Spoštovani,
podajamo vam odgovore na vaša vprašanja:
- Zanima me, ali imate podatke o potrebah po javnih najemniških stanovanjih za naslednjih pet do osem let – koliko javnih stanovanj bi potrebovali recimo do leta 2030 glede na trenutno povpraševanje?
Stanovanjski sklad RS je v letu 2020-2021 izvedel Anketo SSRS, ki nam je bila tudi v preteklih letih v pomoč pri načrtovanju poslovne politike ter izvajanju aktivnosti in ukrepov na področju razvoja in realizacije investicijskih projektov za stanovanjsko gradnjo. Posredujemo vam končne podatke, ki smo jih pridobili na podlagi izvedene Ankete 2020-2021 o ugotavljanju potreb po vrstah stanovanjskega fonda v občinah – javna najemna stanovanja, druga najemna stanovanja, bivalne enote in oskrbovana stanovanja.
| Javna najemna stanovanja (JNS) | Bivalne enote (BE) | Druga najemna stanovanja (DNS) | Oskrbovana stanovanja (OS) |
| 9.668 | 644 | 1.896 | 1.459 |
Na Anketo je odgovorilo 140 občin oz. njihovih javnih skladov, kar predstavlja 66% odzivnost.
2 . Med katerimi starostnimi skupinami je največ zanimanja za tovrstna stanovanja?
S predmetnimi podatki za Slovenijo ne razpolagamo. Odgovore na Anketo so nam posredovale občine oz. njihovi javni skladi ter se lahko obrnete nanje.
Na javni razpis Stanovanjskega sklada RS za oddajo v stroškovni najem se prijavljajo mlade družine, družine z osnovnošolskim otrokom, družine, mlade osebe in ostali ter prosilci, ki ustrezno dokažejo, da prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje oziroma tega vprašanja nimajo zadovoljivo rešenega. Podrobnosti opredelitve posamezne prednostne skupine so razvidne iz javnega razpisa dostopnega na povezavi: https://ssrs.si/wp-content/uploads/2022/02/Javni-razpis-za-oddajo-stanovanj-v-najem.pdf
3. Kako ocenjujete predlog zakona o spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj, ki je sicer že končal svojo pot v parlamentu. Predlagatelji so med drugim predlagali, da bi med letoma 2023 in 2030 zgradili 10.000 novih najemnih stanovanj, za kar bi namenili 1,3 milijarde evrov. Menite, da je to izvedljivo? Zakaj (ne)?
Stanovanjski sklad RS pri pripravi predloga zakona ni sodeloval. Vsekakor pa si želimo, da bi bilo gradnji stanovanj za oddajo v najem, ki so v javni lasti namenjeno več pozornosti, da bi bili zagotovljeni na državnem in lokalnem nivoju zadostni in stalni finančni ter kadrovski viri ter vzpostavljeni ustrezni stimulativni zakonski okviri, ki bi olajšali izvajanje prostorskega umeščanja in gradnje tovrstnih projektov. Le s ciljnim in skupnim delovanjem institucij, političnih strank in drugih akterjev na nepremičninskem trgu bo namreč lahko na tem področju prišlo do izboljšanja situacije. Potrebno je tudi, da se prične s strani pristojnih ministrstev za stanovanjske zadeve, delo, družino, finance in gospodarstvo pripravljati Nacionalni stanovanjski program za obdobje 2026-2035, saj iz preteklosti vemo, da je konsenz na tem področju težko doseči. Predmetni program bi moral vsebovati tudi določne zaveze države na strani zagotavljanja finančnih virov za doseganje ciljev, ki bodo zastavljeni, jasna merila, ukrepe, instrumente in kazalnike ter ustrezen izvajalski okvir.
4. Koliko znaša povprečen strošek izgradnje 1000 najemnih stanovanj?
Stanovanjski sklad RS z lastnimi investicijami skladno z zakonodajo sledi pravilom stroke in zadnjem stanju tehnike. V zadnjem času je največji razvoj in poudarek na trajnostni in visoko energetsko učinkoviti gradnji, kateremu sledimo. Projektne rešitve Skladovih investicij in posledično investicijski stroški se glede na lokacije lahko razlikujejo, odvisne so od danosti posamezne lokacije, urbanistične umestitve v prostor in drugih zunanjih dejavnikov. Skupna vodila pri vseh naših gradnjah pa so rešitve, ki izboljšujejo kakovost bivanja in omogočajo vseživljenjsko uporabnost, materiali in elementi, ki pomenijo cenejše in enostavnejše vzdrževanje objektov, kar na dolgi rok prinaša prihranke ter kvalitetne komponente, elementi in materiali, ki so pomembni za energetsko učinkovitost, kar na dolgi rok pomeni manjšo rabo energije in s tem tudi nižje stroške uporabnikov.
Groba ocena povprečne investicijske vrednosti izgradnje 1000 najemnih stanovanj je okvirno 160 mio EUR z DDV.
Investicijska vrednost upošteva stroške: zemljišča, komunalne in prometne ureditve (komunalnega prispevka, gradnje infrastrukture…), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave, opreme vključno z nepredvidenimi deli ter stroške financiranja, kot to zahteva veljavna zakonodaja oz. bančna metodologija za izračun investicij, vse s pripadajočim DDV.
5. V eni od strank so tudi predlagali, da bi najemnina za neprofitno stanovanje v velikosti 65 m2 znašala največ 350 evrov (do leta 2030) – so to realne ocene? Prosila bi za podatke o trenutnih povprečnih najemnin za neprofitna stanovanja (enosobno, dvosobno, trisobno ali štirisobno stanovanje) – hkrati bi potrebovala podatek, za koliko so se zvišale od sprejema novele stanovanjskega zakona lani junija.
Neprofitna najemnina je administrativno določena na podlagi metodologije za določitev neprofitne najemnine glede na gradbene lastnosti, starost in ostale karakteristike stanovanja, ki se odražajo preko točkovanja m2 stanovanja. Število točk na m2, vrednost točke, prilagojene površine posameznih delov stanovanja ob upoštevanju korekcijskih faktorjev velikosti in lokacijskega faktorja določa izračunano vrednost stanovanja, ki predstavlja osnovo za izračun mesečne najemnine ob uporabi letne stopnje za izračun najemnine 4,68%. Velikost stanovanja torej v izračunu vpliva s faktorji:
| Uporabna popravljena površina stanovanja | Vpliv velikosti stanovanja |
| Do 30 m2 | 1,057 |
| Nad 30 do 45 m2 | 1,024 |
| Nad 45 do 65 m2 | 1,000 |
| Nad 65 do 75 m2 | 0,966 |
| Nad 75 m2 | 0,950 |
Zaradi vpliva velikosti stanovanja, je neprofitna najemnina za stanovanje velikosti do 30m2 višja za 10,1 % na m2 v primerjavi s stanovanjem velikosti nad 75m2.
Dodaten vpliv na višino najemnine ima lokacijski faktor, katerega obvezna uporaba je predpisana s 1. 11. 2021. Faktor je velikosti od 1 do 1,3.
Ob predpostavki, da gre za novo stanovanje velikosti 65 m2, faktorjem velikosti 1, točkovano s 390 točkami, na dobri lokacij (lokacijski faktor 1,15) znaša neprofitna najemnina ob trenutni vrednosti stanovanjske točke 2,92 €: 65 m2 x 1 x 390 točk x 2,92€ x 1,15 x 4,68 / 12 = 332 € oz. 5,1 € / m2 mesečno.
Od spremembe stanovanjskega zakona v letu 2021 na višino najemnine vpliva sprememba vrednosti stanovanjske točke iz 2,63 € na 2,92 €. Vrednost se bo spremenila s 1. 4. letos na 3,21 €. S 1. 4. 2023 bo vrednost točke znašala 3,5 €. Če ta vpliv spremembe vrednosti točke upoštevamo v formuli za izračun pri izpostavljenem primeru, znaša najemnina za 65 m2 veliko stanovanje 346 € brez vpliva lokacijskega faktorja, z vplivom lokacijskega faktorja npr. 1,15 pa 398 € na mesec.
Najemnina 350 € mesečno, je glede na metodologijo neprofitne najemnine in vrednostjo točke za ugotavljanje vrednosti vzdržna le do določenih nabavnih vrednosti. Če govorimo o novem stanovanju s točkovno vrednostjo 390 na m2, ob vrednosti točke 3,5 €, je nabavna vrednost m2 stanovanjske površine izhajajoča iz metodologije za izračun neprofitne najemnine vzdržna do 1.365 €.
Stanovanjski sklad ima nekaj nad 3.000 stanovanj namenjenih neprofitnemu najemu. Povprečna velikost stanovanja je 57,4 m2, starost 44 let, točkovna vrednost 296 točk, lokacijski faktor 1,04 najemnina pa 205 €/m2 mesečno.
S spoštovanjem, Stanovanjski sklad RS