bo sodeloval pri morebitni izvedbi novih stanovanj na tem področju ?

Odločitev, ali naj uveljavi institut predkupne pravice v navedenem primeru, je Stanovanjski sklad RS sprejel po podrobnem in tehtnem razmisleku vseh relevantnih okoliščin. Izkazalo se je, da s pristopom k izvedbi projekta na navedenem zemljišču, ne bi zasledovali načela ekonomičnosti kot tudi ne drugih ciljev s področja stanovanjske politike. Ob uveljavljanju predkupne pravice pri tozadevni nepremičnini namreč ni šlo zgolj za vprašanje višine kupnine (ta sicer ni bila ugodna za razvoj projektov gradnje javnih najemnih stanovanj), temveč tudi za omejitve, ki bi se nanašale na gradnjo objektov na njej (omejen obseg za stanovanjski program, zahtevani poslovno storitveni programi, dodatna parkirna mesta za širše območje ipd.), kratek rok za izvedbo projekta kot tudi za samo zahtevnost projekta (tako s tehnične kot tudi s finančne plati).

Sodelovanje Stanovanjskega sklad RS pri izvedbi novih stanovanj na tem področju je možno na podlagi razpisov kot so navedeni v odgovoru na 1. vprašanje.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Zakaj so sklenjene pogodbe o vzdrževanju elektroinštalacij, o vzdrževanju prezračevalnega sistema, vzdrževanju toplotnih podpostaj in preglede protipožarnih sistemov itd, ob čemer se v zadnjem primeru plačuje pavšal +  opravljene storitve v skladu z veljavnim cenikom izvajalca oz. plačeval pripravljenost?

Soseska Pod Pekrsko gorco je načrtovana kot energijsko učinkovita in trajnostno naravnana. Uporablja tehnične in tehnološke rešitve v vgrajenih elementih na skupnih delih in v stanovanjih (npr. centralno prezračevanje z rekuperacijo toplote omogoča stalno menjavo zraka, kar preprečuje prekomerno vlaženje prostorov in zagotavlja stalen svež zrak; stanovanja imajo lastno toplotno podpostajo, ki omogoča avtomatsko nastavljanje temperaturnih režimov. Sobni termostati omogočajo individualne nastavitve temperature v vsakem prostoru).

Celoviti sistemi v soseski zahtevajo redno vzdrževanje, da se zagotovi brezhibnost delovanja, podaljša življenjska doba in ohrani energijska učinkovitost. Opredelitev vzdrževanja in sklenitev pogodb o vzdrževanju je opredeljena v garancijskih pogojih izvajalca kot tudi zakonskih predpisih in pravilnikih (npr. Zakon o varstvu pred požarom (ZVPoz – Uradni list RS, št. 3/07 – uradno prečiščeno besedilo, 9/11, 83/12, 61/17 – GZ, 189/20 – ZFRO in 43/22)).

Sklenjene pogodbe o vzdrževanju s pooblaščenimi izvajalci zagotavljajo veljavnost garancije na vgrajene elemente, izpolnitev zakonskih obveznosti in brezhibno delovanje vseh sistemov ter preprečevanje okvar, s čimer se poskrbi za varnost in udobje v soseski. Nepooblaščeno in ne redno vzdrževanje bi povzročilo prekinitev garancije in povečalo verjetnost okvar na vgrajenih elementih. Pavšalne pogodbe ponujajo jasno in predvidljivo ceno vzdrževanja, morebitne dodatne storitve se obračunajo posebej v skladu z veljavnim cenikom, v primeru investicijsko vzdrževalnih del le-ta krije SSRS.

Način dodelitve in obračunavanja stroškov je opredeljen v Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22), Pravilniku o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 20/04 in 18/11) in Splošnih pogojih za oddajo stanovanj v najem SSRS, ki so priloga najemni pogodbi.

Ali so takšne pogodbe sklenjene v vseh soseskah, ki jih ima SSRS? V katerih?

Vsi novozgrajeni objekti morajo izpolnjevati bistvene zahteve glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta ter druge zahteve v skladu z določbami Gradbenega zakona. Skladno z gradbeno zakonodajo se objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, razen za nezahtevni objekt, lahko začne uporabljati po pridobitvi uporabnega dovoljenja.

Gradnja večstanovanjskih objektov zahteva / vključuje vgradnjo naprednejših sistemov ter drugih infrastrukturnih rešitev, glede na posamezne specifike objektov in vrsto sistemov so preko upravnika stavbe sklenjene pogodbe v vseh soseskah SSRS. Tovrstne novosti pa prinašajo dodatne zahteve po vzdrževanju, kar posledično vodi do višjih obratovalnih stroškov. S tem se povečuje tudi odgovornost za trajnostno upravljanje teh objektov in zagotavljanje njihovih funkcionalnosti.

Stanovanjski sklad RS bo skladno z vsakokratno veljavno zakonodajo še naprej aktivno zagotavljal optimalne pogoje za bivanje najemnikov in uporabnikov stanovanj, s čimer se osredotoča na izboljšanje kakovosti bivanja ter skrb za zadovoljstvo vseh uporabnikov.

Ste seznanili najemnike s stroški, ki s temi pogodbami nastanejo? 

Stroški, ki jih je dolžan plačevati najemnik stanovanja Stanovanjskega sklada RS, na podlagi Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem, so opredeljeni v Splošnih pogojih za oddajo stanovanj v najem, ki so objavljeni na povezavi http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/dokumentacija. V kolikor povzamemo te Splošne pogoje za oddajo stanovanj v najem, mora skladno z 8. členom najemnik plačevati poleg najemnine tudi obratovalne stroške, ki jih povzroča z uporabo stanovanja. Obratovalne stroške delimo na individualne in skupne obratovalne stroške. Za podrobnejšo opredelitev in razdelitev stroškov najemnika, vas vabimo, da se seznanite s predmetnimi Splošnimi pogoji za oddajo stanovanj v najem, na spletni povezavi kot navedeno zgoraj. Želeli bi poudariti, da so bili zainteresirani prijavitelji z objavljeno razpisno dokumentacijo, kamor sodijo tudi Splošni pogoji najema, seznanjeni in so se z njo strinjali z oddajo prijave za najem stanovanja.

Kdo je določal in kako so določene zahteve za vzdrževanje? Lahko pridobim prosim kopijo tega dokumenta. 

Zahteve za vzdrževanje so odvisne od posameznih vgrajenih elementov in se lahko razlikujejo glede na vrsto in namen uporabe. Pogosto so zahteve določene v :

– zahtevah izvajalca: Izvajalec, ki je vgradil opremo, običajno določi zahteve za vzdrževanje, da se zagotovi optimalno delovanje in ohranitev garancije. V teh zahtevah je običajno opredeljeno, kakšno vzdrževanje je potrebno, kako pogosto ga je treba izvajati in kakšna je odgovornost uporabnika.

– zakonskih predpisih in pravilnikih: v nekaterih primerih zakonodaja ali pravilniki določajo zahteve za vzdrževanje določene opreme (npr. električne instalacije v stavbah: Pravilnik o zahtevah za nizkonapetostne električne inštalacije v stavbah (Uradni list RS, št. 140/21 in 199/21 – GZ-1), aktivna požarna zaščita: Pravilnik o nadzoru vgrajenih sistemov aktivne požarne zaščite (Uradni list RS, št. 53/19),…).

Zakaj imate takšne zahteve, kar se tiče vzdrževanja?

Sklenjene pogodbe o vzdrževanju s pooblaščenimi izvajalci zagotavljajo veljavnost garancij na vgrajene elemente, izpolnitev zakonskih obveznosti, delovanje vseh sistemov ter preprečevanje okvar, s čimer se poskrbi za varnost in udobje v soseski. Nepooblaščeno in ne redno vzdrževanje bi povzročilo prekinitev garancij, prav tako bi kot posledica pomanjkanja rednega vzdrževanja lahko bile okvare, ki bi vplivale na udobje prebivalcev, povečano porabo energije, zmanjšano varnost, itd. Nepravilno vzdrževanje bi lahko privedlo do skrajšane življenjske dobe vgrajenih elementov. Vzdrževanje je ključni element za zagotavljanje nemotenega delovanja, varnosti in dolgoročne trajnosti energetsko učinkovite soseske.

Stanovanjski sklad RS pospešeno gradi 1500 novih javnih najemnih stanovanj po vsej Sloveniji. Bodo tudi tam takšni dodatni stroški?

Odgovor podan pod tč. 2.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

1. Koliko je v Mariboru neprofitnih stanovanj? Ali so vsa zasedena?

Stanovanjski sklad RS ima v Mestni občini Maribor v lasti 267 neprofitnih stanovanj, od tega je 243 stanovanj zasedenih z najemniki. Stanovanjski zakon v 87. členu določa postopek oddajanja neprofitnih stanovanj na podlagi objave javnih razpisov, Stanovanjski sklad RS pa le-teh ne izvaja sam, ampak ob morebitni izpraznitvi stanovanja izvede zamenjave med obstoječimi najemniki, če le-teh ni, da razpolagalno pravico občini oziroma javnemu stanovanjskemu skladu občine, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje. Poleg neprofitnih stanovanj ima Stanovanjski sklad RS v Mestni občini Maribor v lasti tudi 507 stanovanj, ki jih oddaja preko Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem V soseski Pod Pekrsko gorco je skupaj 400 stanovanj, od katerih je večina zasedenih. V času od 20. 5. 2024 do 31. 5. 2024 je bil odprt rok za oddajo 7 prostih stanovanj na tej lokaciji, poleg tega je bilo na voljo še 1 stanovanje na Betnavi v Mariboru. Za aktualne informacije o pogojih najema in prostih stanovanjih lahko zainteresirani spremljajo objave na spletni povezavi http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/.

2. Koliko je neprofitnih stanovanj v okoliških občinah?

V okoliških občinah v statistični regiji Podravska brez občine Maribor, ima Sklad v lasti dodatno 69 stroškovnih stanovanj, ki jih oddaja preko Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem in zajemajo občine Lenart, Lovrenc na Pohorju, Miklavž na Dravskem polju, Rače-Fram, Slovenska Bistrica in Sveta Ana. Prav tako imamo 211 stanovanj namenjenih za neprofitni najem, ki se oddajajo na podlagi razpolagalne pravice dane občini oz. javnemu stanovanjskemu skladu občine. V fondu stanovanj namenjenih za neprofitni najem so zajete občine Benedikt, Dornava, Duplek, Gorišnica, Hajdina,  Hoče-Slivnica, Kidričevo, Kungota, Lenart, Lovrenc na Pohorju, Oplotnica, Ormož, Pesnica, Podlehnik, Ptuj, Rače-Fram, Ruše, Slovenska Bistrica, Starše, Sveta Ana, Šentilj, Trnovska vas, Videm in Zavrč.

3. Kje vse se nahajajo lokacije stanovanj?

Stanovanjski sklad RS ima 2.278 stanovanjskih enot po celotni Sloveniji, ki jih oddaja preko Javnega razpisa za oddajo stanovanj v najem ter 3.031 neprofitnih najemnih stanovanj. Stanovanja se nahajajo v 12 regijah oziroma v 127 občinah.

4. Koliko ljudi čaka na stanovanje? Kako dolgo čakajo od oddaje vloge do prevzema stanovanja?

Stanovanjski sklad RS ne vodi čakalne liste interesentov za najem stanovanj, temveč stanovanja oddaja sproti. V primeru novih ponudb ali prostih stanovanj objavi ponudbo in roke za oddajo prijave za najem.

5. Koliko stanovanj letno oddate?

Število oddanih stanovanj variira glede na ponudbo prostih enot v posameznem letu, kar je odvisno od dokončanja in prevzema novih objektov, ureditve praznih stanovanj ter odpovedi obstoječih najemnih razmerjih.

6. Kakšne pogoje more izpolnjevati posameznik, če želi najeti neprofitno stanovanje?

Stanovanjski sklad RS ne oddaja neprofitnih stanovanj neposredno, saj za oddajo neprofitnih stanovanj razpolagalne pravice daje občinam ali občinskim stanovanjskim skladom, ki nato izvedejo javne razpise in oddajo stanovanja na podlagi določil Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.

Na Javni razpis Stanovanjskega sklada RS za oddajo stanovanj v najem kamor spadajo tudi stanovanja na lokaciji Pod Pekrsko gorco, pa se lahko prijavijo polno poslovno sposobne fizične osebe, ki imajo v času prijave državljanstvo Republike Slovenije ali dovoljenje za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji. Ostali člani gospodinjstva morajo imeti vsaj dovoljenje za začasno prebivanje. Prednost pri najemu imajo prosilci, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje, znotraj te prednostne kategorije pa imajo dodatno prednost mlade družine, družine z otroki in mladi. Prosilci morajo ob prijavi vplačati znesek za resnost prijave v višini 500 eur, ki se izbranemu prosilcu všteje kot del varščine za stanovanje, neizbranim prosilcem pa se ta znesek vrne.

7. Ali lahko najemnik izbira kakšno stanovanje želi? Ali pa dodeljenega zavrne? Kaj se potem zgodi?

Seznam stanovanj s pripadajočimi shrambami in parkirnimi mesti ter višino najemnine za razpisana stanovanja in lokacije Stanovanjski sklad RS sproti dopolnjuje, ažurira in objavlja na spletnem naslovu www.ssrs.si. Prosilci lahko v prijavi izrazijo interes za eno ali več stanovanj, pri čemer je natanko ena izbira prednostna, vse morebitne dodatne izbire pa so med seboj enakovredne. V primeru, da najemnik po izboru in pred sklenitvijo najemne pogodbe sporoči Stanovanjskemu skladu RS, da od najema odstopa iz razlogov na njegovi strani, je Stanovanjski sklad RS upravičen zadržati 300 eur, 200 eur pa vrne prosilcu.

8. V letu 2022 ter 2023 so potekale vselitve v novozgrajeno sosesko Pod Pekrsko gorco. Ali so vsa stanovanja oddana, je morda še možnost za najem ter kakšni so morebitni pogoji najema?

V soseski Pod Pekrsko gorco je skupaj 400 stanovanj, od katerih je večina zasedenih. V času od 20. 5. 2024 do 31. 5. 2024 je bil odprt termin za oddajo 7 prostih stanovanj na tej lokaciji, izbor najemnikov pa bo opravljen 26. 9. 2024.

9. So v bližnji prihodnosti na vidiku kakšne dodatne gradnje naselij, podobno kot so te pod Pekrsko gorco?

Stanovanjski sklad RS ima namen v Mariboru na območju Ulice Veljka Vlahoviča graditi najemna stanovanja v skladu s svojo dejavnostjo. Na lokaciji Novo Pobrežje načrtuje gradnjo predvidoma 430 stanovanj v dveh samostojnih gradbenih fazah. Več o projektu Novo Pobrežje je na voljo na spletni strani https://ssrs.si/projekti/novo-pobrezje/predstavitev/.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

S koliko oskrbovanimi stanovanji trenutno razpolaga sklad?

Stanovanjski sklad RS ima trenutno v lasti 237 oskrbovanih stanovanj na različnih lokacijah po Sloveniji.

Kakšni so pogoji za pridobitev?

Na razpis se lahko prijavijo prosilci, ki so stari nad 65 let. Poleg prosilca lahko v stanovanju bivajo kot uporabniki tudi zakonski/zunajzakonski partner najemnika ali druge osebe – uporabnika, starejše od 65 let.

Zdravstveno stanje prosilca mora omogočati samostojnost bivanja ob organizirani pomoči, tako da oseba ne potrebuje popolnega institucionalnega varstva v zavodu oziroma domu starejših občanov. Ustrezno zdravstveno stanje mora biti podano tako pri prosilcu kot pri morebitnem zakonskem/zunajzakonskem partnerju ali drugi osebi, starejši od 65 let (priložiti je potrebno Izjavo prosilca/uporabnikov in potrdilo osebnega zdravnika).

Prosilec in zakonski/zunajzakonski partner prosilca oziroma druga oseba – uporabnik, starejša od 65 let ne sme/jo biti lastnik/i nepremičnega premoženja, ki je primerno za bivanje in presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, ki za enega člana znaša 18.489,60 eur, za dva člana 22.598,40 eur in za 3 člane 28.761,60 eur razen v primeru, da se v prijavi uveljavlja prednost z oddajo lastnega nepremičnega premoženja v najem v okviru Javne najemne službe.

Prosilec ali zakonski/zunajzakonski partner oziroma druga oseba – uporabnik ne smejo biti v osebnem stečaju in morajo imeti sposobnost plačevanja najemnine ter ostalih stroškov, ki so vezani na najem.

Prosilci, ki so že bili najemniki Sklada in nimajo poravnanih vseh obveznosti iz predhodnih najemnih razmerij, oziroma nezakonite uporabe stanovanja v lasti Sklada ter morebitne stroške sodnega postopka ali obveznosti drugih sodelovanj s Skladom, se na ta razpis ne morejo prijaviti. 

Kakšno je na drugi strani povpraševanje in potrebe in ali imate v načrtu povečanje obsega teh stanovanj?

Raziskav o potrebah in povpraševanju Stanovanjski sklad RS ne izvaja. Je pa v načrtu še 108 oskrbovanih najemnih stanovanj v Mariboru, Kranju in Novem Mestu.   

Kakšne so čakalne vrste? In na katerih območjih v državi so najdaljše?

Stanovanjski sklad RS nima čakalne liste interesentov za najem ampak v primeru morebitnih praznih stanovanj objavi razpise za oddajo stanovanj na katera se prijavljajo zainteresirani posamezniki. V primeru, da prijavitelj ni izbran za stanovanje se mu na podlagi razpisnih pogojev vrne vplačani znesek za resnost ponudbe ter se lahko prijavi na enega od naslednjih razpisov, kjer so objavljena stanovanja za katera bi želel oddati prijavo za najem.

Kaj kažejo podatki – kdo so starejši, ki se odločijo za preselitev v oskrbovano stanovanje? Gre tudi za osebe, ki se odločijo predhodno oddati, prodati svojo nepremičnino, ker je zanje prevelika, predraga za vzdrževanje?

Stanovanjski sklad RS nima evidence oz. ne zahteva podatka o tem, kje so najemniki živeli pred vselitvijo v najemno stanovanje Sklada, zato vam tega podatka ne moremo dati.

Kolikšen delež oskrbovanih stanovanj se oddaja za neprofitno najemnino oziroma kakšna je povprečna cena najema in vseh dodatnih stroškov?

Od 237 oskrbovanih najemnih stanovanj se jih 88% oddaja po neprofitni najemnini.

Kot primer naj navedemo, da se oskrbovana stanovanja na lokacijah Pod Pekrsko gorco v Mariboru in Slovenj Gradec oddajajo po neprofitni najemnini in so točkovana s točkovalnimi zapisniki zaradi zahtev Mehanizma za okrevanje in odpornost  v okviru komponente 16: »Stanovanjska politika, investicija: Zagotavljanje javnih najemnih stanovanj«.  Najemnina za stanovanja na teh lokacijah se giblje od 212,04 EUR za stanovanje uporabne površine 31,9 m2 do 422,47 EUR za stanovanje 62,5 m2 uporabne površine.

Podatka o stroških vam ne moremo podati saj so vsa stanovanja zasedena, zato stroške plačujejo najemniki.

Koliko najemnikov je prejemnikov subvencije?

V mesecu avgustu je 12 najemnikov prejelo subvencijo iz naslova tržnih najemnin.

Kako velik izziv je zagotavljanje spremljevalne oskrbe in na kakšen način jih zagotavljate?

Na lokacijah, kjer je bilo pred leti zagotavljanje dodatne oskrbe še izvedljivo, je oskrba organizirana preko Domov za starejše oz. centrov za pomoč starejšim. V zadnjem času pa se soočamo z dejstvom, da ni mogoče dobiti izvajalca storitev za pomoč na daljavo preko SOS stikal nameščenih v oskrbovanih stanovanjih, saj zaradi pomanjkanja kadra ni mogoče dobiti izvajalca storitev. Tako ima Stanovanjski sklad RS za omenjena stanovanja, enako kot Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja, sklenjeno pogodbo o E-oskrbi z družbo Telekom Slovenije d.d., ki pa za montažo svoje opreme za izvedbo in delovanje E-oskrbe ne potrebuje nikakršne vnaprej pripravljene opreme. Vsi najemniki so ob vselitvi obveščeni na možnost sklenitve E-oskrbe preko Telekoma Slovenije d.d., pri čemer pa si mora najemnik sam, glede na svoje potrebe, priskrbeti ustrezno povezavo za klic v sili s sklenitvijo pogodbe s ponudnikom storitev.

