Novinarsko vprašanje:

Bi prosila še za nekaj pojasnil:
Koliko nadzorov je v 2015 in 2016 izpeljal SSRS – v smislu vstopa v stanovanje in preverjanje njihove uporabe oziroma tega, kdo biva v stanovanju?
Koliko prijav ste dobili – v smislu da nekdo oddaja stanovanje v podnajem?
Ali se mora SSRS pred takim vstopom v stanovanje napovedati? Koliko v naprej?
Kaj se zgodi, če najemojemalec ne omogoči vstopa lastniku?
Koliko časa v povprečju trajajo postopki prekinitve pogodbe in posledično izselitve iz krivdnega razloga? Torej od suma do vstopa do dokončne prekinitve pogodbe in izselitve?
Koliko prekinitev pogodb je bilo denimo v 2015 in 2016 zaradi ugotovitve, da v stanovanju ne biva oseba, s katero je SSRS sklenil pogodbo? Oziroma da najemnik oddaja stanovanje v podnajem?
Koliko je bilo v 2015 in 2016 ugotovljenih takšnih kršitev najemne pogodbe – da torej najemnik oddaja stanovanje v podnajem?

Odgovori na novinarska vprašanja:

Vstop v stanovanje, oddano v najem, je urejen v stanovanjski zakonodaji in se ne izvaja zaradi nadzorov temveč zaradi preverjanja skladnosti uporabe z najemno pogodbo in stanovanjsko zakonodajo. Skladno z določbo 3. alineje 94. člena SZ-1 mora najemnik stanovanja dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno. Skladno z 99. členom SZ-1 mora najemnik dopustiti vstop v stanovanje, da se opravijo dela za izboljšanje predmeta najema (napeljava oziroma rekonstrukcija centralnega ogrevanja, električnega in vodovodnega omrežja, satelitske antene, kabelskega in telefonskega priključka, varnostnih naprav, vgraditev ali zamenjava opreme in tako dalje), dela za zmanjšanje porabe energije in vode, razen če bi to za najemnika oziroma njegovo družino predstavljalo obremenitev, ki glede na obseg in trajanje del, posledice izvedbe del, povečane stroške najema in najemnikova predhodna lastna vlaganja v izboljšavo stanovanja presega upravičeno korist lastnika in morebitnih drugih lastnikov in najemnikov v stavbi. Zakon samega načina obveščanja izrecno ne določa, Stanovanjski sklad RS pa vse najemnike (neprofitne in stroškovne) v vsakih željenih vstopih predhodno pravočasno – s primernim rokom obvesti. V primeru, da se najemnik ne more odzvati na termin, se mu določi oziroma skupno uskladi nov termin.

Za število vstopov v stanovanja in število kršitev ne vodimo posebne evidence. V primeru neodzivnosti je najemnik večkrat pisno pozvan, nato se preuči smotrnost pričetka postopka za izvedbo krivdne odpovedi najemne pogodbe. V 103. členu SZ-1 je določeno, da lahko lastnik med drugim odpove najemno pogodbo tudi iz krivdnega razloga, če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. člena SZ-1. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Pisni opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto. 172. člen SZ-1 določa, da se z globo od 500 do 1.200 eurov kaznuje najemnik-posameznik, ki ne dopusti vstopa v stanovanje (prvi odstavek 99. člena in tretja alinea 94. člena).

Postopki prijave sprememb glede najemnika in uporabnikov stanovanj so opredeljeni s stanovanjsko zakonodajo. Število oseb v stanovanju se spremlja tudi skozi sodelovanje z upravnikom. V primeru kršitev se postopa skladno z določbami 103. člena, kjer je opredeljenih več primerov kršitev iz tega naslova. Kadar se ugotovi, to je po navadi na podlagi prijave ostalih stanovalcev, da stanovanje zasedajo tudi osebe, ki niso navedene v najemni pogodbi, se najemnika pisno opozori (103. člen SZ-1) na to kršitev. V kolikor le-ta kršitev odpravi v 15 dneh, lahko tudi na način, da poda pisno vlogo za prijavo novega uporabnika, in v kolikor je prijava novih uporabnikov skladna z zakonodajo, izdamo soglasje za sklenitve dodatka k najemni pogodbi in je s tem kršitev odpravljena. Podnajema Stanovanjski sklad RS ne dovoljuje. Prijav o oddajah v podnajem ne spremljamo v posebnih evidencah. Prav tako ne beležimo prekinitev pogodb glede na razlog prekinitve.

Postopki odpovedi in izselitve so različno dolgi in v veliki meri odvisni od tega ali najemnik in uporabniki sodelujejo s Skladom – so odzivni oziroma se ne odzivajo na pozive Sklada oziroma njegovega pooblaščenca, ali pa je celo potrebno izvesti sodno odpoved in izpraznitev stanovanja ob pomoči tretjih oseb. Izvajajo se skladno z določbami stanovanjske zakonodaje. Postopki v primeru neodzivnosti in sodne poti lahko trajajo tudi več let.

Lep pozdrav

Pozdravljeni,

V nadaljevanju vam posredujemo pojasnila na vaša vprašanja glede stanovanj namenjenih oddaji v najem:

– če prav razumem, Sklad ne bo več gradil stanovanj za prodajo, ampak samo še za najem. Ali to drži? Ali so torej stanovanja Zeleni gaj zadnja, ki jih je Sklad dal na trg?

Stanovanjski sklad RS bo izvajal svojo dejavnost skladno s prejetimi usmeritvami v Poslovni politiki Stanovanjskega sklada RS za obdobje 2017 do 2020 (dostopna na spletni strani [https://ssrs.si/poslovna-politika][1]). Poudarek je na oddaji v najem. Predmetni dokument vsebuje podrobno opredelitev ciljev in usmeritev.

– Kakšni so načrti glede najemnih stanovanj – v Zelenem gaju 2012 najemniški stanovanji na trg oktobra?

Sklad je v fazi zaključevanja projekta Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani s 102 najemnima stanovanjema, za katera bo razpis predvidoma letos, naslednje leto pa predvidevamo začetek gradnje Novega Brda z okvirno 500 stanovanji, v Mariboru 200 – 300 stanovanj in v Kranju 100 -200 stanovanj.

– Ali bodo to neprofitne najemnine ali tržno primerljive najemnine? Komu bodo ta stanovanja namenjena?

V primerih, ko so stanovanja pridobljena za oddajo v neprofitni najem, je Sklad zavezan k oddaji po neprofitnih najemninah in za ciljne skupine ter po postopkih po stanovanjski zakonodaji. Oddaja v stroškovni najem poteka preko javnih razpisov. (Trenutno veljaven javni razpis je dostopen na povezavi [http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/][2]).

– Kaj pa drugje, v drugih krajih. Skratka, kakšni so načrti glede stanovanj za najem?

Opis načrtov na najemnem področju je razviden iz dokumenta navedenega pri prejšnjem odgovoru. Opozorimo naj vas tudi na instrumente in ukrepe, s katerimi Sklad na posameznih področjih izvaja svojo dejavnost (dostopno na [https://ssrs.si/pozivi-in-razpisi][3] ).

– V zvezi s stanovanji za najem me zanima, kakšna bodo pravila in kakšen bo nadzor, da ne bo prihajalo do zlorab (denimo, da se nekdo prijavi in dobi stanovanje za najem, potem pa oddaja naprej po višji ceni)? Skratka, kako, s kakšnimi vzvodi boste oziroma že zdaj zagotavljate in nato tudi preverjate, da stanovanje za najem dobijo dejansko osebe, ki stanovanje potrebujejo za bivanje?
In kako zagotavljate, preverjate, da v stanovanju nato dejansko ta oseba/družina biva?

Najemnik stanovanja, ki je v lasti Sklada in se oddaja v stroškovni najem, mora uporabljati najeto stanovanje ter skupne dele stavbe v skladu z zakonodajo, najemno pogodbo in Splošnimi pogoji, kamor sodi tudi obveza sprotnega poročanja Sklada in upravnika objekta (npr. dodatek k najemni pogodbi zaradi rojstva novega člana družine). Skladno z veljavno zakonodajo Sklad preverja stanovanja in njihovo uporabo, saj mora najemnik dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja.

[1]: https://ssrs.si/poslovna-politika
[2]: http://www.najem.stanovanjskisklad-rs.si/
[3]: https://ssrs.si/pozivi-in-razpisi

Odgovori na novinarska vprašanja:

Spoštovani,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede stanovanjske problematike mladih in pilotnih stanovanjskih zadrug:

Kot sem nekje prebrala, v Sloveniji trenutno primanjkuje 9000 neprofitnih stanovanjskih enot. Največ v Ljubljani, kjer je na razpisih za neprofitna stanovanja uspešnih zgolj 10 % upravičencev. Ali ta podatek drži?

Glede vprašanj vezanih na MOL se prosimo obrnite na MOL oziroma JSS MOL.

V katerih regijah je ta problem še posebej pereč (če imate morda podatke o številu neprofitnih stanovanj po večjih slovenskih mestih)?

