Spoštovani,
podajamo vam odgovore na zastavljena vprašanja.
Ali ste na skladu s ciljem, da bi JNS vendarle aktivirali, pristojnim ministrstvom podali določene konkretne predloge sprememb, npr. v smislu povečanja najemnine, uvedbe davčnih olajšav in poenostavitve pogojev?
Stanovanjski sklad RS ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitve zakonodaje, vsekakor pa pristojno ministrstvo seznanja s svojimi izkušnjami in ugotovitvami ter bo tudi v prihodnje z ugotovitvami prispeval v morebitnem postopku analize ali prenove instrumenta in povezane zakonodaje, zlasti davčne in lastninsko pravne. Javnost je še vedno premalo seznanjena z možnostjo oddaje lastniških stanovanj v najem in kasneje v podnajem, zato bomo temu področju seznanjanja javnosti v prihodnje, skladno z omejenimi razpoložljivimi kadrovskimi in finančnimi zmožnostmi, tudi v prihodnje namenjali pozornost in aktivnosti ter upamo, da se pravne podlage in okoliščine za izvajanja ukrepa v prihodnosti izboljšajo.
Kaj na podlagi izkušenj pravzaprav ugotavljate, da so glavni razlogi, da JNS ni ustrezno zaživela?
Ena izmed ključnih ovir, da Javna najemna služba ni ustrezno zaživela, se nahaja na strani izračunane najemnine, ki jo Stanovanjski sklad RS plačuje lastniku nepremičnine. Najemnina je izračunana na podlagi točkovalnega zapisnika in enotne metodologije, izhajajoče iz Stanovanjskega zakona (SZ-1) ter vezana na vrednost točke za izračun vrednosti neprofitnega stanovanja, ki se je skladno s 7. odstavkom 116. člena SZ-1 s 1. 4. 2024 dvignila iz 3,50 EUR na 3,65 EUR, kar je posledično vplivalo na dvig izračunane mesečne najemnine.
Poleg višine najemnine težave na strani ponudnikov nastopijo tudi pri pridobitvi obvezne dokumentacije, in sicer pri pridobitvi gradbenega in uporabnega dovoljenja, prav tako so najemodajalci tudi zavezanci za plačilo dohodnine od dohodka iz naslova oddajanja premoženja v najem, kjer je bila v predhodnih letih stopnja nižja, od davčnega leta 2023 dalje pa se dohodnina v tem primeru odmeri po stopnji 25 % od doseženega prihodka.
Ali ocenjujete, da je, če bi bila ustrezno zastavljena in spodbujena, lahko eden od vzvodov za aktiviranje praznih stanovanj (oz. za dolgoročno oddajanje) in da bi bilo ob vse bolj pereči stanovanjski problematiki potrebno ponovno razmisliti, kako jo ustrezno vzpostaviti? Sploh ker gre v primerjavi z investicijami v novogradnjo javnih najemnih stanovanj za stroškovno in časovno bolj učinkovit ukrep.
Verjamemo, da bo interesa in ponudb za oddajo lastniških (praznih) stanovanj več, v kolikor se bo zakonodaja spremenila in dopolnila, na kar pristojno ministrstvo sprotno opozarjamo, vsekakor pa bo poleg tega potreben tudi miselni preskok ciljnih ponudnikov, da se bodo odločali za obliko oddaje v javni najem, ki morda ni tako donosna kot tržne oblike, vendar pa nudi varnost najema, ustrezno upravljanje ter predvidljive poslovne odnose. Vsekakor pa ugotavljamo, da se vseskozi kažejo pomanjkljivosti modela javne službe za najemniško upravljanje, ki je vzpostavljen z zakonodajo in ni bil zadostno analitično predhodno preučen z vseh vidikov izvajanja ter odstopa od modela, ki ga je Stanovanjski sklad RS z zunanjimi strokovnjaki preučil in oblikoval pred samim sprejemom zakonodaje ter žal ni bil sprejet s strani zakonodajalca.
Kakšne so sicer dosedanje statistike – koliko ponudb lastnikov stanovanj ste prejeli oziroma sprejeli in koliko stanovanj je bilo v tem okviru oddanih? Kakšen je bil na drugi strani interes najemnikov?
Stanovanjski sklad RS je v okviru izvajanja tega instituta do 24. 4. 2024 prejel 38 ponudb. S 7 najemodajalci nepremičnin smo že podpisali najemne pogodbe ter 6 stanovanj in 1 hišo tudi prevzeli v posest ter oddali naprej v podnajem upravičencem do podnajemnega stanovanja. Z ostalimi ponudniki žal do sklenitve pogodbe ni prišlo in sicer najpogosteje iz razloga zakonsko določene višine najemnine. Na drugi strani pa je izražen bistveno večji interes ljudi za podnajem stanovanj, saj smo na razpis, objavljen dne 9. 9. 2022 skupno na dan 24. 4. 2024 prejeli kar 483 prijav.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS