Novinarska vprašanja Forbes N1info.si

Spoštovani,

podajamo vam odgovore na vaša vprašanja.

1. Lani ste pri najemni službi zabeležili slabši rezultat, kot ste ga pričakovali za prvo leto. Kako delo najemne službe ocenjujete letos? Ste z delovanjem in opravljenim v letu 2023 zadovoljni?

Z delovanjem javne najemne službe smo tudi letos na naši strani zadovoljni, saj pri samem delu ne zaznavamo težav v procesnem smislu, vendar pa zaznavamo pomanjkljivosti zakonodajnega okvirja za ta instrument, ki vpliva na število pridobljenih stanovanj in hiš za oddajo v podnajem. Javna najemna služba ima zelo velik potencial glede na veliko število praznih stanovanj v Sloveniji, kateri posledično žal ni ustrezno izkoriščen.

2. Koliko najemov in oddaj ste opravili letos? Koliko jih načrtujete za leto 2024?

Na razpis zbiranja ponudb najemodajalcev smo do sedaj prejeli 34 ponudb lastnikov nepremičnin, 27 ponudb v letu 2022 in 7 ponudb v letu 2023. V letu 2023 smo z enim najemodajalcem podpisali najemno pogodbo, prevzeli stanovanje v posest ter ga oddali naprej v podnajem upravičencu do podnajemnega stanovanja. Z ostalimi ponudniki žal do sklenitve pogodbe ni prišlo, in sicer iz razloga zakonsko določene višine najemnine, ki se ponudnikom zdi nestimulativna glede na to, da je na trgu za najem veliko povpraševanje. Za leto 2024 bi si vsekakor želeli več sklenjenih najemnih pogodb z najemodajalci, vendar pa so naša pričakovanja vezana na obstoječ zakonodajni okvir, ki trenutno ne kaže da bi bilo več sklenjenih najemnih pogodb.

3. Ste letos dosegli letne načrte, jih morda presegli?

V delu zbiranja ponudb najemodajalcev načrtov nismo dosegli, zlasti zaradi najemnine, ki jo Stanovanjski sklad RS plačuje lastniku stanovanja, ki pa ne sme biti višja od 1,3-kratnika neprofitne najemnine ter z vidika davčne obravnave. Z vidika oddaje v podnajem pa imamo vsa stanovanja in hiše oddana in so pričakovanja izpolnjena, medtem ko je interes za podnajem visoko nad pričakovanji.

4. Lani ste dejali, da bo najemna služba na dolgi rok zaživela kot uspešen akter na najemnem trgu. So lastniki stanovanj danes bolj naklonjeni do sodelovanja z vami, ali obstajajo določeni zadržki?

S strani lastnikov stanovanj zaznavamo interes in naklonjenost k sodelovanju, vendar še vedno težave nastopijo pri pridobitvi obvezne dokumentacije na strani ponudnikov kot tudi pri višini s skladno z zakonodajo omejene – izračunane najemnine za ponudnike. Najemodajalci so tudi zavezanci za plačilo dohodnine od dohodka iz naslova oddajanja premoženja v najem, v predhodnih letih je bila stopnja nižja, od davčnega leta 2023 dalje pa se dohodnina v tem primeru odmeri po stopnji 25 % od doseženega prihodka.

5. Med težavami pri delovanju ste lani izpostavili najemnino, ki jo sklad plačuje lastniku stanovanja. Ta ne sme biti višja od 1,3-kratnika neprofitne najemnine, zato ukrep ni privlačen za najemodajalce z vidika davčne obravnave in ugodnosti za najemodajalca. Se je dovoljena najemnina letos kaj spremenila? Je to še vedno ključna ovira pri vašem poslovanju?

Najemnina, ki jo Stanovanjski sklad RS plačuje lastniku nepremičnine, se ni spremenila ter še vedno predstavlja ključno oviro. Ker pa je najemnina izračunana na podlagi točkovalnega zapisnika in enotne metodologije, izhajajoče iz Stanovanjskega zakona (SZ-1), ter vezana na vrednost točke za izračun vrednosti neprofitnega stanovanja, se je skladno s 6. odstavkom 116. člena SZ-1 vrednost točke s 1.4.2023  dvignila iz 3,21 EUR na 3,50 EUR, kar je posledično vplivalo na dvig izračunane mesečne najemnine. Od tu naprej se vrednost točke vsako leto uskladi enkrat letno z rastjo cen življenjskih potrebščin v preteklem koledarskem letu po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije. Letno usklajevanje se bo prvič uveljavilo s 1.4.2024.

6. Lani ste dejali tudi, da so za boljše delovanje potrebne nekatere spremembe in dopolnitev zakonodaje. Kaj konkretno se mora spremeniti in kaj se je letos že spremenilo?

Verjamemo, da bo interesa in ponudb več, v kolikor se bo zakonodaja spremenila in dopolnila, na kar pristojno ministrstvo sprotno opozarjamo, vsekakor pa bo poleg tega potreben tudi miselni preskok ciljnih ponudnikov, da se bodo odločali za obliko oddaje v javni najem, ki morda ni tako donosna kot tržne oblike, vendar nudi ustrezno upravljanje, varnost najema ter predvidljive poslovne odnose. Vsekakor pa ugotavljamo, da se vseskozi kažejo pomanjkljivosti modela javne službe za najemniško upravljanje, ki je vzpostavljen z zakonodajo in ni bil (zadostno) analitično predhodno preučen z vseh vidikov izvajanja ter odstopa od modela, ki ga je Stanovanjski sklad RS z zunanjimi strokovnjaki preučil in oblikoval pred samim sprejemom zakonodaje ter žal ni bil sprejet s strani zakonodajalca. Ob tem dodajamo, da Stanovanjski sklad RS ni pristojen za predloge sprememb in dopolnitve zakonodaje, vsekakor pa seznanja pristojno ministrstvo s svojimi ugotovitvami in izkušnjami ter bo v prihodnje z ugotovitvami prispeval v morebitnem postopku prenove ali analize instrumenta in povezane zakonodaje (zlasti lastninsko pravne in davčne). Menimo tudi, da je javnost še vedno premalo seznanjena z možnostjo oddaje lastniških stanovanj v najem in kasneje v podnajem, zato bomo temu področju seznanjanja javnosti v prihodnje, seveda skladno z omejenimi razpoložljivimi finančnimi in kadrovskimi zmožnostmi, namenjali pozornost in aktivnosti ter upamo, da se pravne podlage in okoliščine za izvajanja ukrepa v prihodnosti izboljšajo.

7. Kje v državi ste opravili največ oddaj in najemov?

Stanovanjski sklad RS v okviru izvajanja tega instituta trenutno oddaja v podnajem sedem nepremičnin, od tega šest stanovanj in eno hišo. Največ oddaj in najemov je Stanovanjski sklad RS opravil v osrednjeslovenski in koroški regiji.

8. Za kaj se je opravilo največ prometa po tipu stanovanj?

Stanovanjski sklad RS ima v najemu 7 nepremičnin in sicer:

1. hišo v velikosti 106 m2 v Občini Moravče – 5 sobna hiša;
2. stanovanje v velikosti 66,95 m2 v Mestni občini Ljubljana – 3 sobno stanovanje;
3. stanovanje v velikosti 69,65 m2 v Mestni občini Maribor – 4 sobno stanovanje;
4. stanovanje v velikosti 36,30 m2 v Mestni občini Nova Gorica – 1 sobno stanovanje;
5. stanovanje v velikosti 44,95 m2 v Občini Črna na Koroškem – 3 sobno stanovanje;
6. stanovanje v velikosti 64,92 m2 v Občini Litija – 2 sobno stanovanje in
7. stanovanje v velikosti 45,54 m2 v Mestni občini Slovenj Gradec – 3 sobno stanovanje.

    9. Kdo so osebe, ki najpogosteje oddajajo preko javne najemne službe in kdo so najemniki (na primer starejši ljudje, Slovenci, ki živijo v tujini, ljudje, ki živijo sami, mladi, itd.)?

Lastniki nepremičnin, ki oddajajo ponudbo preko javne najemne službe, so najpogosteje starejše osebe. V dveh primerih sta lastnika oddala svojo nepremičnino v najem Stanovanjskemu skladu RS z željo po zamenjavi za oskrbovano stanovanje, saj v primeru lastništva nepremičnine oddaja stanovanja v najem Stanovanjskemu skladu RS to starejšim omogoča, da v prijavi za najem oskrbovanega stanovanja uveljavljajo prednost z oddajo lastnega nepremičnega premoženja v najem v okviru Javne najemne službe.

Upravičenci do podnajemnih stanovanj so v večjem primeru mlade družine. Na podlagi 466 vlog, ki smo jih prejeli na podlagi javnega razpisa za podnajem stanovanj, predstavlja 156 vlog mladih družin. Mlada družina je družina z vsaj enim mladoletnim otrokom, katerih člani niso starejši od 40 let. Za mladoletno osebo se v letu 2023 šteje oseba rojena po vključno 01.01.2005. Za osebo staro do 40 let se v letu 2023 šteje oseba rojena po 01.01.1983.

10. Koliko je trenutno zaposlenih na javni najemni službi? Načrtujete širitev?

Trenutno sta v javno najemni službi zaposleni dve osebi. Skladno s 6. odstavkom Uredbe o izvajanju javnega najema stanovanj je Stanovanjski sklad RS ob začetku izvajanja javnega najema upravičen do dveh dodatno zaposlenih, ob najetju 125 stanovanj in za vsakih 75 nadalje najetih stanovanj do skupno 500 stanovanj je sklad upravičen do enega dodatno zaposlenega.

S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS