Preskoči na vsebino Zemljevid strani

Odgovori na novinarska vprašanja – Žurnal 24

13. februar 2015
Soseska Zeleni gaj na Brdu

Spoštovani,

v nadaljevanju vam podajamo odgovore na vaša vprašanja.

Zanima me, koliko stanovanj v soseski na Brdu je že prodanih in prevzetih.
V soseski Zeleni gaj na Brdu je od prvega izbora, ki je bil v mesecu oktobru 2014 dalje do januarskega izbora trenutno prodanih 254 stanovanj, od tega je 194 stanovanj že predanih kupcem.

Eden izmed kupcev nas je opozoril, da je postal tudi solastnik ceste, čeprav lastništvo ceste ni bilo predmet razpisa. Zakaj ste stanovalcem “podarili” še cesto in kako ste to pravno izvedli?

Parcela z ident. oznako 1723-1393/23-0, ki predstavlja dovozno cesto je v prodajni pogodbi omenjena na začetku (1. člen 1. točka) v uvodnih ugotovitvah, kjer so naštete vse parcele, ki so del soseske. Ker je parcela 1723-1393/23-0, kategorizirana kot dovozna cesta, ki vodi skozi sosesko in iz katere so dostopi do ostalih delov soseske (uvoz v garažo, parkirni prostori…) in je posledično nismo mogli dati v etažno lastnino skladno z zakonodajo, ki ureja zemljiško knjižno vpisovanje, postane vsak kupec stanovanja v soseski Zeleni gaj na Brdu njen solastnik v primernem deležu, kot je opredeljeno v Splošnih pogojih prodaje opr. št. SV995/14 in sicer izrecno v 3. odstavku 5. člena. Torej kupcem nismo »podarili še ceste«, temveč jim ustrezni delež glede na kupljeno nepremičnino avtomatično pripade.

Kakšne obveznosti s tem prevzemajo lastniki stanovanj v soseski in kakšne predvidene stroške (pluženje, čiščenje …)?

Vsakokratni lastniki stanovanjskih enot v funkcionalni enoti F4 soseske Zeleni gaj na Brdu s tem prevzemajo vse obveznosti, ki izhajajo iz naslova lastništva. Gre za enake obveznosti, kot jih imajo do ostalih skupnih delov in zemljišč soseske. Stroški ne morejo biti znani v naprej, saj ni znan obseg vzdrževalnih del, ki jih bo potrebno opravljati (pluženje, čiščenje), saj se ti zaračunajo glede na dejansko izvedene. Za vzdrževanje ceste je, tako kot za vsa ostala zemljišča v soseski Zeleni gaj na Brdu, pogodbeno zadolžen upravnik.

Kdo je in kdo predvidoma bo lastnik igrišč v soseski?

Igrišča oziroma igrala, ki so nameščena na skupnih zemljiščih med posameznimi večstanovanjskimi stavbami v funkcionalni enoti F4 in se nahajajo na zemljiščih ob večstanovanjskih objektih ter so v uporabi vseh etažnih solastnikov v soseski Zeleni gaj na Brdu, so etažni lastniki v funkcionalni enoti F4, kot izhaja iz Splošnih pogojev prodaje opr. št. SV995/14.

Zakaj ste se odločili, da zemljiškoknjižno dovolilo izdate šele po primopredaji in ne, kot je običajno, že takoj po plačilu kupnine? Kakšni so pravni razlogi za tako odločitev?

Tak način, za katerega se je Stanovanjski sklad RS odločil v skladu z zakonodajo o varstvu kupcev stanovanj v večstanovanjskih stavbah (2. točka 4. odstavka
12. člena ZVKSES, ki dopušča prodajalcu možnost, da izroči zemljiškoknjižno dovolilo v notarsko hrambo notarju v korist kupca kot upravičenca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po drugem oziroma tretjem odstavku 15. člena tega ZVKSES) in zakonodajo o razpolaganju s stvarnim premoženjem, ki določa, da se zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo nepremičnine izroči po prejemu celotne kupnine. Tak način izročitve je bil opredeljen v Splošnih pogojih prodaje za obe funkcionalnih enoti ob začetku prodaje dne 23.7.2014 in so bili kupci z njim seznanjeni še predno so lahko vložili vloge za nakup stanovanja. Stanovanjski sklad RS je tako zemljiškoknjižno dovolilo deponiral pri notarju, pri čemer je eden izmed pogojev za dvig zemljiškoknjižnega dovolila iz deponacije tudi uspešno opravljena primopredaja stanovanjske enote. Obveznost prodajalca pri prodaji nepremičnine je namreč v tem, da mora nepremičnino izročiti kupcu v last in posest, kar pomeni, da je izročitev nepremičnine v posest kupcu pomembna faza prodaje. Ob sami primopredaji nepremičnine preide na kupca namreč tveganje naključnega uničenja ali poškodovanja, nadalje od prevzema dalje nosi kupec vse stroške povezane z uporabo nepremičnine in tudi sorazmerni del stroškov skupnih delov stavbe. Ni si namreč mogoče predstavljati vknjižbe lastninske pravice na kupca brez obveznosti prodajalca, da nepremičnino izroči kupcu oziroma da jo le ta prevzame tudi posest. Prav tako se na sami primopredaji lahko ugotovijo napake, zaradi katerih lahko kupec odkloni prevzem nepremičnine oziroma zadrži del kupnine, kar pa posledično pomeni, da je končna višina plačila kupnine odvisna tudi od same primopredaje nepremičnine. V kolikor torej ugotovljenih napak na sami primopredaji ni oziroma so bile le te že odpravljene, potem je obveznost kupca, da plača celotno kupnino in bi bilo njegovo zadržanje kupnine neupravičeno. S tem pa bi ne bila plačana tudi celotna kupnina, ki pa je pogoj za prevzem zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe. ZVKSES v
4. odstavku 12.členu sicer določa, da se zemljiškoknjižno dovolilo izroči v notarsko hrambo v korist kupca, pod pogojem, da kupec predloži dokaz o plačilu celotne kupnine, zmanjšane za morebitni zadržani del kupnine po 2. oz 3. odstavku 15. člena, pri čemer pa se le ta neločljivo navezuje na prevzem nepremičnine podrobneje opisan v 19. členu istega zakona. Sama primopredaja nepremičnine je torej implicitno neločljivo povezana s plačilom kupnine, katere končna višina potrebna za prevzem deponiranega zemljiškoknjižnega dovolila pa se torej ugotovi šele na sami primopredaji nepremičnine.

Kdaj ste kupce s tem dejstvom seznanili?

Kupci so bili o deponaciji zemljiškoknjižnega dovolila seznanjeni od objave razpisa dalje 23.07.2014, saj je bil takrat objavljen osnutek prodajne pogodbe, ki to določa v 8. členu, ter je to opredeljeno v Splošnih pogojih prodaje, konkretno v 22. členu, pri čemer se stanje plačila kupnine ugotovi na primopredaji stanovanjske enote, kjer lahko v primeru, da kupec ni plačal celotne kupnine prodajalec skladno s 6. odstavkom 16. člena ZVKSES, upoštevajoč morebitna upravičena zadržanja skladno s 7. odstavkom 16. člena ZVKSES, odkloni izročitev primopredaje.

Po naših informacijah so morali zaradi te vaše odločitve kupci plačati za deponiranje denarja (od plačila kupnine do primopredaje) pri notarju? Ali to drži in kakšen je bil ta strošek?

Stanovanjski sklad RS ni nobenemu kupcu naložil deponacije sredstev na račun notarja. Vsak se je za to možnost odločil sam ali pa zaradi zahtev oziroma poslovnih potreb pogojevanih s strani njegove prostovoljno izbrane banke posojilodajalke, ki mu je omogočila kreditiranje nakupa stanovanja. Strošek deponiranja sredstev pri notarju je določen z notarsko tarifo, ki je javno dostopna na spletni strani Notarske zbornice Slovenije. Pri tej deponaciji gre za samostojno odločitev kupca oziroma banke, ki financira njegov nakup, na katero Stanovanjski sklad RS ne vpliva in je ne pogojuje. Sama primopredaja nepremičnine ni v nobeni zvezi z deponiranjem denarja, temveč je deponiranje denarja posledica bank posojilodajalk, ki so za čas od nakazila kupnine na fiduciarni račun notarja do izpolnitve pogojev za prevzem deponiranega zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe in vpisom lastninske pravice ter vpisom hipoteke na ta način zavarovale svojo terjatev. Banke namreč pri sklepanju hipotekarnih sporazumov nakazujejo denarna sredstva šele in ko je v zemljiški knjigi vpisana plomba za vpis lastninske pravice in vpis hipoteke, kar pa pri tovrstnih nakupih novogradenj, kjer mora biti kupnina plačana pred prevzemom zemljiškoknjižnega dovolila iz notarske hrambe ni mogoče. Notarjeva dolžnost pa je, da skrbi za zaščito kupca, banke in prodajalca.

Stanovalci se pritožujejo tudi, ker optika, ki naj bi bila pripeljana že do stanovanja, še ne deluje. Kje se je zapletlo in kdo je odgovoren za zamudo?

Stanovanjski sklad RS je izpolnil svoje zaveze iz razpisa za prodajo stanovanj in poskrbel, da ima vsako stanovanje v soseski Zeleni gaj na Brdu optično omrežje. S postopki za priključitev na omrežja ponudnikov je Stanovanjski sklad RS pričel 19.12.2014. V kolikor danes posameznim stanovanjem dostop do telekomunikacijskega omrežja še ni zagotovljen, je razloge zato potrebno poiskati pri posameznih ponudnikih telekomunikacijskih storitev, ki so po naših informacijah dostop do storitev zagotovili 15.1.2015 .

Lepo pozdravljeni,

Stanovanjski sklad RS


Preberite tudi

04. julij 2024

Novinarska vprašanja Maribor info

MARIBOR POBREŽJE
20. junij 2024

Novinarska vprašanja Glas gospodarstva

NAČRTI IN INVESTICIJE
20. junij 2024

Novinarska vprašanja Maribor 24

GRADNJA V MARIBORU
17. junij 2024

Novinarska vprašanja Dnevnik

FINANCIRANJE