Za oskrbovana stanovanja v soseski Pod Pekrsko gorco smo dodatno preverjali tudi možnosti vzpostavitve povezave s klicnim centrom v bližjem domu upokojencev, kjer so nam prijazno pojasnili, da pogodb za te storitve ne morejo sklepati, niti oni niti katerikoli drug dom starejših občanov, saj zaradi pomanjkanja kadra niso sposobni izvajati teh storitev. Enak problem je prisoten tudi v Ljubljani.

Kolikšni so za stanovalce v povprečju dodatni stroški za tovrstne storitve, v kolikor jih potrebujejo oz. za katere dodatne storitve morajo doplačevati? /

Koliko oskrbovanih stanovanj je brez kakršnekoli oskrbe?

Kot že navedeno je v stanovanjih, kjer ni mogoča povezava z že nameščenimi SOS stikali v stanovanjih, možnost sklenitve pogodbe s ponudnikom storitev za E-oskrbo, za izvedbo katere se odloči vsak posameznik glede na svoje potrebe in jih tudi plačuje.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Iz podatkov zemljišče knjige in GURS je razvidno, da so lastniki dela Ulice Ivane Kobilce poleg SSRS še več kot 100 fizičnih oseb. Preostale parcele na omenjeni ulici pa so v lastništvu SSRS.

Zanima nas, zakaj lastništvo te parcele ni vpisano zgolj na SSRS (ali na Mestno občino Ljubljana, če je Ulica Ivane Kobilce kategorizirana kot javna cesta)?

Skozi območji F4 in F6 poteka interna ulica Ivane Kobilice (IK), ki je namenjena izključno za dostope lastnikom in uporabnikom nepremičnin na teh dveh območjih. Ulica IK ima dve parceli: parc. 1393/23, ki poteka skozi območje F4 in je v solasti etažnih lastnikov nepremičnin v objektih F4 in F6 ter parc. 1393/20, ki poteka skozi območje F6 in je v solasti etažnih lastnikov nepremičnin v objektih F6. Predmetna ulica ni javna cesta in tudi ni kategorizirana kot javna površina, zato ne more biti v lasti Mestne občine Ljubljana. Glede na dejstvo, da je investitor Stanovanjski sklad RS, prodal vsa stanovanja v objektih, ki so del teh dveh območij, cesta tudi ne more biti v lastništvu Stanovanjskega sklada RS, saj so kupci stanovanj z nakupom postali tudi lastniki predmetne ceste v sorazmernem deležu. Iz vpogleda v zemljiško knjigo je razvidno, da so na omenjenih parcelah vpisane številne plombe, ki predstavljajo predloge kupcev za vpis solastninske pravice v zemljiško knjigo. Po realizaciji vseh plomb, Stanovanjski sklad RS ne bo več vpisan kot lastnik.

Prav tako se v območju soseske F4 pod ulico Ivane Kobilice nahaja skupna garaža objektov F4. Glede na to, da je pod ulico lastniška podzemna garaža, ulica IK ne more biti javna površina.

Ali je bilo predvideno, da bodo vse ceste znotraj sosesk Zeleni gaj in Novo Brdo prenesene v last občine?

Javne površine so določene z urbanističnimi akti, ki jih sprejema Mestna občina Ljubljana. Za predmetno območje velja urbanistični akt Odlok o zazidalnem načrtu za območje urejanja VS3/5 Brdo, del območja urejanja VP3/2 Brdo in del območja urejanja VS3/3 Brdo – Vrhovci, Uradni list RS, št. 70/05, 57/08 – obv. razl. in 78/10. V predmetnem Zazidalnem načrtu javne površine znotraj posameznih stanovanjskih območij F4, F6 niso predvidene. Vse skupne površine znotraj posameznih stanovanjskih območij so interne, lastniške, zato tudi ne morejo biti prenešene na Mestno občino Ljubljana.

 Zakaj je prišlo do takšnega vpisa v zemljiško knjigo? Je šlo za napako ali je vzrok kaj drugega?

Glede na to, da so vsi vpisi v zemljiško knjigo skladni z urbanističnimi akti Mestne občine Ljubljana in prodajnimi pogodbami sklenjenimi s posameznimi kupci, ne moremo govoriti o napaki, ampak zgolj o vpisu lastninske pravice na cesti, ki predstavlja del zunanje ureditve soseske F4 in F6.

Če je šlo za napako, kako je prišlo do nje?

Ponovno poudarjamo, da predmetni vpisi niso napaka.

Kaj to v praksi pomeni denimo za vzdrževanje te parcele, pluženje snega in podobno – se morajo vsi solastniki strinjati, gredo ti stroški iz njihovih žepov?

Za vzdrževanje lastnine in tudi za pluženje snega morajo skrbeti lastniki. Skladno z zakonodajo ima soseska upravnika, ki v imenu etažnih lastnikov skrbi za ustrezno funkcionalnost in urejenost soseske. Naloge upravnika so določene z zakonodajo ter pogodbo o opravljanju upravniških storitev, stroške upravnika krijejo lastniki stanovanj.

Kdaj ste bili obveščeni o tem problemu?