Naš sklad ne vodi evidence o stanje neprofitnih najemnih stanovanj. Predlagamo, da se obrnete na Ministrstvo pristojno za stanovanjske zadeve.

Kaj konkretno bi morala država narediti, da bi se ta primankljaj stanovanj začel razreševati?

Predlagamo, da se obrnete Ministrstvo za okolje in prostor.

Čim bolj konkretno, prosim: kakšna bi, denimo, morala biti investicija konkretno za zagon omenjene pilotne stanovanjske zadruge, ki naj bi zagotovila med 300 in 400 stanovanj?

Predlagamo, da se obrnete Ministrstvo za okolje in prostor (npr. na predsednika delovne skupine za stanovanjske zadruge, gospoda Janeza Vuka).

Koliko sredstev ste v zadnjem letu dobili za razreševanje tovrstne problematike in za kaj točno ste jih porabili? Je višina teh sredstev vsako leto enaka ali variira?

Stanovanjski sklad RS ni nikoli prejel nobenih finančnih sredstev za te namene.

Ali podpirate zagon zadružniških stanovanj kot obliko razreševanja stanovanjske problematike (ne samo mladih, ampak nasploh)? Katere so po vašem mnenju prednosti, ki jih takšen projekt prinaša? Kakšni so vaši morebitni pomisleki?

V ReNSP15-25 je to opredeljeno kot alternativno reševanje. Stanovanjski sklad RS je sodeloval pri delu posebne delovne skupine, pod vodstvom Ministrstva za okolje in prostor, ki je pripravila o vseh ugotovitvah poročilo. Predlagamo, da se obrnete Ministrstvo za okolje in prostor (npr. na predsednika delovne skupine za stanovanjske zadruge, gospoda Janeza Vuka).

Kot so izpostavili v zavodu Zadrugator, za izgradnjo zadrug iščejo predvsem zemljišča v državni/občinski lasti. Ali načrtujete razvoj takšnih zemljišč? če da, kje točno in koliko je teh zemljišč?

Sklad z zemljišči za tak projekt ne razpolaga. Predlagamo, da se obrnete Ministrstvo za okolje in prostor (npr. na predsednika delovne skupine za stanovanjske zadruge, gospoda Janeza Vuka).

Poleg zadrug kakšne oblike razreševanja stanovanjske problematike mladih še obstajajo? Kaj je bilo do zdaj na tem področju že narejenega in kaj še bo – v kateri fazi so trenutni projekti, pri katerih sodeluje stanovanjski sklad?

Stanovanjski sklad RS ima na področju mladih objavljen javni razpis [https://ssrs.si/najem-za-mlade][1] ob tem pa načrtuje tudi projekt stanovanjskih skupnosti za mlade v Ljubljani, ki je še v začetni fazi, zato bi bilo o njem preuranjeno dajati pojasnila. Razpolagamo tudi z zemljišči v Lukovici in Ivančni Gorici, ki pa mladih žal ne zanimajo. Stanovanjski sklad RS sodeluje tudi v delovni skupini za mlade. Predlagamo, da se za več informacij obrnete Ministrstvo za okolje in prostor (npr. na predsednico delovne skupine za mlade, Natašo Sax).

[1]: https://ssrs.si/najem-za-mlade

Novinarsko vprašanje:

Pozdravljeni,

Hvala za odgovor, a odgovorili ste mi to, kar ste mi že zadnjič.

Spraševala pa sem vas, ali imate predvidene varovalke za take primere, kot je ta, o katerem govorimo – ko je iz oglasa očitno, da je šlo za dve prijavi na videz nepovezanih oseb, ki pa so dejansko očitno povezane. In je ena od teh oddala prijavo, da bi drugi povečala možnost za uspeh na razpisu.
Razumem, da te osebe na videz niso povezane, ampak že če se prijavita sestrična in bratranec z različnimi priimki, živeča na različnih naslovih predvidevam, da povezave v papirjih ni.
Zato me zanima, ali imate kakršnakoli varovalke za te primere – ko torej nekdo dejansko ne oddaja prijave za to, da bi sebi priskrbel stanovanje, ampak zato da neki povezani osebi (sestri, sestrični,…) poveča možnosti za stanovanje. Ali preverjate ozadje prijave? Ali je treba dati izjavo, da si se prijavil zase in ne zato, da bi sestrični povečal možnosti?
Še vedno me zanima, ali ste imeli takšne primere (torej navidezne nepovezane prijave z namenom, da si prijavitelj poveča možnost, da bi dobil stanovanje) že tudi v preteklosti in koliko jih je bilo?
Ali take primere sploh lahko zaznate? Kako?
Ali sploh obstaja kakšno varovalka proti takim primere na videz nepovezanih prijav? Kakšno? Nenazadnje gre za varovanje tistih prijaviteljev, ki oddajo zgolj eno prijavo.
Ali boste morda za prihodnje razpise uvedli takšne varovalke?

Odgovor na novinarsko vprašanje:

Pozdravljena,

V nadaljevanju vam posredujemo podrobnejši opis načina prodaje in izbora kupcev stanovanj preko Stanovanjskega sklada RS.

Prednostne kategorije kupcev stanovanj v razpisu Sklada so mlade družine (družina, v kateri vsaj en otrok še ni šoloobvezen), družine z osnovnošolskim otrokom, družine, gibalno ovirane osebe in mladi. Prijave prosilcev za nakup stanovanj so uvrščene v prednostne kategorije; tako je npr. mlada družina z dvema otrokoma, ki prvič rešuje stanovanjsko vprašanje in je redno varčevala v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme z glavno željo uvrščena v prioritetni razred P009, mlada oseba, ki je redno varčevala v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme pa je z glavno željo uvrščena v prioritetni razred P053. Prednostne kategorije se upoštevajo v procesu dodeljevanja stanovanj po protokolu, ki je objavljen na spletnih straneh Sklada. Vsaka prijava je obravnavana samostojno in iz nje izhajajo podatki in dokazila o uveljavljanju prednostnih kategorij.

Prosilci so dolžni, pod izrecnim opozorilom na kazensko in odškodninsko odgovornost, v prijavi na razpis navesti resnične in ažurne podatke. Kršitve razpisnih pogojev so predvidene in opisane v besedilu razpisa, njihov morebiten obstoj se ugotavlja v kontrolnih postopkih po prejemu prijav. V primeru, da bi bila ugotovljena kršitev razpisnega pogoja glavnega izbora kupcev o omejitvi nakupa enega stanovanja na kupca oziroma na družino in njene družinske člane, če je prosilec uveljavljal prednost družine, bi bila prijava po opravljenih kontrolah enoličnih identifikatorjev vsekakor zavržena. Oseba, ki bi bila navedena v podani prijavi (tudi kot družinski član), namreč ne bi smela podati samostojne prijave ali sodelovati v prijavi druge osebe.

Primer, ki ste ga opisali, ne pomeni kršitve javnega razpisa niti »luknje v sistemu«, saj so stanovanja dodeljena prosilcem glede na prednostne kategorije in interes po posameznih stanovanjih. Prosilci preko prijave kandidirajo za nakup s samostojno prijavo, preko katere ne morejo vplivati na spremembo možnosti prednostnih kriterijev in interesa drugih kandidatov. Možnost pri izboru za kupca stanovanja je tako odvisna od prednostne kategorije in interesa za nakup.

Kontrolni postopek (varovalko) za primer, ki ste ga opisali, je praktično nemogoče ustrezno izvesti, saj širših sorodstvenih povezav med različnimi prijavami Sklad nima možnosti in pristojnosti preverjati. Nenazadnje se lahko na razpis z ločenima prijavama prijavita dve sestrični, ki vsaka s svojo družino rešuje svoj dejanski stanovanjski problem.

Novinarsko vprašanje:

V konkretnem primeru me zanima, ali boste kako ukrepali – glede na to, da je iz prodaje razvidno, da je šlo za dve prijavi z namenom, da si zagotovijo stanovanje? Ali je v tem primeru pogodba veljavna? Jih boste morda razdrli? Ali boste karkoli storili?
Koliko je sicer bilo takšnih primerov v preteklosti, na posameznih razpisih? Ali take primere sploh lahko zaznate? Kako?
Ali sploh obstaja kakšno varovalo za take primere? Kakšno?
Ali boste morda za prihodnje razpise uvedli takšne varovalke?

Odgovor na novinarsko vprašanje:

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša dodatna vprašanja glede prodaje stanovanj v Zelenem gaju:

V zvezi s prejetimi vprašanji ponovno navajamo, da smo v konkretnem primeru izbrana kupca na podlagi objavljenega oglasa preverili in ugotovili, da med njima ni nikakršnih povezav, za katere bi lahko vedeli in bi izhajale iz prijave. Ena prosilka se je prijavila kot mlada družina s partnerjem in 2 otrokoma, drugi prijavitelj pa je bil izbran samostojno kot mlada oseba in med njima ni nikakršnih povezav. Obvezen podatek pri oddaji vloge za vse prosilce/kupce in ostale morebitne člane, ki nastopajo v vlogi je EMŠO, ki je tudi enolični identifikator, na podlagi katerega se pred vsakokratnim izborom preverja morebitno večkratno ponavljanje iste osebe na različnih vlogah v primeru uveljavljanja prednostnih kriterijev, ki so določeni z razpisom. V kolikor se v fazi preverjanja vlog ugotovi, da ista oseba nastopa v več vlogah in uveljavlja prednosti, se jo pozove k opredelitvi, s katero vlogo želi kandidirati. V kolikor tega ne stori, se tovrstne vloge zavrže.

Glede nadaljnje prodaje stanovanj s strani izbranih kupcev po razpisu za prodajo stanovanj 2017 ni omejitev s strani Sklada, saj so stanovanja v vzorčni hiši zaradi načina gradnje in energetsko učinkovitih rešitev cenovno primerljiva s cenami stanovanj na prostem trgu, zaradi česar se nam omejevanje izbranih kupcev glede nadaljnje prodaje ne zdi primerno. V kolikor izbrani kupci oglašujejo stanovanja, za katera so bili izbrani, na to Sklad ne more vplivati ali tega kakorkoli sankcionirati.

Novinarsko vprašanje:

Spoštovani,
pripravljam prispevek o prodaji hčerinske druže RTH Spekter in vas prosim za hiter odgovor.
Julija ste mi na vprašanje o prodaji/nakupu odgovorili:

“Aktivnosti vezane na odkup družbe Spekter d.o.o. so v teku ter potekajo po načrtu. Prve rezultate pričakujemo konec meseca avgusta. Trenutno še ni nobenih dokončnih informacij, tako da vam na želena vprašanja ne moremo odgovoriti.”

Ali je mogoče že kaj več reči o avgustovskih rezultatih? Po informacijah z RTH so usklajevanja v zaključni fazi. Ali to drži? Ali lahko “izdate” tudi podatek o višini cenitve Spektra?

Hvala vam vnaprej za hiter odziv.
Lepo vas pozdravljan,
P. Malovrh

Odgovor na novinarsko vprašanje:

Spoštovana,

Aktivnosti vezane na odkup družbe Spekter d.o.o. so v zaključevanju, vendar trenutno še ni sprejetih dokončnih odločitev, zato vam na želena vprašanja še ne moremo odgovoriti.

Lep pozdrav

Pozdravljeni,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede prodaje stanovanj v Zelenem gaju.

Pozdravljeni,

Prosim vas za nekaj pojasnil v povezavi s prodajo stanovanj v Zelenem gaju.

Zasledili smo tale oglas:
https://www.nepremicnine.net/oglasi-prodaja/lj-vic-stanovanje_6132720/

Prodajalec pravi: »Na zadnji razpis za Zeleni gaj smo dali več prijav in sta nam bili dodeljeni dve 2,5-sobni stanovanji (v 2. in 3. nadstropju) s praktično enakim tlorisom. Od nakupa enega nameravamo odstopiti, razen v primeru, da se najde kdo, ki bi si katerega od stanovanj želel.«

– Kako je mogoče, da en prijavitelj dobi dve stanovanji, medtem ko na drugi strani nekateri do želenega stanovanja sploh ne pridejo?

Skladno z objavljenim besedilom javnega razpisa za prodajo stanovanj vam sporočamo, da drugi odstavek točke 1 razpisa, kjer je opredeljen način prodaje, določa. da je nakup po razpisu v rednem roku omejen na eno stanovanje na kupca oziroma na družino oziroma njene družinske člane, če je prosilec uveljavljal prednost družine, četudi v povezavi s statusom funkcionalno ovirane osebe. Tako lahko vsak prosilec odda samo eno prijavo, s katero pa lahko izrazi interes za eno ali več stanovanj. V primeru uveljavljanja prednosti družine lahko prijavo za nakup odda le eden od staršev oziroma partnerjev.
V kolikor bi bila ugotovljena kršitev določil tega odstavka, Sklad vse na zgoraj naveden način podane prijave takoj izloči. Oseba, ki je navedena v podani prijavi (tudi kot družinski član), ne more podati na isti razpis samostojne prijave ali sodelovati v prijavi druge osebe.

Iz posredovanega vprašanja in besedila oglasa ni razvidno za kakšne povezave naj bi šlo, navedeno je le : »smo dali več prijav«. Izbrana kupca smo na podlagi objavljenega oglasa preverili in ugotovili, da ni med njima nikakršnih povezav za katere bi lahko vedeli in bi izhajale iz prijave. Ena prosilka se je prijavila kot mlada družina s partnerjem in 2 otrokoma, drugi prijavitelj pa je bil izbran kot mlada oseba (ni nikakršnih vidnih povezav v priimkih, naslovih ipd.).

– Kako poteka izbor kupcev?

Izbor kupcev stanovanj poteka po posebnem protokolu izbora kupcev s pomočjo posebnega računalniškega programa. Protokol izbora kupcev stanovanj in Prioritetni vrstni red prosilcev za nakup stanovanj sta predstavljena na spletni strani Sklada. Za primer večjega interesa za nakup stanovanj so za potrebe razpisa določene prednostne kategorije. Izbor kupcev poteka v prisotnosti notarja pred petčlansko komisijo, naključno izbrano med zainteresiranimi prosilci za sodelovanje v tej komisiji.

– Ali lahko kupec stanovanja od stanovanjskega sklada v tako kratkem času stanovanje sploh lahko proda naprej? Kakšna so pogodbena določila, v kolikšnem času lahko lastnik proda stanovanje naprej? če se ne motim, je po izkušnji s preprodajo stanovanj na Mesarski Stanovanjski sklad uvedel varovalke?

Glede nadaljnje prodaje stanovanj ni omejitev s strani Sklada, saj so stanovanja v vzorčni hiši zaradi načina gradnje in energetsko učinkovitih rešitev cenovno primerljiva s cenami stanovanj na prostem trgu, zaradi česar se nam omejevanje izbranih kupcev glede nadaljnje prodaje ne zdi primerno.

– Koliko stanovanj je bilo sicer že zgrajenih za prodajo v Zelenem gaju in koliko od tega prodanih? Koliko v zadnji tranši?

Na območju Zeleni gaj na Brdu je bilo zgrajenih in prodanih 427 stanovanj, v zadnjem razpisu pa je Sklad za prodajo na trg ponudil še 64 stanovanj in 18 vrstnih hiš, od tega je bilo po prvem roku prodanih 30 stanovanj in 6 vrstnih hiš.

Spoštovana,

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede ponudbe in načrtov glede gradnje stanovanj pri nas:

1. Koliko stanovanj in hiš se trenutno prodaja? Koliko oddaja v najem?

Stanovanjski sklad RS ima za prodajo prostih 46 stanovanjskih enot, od tega 26 stanovanj (24 stanovanj v enoti F3 in 10 stanovanj v enoti F6.1) in 12 vrstnih hiš v soseski Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani.
Za tržni najem ima Stanovanjski sklad RS oddanih 460 od 499 razpoložljivih stanovanj, ki se nahajajo na različnih lokacijah po Sloveniji, vse od obale do pomurske regije, jugovzhodne Slovenije do Gorenjske. V ponudbi za tržni najem ima trenutno 28 stanovanj, 11 stanovanj pa je v fazi urejanja. Stanje zasedenosti oziroma ponudba stanovanj na določen datum je odvisna tudi od izteka posameznih najemnih razmerij.

2. Koliko znaša najemnina najdražjega stanovanja, koliko najcenejšega?

Najnižja tržna najemnina znaša 109,00 EUR za stanovanje v Šoštanju v velikosti 31,90 m2, najvišja pa 550,00 EUR za stanovanje v Novem mestu v velikosti 107,18 m2.

3. Kakšna cenovno ugodnejša stanovanja v najem ponujate finančno šibkejšim posameznikom? Kdo so lahko takšni upravičenci?

Finančno šibkejšim so namenjena neprofitna najemna stanovanja. Pridobitev neprofitnega najemnega stanovanja opredeljuje Stanovanjski zakon, ki v 87. členu določa postopek oddajanja neprofitnih stanovanj na podlagi objave javnih razpisov, Stanovanjski sklad RS pa le-teh ne izvaja sam, ampak v primeru izpraznitve primernega najemnega stanovanja, ki je v lasti Stanovanjskega sklada RS, najprej opravi zamenjave med lastnimi najemniki, če le-teh ni, da razpolagalno pravico Občini, v kateri se nahaja razpoložljivo stanovanje, saj je za dodelitev neprofitnih najemnih stanovanj pristojna Občina, kjer ima prosilec prijavljeno stalno bivališče.

4. Kdo ima pri najemu stanovanj prednost?

Najemniki oziroma najemnice stanovanj so lahko popolno poslovno sposobne fizične osebe, če imajo dovoljenje za stalno bivanje v Republiki Sloveniji ter pravne osebe zasebnega in javnega prava oziroma organizacije, vse s sedežem v Republiki Sloveniji.

5. Kaj glede gradnje načrtujete v prihodnje?

Stanovanjski sklad RS v letošnjem letu zaključuje gradnjo 102 najemniških stanovanj v Funkcionalni enoti F2 v soseski Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani. Tako bo predvidoma v začetku naslednjega leta objavil razpis za najem stanovanj.
Poleg tega namerava na območju Novo Brdo/Brdo 2 v Ljubljani zgraditi še 498 najemniških stanovanj.
Stanovanjski sklad RS načrtuje gradnjo najemnih stanovanj še na naslednjih lokacijah po Sloveniji: Kranj s 270 stanovanji, v Mariboru potekajo pogajanja z DUTB za nakup zemljišč, objavljena sta dva Poziva za javno zasebno partnerstvo za Občino Lukovica za 164 stanovanj ter Občino Ivančna Gorica za 123 stanovanj. https://ssrs.si/javno-zasebno-partnerstvo#
Objavljen pa je tudi Javni poziv za nakup stanovanj na območju mestnih občin v celotni Sloveniji, kjer pričakujemo da bi dobili do 500 stanovanj.
https://ssrs.si/javni-poziv-za-nakup-stanovanj

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša dodatna vprašanja glede stanovanj v soseski Zeleni gaj.

Kolikšna je kalkulacija cene za zadnja dokončana stanovanja v soseski Zeleni gaj – torej za paket 64 stanovanj in 18 vrstnih hiš? Torej konkreten izračun, koliko so znašali stroški zemljišča, projektiranja, komunalnega prispevka, gradnje, financiranja …. vse preračunano na m2 stanovanja

V razpisu z dne 17.5.2017 je Stanovanjski sklad ponudil v prodajo 52 stanovanj iz funkcionalne enote F3 ter 12 stanovanj ter 18 vrstnih hiš iz funkcionalne enote F6. Funkcionalni enoti sta bili investicijsko obravnavani ločeno, in sicer je bilo območje v skupni kalkulaciji s funkcionalnimi območji F4 in F5. Stanovanjska stavba v območju F3 je bila zaradi specifičnih karakteristik obravnavana ločeno, zato vam lahko podamo podatke glede na zgornje navedbe.

Območje F4 do F6 je v stanovanjskem delu po stroškovni vrednosti vredno 66,7 mio EUR (brez DDV-ja). Prodajne vrednosti stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti in skupnimi deli pa 75,2 mio EUR. Povprečna prodajna vrednost na m2 komercialne površine je v tem območju 1.570 EUR, stroškovna vrednost pa 1.393 EUR na m2 komercialne površine. Za navedeno območje je struktura stroškovne cene sledeča:

Vrsta stroška odstotek v EUR
Zemljišče s komunalnim prispevkom 22,40 312 €
Strokovno svetovanje in nadzor projektov 2,10 29 €
Projektna in ostala dokumentacija 4,26 59 €
GOI 62,22 867 €
Nepredvideni stroški 0,00 0 €
Stroški trženja 3,23 45 €
Stroški financiranja 5,79 81 €
Skupaj 100,00 1.393 €

Razlika do prodajnih vrednosti zagotavlja pozitivno neto sedanjo vrednost projekta ob minimalni zahtevani stopnji donosa 5 odstotkov ter kritje za tveganja povezana z garancijskimi obdobji.

Območje F3, v katerem je stavba s 52 stanovanji, ki so tudi predmet razpisa z dne 17.5.2017 je kalkulacija stroškov nekoliko drugačna. Stavba je v stanovanjskem delu stroškovno ovrednotena na 10,2 mio EUR, s prodajnimi vrednostmi v skupni višini 11,1 mio EUR (vse brez DDV). Povprečna prodajna vrednost na m2 komercialne površine znaša 2.538 EUR, stroškovna vrednost pa 2.336 EUR na m2 komercialne površine. Za navedeni objekt je struktura cene sledeča:

Vrsta stroška odstotek v EUR
Zemljišče s komunalnim prispevkom 16,38 383 €
Strokovno svetovanje in nadzor projektov 1,80 42 €
Projektna in ostala dokumentacija 4,19 98 €
GOI 69,54 1.625 €
Nepredvideni stroški 2,82 66 €
Stroški trženja 3,79 89 €
Stroški financiranja 1,47 34 €
Skupaj 100,00 2.336 €

Ali ta stanovanja izpolnjujejo recimo pogoje vašega razpisa za sofinanciranje zagotavljanja javnih najemnih stanovanj v letih 2016 do 2020 (https://ssrs.si/program-sofinanciranja-zagotavljanja-javnih-najemnih-stanovanj-v-letih-2016-do-2020)?

Stanovanja, katera so v prodaji po razpisu z dne 17.5.2017 predstavljajo drugačno kategorijo stanovanj in zaključek stanovanjske soseske Zeleni Gaj za namene prodaje končnim kupcem, je primerjava s pogoji za namenska najemna stanovanja malce neprimerna. Razpis namreč vključuje stanovanja, ki odstopajo po pričakovanih površinskih normativih. Glede na predstavljeno strukturo cene pa so stanovanja iz območja F4-F6 ustrezna, stanovanja iz območja F3 pa v povprečju odstopajo od cenovnih normativov razpisa za zagotavljanje javnih najemnih stanovanj, saj gre za drugačno namembnost. Ta stanovanja in vrstne hiše so sestavni del zmagovite natečajne rešitve in predstavljajo najdražji del soseske, ki žal ni primeren za osnovno dejavnost SSRS, zato smo se tudi odločili za prodajo, sicer bi tudi te enote namenili najemu.

Recimo, koliko znaša pri teh stanovanjih vrednost GOI del brez DDV (GOI objekt in GOI parkirno mesto) energijski kazalnik od 25 do 35 kW/hm2a – razred B2? Je pod 890 EUR/m2 stanovanjske površine, kolikor določa razpis?

Odgovorjeno s predloženo strukturo cene posameznega projekta.
Ob tem pa poudarjamo, da gre v primeru objekta F3 za demonstracijski projekt, ki je nastal v sodelovanju z Fakulteto za arhitekturo v katerem so izvedene drugačne rešitve od običajne stanovanjske gradnje tako v arhitekturnih rešitvah, konstrukcijskih elementih, vgrajenih materialih in instalacijskih sistemih ter energetski učinkovitosti. Objekt F3 je skoraj nič energijska stavba, energijski kazalnik je razred A2 (od 10 do 15 kW/hm2a).

Ali ta stanovanja in vrstne hiše izpolnjujejo kriterij primerne cene v EUR/m2 stanovanjske površine oziroma EUR/parkirno mesto, ki ste jo postavili za Ljubljano do 1.460 €?

Odgovorjeno s predloženo strukturo cene.

V nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja glede stanovanj v soseski Zeleni gaj.

Koliko ponudb ste dobili doslej za stanovanja? Bi lahko ponudbe razdelali po enotah – torej za katere enote je največ povpraševanja in za kakšen tip stanovanja je največ zanimanja?

Za nakup stanovanj in vrstnih hiš v Zelenem gaju na Brdu smo prejeli 70 vlog. Največ zanimanja je bilo za stanovanja v objektu F3 (Vzorčna hiša) v lameli D in sicer za 2-sobna stanovanja s kabinetom ter v lameli C za 2-sobna stanovanja. Sledijo 1-sobna in 3-sobna stanovanja.

Ali ste tudi za večja stanovanja dobili veliko ponudb? Ali je kakšno stanovanje, za katerega do sedaj še niste dobili ponudbe?

Tudi za večja stanovanja in vrstne hiše smo prejeli nekaj vlog, 27 stanovanj in vrstnih hiš pa je bilo takšnih, ki niso bila navedena ne kot prva in ne kot dodatna želja.

Glede na cene stanovanj v Zelenem gaju bi vas prosil za kalkulacijo cene kvadratnega metra stanovanja v Zelenem gaju (verjetno imate to razdelano po posameznih enotah) – torej konkreten izračun, koliko so znašali stroški zemljišča, projektiranja, komunalnega prispevka, gradnje, financiranja …. vse preračunano na m2 stanovanja, vključno z donosom.

Iz kalkulacije izgradnje in prodaje 539 stanovanj ter 931 parkirnih mest izhaja, da je stroškovna vrednost vseh stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti znašala 77 mio EUR (brez DDV), pri čemer prodajne vrednosti stanovanj (realizirano in v prodaji) znašajo 86,4 mio EUR (brez DDV). Razlika med stroškovnimi vrednostmi in prodajnimi vrednostmi tako znaša 12,2 %, kar zagotavlja minimalne stopnje donosa vsaj 5%. Glede na celotne komercialne površine 539 stanovanj je v povprečju prodajna vrednost (brez DDV) znašala 1.654 EUR za m2, stroškovna vrednost pa 1.474 EUR za m2.

Glede na to kalkulacijo me zanima vaš komentar na dejstvo, da so lokalni stanovanjski skladi omejeni s ceno 1550 evrov za kvadratni meter.

Tudi glede na zgornjo analizo je cena 1.550 EUR (brez DDV) za m2 dosegljiva.