V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša dodatna vprašanja glede stanovanj v soseski Zeleni gaj.
Kolikšna je kalkulacija cene za zadnja dokončana stanovanja v soseski Zeleni gaj – torej za paket 64 stanovanj in 18 vrstnih hiš? Torej konkreten izračun, koliko so znašali stroški zemljišča, projektiranja, komunalnega prispevka, gradnje, financiranja …. vse preračunano na m2 stanovanja
V razpisu z dne 17.5.2017 je Stanovanjski sklad ponudil v prodajo 52 stanovanj iz funkcionalne enote F3 ter 12 stanovanj ter 18 vrstnih hiš iz funkcionalne enote F6. Funkcionalni enoti sta bili investicijsko obravnavani ločeno, in sicer je bilo območje v skupni kalkulaciji s funkcionalnimi območji F4 in F5. Stanovanjska stavba v območju F3 je bila zaradi specifičnih karakteristik obravnavana ločeno, zato vam lahko podamo podatke glede na zgornje navedbe.
Območje F4 do F6 je v stanovanjskem delu po stroškovni vrednosti vredno 66,7 mio EUR (brez DDV-ja). Prodajne vrednosti stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti in skupnimi deli pa 75,2 mio EUR. Povprečna prodajna vrednost na m2 komercialne površine je v tem območju 1.570 EUR, stroškovna vrednost pa 1.393 EUR na m2 komercialne površine. Za navedeno območje je struktura stroškovne cene sledeča:
Vrsta stroška odstotek v EUR
Zemljišče s komunalnim prispevkom 22,40 312 €
Strokovno svetovanje in nadzor projektov 2,10 29 €
Projektna in ostala dokumentacija 4,26 59 €
GOI 62,22 867 €
Nepredvideni stroški 0,00 0 €
Stroški trženja 3,23 45 €
Stroški financiranja 5,79 81 €
Skupaj 100,00 1.393 €
Razlika do prodajnih vrednosti zagotavlja pozitivno neto sedanjo vrednost projekta ob minimalni zahtevani stopnji donosa 5 odstotkov ter kritje za tveganja povezana z garancijskimi obdobji.
Območje F3, v katerem je stavba s 52 stanovanji, ki so tudi predmet razpisa z dne 17.5.2017 je kalkulacija stroškov nekoliko drugačna. Stavba je v stanovanjskem delu stroškovno ovrednotena na 10,2 mio EUR, s prodajnimi vrednostmi v skupni višini 11,1 mio EUR (vse brez DDV). Povprečna prodajna vrednost na m2 komercialne površine znaša 2.538 EUR, stroškovna vrednost pa 2.336 EUR na m2 komercialne površine. Za navedeni objekt je struktura cene sledeča:
Vrsta stroška odstotek v EUR
Zemljišče s komunalnim prispevkom 16,38 383 €
Strokovno svetovanje in nadzor projektov 1,80 42 €
Projektna in ostala dokumentacija 4,19 98 €
GOI 69,54 1.625 €
Nepredvideni stroški 2,82 66 €
Stroški trženja 3,79 89 €
Stroški financiranja 1,47 34 €
Skupaj 100,00 2.336 €
Ali ta stanovanja izpolnjujejo recimo pogoje vašega razpisa za sofinanciranje zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020 (https://ssrs.si/program-sofinanciranja-zagotavljanja-javnih-najemnih-stanovanj-v-letih-2016-do-2020)?
Stanovanja, katera so v prodaji po razpisu z dne 17.5.2017 predstavljajo drugačno kategorijo stanovanj in zaključek stanovanjske soseske Zeleni Gaj za namene prodaje končnim kupcem, je primerjava s pogoji za namenska najemna stanovanja malce neprimerna. Razpis namreč vključuje stanovanja, ki odstopajo po pričakovanih površinskih normativih. Glede na predstavljeno strukturo cene pa so stanovanja iz območja F4-F6 ustrezna, stanovanja iz območja F3 pa v povprečju odstopajo od cenovnih normativov razpisa za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj, saj gre za drugačno namembnost. Ta stanovanja in vrstne hiše so sestavni del zmagovite natečajne rešitve in predstavljajo najdražji del soseske, ki žal ni primeren za osnovno dejavnost SSRS, zato smo se tudi odločili za prodajo, sicer bi tudi te enote namenili najemu.
Recimo, koliko znaša pri teh stanovanjih vrednost GOI del brez DDV (GOI objekt in GOI parkirno mesto) energijski kazalnik od 25 do 35 kW/hm2a – razred B2? Je pod 890 EUR/m2 stanovanjske površine, kolikor določa razpis?
Odgovorjeno s predloženo strukturo cene posameznega projekta.
Ob tem pa poudarjamo, da gre v primeru objekta F3 za demonstracijski projekt, ki je nastal v sodelovanju z Fakulteto za arhitekturo v katerem so izvedene drugačne rešitve od običajne stanovanjske gradnje tako v arhitekturnih rešitvah, konstrukcijskih elementih, vgrajenih materialih in instalacijskih sistemih ter energetski učinkovitosti. Objekt F3 je skoraj nič energijska stavba, energijski kazalnik je razred A2 (od 10 do 15 kW/hm2a).
Ali ta stanovanja in vrstne hiše izpolnjujejo kriterij primerne cene v EUR/m2 stanovanjske površine oziroma EUR/parkirno mesto, ki ste jo postavili za Ljubljano do 1.460 €?
Odgovorjeno s predloženo strukturo cene.