Glede na gornja pojasnila, ne moremo govoriti o problemu, saj vpisi sledijo določilom sklenjenih prodajnih pogodb. Težava je zgolj velika količina etažnih lastnikov, ki so predlagali vpis lastninske pravice na sorazmernem delu ceste, zato so v zemljiški knjigi parcele obremenjene z velikim številom plomb, ki jih sodišče počasi rešuje. Ne glede na to, je s plombo varovan vrstni red, zato ni bojazni, da etažni lastniki ne bodo vpisani kot solastniki, potem, ko bo njihova plomba prišla na vrsto.

 Kako boste ta problem rešili?

Stanovanjski sklad RS nima vpliva na reševanje zemljiškoknjižnih zadev. Za to področje je pristojno Vrhovno sodišče RS.

Glede na to, da je na omenjeni parceli vpisanih ogromno plomb, ali imajo lastniki stanovanj v Zelenem gaju, ki so hkrati solastniki omenjene parcele lahko težave pri morebitni prodaji stanovanja in z njim tudi svojega deleža te parcele?

Menimo, da predmetna situacija ne bi smela predstavljati težav pri morebitni nadaljnji prodaji.

Ste se s podobno situacijo srečali še pri kakšni drugi parceli v soseski Zeleni gaj? Če da, na kateri? Kako ste tam rešili vpise?

S tako situacijo se Stanovanjski sklad RS še ni srečal, saj je običajna praksa, da so skupni deli že opredeljeni z aktom o vzpostavitvi etažne lastne. V konkretnem primeru pa cesta pripada dvema območjema, kjer je gradnja potekala z zamikom, zato se zadeve ni dalo rešiti na drugačen način. Pri morebitni nadaljnji prodaji stanovanja je smiselno, da lastniki vložijo ločene predloge za vpis lastninske pravice. Na ta način bodo zagotovili hitrejši vpis lastninske pravice na stanovanju, vpis lastninske pravice na cesti pa bo izveden naknadno, po vrstnem redu.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

V nadaljevanju pošiljam nekaj vprašanj za spletni medij Sobotainfo v povezavi z gradnjo 76 stanovanj v Lendavi.

Glede na zavrnjene ponudbe ponudnikov nas zanima sledeče:

Bo stanovanjski sklad odstopil od gradnje stanovanj v Lendavi?

Bo izvedeno novo javno naročilo?

Zakaj niso bila izvedena pogajanja s ponudniki?

Vse prejete ponudbe za gradnjo stanovanj v Lendavi so presegale naročnikova zagotovljena finančna sredstva, zato je Sklad predmetno javno naročilo zaključil brez izbora. Skladno z javno naročniško zakonodajo bomo v kratkem razpisali novo javno naročilo in vse ponudnike povabili v konkurenčni postopek s pogajanji.

Namere Sklada glede gradnje stanovanj v Lendavi se niso spremenile.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:

Na nas so se obrnili stanovalci oskrbovanih stanovanj, da je življenje v Soseski nevzdržno, ker so naseljeni skupaj z družinami z majhnimi otroki.

Tam se dogajajo preprodaje vozil na črno, divjanje mimo blokov, nočni hrup, otroci so pozno v noč zunaj in kričijo, če jim upokojenci kaj rečejo, jih ustrahujejo njihovi starši (gre za večinoma družine romskega porekla in drugih narodnosti).

Kako boste rešili ta problem, glede na to, da ste upokojence naselili med te družine pod pretvezo, kot pravijo, da jim je bil obljubljen miren okoliš, z veliko zelenja, sprehajalnimi potmi. Zdaj pa so zaradi hrupa in številnih otrok, nevarnih poslov, vlomov, zaprti v stanovanjih??? Pogosto je v soseski policija. Tudi v parku znotraj atrija so postavljena igrala in ni mirnega kotička za starejše? Pravijo, da so jim bila stanovanja prodana pod pretvezo mirne soseske in z nizkimi obratovalnimi stroški, ki so zdaj vedno dražji, saj se jim zaračunava tudi za popravilo otroških igral!!! Razlike so tudi v najemni pogodbi in na položnicah, vsaj kar se tiče navedenih površin stanovanja! Kako odgovarjate na to?

Najprej bi se radi zahvalili za priložnost, da se odzovemo na pomisleke, ki so jih izrazili posamezni stanovalci oskrbovanih stanovanj v naši soseski. Če se pojavijo nejasnosti, smo vedno pripravljeni ponuditi pojasnila in podporo našim najemnikom, na voljo smo za vse, ki potrebujejo dodatno podporo ali imajo predloge za izboljšanje skupnostnega življenja. Vse stanovalce spodbujamo, da sodelujejo pri vzpostavljanju varnega in prijetnega okolja, saj je varnost skupna odgovornost vseh prebivalcev. Pomembno je, da razumemo izzive, s katerimi se soočajo, in se pogovorimo o ukrepih, ki jih že izvajamo, ter o naši želji k zagotavljanju kakovostnega bivanja za vse naše najemnike.

Naša soseska je zasnovana kot sodobno in vključujoče okolje, ki spodbuja socialno povezanost in medgeneracijsko sodelovanje. Zasnova stavb ustvarja notranje atrije in skupne trge, ki so namenjeni ustvarjanju občutka skupnosti in povezanosti med stanovalci. V soseski so postavljena igrišča za otroke, saj verjamemo, da so igrišča bistvenega pomena za otroški razvoj. Poleg tega smo z zasaditvijo zelenih območij poskrbeli za prijetno okolje, ki spodbuja zdrav življenjski slog in krepi občutek pripadnosti. Ob tem dodajamo, da je bila ves čas na voljo tudi predstavitev soseske, kjer so se lahko bodoči stanovalci seznanili z njenimi značilnostmi in prednostmi.

Kar zadeva skrbi glede hrupa in vedenja otrok, želimo poudariti, da so medgeneracijsko sodelovanje in sobivanje različnih družbenih skupin eden od temeljev naše soseske. Zavedamo se, da spremembe in sobivanje v soseski zahtevajo prilagoditve, zato si prizadevamo za spodbujanje dialoga in razumevanja med različnimi generacijami in kulturnimi skupnostmi. Pomembno je poudariti, da so vsa stanovanja v naši soseski oddana v najem, ne pa prodana. Oddaja stanovanj v najem je skladna z veljavno zakonodajo in smernicami ter je usmerjena k ustvarjanju trajnostne in povezane skupnosti.

Zakaj upokojencem ni bila dana možnost predogleda stanovanj pred podpisom pogodbe, ampak šele ob izročitvi ključev?

Najemnikom oskrbovanih stanovanj je bila po izboru in pred podpisom najemne pogodbe dana možnost ogleda stanovanj. Najemniki so bili napoteni, da v primeru interesa za ogled kontaktirajo pooblaščeno upravnico stanovanj, ki je bila na objektih prisotna ves čas, in se dogovorijo za termin ogleda. Tako je bila odločitev, ali bodo izkoristili možnost ogleda pred podpisom najemne pogodbe ali ne, prepuščena najemnikom. 

Zakaj ste v sosesko naselili družine s subvencioniranimi najemninami, posebej pa romske družine – je bil to pogoj EU za pridobitev evropskih sredstev?

Stanovanjski sklad RS ima skladno z ReNSP15-25 vlogo glavnega izvajalca nacionalne stanovanjske politike in nalogo povečanja javnega najemnega fonda stanovanj tam, kjer so s PROSO izkazane potrebe po njih. ReNSP15-25 ob tem določa: “Stanovanjski sklad Republike Slovenije bo fond najemnih stanovanj oblikoval v skladu s prostorsko razvojnimi trendi, upoštevajoč potrebe prebivalcev in gospodarstva. S ponudbo najemnih stanovanj s strani Stanovanjskega sklada RS bo prebivalcem omogočeno kandidiranje za najemno stanovanje izven občine stalnega prebivališča, kar bo omogočilo približevanje ljudi delovnim mestom in posledično zmanjšanje onesnaževanja okolja zaradi dnevnih migracij.« ReNSP15-25 in zakonodaja ne dovoljujeta Stanovanjskemu skladu RS razlikovanja med prebivalci – upravičenci za najem glede na njihovo narodnost, manjšinsko ali drugačno pripadnost in tega se Stanovanjski sklad RS v celoti drži tudi pri delovanju in svojih razpisih za oddajo v najem. Sklad skladno z zakonodajo ne sprašuje po narodnosti ali manjšinski pripadnosti prijaviteljev in tako ni seznanjen, kateri prijavitelji na javni razpis so pripadniki romske ali drugačne manjšine. Prav tako Stanovanjski sklad RS ne pridobiva na nobeni lokaciji stanovanj, ki bi jih oddajal le romski ali drugi manjšini ter tako ne spodbuja nobene getoizacije, segregacije ali nestrpnosti.

Glede na naše izkušnje na področjih občin z romskim prebivalstvom je po našem mnenju potrebno, da vsak subjekt državne, lokalne in javne uprave od občine, ministrstev, Urada za enake možnosti, Varuha človekovih pravic, Varuha enakih možnosti, Centrov za socialno delo in tudi organov, pristojnih za javni red in mir, pregon kaznivih dejanj in prekrškov, svoje pristojnosti izvaja dosledno, nediskriminatorno, v preventivnem programu, učinkovito in vezano na vse skupine prebivalstva. Posebej je potrebno, da vsi ti organi komunicirajo tudi z romskimi predstavniki in svetniki ter njihovimi organizacijami. V kolikor Stanovanjski sklad RS prejme pritožbo zoper našega najemnika, ima tako kot vsak drug lastnik stanovanja možnost, da na podlagi ustreznih dokazil najemnika (vključno s člani njegovega gospodinjstva), ki krši določila najemne pogodbe ali hišni red, pozove, da kršitev odpravi, sicer mu lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izselitev po stanovanjski in drugi zakonodaji. Nikakor pa ni mogoče vnaprej izločiti iz možnosti najema npr. Romov, zaradi določenih pomislekov, to bi po našem mnenju pomenilo očitno diskriminatorno ravnanje. Prav tako je najemnik (in uporabniki z njim) odgovoren za vso morebitno škodo, povzročeno v stanovanju ali na skupnih delih stavbe. V primeru, da bi prišlo do kršenja javnega reda in miru pa to ni več odgovornost Sklada, temveč se morajo aktivno vključiti ter ukrepati za to pristojne institucije.

Za stanovanja Pod Pekarsko Gorco je direktor Remec na lokalnem radiu dejal, da bo najemnina 6  evrov/m2, zdaj je okoli 8. ZAkaj takšna sprememba?

