Pozdravljeni,
podajamo vam naše odgovore:
1.) Kakšne so vaše izkušnje glede najpogostejših pripomb/opozoril/pritožb stanovalcev/najemnikov stanovanj glede motečega bivanja v večstanovanjskih stavbah?
Največkrat gre za hrup (npr. glasna glasba in govor, trda hoja, tekanje otrok, ropot, premikanje opreme, lajanje psov). Sledi mu nepravilna oziroma z najemno pogodbo in zakonodajo neskladna raba stanovanja in skupnih delov (npr. odlaganje smeti na hodnikih in v skupnih prostorih, v samem stanovanju, dim – cigaretni in drugi, nezakonito zasedanje skupnih prostorov, nepravilna uporaba atrijev in teras), sledijo grožnje in ustrahovanje najemnika in uporabnikov v stanovanjih do drugih stanovalcev, upravnika, zaposlenih na Skladu.
2.) Ima Stanovanjski sklad RS sprejet kakšen enoten hišni red – če da, kje ga lahko dobim?
Nimamo enotnega hišnega reda. Hišni red je konsenz, ki ga etažni lastniki dosežejo v posameznem objektu.
3.) Kako lahko Sklad ukrepa, če najemnik ne spoštuje hišnega reda?
Sklad lahko ukrepa le v obsegu pravic in dolžnosti, ki jih ima kot etažni lastnik v objektu na katerega se nanaša hišni red in skladno z veljavno zakonodajo.
4.) Ste imeli že primer, da ste koga zaradi nenehnih kritev izselili? Na kakšen način poteka to (deložacija/tožba)?
Lastniki lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo pravice in obveznosti uporabnikov posameznih delov stavbe z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo teh delov, zavaruje varnost in red ter zagotovi mir in čistoča v stavbi, tako da se z njim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja kot na primer: hišni mir (omejitve uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri), uporaba skupnih delov (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.), grobe kršitve hišnega reda, ki so lahko podlaga za vložitev izključitvene tožbe, način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda, pogoji, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živali v stanovanju (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih, ipd.) in druga pravila ravnanja, za katere lastniki menijo, da jih je potrebno urediti v hišnem redu. Določila hišnega reda morajo spoštovati vse osebe, ki bivajo, poslujejo ali se nahajajo v stavbi. Hišni red se izobesi na vseh oglasnih deskah stavbe ali na način, kot ga določijo lastniki.
SSRS v primeru neplačevanja obveznosti iz naslova najemnega razmerja ravna skladno z veljavno zakonodajo s stanovanjskega področja. Zoper najemnike – dolžnike vodimo dva različna sodna postopka in sicer postopek na plačilo dolga (vlaganje izvršb) in postopek na odpoved najemne pogodbe.
Na podlagi 103. člena SZ-1 (krivdni odpovedni razlogi – odpoved najemne pogodbe) se preko pooblaščenega upravnika najemniku pošlje opomin na odpoved najemne pogodbe in plačilo dolga z navedbo posledic za najemnika, če tega ne stori. če se najemnik na opomin odzove s prošnjo o načinu plačila dolga, SSRS temeljito prouči vse okoliščine in v kolikor obstajajo utemeljeni razlogi, se z njim sklene pisni dogovor o poravnavi dolga. V primeru nespoštovanja tega dogovora, se najemnika ponovno opozori in šele nato se zoper njega na pristojno sodišče vloži tožba na odpoved najemne pogodbe. Kadar sodišče pozove SSRS k postopku mediacije se SSRS nanjo odzove. Sprejeto imamo odločitev, da v kolikor najemnik – dolžnik poravna ves dolg (najemnina, zamudne obresti, sodni stroški), da SSRS odstopi od tožbe na odpoved najemne pogodbe. če najemnik ne spoštuje dogovora iz mediacije, se sodni postopek na odpoved najemne pogodbe nadaljuje. Kadar je s pravnomočno sodbo najemniku odpovedna najema pogodba, se ga pozove k prostovoljni predaji stanovanja in to v roku iz sodbe (ponavadi je to 60 dni). Hkrati s tem pozivom, se ga še zadnjič pozove k plačilu dolga, skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi. če najemnik ne poravna dolga in v tem roku sam ne preda stanovanja, se na pristojno sodišče vloži zahtevek za realizacijo pravnomočne sodbe. Sodišče nato določi sodnega izvršitelja, ki na podlagi pravnomočne sodbe razpiše deložacijo. V primeru, da se najemnik na SSRS obrne z vlogo za odlog deložacije in izkaže da bo dolg z veliko verjetnostjo lahko poplačal in je to voljan narediti, se mu ugodi. V primeru, da dolžnik ne spoštuje dogovora se izvršilni postopek (deložacija) po tem roku nadaljuje. SSRS v večini primerov sodeluje s Centri za socialno delo in jih seznanja s postopki, ki se vodijo zoper najemnikov – dolžnikov. Naj še poudarimo, da lahko vsak najemnik skladno z 36. členom Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev na Center za socialno delo vloži vlogo za dodelitev subvencije najemnine za neprofitno stanovanje. SSRS pri teh postopkih vse najemnike obravnava enakopravno, ob tem pa upošteva vse olajševalne okoliščine in veliko mero razumevanja do gmotne in socialne stiske.
Pooblaščeni upravnik pošlje najemniku opomin na odpoved najemne pogodbe, z navedbo kršitev in posledic (odpoved najemne pogodbe), če teh kršitve ne odpravi. Rok za odpravo kršitev je 15 dni. Resničnost preverja upravnik. če se domnevni kršitelj na opomin odzove z navedbo, da teh kršitev ni, o tem seznanimo pritožnika.
Lep pozdrav,
Stanovanjski sklad RS