Najemnina za stanovanja v soseski Pod Pekrsko Gorco v Mariboru je določena na podlagi 117. člena Stanovanjskega zakona – SZ-1 in na njegovi podlagi sprejete Uredbe o metodologiji za oblikovanje neprofitne najemnine in določitvi višine subvencij najemnin (Uradni list RS, št. 153/21). Ob upoštevanju posameznih delov stanovanj in pripadajočih delov (shramba, parkirno mesto), kot to določa Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 127/04 in 69/05) je od 1. 4. 2024 dalje mesečna najemnina za oskrbovano stanovanje v tej soseski znašala 6,12 € na m² uporabne korigirane neto tlorisne površine stanovanja. V tej višini je upoštevana tudi vrednost stanovanjske opreme. Brez upoštevanje opreme znaša povprečna mesečna najemnina  5,64 € na m² uporabne korigirane neto tlorisne površine stanovanja. Pred zadnjo spremembo vrednosti točke je mesečna najemnina v povprečju znašala 5,87 € z upoštevanjem opreme, oz. 5,41 € na m² uporabne korigirane neto tlorisne površine brez upoštevanja opreme.

Na kakšni osnovi se je upokojencem zaračunala najemnina za nazaj za tri mesece, ker se je najemnina podražila s 1. 7.?

Najemnina za stanovanja v soseski Pod Pekrsko Gorco v Mariboru je oblikovana na podlagi metodologije za oblikovanje neprofitne najemnine, katera pa se letno usklajuje skladno z določbami Stanovanjskega zakona – SZ-1. S Sklepom o vrednosti točke za določitev vrednosti stanovanj, objavljenem v Uradnem listu RS, št. 13 z dne 16. 2. 2024 se je vrednost točke iz 3,5 € povišala na 3,65 €. Sprememba vrednosti točke vpliva na dvig neprofitne najemnine na višino, kot je bilo pojasnjeno v predhodnem odgovoru. Sprememba najemnine velja od 1. 4. 2024, kar Stanovanjski sklad RS uveljavlja v najemnih razmerjih.

Uslužbenka vašega sklada je na pogovoru z upokojenci preko zoom-a menda izjavila, da »bog ve, v kakšnih stanovanjih ste prej živeli«. Gre za upokojence iz dobro situiranih družin z visoko izobrazbo ipd. Kako odgovarjate na tak odnos s strani vaše zaposlene in kdo je to bil, ker se ni predstavila sogovornikom?

Izrečene besede na sestanku niso bile mišljene kot kakršnakoli žalitev, temveč kot opažanje, ki so ga nekateri morda povzeli napačno. Vsekakor ni bilo namenjeno implicirati, da so najemniki prej živeli v neurejenih domovih, zdaj pa v luksuzu. Izjava je izhajala iz dejstva, da so bili najemniki oskrbovanih stanovanj večinoma prej lastniki in uporabniki lastnih individualnih hiš, zato je prilagajanje na drugačne pogoje bivanja, kjer sobivajo različne generacije (mladi, stari, družine, samski, pari), lahko zanje nekoliko zahtevnejše. Pomembno je, da se izjava ne jemlje izven konteksta, saj njen namen ni bil žaljiv, temveč opozoriti na naravne izzive, s katerimi se lahko srečujejo novi stanovalci pri prehodu v skupnostno bivanje. Zavedamo se, da je vsaka sprememba okolja in življenjskega sloga lahko občutljiva, zato se v okviru možnosti trudimo zagotavljati podporo našim najemnikom v novi soseski.

Zakaj se stanovanja oddajajo pod sloganom oskrbovanih stanovanj, saj se v ničemer ne razlikujejo od ostalih tržnih stanovanj, vse storitve je namreč potrebno še dodatno plačati?

Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje (Uradni list RS, št. 110/04, 81/09 in 17/11) določa minimalne tehnične zahteve za graditev stavb z oskrbovanimi stanovanji in oskrbovanih stanovanj za starejše. Pri načrtovanju stanovanjskih stavb z oskrbovanimi stanovanji in oskrbovanih stanovanj se uporabljajo tudi določbe Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, če z omenjenim pravilnikom ni določeno drugače. Prav tako morajo novozgrajeni objekti izpolnjevati bistvene zahteve glede na namen, vrsto, velikost, zmogljivost, predvidene vplive in druge značilnosti objekta ter druge zahteve v skladu z določbami Gradbenega zakona. Skladno z gradbeno zakonodajo se objekt, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, razen za nezahtevni objekt, lahko začne uporabljati po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje je z vidika 14. člena upoštevan v kolikor je v oskrbovanem stanovanju zagotovljen prostor za namestitev in uporabo opreme, ki je v nadaljevanju omenjenega člena taksativno navedena.

Če povzamemo, so oskrbovana stanovanja zgrajena z upoštevanjem gradbene zakonodaje in podzakonskih predpisov (med katere sodi tudi Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje) s pridobitvijo uporabnega dovoljenja pa se jih lahko začne uporabljati. Pri tem se od investitorja ne zahteva namestitve opreme navedene v 14. členu Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje temveč le, da je zagotovljen prostor za njeno namestitev in uporabo. Oskrbovana stanovanja Stanovanjskega sklada RS pa so delno opremljena in sicer s kuhinjo, vključno z aparat in omarami, prav tako je opremljen skupni prostor, namenjen druženju najemnikom oskrbovanih stanovanj.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS